Сдать экзамен на IQ
Президент России Владимир Путин в «майском указе» поставил многоступенчатую задачу – не только увеличить показатели ввода жилья, но и повысить качество городской среды.
Какова роль государства, бизнеса и жителей в формировании этой среды, рассуждали эксперты панельной сессии «Новый уровень развития городов», состоявшейся в рамках ПМЭФ-2018.
За идеей – в банк
Минстрой РФ к 1 июля 2018 года планирует разработать методику измерения коэффициента интеллекта для городов, применяющих информационные технологии в сфере ЖКХ и благоустройства.
«Замер IQ городов необходим для определения размера господдержки на развитие городской среды. Мы введем перечень индикаторов «умных городов», по которым будем оценивать IQ городов. И в зависимости от динамики своих показателей города будут получать больше или меньше субсидий из федерального бюджета, идущих на формирование городской среды. Подчеркну, что главное для нас – не стартовые показатели, а именно динамика, то, как городские власти работают над развитием муниципалитета. В число таких индикаторов войдет и уровень участия людей в принимаемых решениях, автоматизация базовых городских процессов – начиная от форм обратной связи и заканчивая мониторингом качества среды. Сейчас эта метрика разрабатывается, запускать мы ее будем поэтапно – надо понимать, что подобных индексов пока не существует во всем мире, мы все вместе только формулируем что такое «умный город» и как оценивать его интеллект», – рассказал Андрей Чибис, заместитель министра строительства РФ.
По словам Андрея Чибиса, «умный город» как проект – это следующий этап работы с городской средой и развития городской инфраструктуры (напомним, в конце 2016 года на всей территории России под руководством Минстроя РФ стартовал проект «Формирование комфортной городской среды»).
«Мы создали рабочую группу «Умный город», соответствующие изменения внесены в паспорт приоритетного проекта, определен 21 пилотный город, где мы будем тестировать новый подход», – отметил Андрей Чибис.
Кроме того, с мая текущего года Минстрой совместно с Ростелекомом сформировал банк решений для «умных городов», где размещаются не только сами решения, но и юридические схемы их внедрения, а также инструменты финансирования. Задача этого банка – создать «интернет-магазин», где администрации городов смогут под свои задачи подбирать умные решения.
Разложить «по полочкам»
По мнению экспертов, скорость принятия решений Минстроя в плане разработки единого банка решений для «умного города» впечатляет, однако остается непроясненным, что же такое «умный город» в принципе и откуда изначально брать средства на внедрение таких технологий.
Помощник Президента РФ Николай Цуканов считает, что назрела насущная необходимость дать точную формулировку того, что есть «умный город». «Минстрою необходимо работать в этом направлении», – сказал он.
«Экономика региона напрямую влияет на возможность создания качественной городской среды, – заметил в рамках дискуссии президент ПАО «Ростелеком» Михаил Осеевский. – Богатые регионы становятся богаче, а бедные – беднее. То, что можно делать в продвинутых регионах, практически невозможно там, где нет потенциала роста. Как бывший региональный чиновник считаю, что назрел вопрос о выравнивании бюджетной обеспеченности. Без этого проблему гармоничного развития такой огромной страны не решить».
Игорь Кустарин, директор направления «Развитие регионов» Агентства стратегических инициатив (АСИ) считает, что все производимые улучшения должны быть возвратны с точки зрения инвестиций. Поэтому главная хозяйственная задача – детальная проработка экономического эффекта внедрения то или иной «умной» технологии. Также, по мнению Игоря Кустарина, государству стоит задуматься о применении новых форм государственно-частного партнерства, на основе которых можно было бы реализовывать такие проекты. Тогда и бизнес, и регионы активнее бы включались в этот процесс.
«"Умный город" – это новая модель рынка, – считает Игорь Кустарин. – В этой модели должно найтись место стартапам, проектам креативных технологических компаний. Это направление нельзя развивать исключительно по существующим схемам госзаказа».
Умные решения
По мнению главного исполнительного директора компании SUEZ Жана-Луи Шоссада (Франция), «умные» технологии в первую очередь призваны решить проблемы современных городов. Согласно прогнозам аналитиков, в следующие 10-15 лет концентрация населения в крупных городах будет нарастать, что повлечет серьезные сложности в управлении такими разросшимися агломерациями, необходимо будет решать проблемы перенаселенности и ухудшающейся экологии. Все это потребует иной организации государственной инфраструктуры и значительных финансовых вливаний.
Джо Со, технический директор по отраслевым решениям Huawei Technologies Co., Ltd. (Китай), считает, что успех внедрения той или иной «умной» технологии зависит от создания эффективной бизнес-модели и привлечения высокоэффективной команды для ее реализации.
Мэр города Турин Кьяра Аппендино (Италия), уверена, что единого для всех поселений определения «умного города» – не существует. Каждый из городов – уникален и конкурентен, в том числе и во внедрении инновационных технологий: «Я, мэр города, считаю себя руководителем большого проекта, где и бизнес, и горожане – мои партнеры. Мы активно инвестируем в технологии, стали первым городом в Италии с сетью 5G, запустили Интернет вещей и транспортные беспилотные проекты».
Этьен Гийо, генеральный директор Парижской Торгово-промышленной палаты, ответил на вопрос по поводу внедрения «умных» технологий в мегаполисах. По его словам, в концепции Большого Парижа – две основные составляющие: высокоразвитая сеть скоростного метрополитена и новые жилые районы в пригородах, возводимые по современным градостроительным нормам.
Вчера, сегодня, завтра
Девелоперы уже давно осознали ценность «умных» решений, их конкурентные преимущества – и активно их внедряют в своих проектах. Девелоперская активность в этом направлении позволяет качественно менять запросы потребителя.
Олег Мамаев, президент АО «Лидер-Инвест», считает, что проекты комплексного освоения территорий идеально подходят для внедрения таких технологий, поскольку позволяют «с нуля» создать инфраструктуру «умного города».
Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос», предложил взглянуть на вопрос системно. По его мнению, государство при определении «умного города» должно выработать набор определенных стандартов: экологических, энергосберегающих, инфраструктурных, социальных. «Только такая стандартизация позволит соотнести это понятие с субсидированием, поощрять внедрение лучших практик», – считает Вениамин Голубицкий.
По мнению Марины Ковтун, губернатора Мурманской области, при любом благоустройстве – локальном или глобальном – необходимо учитывать мнение проживающих на территории людей: «Граждане должны быть вовлечены в процесс, они становятся ответственными за будущий облик своего двора, квартала, поселка, города. Они готовы принять и посильное финансовое участие».
Губернатор Ульяновской области Сергей Морозов предложил Андрею Чибису разработать проект не только «умных городов», но «умных территорий», который позволил бы развивать технологичную инфраструктуру и на уровне районов и областей.
Мнение
Андрей Чибис, заместитель министра строительства РФ:
– Проект «Умный город» базируется на пяти ключевых принципах: ориентация на человека, технологичность городской инфраструктуры, повышение качества управления городскими ресурсами, комфортная и безопасная среда, акцент на экономической эффективности, в том числе на сервисной составляющей городской среды.
Строительный блок администрации Ленинградской области прислушался к пожеланиям жителей Кудрово о развитии улично-дорожной сети деревни, и часть из них будет воплощена в жизнь. Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и 47-го региона уже ведет переговоры с властями обоих регионов, оценивает проекты и ищет инвесторов.
Заместитель главы дирекции Валентин Енокаев сообщил, что часть предложений кудровцев не могут быть реализованы из-за позиции Санкт-Петербурга. Так, Смольный не согласен на пробивку улицы Подвойского до Областной улицы через железную дорогу.
«Техническая возможность пробивки есть, но текущая транспортная обстановка в Петербурге не позволяет этого сделать. Город не сможет принять новый поток машин, это подтверждено транспортной моделью», – рассказал г-н Енокаев. При этом он отметил, что Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга «принципиальную возможность присоединения Подвойского видит». «Если транспортная ситуация изменится, то реализация проекта вполне возможна», – отметил Валентин Енокаев.
Тем не менее власти Ленобласти подготовят обращение на имя губернатора Петербурга Георгия Полтавченко с просьбой найти возможность согласовать данное примыкание. В свою очередь, заместитель председателя областного правительства Михаил Москвин обязал Дирекцию во время ожидания ответа от города проработать этот вопрос с ОАО «РЖД».
Не поддерживает Смольный и предложение о продолжении улицы Крыленко до Австрийской. Сложность заключается в том, что в створе этой возможной пробивки находится территория, принадлежащая Росимуществу, т.е. РФ, а не Петербургу. И там запланировано строительство школы, соответственно, направлять новый поток машин чиновники сочли нецелесообразным. Тем не менее Михаил Москвин поручил Дирекции тщательно обсудить этот вопрос с Петербургом для выяснения всех нюансов, чтобы найти возможность обеспечить транспортный поток в этом районе.
Соединение проспекта Строителей с улично-дорожной сетью «Мега Дыбенко» в районе дилерского комплекса «Автополе» может привести к повышению аварийности, поэтому Дирекция сочла предложение нецелесообразным.
Однако ряд наиболее масштабных проектов Петербург поддержал. Например,строительство транспортной развязки на пересечении улицы Дыбенко и проспекта Солидарности с улицей Ленинградская. Проект состоит из двух частей: строительство трамвайного путепровода и переустройство светофорного поста. «Дирекция уже приступила к финансовой оценке проекта», – сообщил Валентин Енокаев, добавив, что к середине марта будет готов план-график строительства светофорного поста с реорганизацией дорожного движения на Дыбенко, Ленинградской и Солидарности.
При этом ООО «Кудрово-Град», созданное в результате партнерства компаний «Строительный трест» и «Отделстрой», готово за свой счет расширить Центральную улицу от перекрестка с Ленинградской до моста через реку Оккервиль, расширить сам мост и Ленинградскую после перекрестка с Областной, а также организовать регулируемый пешеходный переход на Солидарности.
«У нас уже готов проект по расширению улично-дорожной сети. Мы готовы реализовать его за свой счет, но там есть ряд земельных участков, которые необходимо изъять в госсобственность. Как только это будет сделано, мы приступим к работам», – сообщил генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. Михаил Москвин отметил, что процесс изъятия земель для расширения дорог уже активно идет.
Власти обоих регионов готовы к появлению развязки на пересечении Ленинградской с КАД. «Строительство будет синхронизировано с реализацией Восточного скоростного диаметра в створе улиц Фаянсовая – Зольная. На данный момент идет финансовая оценка проектов и поиск инвесторов», – сообщил Валентин Енокаев. Проект развязки должен быть готов в 2020 году, а ее строительство завершится не раньше 2022 года.
Стоит отметить, что идею строительства объекта поддерживают не все кудровцы. Жители домов, которые окажутся возле будущей развязки опасаются значительного увеличения автопотока под окнами со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.
Сдвинулся с мертвой точки вопрос о приведении Кудровского проезда в нормативное состояние. В данном случае сложность состояла в том, что к работам можно приступить только после передачи объекта на баланс местным властям. Заневское городское поселение уже инициировало процедуру принятия на баланс участка до железной дороги, а Невский район Петербурга – оставшуюся часть проезда. Валентин Енокаев пообещал, что к 12 марта будет готов график паспортизации.
Послание президента России Владимира Путина Федеральному Собранию, помимо громких международных заявлений, содержало не менее важные мысли, напрямую касающиеся строительной отрасли страны. И если часть задач, поставленных президентом, эксперты считают вполне достижимыми, то в осуществлении других – сомневаются.
По мнению специалистов, заявленные в послании цели могут стать частью «новых майских указов», подготовку которых правительством РФ подтвердил пресс-секретарь президента Дмитрий Песков.
7%
Одной из намеченных Владимиром Путиным целей стало повышение доступности жилья для граждан, для чего в ближайшей перспективе предлагается создать условия для снижения средней ставки по ипотечным кредитам до 7% годовых.
Президент призвал добиться условий, когда не менее 5 млн семей в России смогут ежегодно улучшать свои жилищные условия (в 2017 году это смогли сделать 3 млн семей). Для этого, по его словам, необходимо обеспечить рост доходов граждан, снижение ставок ипотечного кредитования и увеличение предложения на рынке жилья.
«В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Разумеется, в каждом конкретном случае стоимость и другие условия кредита индивидуальные, но в целом нам нужно и дальше снижать среднюю ставку до 7-8%. Мы долго спорили, какую цифру назвать с этой трибуны, но стремиться нужно, безусловно, к 7%», - отметил глава государства.
По оценке большинства экспертов, эта задача вполне достижима во вполне обозримом будущем. «Ставка по ипотеке в 7% - это перспектива ближайших одного-двух лет. Для снижения ипотечной ставки необходима экономическая ситуация, позволяющая снижать стоимость заимствований, привлекать долгосрочное фондирование для банков», – заявил генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, новое название – ДОМ.РФ) Александр Плутник. По его словам, необходимые меры сейчас предпринимаются правительством РФ и Центробанком. По прогнозам АИЖК, уже к концу 2018 года средняя ипотечная ставка снизится до уровня около 8% годовых.
«При тех макроэкономических предпосылках, которые мы видим сегодня, это вполне реальная и достижимая цель», - прокомментировал призыв главы государства президент Сбербанка Герман Греф. «Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам очевиден, и к концу 2018 года мы прогнозируем дальнейшее плавное снижение ставок до 8,5-9% (при ключевой ставке ЦБ 6,5-7%)», - добавляет руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин.
Он подчеркивает, что ставка по любому кредиту, в том числе ипотечному, формируется из нескольких составляющих, в первую очередь из стоимости фондирования, риска, расходов банка и маржи. «В руках государства есть все инструменты по дальнейшей стабилизации инфляции и снижению ключевой ставки до 5% в течение 2-3 лет. В этом случае возможно снижение ставок по ипотеке до указанного ориентира в 7%. При этом можно сказать, что банки так же заинтересованы в снижении общего уровня ставок, так как это делает ипотеку доступной для более широкого круга клиентов», - отмечает эксперт.
120 миллионов
Еще более сложную задачу поставил Владимир Путин в сфере жилищного строительства. «Сегодня в России ежегодно строится около 80 млн кв. м. Было, правда, чуть побольше в некоторые годы, но в среднем 80 млн. Нам нужно взять новую высоту, стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 до 120 млн кв. м в год», - заявил он. По словам президента, эта цель весьма амбициозная, но абсолютно реалистичная, если иметь в виду и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы.
А вот эту задачу большинство экспертов полагает трудноосуществимой. Госструктуры главное внимание обращают на технические аспекты проблемы. «Чтобы увеличивать ввод жилья до 120 млн кв. м в год, нужно уже сегодня активно вовлекать земельные участки для жилищного строительства, а также заниматься градостроительной подготовкой, в том числе по федеральным земельным участкам», - говорит Александр Плутник. По его словам, сам процесс вовлечения земель связан с согласованиями с правообладателями, включая участки, которые сегодня не используются.
А вот представители строительного комплекса видят немало других проблем, главной из которых остается законодательная чехарда. «Раз президент поставил задачу, значит ее надо выполнять. Строители должны строить, и они готовы строить больше, если для этого будут созданы условия. Закон о долевом строительстве был принять 18 лет назад. За это время в него 24 раза вносились поправки. То есть по поправке в год, а то и по две! И до сих пор мы по-прежнему находимся в условиях нестабильности. Очередные изменения в федеральном законодательстве, регулирующем долевое строительство, вступят в силу 1 июля этого года. К этим поправкам у строительного сообщества вновь есть ряд вопросов», - отмечает вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Ему вторят другие эксперты. Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что, дать ответ о реалистичности поставленной задачи можно, только исходя из совокупности факторов. «Прежде всего того, насколько усложнится жизнь застройщиков после вступления в силу последних поправок к 214-ФЗ. В теории понятно, какие трансформации произойдут на первичном рынке недвижимости, а вот что из этого получится на практике пока неизвестно. Сейчас очевидно только, что работать станет сложнее, а строить – дороже», - говорит он.
«Чтобы решить поставленную президентом задачу, необходимо достигнуть консенсуса между властью и бизнесом, принять единые правила игры и не менять их в течение хотя бы лет пяти», - подчеркивает Олег Бритов.
Между тем, инициативами Владимира Путина предусматривается дальнейшее реформирование законодательства в строительной сфере. Он повторил, что от долевого строительства нужно переходить на проектное финансирование, «когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане».
Однако эта реформа не может не сказаться негативно на объемах ввода жилья, что признают и в Минстрое РФ, напоминает директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартан Погосян. «Не надо быть экспертом, чтобы понимать – любые изменения в законодательстве влекут за собой некоторые издержки и, как правило, вызывают определенную стагнацию регулируемой отрасли. Это необходимый период адаптации, перехода к новым схемам и правилам. Можно предположить, что нас ждет некоторый спад. Эти выводы подтверждает глава Минстроя Михаил Мень, заявивший, что «ведомство прогнозирует проседание рынка в 2020 году и связывает его именно с отменой долевого участия в строительстве».
«Полагаю, что выйти на показатель в 120 млн кв. м можно будет через 5-7 лет, когда строительная отрасль полностью перейдет на новые рельсы. Возможно, за это время ЦБ РФ предложит застройщикам какие-либо инструменты, позволяющие решить эту задачу. Но добиться таких объемов ввода в ближайшие год-два – невозможно», - добавляет генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Вторая проблема, на которую указывают эксперты, - платежеспособный спрос. Многие выражают сомнение, что даже снижение средней процентной ставки до 7% годовых, сможет его обеспечить в нужных объемах. «Кто будет покупать все новые и новые миллионы квадратных метров? В текущей ситуации такого экономически подтвержденного спроса на жилье в России нет», - говорит Николай Урусов.
С ним согласен Сергей Терентьев: «У нас в стране многие десятилетия сохраняется дефицит жилья, но нужно учитывать и реальную покупательскую способность населения. Застройщики могут возводить сколько угодно миллионов квадратных метров жилья в год, если это будет востребовано рынком».
Вартан Погосян обращает внимание также на географический фактор. «На протяжении последних нескольких лет главными драйверами рынка нового жилья остаются Москва и Санкт-Петербург (с областями), а также Краснодарский край. При текущем процентном распределении объемов строительства по городам показатель в 120 млн. кв. м выглядит не только труднодостижимым, но и бессмысленным», - отмечает он.
Кроме того
Помимо двух базовых вводных, Владимир Путин очертил еще круг вопросов, на которые властям необходимо обратить внимание.
Он заявил, что в ближайшие годы необходима реализация масштабной программы пространственного развития России. Расходы на эти цели предлагается удвоить. «Крупные города должны служить основой для гармоничного пространственного развития всей территории России. Важно, чтобы развитие городов стало движущей силой для всей страны», - отметил президент.
«Обновление городской среды должно базироваться на широком внедрении передовых технологий и материалов в строительстве, современных архитектурных решениях, на использовании цифровых технологий в работе социальных объектов, общественного транспорта, коммунального хозяйства, что в том числе позволит обеспечить прозрачность и эффективность системы ЖКХ», - подчеркнул он, добавив, что «важно, чтобы они сохранили свое лицо и историческое наследие».
Владимир Путин также отметил, что «для развития городов и поселков, роста деловой активности, обеспечения «связанности» страны нам нужно буквально «прошить» всю территорию России современными коммуникациями». «Мы серьезно обновили федеральные автомобильные трассы. Теперь нужно привести в порядок региональные и местные дороги», - добавил он.
Из других базовых направлений президент выделил проведение работы по привлечению инвестиций и снижению административных барьеров, мешающих развитию бизнеса.