Распродажа на Миллионной. Два особняка в центре Петербурга могут стоить до 4 млрд рублей
Бывшие здания Горного университета на Миллионной улице выставлены на торги. Эксперты считают, что два особняка в центре Санкт-Петербурга в нынешней рыночной ситуации могут стоить до 4 млрд рублей, а самая лучшая функция для них – под отель.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два здания Горного университета. Оба находятся недалеко от Эрмитажа, в зоне общественно-деловой застройки, где можно реализовать проекты коммерческой недвижимости.
Первый лот – особняк площадью 11,7 тыс. кв.м с участком 0,6 га на Миллионной ул., 5. Это служебный корпус Мраморного дворца – объект культурного наследия федерального значения. Второй лот – дом площадью 14,4 тыс. кв. м на Миллионной ул., 6. Это выявленный объект наследия. В начале ХХ века он имел жилую функцию. В советское время здания были переданы Северо-Западному государственному заочному техническому университету. В 2010 году его присоединили к Горному университету.
Цена активов пока не названа. По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, стартовая цена каждого лота окажется в диапазоне 1,5-2 млрд рублей. «А финальная цена сделки будет зависеть от того, будут ли участвовать в аукционе федеральные и международные компании, которые хотят сделать знаковый проект и готовы пожертвовать ради этого некоторой частью доходности. В этом случае цена может повыситься в два раза. В противном случае аукцион скорее всего не состоится», - считает он.
Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что объекты будут строить меньше – около 2,5 млрд рублей за оба лота, а их приспособление под новую функцию обойдется еще в 1-1,5 млрд. «Эти здания продаются уже около 3 лет. Но никто не покупает. Все упирается в цену», - подчеркивает она. Участники рынка говорят, что до сих пор эти объекты предлагали за 3,5 млрд рублей.
По мнению экспертов РАД, оба здания идеально подходят для размещения отелей. Причем, корпус Мраморного дворца – под отель De Lux благодаря своему уникальному расположению и высокому статусу. А здание напротив – под премиальный апарт-отель.
Эксперты с этой оценкой согласны. «Гостиницы – самое логичное для них назначение. Но рынок гостиниц «5 звезд» в Петербурге насыщен, а делать здесь гостиницу более низкого уровня просто преступно. Возможно, имеет смысл проработать для этих зданий формат «доходного дома» – съемные квартиры для долговременного проживания», - полагает Алексей Федоров.
Кстати
Общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, в начале 2018 года составлял 17,3 тысяч номеров. А если учитывать все средства размещения, включая мини-отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. За первое полугодипе 2018 года на рынок Северной столицы вышло 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали открытие «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и «Гранд Отель Чайковский» на 70 номеров на ул. Чайковского, 55.В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%.
Градсовет при правительстве Петербурга одобрил строительство на Петроградской набережной десятиэтажной гостиницы с сохранением на участке исторического деревянного здания.
На первом в 2018 году Градостроительном совете при правительстве Петербурга его участники рассмотрели и одобрили с небольшими замечаниями проект гостиницы, которую предполагается возвести по адресу Петроградская набережная, 24. В настоящее время на данном участке расположен двухэтажный деревянный исторический дом.
Заказчиком проекта по представленным в КГА документам является индивидуальный предприниматель Александр Шестаков. Он же является собственником «Первой мебельной фабрики» и владельцем участка. О намерении возвести на Петроградской набережной гостиницу, бизнесмен заявил еще в 2016 году. Предполагаемый объем инвестиций должен был составлять не менее 600 млн рублей. Как было заявлено на градсовете, оператор гостиницы уже определен. Им будет сетевой зарубежный холдинг Rezidor, наиболее известный бренд которого – отели Radisson.
Проект гостиничного комплекса был подготовлен архитектурным бюро «Студия 44» Никиты Явейна. Согласно проекту историческое здание будет сохранено. При этом, вероятнее всего, будут переделаны фасады, но геометрия объекта останется прежней. Вплотную к деревянному дому предполагается возвести десятиэтажное гостиничное здание на 135 номеров. Также в нем разместятся ресторан, конференц-зал, подземная парковка. Общая площадь гостиничного комплекса составит 10 тыс.кв.м.
Никита Явейн признался, что его команде при работе над данным проектом пришлось считаться с «небольшой конфликтностью», связанной с расположенным на площадке историческим зданием. Дело в том, что в конце 2016 года объект после проведенной по заказу собственника экспертизы был выведен из охранного реестра, так как оказался типовым для постройки второй половины XIX века. Защитить исторический объект пытались градозащитники и даже обращались к вице-губернатору Игорю Албину, но никакого решения в Смольном принято не было.
« Мы смогли убедить заказчика относиться к данному объекту как к памятнику. Все что можно сохранить, будет сохранено, а что нет, - будет заменено на новые деревянные конструкции. Решения будут приниматься после того как полностью обследован дом и определено его фактическое состояние»,- отметил Никита Явейн.
В целом большинству членов Градсовета проект понравился. Эксперты отметили, что проектировщики «достаточно ловко справились с трудным участком». При этом специалисты высказали несколько замечаний по архитектурному переходу верхней части высотного здания и озеленению. Положительно оценил проект и глава петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов. Но он отметил, что градозащитники продолжат бороться за признание объекта памятником и за вторичное его внесение в охранный реестр. «На Петроградской стороне и в целом в центре города почти не осталось объектов деревянного зодчества. Проведенная по заказу собственника экспертиза была как минимум претенциозна. В судебном порядке мы продолжим оспаривать ее выводы. К представленному проекту серьезных претензий нет. Мы приветствуем ту деликатность, которая была выбрана по отношению к историческому зданию», - подчеркнул представитель ВООПиК.
Рынок жилой недвижимости Петербурга в 2017 году существенно прибавил в объемах из-за значительного снижения ставок по ипотеке.
По данным Комитета по строительству Петербурга, в 2017 году в городе было введено в эксплуатацию 3,53 млн кв. м. жилья, в количественном выражении это 1043 дома на 69 508 квартир. В сравнении с 2016 годом объем ввода жилья увеличился на 14%. Рост весьма существенный, так как данный показатель в 2016-м превысил предыдущий год всего лишь на 2,8%.
Ипотечный бум
Позитивным 2017 год для рынка первичной жилой недвижимости Петербурга считают и сами застройщики. Изначально многие из них прогнозировали более умеренные объемы роста рынка. Помогло строительным компаниям существенное снижение ставок по ипотеке. Ставки стали падать вслед за ставкой рефинансирования. Многие партнерские программы банков и строительных компаний удешевили ипотеку до исторических минимумов, что значительно повысило спрос на нее заемщиков.
«Прошедший год запомнится рекордной ипотекой и нововведениями в законодательной сфере, - отмечает директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.- Мы стали свидетелями серьезного снижения ипотечных ставок с 12% в начале года до 9,25% к концу периода. Сегодня недорогая ипотека обеспечивает основной объем сделок на петербургском рынке строящегося жилья. По нашим оценкам, в Северной столице доля ипотечных сделок составляет около 65%. В проектах «Главстрой-СПб» по итогам 2017 года этот показатель был на уровне 60%. Это подтверждает высокую потребность людей в улучшении жилищных условий».
Тем не менее, добавляет Юлия Ружицкая, можно констатировать переизбыток предложения на рынке и снижение спроса на проекты, расположенные в Ленинградской области. В итоге мы видим снижение темпов продаж в пригородных новостройках эконом-класса. Качественные квартиры в жилых комплексах с выгодной локацией традиционно востребованы у покупателей. Набирает обороты тренд на усиление концентрации рыночного спроса вокруг крупнейших девелоперов. В связи с законодательными нововведениями эта тенденция будет усиливаться.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова также делает вывод, что 2017 год для игроков рынка был благополучным. В том числе из-за снижения ставок по ипотекам. «Однако обольщаться и думать, что 2018 год покажет такую же динамику, как и 2017-ый, было бы опрометчиво. Поводов для расстройства 2017 год дал более, чем достаточно. Ошеломляющие новации в законодательстве буквально «сбили с ног». В первую очередь, это поправки в 214-ФЗ и связанный с ним 218-ФЗ, которые радикально ужесточают требования к застройщику. Если изменения в закон не будут приняты, а они уже выработаны строительным сообществом, то это парализует рынок. Вторая новость настигла нас в конце октября – это заявление президента о том, что долевку необходимо сворачивать. Если это произойдет, то приведет к существенному повышению цен на новостройки. Если средства дольщиков будет невозможно привлекать на этапе строительства нового жилья, а реализовывать жилье только по факту окончания, то это означает, что нужно будет строить на собственные и заимствованные средства, что выльется в серьёзный рост цен на квартиры. Вряд ли насыщенные рынки Москвы и Петербурга выдержат такую цену», - считает Светлана Денисова.
В пределах инфляции
По оценке экспертов в 2017 году цены на жилье в Петербурге выросли незначительно. Так согласно исследованию Knight Frank в глобальном индексе мировых цен на жилье (GRCI) стоимость недвижимости в городе на Неве увеличилась на 3,9%, при этом в Москве она упала на 2,2%. Снижение цен на московском рынке специалисты связывают с появлением на нем новых проектов с относительно невысокой стоимостью метров.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков отмечает, что в целом, в течение последних двух лет цены на жилье в Петербурге растут медленнее инфляции. В сегменте жилья массового спроса динамика еле заметна, особенно это касается пригородов, где застройщики вынуждены конкурировать за покупателя в первую очередь ценами, чтобы выдерживать плановые показатели по объемам продаж, полагает он.
Об относительно стабильных ценах на жилье в Петербурге говорит и руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По данным эксперта, если в начале 2017 года средняя цена кв.м. в СПб (масс-маркет) составляла 107,5 тыс. руб., то в начале 2018 года она увеличилась до 109,4 тыс. руб. Таким образом, среднее значение выросло на 1,8%.
«Несмотря на увеличение себестоимости, рост цен сдерживался наличием масштабных проектов в реализации: например, в спросе доля покупок именно в таких проектах достигает уже 60-70%. В 2018 году средние цены будут расти в пределах официальной инфляции, которая ожидается небольшой. Кроме того, будут расти цены от старта проекта до его завершения – в среднем на 30%», - добавляет Ольга Трошева.
Локальный эконом
Игроки рынка недвижимости отмечают, что в 2017 году по-прежнему самым массовым спросом пользовалась «первичка» эконом-класса и нижний ценовой сегмент комфорт-класса. Аналогичная картина сохранится и в текущем году.
По словам Юлии Ружицкой, характер спроса показал, что лидерство продолжает удерживать малогабаритное жилье, имеющее максимальную функциональность. Покупатели больше ориентированы на приобретение студий и однокомнатных квартир. Однако интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам в новостройках с удачной локацией сохраняется на хорошем уровне.
По словам специалистов рынка, в 2017-м девелоперы активно интересовались участками под жилищное строительство на территории Петербурга. Не угаснет этот интерес и в 2018 году. Ситуация в области не столь однозначная. Ольга Трошева напоминает, что сдерживающим фактором для развития новых территорий в пригородной зоне Ленобласти стала смена правил игры для девелоперов, которая существенно меняет экономику проектов. «Кроме того, в пригородной зоне Ленобласти есть очевидные лидеры по объему продаж – Мурино, Бугры и Кудрово. Все остальные территории, более удаленные от обжитых районов Петербурга с их развитой инфраструктурой, менее популярны. Тем не менее, в пригородной зоне и в 2018 году продолжится строительство в крупных проектах, которые уже находятся в реализации: застройщики не отказываются от своих планов в рамках уже начатых жилых комплексах. А вот новых масштабных проектов в пригородной зоне, в особенности, реализуемых одним девелопером, на рынок будет выходить немного», - подчеркивает эксперт.
