Апартаменты хотят сравнять с жильем
Законодательная активность российских депутатов в сфере недвижимости не иссякает. Недавно в Госдуму был внесен очередной законопроект – на сей раз призванный навести порядок в сегменте апартаментов, что предполагается сделать путем приравнивания их по ряду параметров к жилью. Эксперты рынка считают, что урегулировать вопрос необходимо, но нужно учесть специфику формата.
Сегмент апартаментов, по оценке экспертов, в последнее время является самым быстрорастущим на всем рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Связано это с уникальностью формата. С одной стороны, это возможность строить «псевдожилье» в локациях, где жилье строить градостроительные нормы запрещают, поскольку формально апартаменты являются сегментом коммерческой недвижимости. А с другой – велика привлекательность формата как объекта для инвестирования.
«Первые проекты апартаментов появились в Петербурге сравнительно недавно, но этот формат получил быстрое развитие. Объем сегмента увеличивается с каждым годом и уже к 2020 году, по прогнозам, будет составлять примерно 12,8% от общего объема рынка», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Не в первый раз
Законопроект, призванный обеспечить правовое регулирование сегмента апартаментов, подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. Документ предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.
Планируется определить юридический статус уже построенных апартаментов, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах, установить правовое регулирование апартаментов на будущее, ввести раздельное зонирование в «многофункциональных домах» жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
«Выделение такого нового вида жилых помещений (жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме) дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта.
В Градостроительный кодекс законопроектом предлагается внести поправки, обеспечивающие учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения состава территориальных зон, в которых разрешается их строительство, и требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон.
Отметим, что это уже не первая попытка правового урегулирования данного сегмента недвижимости. Так, в октябре 2017 года Минстрой РФ уже вносил в Госдуму законопроект, в значительной мере приравнивающий апартаменты к традиционному жилью. В ряде положений оба документа перекликаются. Законопроект Минстроя тоже предлагал решить проблему граждан с регистрацией по месту жительства в апартаментах. Кроме того, предполагалось установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.
Интересно, что еще летом прошлого года глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев сообщал, что в рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки апарт-отели планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр. «Мы предлагаем: в том случае, если более 10% апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всеми необходимыми для такого проживания элементами», – говорил он тогда.
Дьявол в деталях
Эксперты считают целеполагание документа верным, поскольку сегмент апартаментов действительно нуждается в правовом урегулировании, но полагают, что законопроект недостаточно учитывает его специфику.
«Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели с гостиничной функцией, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным ЖК», – говорит генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. «В Петербурге наибольшее развитие получили сервисные апартаменты (гостиничный тип), и доля этого формата составляет уже 66% от предложения в сегменте. Но из-за разнообразия проектов, имеющих одинаковый статус, и отсутствия точного определения апартаментов в законодательстве возникло большое количество открытых вопросов, различных трактовок и неясностей», – добавляет Екатерина Немченко.
Соответственно, по мнению экспертов, законодательные инициативы в этой сфере должны четко различать эти форматы. «Требования по обеспечению социальной инфраструктурой и наполнению проектов должны напрямую зависеть именно от основной функции. Если объект изначально строится с ориентацией на нормы гостиничных сетей, то в него включена обширная внутренняя инфраструктура, которая востребована арендаторами: лобби, фитнес-центр, ресторан, зоны для работы, общественные пространства. Соответственно, в этом случае потребность в «социалке» заметно отличается от той, которую формируют для ЖК. С другой стороны, если проект тяготеет к жилью, то параметры социальной инфраструктуры должны быть иными. Применять одинаковые требования ко всем проектам, которые представлены на рынке в качестве «апартаментов», попросту необоснованно», – отмечает Александр Погодин.
«К сожалению, в настоящий момент законопроект не предусматривает данное разграничение и предполагает нагрузку социальной инфраструктурой и отелей в том числе, хотя средний срок проживания в них составляет 3–5 дней и альтернативой жилым комплексам их назвать невозможно. В существующем виде законопроект поставит под угрозу качественные инвестиционные продукты на рынке недвижимости. При этом направление законодательной деятельности положительное, так как уберет с рынка недобросовестное предложение "псевдожилья"», – отмечает управляющий директор PM (Property Management) Becar Asset Management Мария Онучина.
При этом эксперты считают, что необходимо на будущее обеспечить четкую дифференциацию требований в зависимости от функционала апарт-проектов. «Новый закон должен дать определение формату апартаментов, обеспечить «амнистию» тем проектам апартаментов, которые были построены до появления этого закона и используются как постоянное жилье, исключить возможность различных трактовок и установить понятные требования к будущим проектам апартаментов. Эти меры должны обеспечить контролируемое развитие рынка и на законодательном уровне дать ответы на существующие вопросы о статусе и эксплуатации подобной недвижимости», – говорит Екатерина Немченко.
Распространение же на апарт-проекты гостиничного типа требований, аналогичных к тем, что предъявляют к жилью, может стать поводом для судебных исков. «Все участники рынка понимают, что есть ряд примеров, когда объект очевидно не является скрытым жильем ни по своим функциям, ни по своему позиционированию, но при этом имеет кухонную зону. Рано или поздно мы увидим подключение судебных инстанций к определению легитимности предъявляемых к объектам требований. Думаю, этот спорный подход к требованиям и характеристикам категории апартаментов еще может измениться», – считает Мария Онучина.
Власти Петербурга намерены сократить сроки передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс города до 60 календарных дней.
В Смольном состоялось заседание Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге. В нем приняли участие представители профильных комитетов и строительного сообщества.
Председатель Рабочей группы, начальник аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина Алексей Золотов в начале совещания сообщил, что в ближайшее время Совет Федерации обсудит предложенные поправки петербургских застройщиков и органов власти в 214-ФЗ. В круглом столе, организованном сенаторами, также примут участие члены Рабочей группы и представители петербургского ЗакС, которые подробно расскажут о своих инициативах, направленных на защиту интересов как дольщиков, так и застройщиков, на смягчение новой редакции 214-ФЗ, вступающей в силу с 1 июля 2018 года. «Нет сомнений, что подготовленный нами документ сбалансирован и жизнеспособен в масштабах всей страны. Наша задача – чтобы он заработал», – подчеркнул Алексей Золотов.
Согласно повестке заседания, вновь был рассмотрен вопрос о внедрении электронного согласования документации по планировке территории. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Максим Стененко отметил, что возможность подачи и согласования документации ППТ в электронном виде уже задействована на сайте ведомства, но многие застройщики по старинке предпочитают присылать ее в бумажном варианте.
Заместитель председателя Комитета имущественных отношений Петербурга Татьяна Тихомирова рассказала о проводимой ведомством работе по сокращению сроков передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс города. В настоящее время, по информации членов Рабочей группы, они могут достигать нескольких лет.
По словам чиновника, КИО, по предложению Рабочей группы, уже исключил отдельные требования к комплектности представляемых застройщиком документов. В ближайшее время «бумаг», представляемых в ведомство, будет еще меньше. Будут исключены из пакета требуемых документов справки из ФНС, Росстата и др. Также для ускорения передачи инженерных сетей КИО намерен проработать ряд правовых аспектов, связанных с передачей городу сетей в рамках договора дарения. «В целом, несмотря на рост в 2018 году количества заявителей, сроки рассмотрения и согласования документации уже значительно сократились», – отметила Татьяна Тихомирова.
Глава Рабочей группы Алесей Золотов рекомендовал КИО исключить из требуемой от застройщика комплектации еще ряд документов и довести максимальные сроки передачи инженерных сетей городу до 60 календарных дней (44 рабочих). Заместитель главы Рабочей группы, президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Александр Вахмистров предложил проработать схему оперативной передачи инженерных сетей от застройщика ресурсным органам, с параллельным оформлением всей документации, которой займутся ресурсные организации.
Также на совещании Рабочей группы заместитель директора Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Ирина Толдова представила «дорожную карту» по формированию интернет-площадки открытых компаний строительного комплекса Петербурга. Было решено в ближайшее время сформулировать правоприменительную практику этой площадки.
Мнение
Алексей Золотов, председатель Рабочей группы, начальник аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина:
– По согласованию со строительным сообществом, мы сейчас сокращаем сроки передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс города до 44 рабочих дней или 60 календарных. Для этой цели мы конкретизируем перечень документов, необходимых для представления в Комитет имущественных отношений, убирая из перечня все лишнее и оставляя нужное.
Даже самый успешный коммерческий проект рано или поздно начинает сдавать позиции, что вынуждает владельца снижать арендную плату и мириться с уходом привлекательных резидентов. Academy of Real Estate, PROESTATE Events и Российская гильдия управляющих и девелоперов собрали ведущих экспертов рынка, чтобы обсудить перспективы реконцепции коммерческой недвижимости.
Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин отметил, что у любого объекта есть определенный цикл жизни: открытие, подъем, стабильность, спад и обновление. «За рубежом принято каждые 7 лет что-то менять ради повышения доходности объекта», – отметил он.
Управляющий директор ТРК «ПИК», ТРК «Адмирал», ТК «Озерки» департамента управления недвижимостью Colliers International Мария Косыгина отметила, что в Петербурге многие коммерческие объекты нуждаются в реконцепции, причем среди них есть как многолетние, так и новые. «ТРК «ПИК» был построен в 2004 году и тогда воплощал самые современные тенденции, однако сегодня комплекс устарел, – сообщила она. – «Адмирал» изначально был введен без внятной концепции и со спорными конструктивными решениями». Реконцепция обоих объектов еще не завершена, однако владельцы уже фиксируют повышение прибыли.
Валерий Трушин добавил, что 76% объектов торговой недвижимости Петербурга были введены до 2011 года, поэтому в ближайшие годы нас ждет бум переформатирования ТРК. Однако на глобальные изменения пойдут немногие.
Эксперты советуют: прежде чем думать о реконцепции, необходимо оценить спрос и предложение на рынке, чтобы максимально расширить аудиторию посетителей. «Сегодня ТЦ приходится конкурировать с творческими пространствами. Клиентам необходимо предлагать качественно новые виды досуга», – сообщила директор ТРК «Охта Молл» Екатерина Тимофеева.
Открывшийся в 2016 году «Охта Молл» стал одним из самых популярных ТЦ. Екатерина Тимофеева считает, что секрет успеха – в контенте нового типа. Помимо стандартных опций (магазины, кинотеатр и фудкорт) там работает культурно-образовательное пространство «Охта Lab», совмещающее в себе библиотеку, коворкинг, переговорные комнаты, кофейню и лекционный зал. «У нас проходят мероприятия, которые интересны и рядовым гражданам, и бизнесу. Библиотеку мы открыли при поддержке городского правительства, это дает дополнительные возможности для PR. В начале лета в ТРК появятся бесплатные детские площадки, в которых акцент также будет сделан именно на образовании», – рассказала она.
Руководитель сети коворкингов GrowUp компании NAI Becar Константин Королёв предсказывает, что в ближайшие годы волна реконцепции начнется и в офисном сегменте. «Современные люди практически живут на работе, поэтому к рабочей среде появляются новые запросы, в том числе на яркие впечатления, поэтому и растет популярность таких форматов, как коворкинги и agile-офисы», – считает он.
Эксперт уточнил, что оба формата реализуют концепцию гибкого офиса, но если agile рассчитан на конкретную компанию, то коворкинг – на удовлетворение нужд разных резидентов. «За границей они уже привычны, в РФ подобных объектов пока немного, однако успешные примеры уже есть. Кроме того, коворкингами заинтересовалась такая консервативная структура, как Сбербанк», – отметил он.
Управляющий бизнес-центрами «Арена-холл», «Эриксон» и Mezon Plaza Никита Вохмин отметил, что можно повысить доходность и классических офисов: «Они должны быть максимально комфортными. Люди должны как можно меньше покидать рабочее место для личных нужд. Сегодня очень востребованы спортцентры, большие парковки и даже автомойки».
За границей некоторые девелоперы идут еще дальше и размещают в БЦ апартаменты для сотрудников арендатора. «Мои коллеги из «Петровского форта» один этаж перестраивают в апартаменты. Мы обсуждали эту тему, но пока не видим смысла», – отметил Никита Вохмин.