Долго, но строим. Как в Ленобласти решают проблемы долгостроев
Жилищные долгострои – одна из самых тяжелых проблем строительной отрасли, однако в последнее время многие проекты наконец приблизились к завершению. Именно такой вывод можно сделать после очередного заседания Комиссии по вопросам поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ленобласти.
Свет в конце туннеля
ГК «УНИСТО Петросталь», кажется, решила свои финансовые проблемы и активизировала строительство жилых объеков. Как сообщил директор по строительству ЗАО «УНИСТО» Евгений Наталенко, три дома из пяти в ЖК «Чудеса света» будут сданы до 1 декабря этого года: «Они готовы на 99,9%. Там сейчас идет чистовая и предчистовая отделка в квартирах». Оставшиеся два корпуса тоже в высокой стадии готовности, там завершается отделка внутридомового пространства.
Застройщик проекта – компания «Альтаир-Инвест» – уже активно занимается благоустройством внутриквартальной территории: проложены все коммуникации, есть необходимая кварталу улично-дорожная сеть. «В ЖК давно установлены крышные котельные, поэтому к отопительному сезону дома готовы», – отметил Евгений Наталенко.
Изначально «Чудеса света» планировалось сдать в июле 2017 года. В пяти корпусах проекта расположены 1068 квартир, при этом было заключено 202 договора долевого участия на общую сумму 722,72 млн рублей.
Неплохо идут дела и в третьей очереди ЖК «Тридевяткино царство». Так, 9-й корпус, который изначально планировалось ввести к концу 2017 года, компания намерена сдать в декабре этого. «Первые две секции полностью готовы, остальные – в разной степени готовности. Ведется монтаж окон, готова улично-дорожная сеть. Мы передали властям детский сад на 240 мест, вскоре в рамках федеральной программы «Стимул» начнем строить школу», – сообщил Евгений Наталенко.
Корпус 10, который по изначальным планам также должен был быть готов к концу 2017-го, возведен до шестого этажа. Застройщик намерен сдать дом в июне 2019 года. У корпуса 11, который планировалось сдать в конце апреля этого года, на данный момент есть только первый этаж, а завершат его в декабре 2019 года. Во всех трех корпусах 1511 квартир, 1160 из которых проданы почти за 2 млрд рублей.
Дела в гору пошли и у ЖК «Силы Природы», который О2 Group начала строить еще в 2013 году, но через три года вынуждена была остановить работы. Стройка возобновились только в мае 2018-го после того, как на объект пришла группа инвесторов, которые предпочитают оставаться неизвестными. Вместо девяти многоквартирных домов анонимы завершат два дома первой очереди комплекса. Вторая же очередь проекта этим летом превратилась в отдельный ЖК «Ромашки» и долгостроем не считается.
Как сообщил глава проекта по завершению «Сил Природы» Анатолий Соболев, застройщик первой очереди – ЖСК «Муринское-1» – передумал банкротиться, соответствующий иск уже отозван из суда. Власти региона поддерживают это решение. «Мы против банкротства на этом объекте, ЖК строится, дольщики довольны – и слава Богу!» – сказал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Анатолий Соболев добавил, что договоренности по подключению «Сил Природы» к канализационным сетям «УНИСТО Петросталь» сохранены: «Сейчас идет экспертиза воды. Я думаю, мы в скором времени подпишем договор о сотрудничестве». Кроме того, на объекте активно идут работы по благоустройству: застройщик намерен до 1 декабря уложить более 5 тыс. куб. м щебня и песка, более 3 тыс. т асфальта, а также 2 тыс. кв. м тротуарной плитки. На эти работы выделено 35 млн рублей. В результате первый корпус компания намерена ввести в эксплуатацию к 1 марта, а второй – к 1 августа 2019 года.
ЖСК «Охтинский», куда вступили дольщики проблемного ЖК «Воронцов» компании «СпецКапСтрой», готовится к проектированию нового объекта.
Строительство «Воронцова» началось в 2013 году. Девелопер намеревался возвести два 12-этажных дома на 634 и 120 квартир. 417 квартир первого корпуса были проданы, однако ни один дом так и не был построен. В декабре 2017 года обманутые дольщики создали ЖСК «Охтинский», который и подписал контракт доверительного управления с дочерней структурой администрации области. А Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК) стало инвестором долгостроя.
Конкурсный управляющий проекта Даниил Федичев напомнил, что 19 сентября Апелляционный суд принял решение о передаче земельного участка под ЖК «Воронцов» пайщикам ЖСК «Охтинский». «Когда суд подготовит постановление в полном объеме, то начнется переоформление этой недвижимости на кооператив. До этого надо утвердить договор с ЛенОблАИЖК, подписать договор с проектировщиком и проработать новый объект повышенной этажности для того, чтобы созданная нами экономическая модель сработала», – пояснил он.
Помимо этого, в ЖК «Янино.Парк» по графику идет завершение четырех домов обанкротившейся ГК «СУ-155», объекты должны быть сданы до конца года на радость 160 дольщикам.
Туманные перспективы
Пока не сдвинулся с места вопрос завершения ЖК «Ленинградская перспектива», строительство которого ведется с 2013 года. Вместо представителей ООО «ЛенСпецСтрой», которое возводит первую очередь проекта, и ООО «ЛенОблСтрой», отвечающего за вторую очередь, на заседание комиссии пришел Тарас Боглюков, адвокат владельца обеих компаний Дмитрия Астафьева. Юрист сообщил, что оба застройщика будут банкротиться, соответствующие иски уже поданы в суд.
Ответить на вопросы дольщиков и чиновников Тарас Боглюков не мог, поэтому просто посоветовал найти проекту нового инвестора, заинтересовав непроданными 80 тыс. «квадратов» жилья. В целом, надежд на Дмитрия Астафьева давно никто не возлагает – 9 августа он был арестован по подозрению в мошенничестве с 480 млн рублей дольщиков.
Отметим, первая очередь ЖК – это дом переменной высотности (14–16 этажей), который планировалось сдать к 30 сентября 2017 года. Там 1146 квартир, 734 из которых проданы почти за 1,59 млрд рублей. Во второй очереди – два многоквартирных дома на 1349 квартиры, 371 из которых продана за 859,2 млн рублей. Корпуса должны были быть введены до 13 ноября 2017 года.
ЖСК «Черничная поляна» готовится к суду с IMD Group, которая так и не построила четыре дома второй очереди одноименного малоэтажного ЖК в деревне Юкки. Своих квартир ждут 219 пайщиков, всего же во второй очереди должно быть построено 234 квартиры. «Пайщики 10-го, 11-го и 12-го корпусов подали в суд иски против IMD Group, заседания уже назначены. Пайщики 9-го корпуса тоже обратились в суд, однако даты заседаний пока неизвестны», – говорит председатель ЖСК «Черничная Поляна 11» Илья Бессалов. Он сообщил также, что пайщики ведут переговоры с потенциальными застройщиками. По оценке областного правительства, на завершение проекта требуется более 355 млн рублей.
Генеральный директор ООО «Вектор» Станислав Шишов в очередной раз всех заверил, что завершение ЖК «Нева-Парк» вот-вот начнется: «Сбербанк уже с февраля этого года готов предоставить нам кредит в 125 млн рублей, однако нам необходимо представить новый проект, прошедший экспертизу. Он практически готов, мы повышаем высотность с 7 до 10 этажей. Есть небольшие изменения в планировке, например, в корпусе 1, который ближе всего располагается к Неве, появятся новые коммерческие помещения, где можно разместить детские кружки, которых не хватает в поселении».
Казалось бы, проект обречен на завершение, однако областные власти слышат эту историю уже не в первый раз. «Мы уже два года слушаем эти мантры, вроде и проект почти готов, и Сбербанк деньги выделил. Другие застройщики годами трясут банк, а вам он сам деньги предлагает, почему же не строите?» – поинтересовался Михаил Москвин, а после рассказал, что есть и другие интересанты. «Ко мне письменно обратилась компания с предложением достроить проект. Мы проверим, может ли она завершить объект, соберем дольщиков, и они решат, стоит ли с ней сотрудничать», – заявил он.
Напомним, «Нева Парк» – два девятиэтажных дома на 167 квартир каждый. Компания «Мегаполис-Развитие» начала реализацию проекта в 2014 году, надеясь сдать дома к сентябрю 2016-го.
Смольный привлек группу ВТБ к финансированию двух проектов легкорельсовых трамваев (ЛРТ) в Петербурге.
Рамочное соглашение об участии инвестора в проектах создания таких линий от «Кировского завода» в Петергоф и от пос. Шушары в Красное Село было подписано на ПМЭФ-2016.
Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и председатель правления банка ВТБ Андрей Костин на ПМЭФ-2016 подписали рамочное соглашение о партнерстве при реализации проектов строительства легкорельсовых трамваев. Согласно документу банк ВТБ готов построить в Петербурге две линии легкорельса, вложив в проект 20 млрд рублей. Одна линия трамвая пройдет от метро «Кировский завод» в Петергоф через жилой комплекс «Балтийская жемчужина», вторая соединит будущую станцию метро «Южная» в Шушарах с ЖК «Славянка» в Пушкине, а далее протянется к городу-спутнику Южный и в Красное Село. «Соглашение имеет под собой реальные проекты. В ближайшие месяцы они начнут реализовываться. Мы готовы приступать к их проработке», – сказал на церемонии подписания Андрей Костин. А вице-губернатор Петербурга Игорь Албин накануне ПМЭФ сообщил, что в Петербурге разработано 13 проектов легкорельса и четыре из них находятся в глубокой степени проработки и могут быть предложены инвесторам. «Два проекта вызвали интерес ВТБ. Эта корпорация давно и успешно инвестирует в разные инфраструктурные проекты Петербурга. На ее счету участие в строительстве аэропорта Пулково, ЗСД. Теперь легкорельс», – добавил Игорь Албин.
Две линии
Проектами создания линий легкорельсовых трамваев Петербург занимается уже почти 10 лет. Периодически появляется информация об интересе к ним со стороны бизнеса. В частности, проектом ЛРТ до «Балтийской жемчужины» уже интересовались Сбербанк и ВТБ. Переговоры велись с 2014 года. Тогда строительство линии протяженностью 13 км оценивалось в 9,5 млрд рублей. Позже появилась информация об интересе к этому проекту со стороны китайских инвесторов. Переговоры велись с компаниями CITIC Merchant и «Мик-Жень групп». Но строительство ветки по данному маршруту уже оценивалось в 22 млрд рублей. Правда, китайские инвесторы говорили о продлении линии на 10 км – до Петергофа. Но до реализации проекта дело не дошло. Представитель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) сообщил «Строительному Еженедельнику», что комитет в течение года разработает проект планировки территории, который уточнит трассировку этой линии легкорельса. После этого начнется проектирование и станет понятна окончательная стоимость строительства линии.
Им все по плечу
Эксперты говорят, что проект легкорельса неоднозначный. «Конечно, транспортную инфраструктуру развивать надо. Но, на мой взгляд, вместо модных европейских проектов лучше реализовывать привычный для нас формат. Привести в порядок общественный транспорт, дороги, проложить новые магистрали там, где это необходимо. Это и центр разгрузит, и деньги инвесторов сэкономит. А так получается, что чиновники уже 10 лет бегают с идеей, которая никак не может перейти в плоскость реализации. Как-то даже несолидно», – заявил один из собеседников «Строительного Еженедельника». «Банк ВТБ – большая и богатая структура с опытом участия в инфраструктурных проектах. Им по плечу и ЗСД, и аэропорт, и легкорельс. Вопрос лишь в том, насколько это нужно городу и что он сможет предложить инвестору за участие в этой стройке. Неясно и в какой форме будет реализовано это взаимодействие. К сожалению, у ВТБ и Смольного в строительной сфере не все было гладко: судьба «Невской ратуши» непонятна, «Набережной Европы» компания лишилась», – рассуждает другой собеседник издания. В Смольном при этом считают, что потенциал Петербурга в инфраструктурном строительстве недооценен. В планах города развитие не только легкорельса, но также создание сети транспортно-пересадочного узлов (ТПУ). Возможно, в них также предложат поучаствовать ВТБ.
Минстрой создает единую электронную государственную систему ценообразования в строительстве (ГИС ЦС).
В министерстве рассчитывают, что в 2018 году расходы бюджетов всех уровней на капитальное строительство будут определяться с учетом новой системы ценообразования.
Предполагается, что ГИС ЦС объединит информацию о ценах на стройматериалы, технических и трудовых ресурсах. Обновление системы будет производиться раз в квартал, методом мониторинга цен производителей. Информацию о стоимости импортных стройматериалов предоставит Федеральная таможенная служба.
В крупных регионах будет создано несколько ценовых зон, всего в системе будет отображаться порядка 150 ценовых кластеров. По замыслу разработчиков, ГИС ЦС позволит просчитывать предельную стартовую стоимость строительства и сформировать ценовые нормы для каждого региона. Использование системы станет обязательным для заказчиков, возводящих объекты с привлечением бюджетных средств.
Первоначальная сметная стоимость будет определяться на основе ценовых норм. После чего экспертиза должна будет определить достоверность стоимости. Финалом станет - конкурсная процедура среди генподрядчиков.
«Компания «Главстрой-СПб» уже работает по нормативным ценам строительства объектов социального назначения. Мы положительно оцениваем инициативу создания единой электронной государственной системы ценообразования в строительстве», - говорит первый заместитель генерального директора «Главстрой-СПб» Александр Лелин. По его мнению, несмотря на то, что новый механизм, прежде всего, направлен на повышение эффективности расходования бюджетных средств при реализации объектов различного назначения, он может стать полезным инструментом для девелоперов. «Сегодня все строительные компании самостоятельно анализируют информацию о строительных материалах и проводят расчеты себестоимости строительства. Создание единого государственного реестра поможет упростить этот процесс для застройщиков, и сделает его понятным и прозрачным для покупателей» - говорит эксперт.
В свою очередь генеральный директор "Терра Инкогнита" Сергей Федоров недоумевает: «Не совсем понятно, в чем состоит новация?» По его словам, сейчас и при расчетах себестоимости строительства для целей бюджетного финансирования используются Территориальные единичные расценки – сметные нормативы, содержащие расценки на выполнение единичных строительных работ на территории субъектов Российской Федерации. Их разрабатывают специалисты Региональных Центров Ценообразования в строительстве - есть такой центр и в Санкт-Петербурге. Нормативы утверждают, вводят в действие и регистрируют в ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов, после чего они включаются в перечень действующих нормативных документов.
«Выпускаются бумажные сборники, но эти данные вносятся также и в электронном виде в сметные программы, ими руководствуется наш Комитет по строительству при работе с подрядчиками по бюджетным проектам. Понятно, что там фиксируется стоимость материалов и строительных работ, но, не «трудовых ресурсов». Тем не менее, все равно неясно, чем новая система будет лучше уже существующей» - вопрошает Сергей Фёдоров.
В свою очередь начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова говорит, что инициатива министра строительства заключается в том, что стоимость объектов, возводящихся на бюджетные средства, должна рассчитываться, исходя из установленных правил и ориентиров. «Уже назрели изменения в механизм, который работает в настоящее время» - говорит она.