Оборонная продажа
Минобороны РФ выставило на продажу здания и землю на полуострове Бычья Голова в Ленобласти. Продавец хочет за актив 775 млн рублей. Эксперты считают, что на бывшей военной земле можно создать турбазу.
«Главное управление обустройства войск», которое входит в структуру Минобороны РФ, продает землю и здания на полуострове Бычья Голова в Выборгском районе Ленобласти. Объявления о продаже журналисты «КоммерсантЪ» нашли на сайтах Avito.ru и Domofond.ru. Канал продажи для силового ведомства весьма необычный. Но, по словам партнера адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, ничего противозаконного в нем нет. «Закон дает возможность приватизации военного имущества путем сбора публичных предложений или проведения продажи без объявления цены. А размещение объявлений на Avito - это один из способов донесения информации до потенциальных покупателей», - говорит юрист.
Само объявление вполне стандартное. На продажу выставлен имущественный комплекс в поселении Кангас (садоводство «Электроинструмент»). Он включает в себя участок площадью почти 580 га, два здания площадью 800 кв.м. и две трансформаторные подстанции общей мощностью 175 кВт. К участку ведут две дороги: одна – лесная, вторая – асфальтированная, от трассы «Скандинавия». Продавец хочет за актив 775 млн рублей и торговаться не намерен.
Эта территория, согласно Росреестру, относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения. Там с середины прошлого века находится научно-испытательный полигон Научно-исследовательского инженерно-строительного института №12 ВМФ. По данным открытых источников, там, в частности, тестировали на выносливость элементы конструкций объектов Олимпиады в Сочи, а также проводили сейсмические исследования.
Эксперты говорят, что стартовая цена выглядит справедливой, но скорее всего, будет снижаться из-за невысокого спроса на лот и непонятных перспектив его застройки.
«Этот район не пользуется серьезным интересом инвесторов. На участке пока можно построить объект складского назначения. А перевод земель в какую-то другую зону, скорее всего, будет долгим и сложным. И, может, вообще не случиться», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Среди преимуществ территории – выход к воде, среди недостатков – удаленная от Петербурга локация. Если допустить, что ограничений на размещение невоенных объектов в этой зоне нет, на участке можно построить базу отдыха, предварительно озаботившись вопросом перевода этих земель в другую категорию. Однако чтобы сделать конкурентоспособный проект, следует продумать способы привлечения посетителей: охота, рыбалка, всесезонные активности и т.д. Сейчас в Ленобласти есть множество других предложений, которые расположены в более удобной транспортной доступности для жителей Петербурга», - говорит генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С коллегой согласна директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова: «Запрашиваемая цена невысокая - чуть более 1 млн рублей за 1 га. Но для создания в этом месте чего-то качественного, например, гостинично-рекреационного объекта, потребуются серьёзные инвестиции». По ее словам, на участке можно построить и коттеджный поселок. «Выборгский район популярен у застройщиков коттеджей. Но такие проекты тоже требуют больших вложений», - добавляет она.
Собственником гостиничного комплекса на месте бывшей мужской богадельни на проспекте Энгельса стала торговая компания «Трейд.Ру». Она заплатила за актив на аукционе 88 млн рублей, что на 34% ниже его стартовой цены.
У здания бывшей Орлово-Новосильцевской мужской богадельни на проспекте Энгельса, 1–5, сменился собственник. На днях имущественный комплекс, состоящий из трех зданий общей площадью 2,5 тыс. кв. м. с участком 0,67 га, приобрело на аукционе ООО «Трейд.Ру». Эта компания занимается торговлей и, по данным СМИ, на 52% принадлежит кипрской «Элмевор Финанс Лимитед». Покупатель заплатил за комплекс зданий 88 млн рублей при стартовой цене 133 млн рублей.
Последние 8 лет комплексом зданий на правах долгосрочной аренды распоряжалась компания «Студенческий стиль», связанная с фирмой «Маркор-Нева-Отель». Она расселила здание и вложила средства в его реконструкцию под хостел с выставочным центром. В здании прошло несколько международных архитектурных фестивалей. Но в 2016 году из-за конфликта соинвесторов этого бизнеса «Студенческий стиль» получил иск о банкротстве, а через год в отношении компании было введено внешнее управление. С тех пор комплекс богадельни на Энгельса несколько раз пытались продать за долги, но безуспешно.
Нынешняя цена, по мнению участников рынка, адекватна.
«Этот комплекс недавно был полностью реконструирован. Сейчас здания находятся в хорошем состоянии, и серьезные инвестиции вряд ли потребуются, поэтому цена сделки в размере 35 тыс. рублей за 1 кв. м выглядит существенно заниженной. Особенно для отдельно стоящих особняков в окружении парковой зоны», – говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
По данным Hospitality Management, в Петербурге наибольшей популярностью у инвесторов, гостиничный бизнес для которых не является профильным, пользуются гостиницы и мини-отели, расположенные в домах дореволюционной постройки. Стоимость квадратного метра действующего отеля в исторической части города (но за пределами центральных локаций) в среднем начинается от 80–100 тыс. рублей, или 3,5 млн рублей за номер.
В сегменте небрендовых отелей наибольший интерес инвесторы проявляют к отелям или зданиям, в которых можно обустроить гостиницу на 70–100 номеров: именно столько необходимо, чтобы разместить 2–4 организованные туристические группы.
«Сегодня на гостиничном рынке Петербурга присутствуют в основном инвесторы из России и Китая. А европейцы настороженно относятся к российскому рынку гостиничной недвижимости, хотя доходность отелей класса «три звезды» и «четыре звезды» в Петербурге в сравнении с другими городами выше: 10–15% к 3–5% в таких городах, как Лондон или Вена, – отмечает Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management.
При этом эксперты Hospitality Management отмечают, что изменения в регулирующем отрасль законодательстве, которые вступят в силу с 1 января 2019 года, повлекут за собой изменение структуры рынка. Новые требования ограничат работу малого бизнеса в жилых помещениях и в целом станут достаточно обременительными для небольших объектов временного размещения.
Мнение
Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– Проспект Энгельса – это не самое популярное направление среди туристов в Петербурге, поэтому говорить о большом предложении гостиниц в этой локации сложно: в основном это точечные проекты. С позиции спроса стоило бы взглянуть на перспективы этой локации не с точки зрения краткосрочной аренды, а на среднесрочный и долгосрочный период. В Европе этот сегмент закрывается за счет кампусов, ориентированных скорее на студентов и молодых специалистов, а не «традиционных» туристов. Поэтому в этом контексте эта локация может быть привлекательна для тех, кто приезжает на учебу в Петербург.
Комитет имущественных отношений Петербурга сокращает сроки передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс городских эксплуатирующих организаций до 30 дней.
Власти Петербурга продолжают целенаправленную работу по снижению административных барьеров при взаимодействии с бизнесом. Городской Комитет имущественных отношений, реализуя предложения Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса при Смольном, выпустил распоряжение, в соответствии с которым сокращаются сроки передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс городских эксплуатирующих организаций с 45 до 30 дней со дня поступления соответствующего обращения.
Также новым положением уточнен порядок передачи объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в частной собственности, в дар Петербургу. Скорректированы перечни документов, необходимых для заключения договоров дарения земельного участка, здания, строения, сооружения, нежилого помещения, объекта незавершенного строительства, движимого имущества для физических лиц.
Кроме того, документом определены случаи, когда владелец инженерной инфраструктуры может непосредственно обращаться к владельцу сетей инженерно-технического обеспечения, выдавшему акт о технологическом подключении, для оформления акта приема-передачи. В соответствии с ними собственник оформляет справку об имущественной принадлежности и стоимости объекта инфраструктуры и представляет ее специализированной эксплуатирующей организации, которая направляет ее в числе прочих документов в КИО. Срок рассмотрения Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) представленных документов составляет 7 рабочих дней со дня их поступления. (Примечание: КИО рассматривает обращения о передаче объекта инженерной инфраструктуры специализированной эксплуатирующей организации и утверждает акты приема-передачи объекта инженерной инфраструктуры в течение 30 календарных дней со дня поступления соответствующего обращения.)
Отметим, что ранее КЭиИО также определил Порядок согласования городскими эксплуатирующими организациями документов, представленных собственниками объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых на баланс города. Сроки согласования городскими эксплуатирующими организациями должны составить 15 рабочих дней после получения от девелопера полного пакета документов, либо должен быть предоставлен ответ с «исчерпывающим обоснованием причины возврата, позволяющим определить порядок действий по ее устранению».
В целом оптимизация сроков согласования документов в КЭиО и КИО по передаче инженерных объектов существенно снизит издержки бизнеса на их содержание предпринимателями и повысит эффективность эксплуатации инфраструктуры. Проблема с передачей инженерных сетей была поднята Рабочей группой «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» – и сейчас она почти решилась.
Мнение
Татьяна Тихомирова, заместитель председателя КИО:
– Данная работа была проделана на основе соответствующих предложений бизнеса. Изменения разработаны КИО совместно с профильным ведомством (Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению) и представителями строительной сферы. Мы надеемся, что новый порядок создаст более комфортные условия для развития инженерной инфраструктуры, а Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» в будущем станет эффективной площадкой для конструктивного диалога между бизнесом и властью, ведь важно понимать и учитывать интересы и особенности работы обеих сторон.
Алексей Золотов, председатель Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», начальник аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина:
– По инициативе бизнес-сообщества протоколом Штаба от 28 декабря 2017 года закреплено поручение об упрощении порядка передачи инженерных сетей от застройщиков на городской баланс. В соответствии с поручением Комитет по энергетике и Комитет имущественных отношений Петербурга выпустили нормативные документы, ускоряющие сроки передачи сетей, которые ранее достигали 6-18 месяцев. Теперь общий срок передачи сетей на баланс города составляет всего 44 рабочих дня (или 60 календарных), что неоспоримо является серьезным достижением нашей Рабочей группы. Также обеспечена возможность синхронизации процессов передачи движимого и недвижимого имущества на городской баланс.
Ольга Михальченко, директор по развитию ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», заместитель руководителя Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства»:
– Мы убедили власти города наладить конструктивный диалог и выявлять избыточные требования, которые снижают эффективность строительной сферы. Так, первые плоды нашей работы были видны еще на этапе подготовки ТЗ по полному внедрению электронного окна в ЕССК по КИО. Параллельно родились проекты регламентов деятельности комитета и подведомственных учреждений, стартовал процесс по упорядочению административных процедур и оптимизации сроков рассмотрения и согласования. Например, сейчас входящие обращения регистрируются по 3-5 дней и даже на подведомственных ГКУ.
Кстати
За заслуги в достижении высоких результатов по улучшению делового климата в Санкт-Петербурге Георгий Полтавченко 28 июня на заседании Штаба по улучшению предпринимательского климата объявил благодарность председателю Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Алексею Золотову. Ответственному секретарю группы Павлу Фролову объявлена благодарность администрации губернатора. Глава города отметил успехи, достигнутые рабочей группой, и пожелал не останавливаться на достигнутом.