Новые вводные. Госстройнадзор начал проявлять большую строгость в отношении соблюдения требований при вводе в эксплуатацию жилых объектов
Госстройнадзор начал проявлять бґольшую строгость в отношении соблюдения требований при вводе в эксплуатацию жилых объектов. Это вызвало ряд алармических публикаций в СМИ, предрекавших в связи с этим чуть ли не появление новых обманутых дольщиков. В ситуации постарался разобраться «Строительный Еженедельник».
Проблемы ввода
По данным СМИ, за четыре месяца Госстройнадзор отказал в разрешении на ввод в эксплуатацию 35 объектам. В комментариях авторы высказывали мнение, что сделано это было «по надуманным предлогам», что это «спровоцировало задержку передачи жилья дольщикам» и «в итоге упали общие показатели ввода жилья по Петербургу».
С последним трудно не согласиться. По данным Комитета Смольного по строительству, за первое полугодие 2018 года в городе было введено чуть более 961,38 тыс. кв. м жилья. Это составляет лишь около 60% от показателя прошлого года за аналогичный период (1,64 млн кв. м). А вот с «надуманными предлогами» хотелось бы разобраться.
Позиция Службы госстройнадзора и экспертизы по этому вопросу проста: никаких новых требований к застройщикам не предъявляется. Специалисты надзорного ведомства просто стали требовать четкого исполнения существующих правил. Еще в начале июня новый начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким заявил о запуске Службой программы предотвращения возможных нарушений, получившей условное название «Госстройнадзор 2.0». Тогда он отмечал необходимость выполнения нормативных требований по проектной документации, вопросам благоустройства, срокам выполнения работ и пр. Многочисленные отказы во вводе в эксплуатацию последних месяцев, судя по всему, означают, что теперь «Госстройнадзор 2.0» стал реальностью.
Главной причиной для отказа в выдаче разрешений на ввод объектов стало невыполнение застройщиками требований по пусконаладке систем теплоснабжения и по проведению комплексного благоустройства территорий. Действительно, у этих работ есть определенная специфика, заключающаяся в их сезонном характере. Проведение испытаний систем теплоснабжения, без которых нельзя получить подтверждение соответствия объекта техническим условиям, возможно только в отопительный период (обычно это октябрь–апрель). А зеленые насаждения при благоустройстве должны производиться весной или осенью.
Проблема ранее решалась в рамках, условно говоря, «джентльменского соглашения» между сотрудниками Госстройнадзора и застройщиками. Строительные компании предоставляли гарантийные письма, в соответствии с которыми брали на себя обязательства оперативно выполнить эти работы сразу после наступления соответствующего сезона. А в обмен получали разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Теперь надзорное ведомство такой подход не устраивает, его сотрудники требуют выполнения всех работ, как и положено, до сдачи комплексов.
Глас вопиющих
Конечно, любое ужесточение «правил игры» (а именно так восприняли многие застройщики требования к скрупулезному соблюдению процедуры ввода) вызывает недовольство. «Новая позиция Госстройнадзора создает очень серьезные проблемы. Совершенно очевидно, что, например, в зимний период выполнять работы по благоустройству невозможно. Значит, их надо переносить на весну. А если срок сдачи, например, в феврале, значит, он будет сорван. А это, принимая во внимание новые требования закона 214-ФЗ, означает иски от дольщиков, не получивших вовремя свои квартиры, в результате чего застройщик попадает под очень большие штрафные санкции. Соответственно, получается, что строительную компанию ставят перед выбором: выполнить работы в срок под снегом, сдать объект и потом переделывать их в рамках гарантийных обязательств или платить штрафы. Первый вариант, видимо, будет дешевле, но это надо еще считать. В общем, застройщики получили еще одну головную боль», – говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.
По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, как минимум, надо было предоставить застройщикам какой-то переходный период. «В сложившихся условиях жесткость позиции ведомства, на мой взгляд, необоснованна. Мне представляется, что даже если надзорным ведомством принято было такое решение, надо было известить застройщиков заранее, четко оговорить все требования, которые теперь будут обязательны к исполнению, обозначить какой-то переходный период, по истечении которого послабления станут невозможны. Неплохо было бы также получить обратную связь от девелоперов. Иногда, например, исполнение законных требований, связанных со сдачей в эксплуатацию, просто невозможно из-за невыполнения обязательств монополистами», – отмечает Марк Лернер.
Иную позицию занимает генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко. «Всегда было понятие перенесенных работ, переходящих в следующий сезон. Соответственно, строительные компании должны были это учитывать и лучше планировать свою работу. Ужесточение условий, возможно, связано с накопившейся в Госстройнадзоре негативной статистикой по выполнению застройщиками или генподрядчиками взятых на себя обязательств. В такой ситуации это может быть своего рода дисциплинирующей акцией, призванной обратить внимание компаний на необходимость исполнения существующих норм. В Госстройнадзоре работают профессионалы, к которым я отношусь с большим уважением, и думаю, у них были серьезные основания для того, чтобы предпринять эти меры», – заключает он.
Обжалованию не подлежит
Озабоченность застройщиков сложившейся ситуацией привела к тому, что вопрос о сроках проведения застройщиками пусконаладочных работ на системах теплоснабжения был вынесен на обсуждение Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».
В ходе недавнего заседания группы и. о. первого заместителя начальника Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Елена Чеготова четко обозначила позицию ведомства: «Ввод в эксплуатацию без справки о соответствии построенного объекта требованиям техусловий невозможен. В случае, если в документах появляются какие-либо дополнительные оговорки, разрешение на ввод в эксплуатацию выдаваться не будет. Рабочей группой под эгидой Комитета по энергетике и инженерному обеспечению разработан механизм, как обеспечить связку от техусловий до окончания строительства. Выполнение пусконаладочных работ должно быть предусмотрено обязательно».
Этот подход был безоговорочно поддержан Алексеем Золотовым, председателем Рабочей группы, начальником аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. «Норма вполне однозначна: если документа о выполнении испытаний и соблюдении техусловий нет, значит, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано быть не может. В нашем распоряжении имеется список из примерно 400 объектов, по которым застройщики предоставляли гарантийные письма по выполнению соответствующих работ уже после получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и свои обязательства не выполнили. По некоторым объектам задержка с пусконаладкой и комплексными испытаниями в сфере теплоснабжения достигает нескольких лет. И среди нарушителей – крупнейшие городские застройщики», – сообщил он, добавив, что такая ситуация – это прямые риски для граждан, участвующих в долевом строительстве. «И эти риски должны быть ликвидированы. Причем это задача не только власти, но и всего строительного комплекса города», – подчеркнул чиновник.
Он заявил также, что не принимает в качестве оправданий ссылок на плохую работу монополистов. «Была проведена тщательная проверка, которая показала, что срыв сроков проведения пусконаладки и комплексных испытаний по системам теплоснабжения по вине монополистов имел место лишь в четырех случаях из тех почти четырехсот прецедентов, когда застройщики не выполняли своих обязательств по гарантийным письмам. Это всего 1%! Поэтому ссылаться на монополистов, обосновывая свои промахи, не надо!» – резюмировал Алексей Золотов.
По словам чиновника, в проекте организации строительства (ПОС) должно быть четко указано, что монтаж системы теплоснабжения и ее пусконаладка должны выполняться в отопительный сезон, предшествующий периоду сдачи объекта в эксплуатацию. Это должно быть учтено всеми застройщиками. К контролю за этим с 1 сентября 2018 года подключатся Госстройнадзор и Комитет по строительству. «Если озвученный принцип не будет включен в ПОС, компании просто не получат разрешения на строительство», – заявил он.
Алексей Золотов сообщил также, что для тех компаний, у которых сейчас происходит процесс сдачи объектов, а пусконаладку прямо сейчас провести невозможно (поскольку отопительный сезон не наступил), будет сделан переходный период. «Специальная рабочая группа под руководством главы КЭиИО Андрея Бондарчука выработала исчерпывающие механизмы, дающие алгоритм работы при такой ситуации, что позволит учесть интересы застройщиков и дольщиков, которые приобрели жилье во вводимых комплексах. «"Ножом по живому" резать никто не будет», – заключил чиновник.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Если говорить абстрактно, то наведение порядка – это, безусловно, хорошо. Но если переходить к конкретике, то с учетом всех тех обстоятельств, с которыми сегодня приходится сталкиваться застройщикам, это стало еще одним моментом, серьезно усложняющим работу, даже если требуется, по сути, просто исполнить законодательство. Существующие сегодня требования к девелоперам настолько сложны, запутанны и противоречивы, что зачастую все их выполнить просто невозможно. В итоге ужесточение позиции Госстройнадзора приводит к очень большим сложностям при сдаче в эксплуатацию уже построенных домов и передаче квартир дольщикам. Следствием этого может стать обострение того, что принято называть «потребительский терроризм». Срыв сроков передачи дольщику жилья через суд карается штрафами, которые «убивают» и без того невысокую сегодня рентабельность строительных проектов.
24 апреля власти Ленобласти подписали с АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» соглашение, по которому на нее возложена организация деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходам (ТКО), в том числе их сбор, транспортирование, обработка, утилизация, обезвреживание и захоронение.
По результатам проведенного тендера, компания стала единым региональным оператором по обращению с ТКО в Ленобласти. Свои функции в этом качестве она начнет выполнять с 1 января 2019 года. Срок действия договора составляет 10 лет. Таким образом, крупномасштабная реформа в сфере обращения с отходами в регионе перешла в практическую фазу.
Как сообщил начальник Управления Ленобласти по организации и контролю деятельности по обращению с отходами Николай Борисов, АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» в ближайшее время предстоит заключить около 100 тыс. договоров на обслуживание. Соглашения должны быть подписаны с одной стороны, с организациями, образующими отходы, а с другой – с перевозчиками, и структурами по их переработке и захоронению. «Эта работа должна быть выполнена к сентябрю» - отметил Николай Борисов.
По словам генерального директора АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» Николая Хасиева, заключение договоров начнется в ближайшее время. «Отбор компаний, с которыми мы будем работать в части перевозки, переработки и утилизации мусора, будет производиться по понятной прозрачной схеме – через открытые конкурсные процедуры. Это прописано в подписанном нами соглашении с Ленобластью», - подчеркнул он.
Говоря о стратегии компании, Николай Хасиев отметил, что в ее основе лежит постепенное расширение мусоропереработки с целью вторичного использования материалов, что соответствует основным принципам государственной политики в этой сфере. По его словам, на территории Ленобласти АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» развернет работу на 5 мусорных полигонах, расположенных в Сланцевском, Волховском, Приозерском, Кингисеппском и Всеволожском районах. «Компанией принята крупная инвестиционная программа. Она направлена как на организацию приема мусора, так и на его переработку», - сообщил Николай Хасиев.
На всех пяти полигонах намечено создать мусоросортировочные предприятия, которые будут отбирать все «полезные фракции» (к ним относятся, в частности, пластик, бумага, цветной и черный металлы), которые затем будут направляться на вторичную переработку. Доля этих фракций составляет, по экспертным оценкам, 40-50% от общего объема мусора. Захоранивать же на полигонах предполагается только биологические отходы. «Первый мусоросортировочный комплекс - в Приозерском районе будет открыт уже в мае этого года. Остальные начнут свою работу до середины 2019 года», - рассказал Николай Хасиев.
Николай Борисов добавил, что принято решение о начале внедрения на территории Ленобласти практики раздельного сбора мусора. «На первом этапе предполагается запустить двухконтейнерную систему: для биологических отходов и для всех остальных», - рассказал он. По словам чиновника, если будет наблюдаться положительный эффект этого начинания, систему раздельного сбора можно будет расширить, путем разделения небиологического мусора на подвиды: стекло, пластик, металлы, бумага, которые затем будут использоваться в качестве вторичного сырья.
По словам Николая Борисова, это делается в рамках исполнения распоряжения федерального правительства, предусматривающего поэтапное запрещение захоронения небиологических отходов. Он отметил также, что, как и обещал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, все мусорные полигоны в регионе в 3-летний срок будут «отодвинуты» на расстояние не менее 50 км от Санкт-Петербурга». «В соответствии с принятой в области концепцией по обращению с отходами, пригородные полигоны, заполнившие предоставленные карты, расширяться не будут», - подчеркнул чиновник
В частности, он отметил, что полигоны «Промотходы» и «Новый Свет – Эко» по предварительным расчетам исчерпают свой ресурс в 2019 году. «В администрацию Ленинградской области не поступало обращений от владельцев указанных полигонов о разработке новых карт для накопления отходов. В случае их появления будет дано отрицательное заключение», – подчеркнул Николай Борисов.
Кстати
Правительство Санкт-Петербурга отказалось согласовать заявку на корректировку Правил землепользования и застройки на участках в промзоне Каменка, где планировалось строительство двух мусороперерабатывающих заводов предприятиями АО «Автопарк №6 «Спецтранс» и ООО «Анабасис». Принятое решение делает строительство таких объектов в этой локации невозможным.
Столичная ГК «ПИК» вынашивает весьма амбициозные планы. С одной стороны, они касаются программы региональной экспансии, а с другой – технологической. Специалисты холдинга намерены вернуть словосочетаниям «индустриальное домостроение» и «панельная технология» позитивное звучание. Впрочем, планы эти не только вынашиваются, но уже реализуются.
По итогам 2018 года в Москве и Подмосковье холдинг собирается ввести в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья в рамках панельного домостроения и около 0,5 млн кв. м жилья по монолитным технологиям. Об этом сообщил Алан Дзодзиев, директор по качеству АО «ПИК-Индустрия» (ГК «ПИК»).
Суммарный объем ввода (2,2 млн кв. м) должен примерно на 10% превзойти показатели 2017 года (порядка 2 млн кв. м). На последующие годы динамика роста прогнозируется такими же темпами. По словам Алана Дзодзиева, такой размах строительства невозможен без развития индустриального домостроения.
«Распространено мнение, что панель – это «прошлый век». Мы убеждены, что дело обстоит с точностью до наоборот. Именно за панельной технологией – будущее. Ни одна другая не позволит увеличить скорость работ и объемы ввода жилья, предусмотренные соответствующими государственными планами. Когда речь заходит о панельном домостроении, в воображении обывателя рисуются «хрущевки». Между тем, современная панель – это высокотехнологичный продукт очень высоких потребительских свойств и именно она позволит обеспечить высокое качество жилья. Судить о ней по «хрущевкам» – то же самое, что оценивать возможности нынешнего автопрома по «Запорожцам», выпущенным в 60-х годах прошлого века, ссылаясь на то, что принцип действия двигателя внутреннего сгорания остался неизменен», – считает эксперт.
Новый продукт, естественно, требует нового производственного оборудования. По словам Алана Дзодзиева, холдинг реализует постоянные плановые работы по модернизации своих производств (к ним относятся Наро-Фоминский завод железобетонных конструкций, Очаковский домостроительный комбинат в Москве и Алексинский комбинат железобетонных изделий в Тульской области).
Самое современное производство – на Наро-Фоминском заводе, где смонтировано современное роботизированное оборудование германской компании Sommer. Все технологические процессы контролируются компьютером. На заводе выпускаются сложносоставные панели, которые готовыми комплектами поставляются на стройплощадку, где их нужно только собрать «как конструктор Lego».
При этом, как отмечает Алан Дзодзиев, автоматизация железобетонного производства позволяет снизить трудозатраты вдвое. Показательно, что из 2,7 тыс. человек, работающих на предприятии, непосредственно на производстве заняты всего 800 человек, трудящихся в четыре смены. Остальные – занимаются вспомогательными работами, прежде всего в сфере транспорта и логистики.
По словам Алана Дзодзиева, ГК «ПИК» также ставит перед собой стратегическую задачу по региональной диверсификации деятельности. В частности, в Петербурге ГК «ПИК» планирует развивать индустриальное домостроение, которое уже является флагманом расширения деятельности холдинга в столичном регионе. В связи с этим компания заинтересована в сотрудничестве с производителями стройматериалов, соответствующих тем требованиям к качеству, что предъявляются девелопером. Если же такие производители найдены не будет, холдинг может рассмотреть вариант создания своего производства, с использованием опыта автоматизации, накопленного в Московском регионе. Сроки принятия такого решения представители холдинга пока не указывают.
Напомним, что в настоящее время ГК «ПИК» реализует в Петербурге два проекта: «Дальневосточный, 15» и «Орловский Парк». В обоих используется монолитная технология.
