ЖК «Спасение»
Власти Калининградской области намерены максимально быстро решить проблемы своих обманутых дольщиков. Правительство самого западного российского региона договорилось с Министерством обороны РФ о передаче земельного участка площадью 10,5 га на Арсенальной улице в собственность Калининграда, а далее в областную инвестиционную собственность под инвестпроект компенсационной застройки.
Обманутые дольщики Калининграда неоднократно проводили акции протеста
Предполагается, что надел на бесплатной основе будет передан девелоперу, который возьмет на себя обязательства по обеспечению жильем обманутых дольщиков города. Не занятые ими площади в комплексе застройщик сможет реализовать в собственных интересах.
Проблемная «четверка»
Инициатором такого механизма помощи обманутым дольщикам стал губернатор Калининградской области Антон Алиханов. После совещания, прошедшего в середине июля с представителями Министерства обороны РФ, он написал в своем «Инстаграме»: «Есть у нас теперь участок для решения проблем большинства дольщиков нашей области. Как только будет документ – поделимся с вами. Это уже почти финал нашей с вами эпопеи. Все будет хорошо», – подчеркнул глава региона.
Как сообщает пресс-служба области, благодаря этому инвестиционному проекту участники долевого строительства, которые долгие годы ожидают квартиры в незаконченных (а в некоторых случаях даже не начатых) домах, наконец получат жилье. Также воспользоваться данной мерой поддержки смогут и граждане, пострадавшие от двойных продаж.
На данный момент в «дорожную карту» решения проблемы обманутых дольщиков по Калининградской области включено 18 объектов. В их строительство вложили средства 1588 дольщиков. Правда, предполагается, что в дома на Артиллерийской улице попадут не все.
Активист Объединения обманутых дольщиков Калининградской области Анжела Аветисьянц сообщила, что целевая передача земельного участка на Артиллерийской улице поможет дольщикам четырех самых сложных объектов города. Первый из них – это комплекс от компании «Ганза-Сервис». Его строительство началось еще десять лет назад и было заморожено практически на уровне фундамента. Второй проблемный объект – от компании «Альфастрой». Дом начал возводиться при содействии Минобороны РФ и на его участке, но достроен не был. Чтобы завершить долгострой, надел должен быть передан городу, но военные пока не заинтересованы в этом. Третий проблемный объект – это комплекс на улице Гагарина, строить который начала и забросила компания «Вивагс». Четвертый – недостроенный дом девелопера «Регион-Сервис».
Долгострою компании «Ганза-Сервис» уже десять лет
«Участок земли на Артиллерийской улице пока еще не передан муниципалитету, не найден инвестор, и стройка не началась, но позитивно уже то, что определен механизм помощи обманутым дольщикам города. Инициатива губернатора Антона Алиханова вселяет надежду, что сложившаяся ситуация благополучно изменится», – считает Анжела Аветисьянц.
По ее мнению, оставшиеся 14 проблемных объектов можно было бы достроить при передаче муниципалитету земельного участка на ул. Александра Невского, 186. В настоящее время он находится в управлении ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Организация отказала губернатору Антону Алиханову в передаче данного участка и выводит его на аукцион. Как говорит Анжела Аветисьянц, тем самым в регионе поставлен «крест» на выполнении поручения Президента РФ по оперативной достройке всех проблемных объектов.
Отметим, что, согласно утвержденной «дорожной карте», все проблемы дольщиков Калининградской области должны быть решены до 2021 года. Как сообщает пресс-служба правительства региона, в апреле этого года был достроен жилой дом в Зеленоградске, который начинала возводить компания «Мегастройинвест». 65 дольщиков объекта объединились в ЖСК и общими усилиями достроили дом. Ожидается, что во втором полугодии квартиры в Калининграде получат около 100 дольщиков «Октан-Сервиса».
Мошеннические «Берлинки»
Еще одно событие, связанное с обманутыми дольщиками Калининградской области, произошло 26 июля. Прокуратура региона возбудила уголовное дело по факту мошенничества руководителя СК «Объединенные системы» Сергея Стрижеусова.
Эта компания с 2014 года занималась возведением жилых комплексов «Берлинки» и «Берлинки 2» в городе Гурьевске, расположенном неподалеку от Калининграда. Первый объект был частично построен, но не завершен. Активное строительство второго даже не начиналось. Сергей Стрижеусов ранее жаловался на финансовые проблемы и весной этого года начал банкротство своей компании.
Как отмечают в Прокуратуре Калининградской области, бизнесмену вменяется нарушение обязательств перед 37 дольщиками, от которых были привлечены средства в размере 32 млн рублей. «До настоящего времени обязательства перед дольщиками не исполнены, жилые дома не построены и в эксплуатацию не введены. По результатам проведения проверки сотрудниками полиции неоднократно принимались незаконные решения об отказе в возбуждении дела. Только после вмешательства прокуратуры области по данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Санкция статьи предусматривает наказание в виде лишения свободы на срок до десяти лет», – подчеркивают в ведомстве.
Собственником гостиничного комплекса на месте бывшей мужской богадельни на проспекте Энгельса стала торговая компания «Трейд.Ру». Она заплатила за актив на аукционе 88 млн рублей, что на 34% ниже его стартовой цены.
У здания бывшей Орлово-Новосильцевской мужской богадельни на проспекте Энгельса, 1–5, сменился собственник. На днях имущественный комплекс, состоящий из трех зданий общей площадью 2,5 тыс. кв. м. с участком 0,67 га, приобрело на аукционе ООО «Трейд.Ру». Эта компания занимается торговлей и, по данным СМИ, на 52% принадлежит кипрской «Элмевор Финанс Лимитед». Покупатель заплатил за комплекс зданий 88 млн рублей при стартовой цене 133 млн рублей.
Последние 8 лет комплексом зданий на правах долгосрочной аренды распоряжалась компания «Студенческий стиль», связанная с фирмой «Маркор-Нева-Отель». Она расселила здание и вложила средства в его реконструкцию под хостел с выставочным центром. В здании прошло несколько международных архитектурных фестивалей. Но в 2016 году из-за конфликта соинвесторов этого бизнеса «Студенческий стиль» получил иск о банкротстве, а через год в отношении компании было введено внешнее управление. С тех пор комплекс богадельни на Энгельса несколько раз пытались продать за долги, но безуспешно.
Нынешняя цена, по мнению участников рынка, адекватна.
«Этот комплекс недавно был полностью реконструирован. Сейчас здания находятся в хорошем состоянии, и серьезные инвестиции вряд ли потребуются, поэтому цена сделки в размере 35 тыс. рублей за 1 кв. м выглядит существенно заниженной. Особенно для отдельно стоящих особняков в окружении парковой зоны», – говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
По данным Hospitality Management, в Петербурге наибольшей популярностью у инвесторов, гостиничный бизнес для которых не является профильным, пользуются гостиницы и мини-отели, расположенные в домах дореволюционной постройки. Стоимость квадратного метра действующего отеля в исторической части города (но за пределами центральных локаций) в среднем начинается от 80–100 тыс. рублей, или 3,5 млн рублей за номер.
В сегменте небрендовых отелей наибольший интерес инвесторы проявляют к отелям или зданиям, в которых можно обустроить гостиницу на 70–100 номеров: именно столько необходимо, чтобы разместить 2–4 организованные туристические группы.
«Сегодня на гостиничном рынке Петербурга присутствуют в основном инвесторы из России и Китая. А европейцы настороженно относятся к российскому рынку гостиничной недвижимости, хотя доходность отелей класса «три звезды» и «четыре звезды» в Петербурге в сравнении с другими городами выше: 10–15% к 3–5% в таких городах, как Лондон или Вена, – отмечает Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management.
При этом эксперты Hospitality Management отмечают, что изменения в регулирующем отрасль законодательстве, которые вступят в силу с 1 января 2019 года, повлекут за собой изменение структуры рынка. Новые требования ограничат работу малого бизнеса в жилых помещениях и в целом станут достаточно обременительными для небольших объектов временного размещения.
Мнение
Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– Проспект Энгельса – это не самое популярное направление среди туристов в Петербурге, поэтому говорить о большом предложении гостиниц в этой локации сложно: в основном это точечные проекты. С позиции спроса стоило бы взглянуть на перспективы этой локации не с точки зрения краткосрочной аренды, а на среднесрочный и долгосрочный период. В Европе этот сегмент закрывается за счет кампусов, ориентированных скорее на студентов и молодых специалистов, а не «традиционных» туристов. Поэтому в этом контексте эта локация может быть привлекательна для тех, кто приезжает на учебу в Петербург.
Комитет имущественных отношений Петербурга сокращает сроки передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс городских эксплуатирующих организаций до 30 дней.
Власти Петербурга продолжают целенаправленную работу по снижению административных барьеров при взаимодействии с бизнесом. Городской Комитет имущественных отношений, реализуя предложения Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса при Смольном, выпустил распоряжение, в соответствии с которым сокращаются сроки передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс городских эксплуатирующих организаций с 45 до 30 дней со дня поступления соответствующего обращения.
Также новым положением уточнен порядок передачи объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в частной собственности, в дар Петербургу. Скорректированы перечни документов, необходимых для заключения договоров дарения земельного участка, здания, строения, сооружения, нежилого помещения, объекта незавершенного строительства, движимого имущества для физических лиц.
Кроме того, документом определены случаи, когда владелец инженерной инфраструктуры может непосредственно обращаться к владельцу сетей инженерно-технического обеспечения, выдавшему акт о технологическом подключении, для оформления акта приема-передачи. В соответствии с ними собственник оформляет справку об имущественной принадлежности и стоимости объекта инфраструктуры и представляет ее специализированной эксплуатирующей организации, которая направляет ее в числе прочих документов в КИО. Срок рассмотрения Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) представленных документов составляет 7 рабочих дней со дня их поступления. (Примечание: КИО рассматривает обращения о передаче объекта инженерной инфраструктуры специализированной эксплуатирующей организации и утверждает акты приема-передачи объекта инженерной инфраструктуры в течение 30 календарных дней со дня поступления соответствующего обращения.)
Отметим, что ранее КЭиИО также определил Порядок согласования городскими эксплуатирующими организациями документов, представленных собственниками объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых на баланс города. Сроки согласования городскими эксплуатирующими организациями должны составить 15 рабочих дней после получения от девелопера полного пакета документов, либо должен быть предоставлен ответ с «исчерпывающим обоснованием причины возврата, позволяющим определить порядок действий по ее устранению».
В целом оптимизация сроков согласования документов в КЭиО и КИО по передаче инженерных объектов существенно снизит издержки бизнеса на их содержание предпринимателями и повысит эффективность эксплуатации инфраструктуры. Проблема с передачей инженерных сетей была поднята Рабочей группой «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» – и сейчас она почти решилась.
Мнение
Татьяна Тихомирова, заместитель председателя КИО:
– Данная работа была проделана на основе соответствующих предложений бизнеса. Изменения разработаны КИО совместно с профильным ведомством (Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению) и представителями строительной сферы. Мы надеемся, что новый порядок создаст более комфортные условия для развития инженерной инфраструктуры, а Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» в будущем станет эффективной площадкой для конструктивного диалога между бизнесом и властью, ведь важно понимать и учитывать интересы и особенности работы обеих сторон.
Алексей Золотов, председатель Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», начальник аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина:
– По инициативе бизнес-сообщества протоколом Штаба от 28 декабря 2017 года закреплено поручение об упрощении порядка передачи инженерных сетей от застройщиков на городской баланс. В соответствии с поручением Комитет по энергетике и Комитет имущественных отношений Петербурга выпустили нормативные документы, ускоряющие сроки передачи сетей, которые ранее достигали 6-18 месяцев. Теперь общий срок передачи сетей на баланс города составляет всего 44 рабочих дня (или 60 календарных), что неоспоримо является серьезным достижением нашей Рабочей группы. Также обеспечена возможность синхронизации процессов передачи движимого и недвижимого имущества на городской баланс.
Ольга Михальченко, директор по развитию ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», заместитель руководителя Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства»:
– Мы убедили власти города наладить конструктивный диалог и выявлять избыточные требования, которые снижают эффективность строительной сферы. Так, первые плоды нашей работы были видны еще на этапе подготовки ТЗ по полному внедрению электронного окна в ЕССК по КИО. Параллельно родились проекты регламентов деятельности комитета и подведомственных учреждений, стартовал процесс по упорядочению административных процедур и оптимизации сроков рассмотрения и согласования. Например, сейчас входящие обращения регистрируются по 3-5 дней и даже на подведомственных ГКУ.
Кстати
За заслуги в достижении высоких результатов по улучшению делового климата в Санкт-Петербурге Георгий Полтавченко 28 июня на заседании Штаба по улучшению предпринимательского климата объявил благодарность председателю Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Алексею Золотову. Ответственному секретарю группы Павлу Фролову объявлена благодарность администрации губернатора. Глава города отметил успехи, достигнутые рабочей группой, и пожелал не останавливаться на достигнутом.