Дайджест развития Новой Москвы: социальные объекты, рабочие места и жильё
Первый квартал отмечен активным вводом в эксплуатацию многих жилых домов, детских садов, коммерческих объектов в Новой Москве. Среди них – дом культуры с музыкальной школой, ледовый центр, агрокластер и еще свыше 400 тыс. квадратных метров недвижимости. Аналитики «Метриум» подвели итоги развития Троицкого и Новомосковского административных округов в I квартале 2021 года.
По данным Департамента развития новых территорий столицы, в январе-феврале в Новой Москве построили более 400 тыс. кв.м. различных типов недвижимости. Из них на долю социальных и промышленных объектов приходятся 65 тыс. кв.м, а на жилые – 62 тыс. кв.м. Начало года всегда отличается от других периодов высокими показателями ввода, и I квартал 2021 года не стал исключением.
I. Социальные объекты
Детские сады
В начале года в Новой Москве построили много детских садов. Так, в ЖК «Рассказово» появился детский сад с английским уклоном на 300 воспитанников. Его особенность – ежедневная игровая и образовательная деятельность на английском языке. Для детей от полутора до семи лет в садике предусмотрены игровые комнаты, помещения для кружков, музыкальный и физкультурный залы, кабинеты логопеда, психолога и другое.
В ЖК «Ново-Никольское» завершено строительство детсада с компьютерным классом на 150 мест. В трехэтажном здании есть помещения на семь групп для детей от полутора до семи лет. Дети смогут заниматься в физкультурном и музыкальном залах с кладовыми для хранения инвентаря, компьютерном классе, комнатах для индивидуальных занятий.
Также был построен детский сад в жилом комплексе «Саларьево Парк» – трехэтажное здание рассчитано на 220 воспитанников. Здесь предусмотрены спальные и игровые комнаты, отделенные передвижными перегородками для трансформации пространства и активных игр. Новое дошкольное учреждение появилось в поселение Сосенское. Детский сад в Коммунарке сможет принимать до 200 воспитанников.
Также началось строительство детского сада для 350 малышей в ЖК «Новые Ватутинки». Трехэтажное здание появится в микрорайоне Центральный (поселение Десёновское). Для каждой группы будут обустроены собственные спальни, раздевалки, зона для игр, а также буфет и туалет. Помимо этого, в детском садике появятся музыкальный и спортивный залы, комнаты для занятий, медицинские и процедурные кабинеты, прачечная.
Образовательные комплексы
В Новой Москве строят крупные образовательные комплексы, которые объединяют учреждения разных уровней. В частности, ГК «А101» завершает строительство такого комплекса, получившего название «Формула» в ЖК «Белые ночи» в Коммунарке. В нем будут размещены школа на 550 учеников и детский сад на 150 воспитанников. В образовательном классе дети смогут посещать не только стандартные классы, но будут учиться обращаться с новейшим оборудованием, конструировать роботов, осваивать азы искусств, ремёсел и промышленного дизайна, записывать музыкальные треки и снимать собственные фильмы. Для этого в школе появятся центр прототипирования с возможностью производства различных предметов и деталей на 3D-принтере, класс робототехники, артблок с гончарной мастерской и медиалаборатория. Обычный класс информатики здесь заменит IT-полигон, а для юных спортсменов откроется профессионально оборудованный спортзал. Центром активности в образовательном комплексе станет амфитеатр-трансформер.
Еще один образовательный комплекс ГК «А101» начала строить в южной части жилого комплекса «Скандинавия» (Сосенское поселение, Коммунарка). Он получил название «Холст», что отражает основную его идею – дать ученикам пространство для творческого самовыражения. Площадь здания составит 14,8 тыс. кв. метров. Здесь предусмотрены помещения для занятий живописью и скульптурой, медиалаборатория с профессиональным звукозаписывающим и съемочным оборудованием, а также компьютерный класс, где ребят научат работе с компьютерной графикой и программами верстки. В образовательном комплексе можно получить не только основное, но и дополнительное творческое образование.
«Качественные школы и детские сады с широкими возможностями для получения дополнительных знаний и навыков повышают престижность локации, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Проекты школ и образовательных центров, которые мы создаём в ТиНАО, уникальны как по архитектурно-планировочным решениям, так и по оснащению и специализации. Они учитывают как новейшие тренды в образовании, так и современную школьную программу. Дети сегодня выполняют много совместных проектов, у них появились такие дисциплины, как конструирование, прототипирование, информационные технологии, биотехнологии, робототехника и медицина. Все они требуют дополнительных площадей, инженерных мощностей и специального оборудования. Полагаю, за крупными и многопрофильными образовательными центрами будущее инфраструктуры знаний в Новой Москве».
По принципу организации образовательного комплекса будет реконструирована и действующая школа «Летово». В ее составе создают общественно-образовательный кластер, а число мест для учеников увеличится на 250.
Учреждения культуры и спорта
В I квартале 2021 на карте Новой Москвы появились новые точки культурного притяжения. В Троицком округе Новой Москвы построен Дом культуры с музыкальной школой. Здание площадью 7,2 тыс. кв.м возвели в поселке Киевский. В состав Дома культуры входят музыкальная школа на 150 учеников, студия изобразительного искусства и школа хореографии. Поклонники чтения смогут обратиться к услугам библиотеки с читальным залом. Для проведения концертов и представлений оборудован концертный зал на 400 человек.
Новым спортивным учреждением в Новой Москве станет ледовый центр «Снегирь». Ледовый тренировочный центр появился в поселении Марушкинское. В трехэтажном здании площадью 6,7 тыс. кв. есть два искусственных катка, а также универсальные и тренажерные залы. В «Снегире» будут проводить тренировки и соревнования в ледовых видах спорта, к примеру, хоккей с шайбой или фигурное катание, а также в летних видах спорта – волейбол, баскетбол, сквош. Когда площадки будут свободны от соревнований и тренировок, жители Новой Москвы смогут покататься здесь на коньках.
Здравоохранение
Власти Новой Москвы продолжают масштабную программу строительства медучреждений. Они возводятся по новым стандартам и оборудуются современной техникой. Одно из таких учреждений – поликлиника для взрослых и детей – открывается в Щербинке. Предполагается, что здание площадью 11,7 тыс. кв.м в смену смогут посещать 520 взрослых и 230 детей, причем для каждого отделения есть отдельные входы. В детском отделении есть кабинеты медпрофилкатики «Здоровое детство», доврачебного приема, функциональной диагностики, педиатрический, хирургический, физиотерапевтический блоки, а также дневной стационар. Поликлиника будет работать как часть комплекса с основным учреждением – Щербинской городской больницей. Примечательно, что поликлиника готова к приему больных с коронавирусом и другими инфекционными заболеваниями: для них предусмотрены специальные приемно-смотровые боксы.
Еще одна поликлиника открылась в поселении Щаповское. Здесь ввели в эксплуатацию амбулаторию для детей и взрослых на 110 посещений в смену. Как и вышеупомянутая клиника, это здание было построено за бюджетное средства. У специалистов можно будет получить консультацию, провести диагностику, пройти восстановительные и лечебные процедуры. Медучреждение оснащено современным оборудованием. Созданы комфортные условия для людей с ограниченными возможностями. На первом этаже находится детское отделение, зоной комфортного пребывания и регистратурой. Обустроен вестибюль и пункт выдачи молочных продуктов. Во взрослом отделении есть кабинеты функциональной диагностики, дневной стационар и лечебно-профилактическое подразделение.
Также амбулаторная поликлиника появилась в поселке Курилово (ТАО). Она рассчитана на 110 посещений в смену. Амбулатория оснащена современным оборудованием, в здании предусмотрена безбарьерная среда. В клинике работают кабинеты функциональной диагностики, лечебных и восстановительных процедур.
II. Коммерция и рабочие места
По данным Департамента развития новых территорий столицы количество рабочих мест в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) к концу 2020 года превысило 255 тысяч. Всего же на территории Новой Москвы живут 554 тыс. человек. По опросам ВЦИОМ, почти 65% жителей Новой Москвы работают в границах ТиНАО. Больше всего рабочих мест создано в сфере потребительского рынка и услуг, чуть меньше – в логистике и связи, примерно столько же – в топливно-энергетическом комплексе и строительстве. В I квартале 2020 года в Новой Москве появились новые коммерческие и производственные объекты, которые увеличат число рабочих мест в ТиНАО.
Так в районе деревни Мамыри введен в эксплуатацию складской терминал «Фуд Сити». Шестиэтажный комплекс достигает в площади 143 тыс. кв.м. Здесь появятся склады готовой продукции агрокластера, а также офисы. Еще один логистический комплекс построили в деревне Саларьево. Здание предназначено для приема, хранения, сборки, комплектации и отправки продовольственных и непродовольственных товаров. Его площадь превышает 24 тысяч «квадратов». Также предусмотрена парковка на 95 машин. Завершилось строительство логистического центра Марушкинском. В дополнение к пяти административно складских корпусам появилось здание площадью 62 тыс. кв.м., инженерные объекты и парковка на 112 машин.
В поселении Марушкиное начался второй этап строительства завода по производству квартирных модулей. Технополис модульного домостроения пополнится экспериментальным заводом, предназначенным для производства сверхкрупных квартирных модулей. В год здесь будут производить около 1200 модулей. Фактически на площадке полиса будут изготовлять комплекты готовых домов – от каркаса до фасадов с отделкой и инженерными системами.
III. Жилье
Первый квартал отмечен высокой активностью девелоперов. В эксплуатацию введены десятки тысяч квадратных метров жилья и тысячи дольщиков получили ключи от квартир.
В частности, ГК «А101» ввела в эксплуатацию шесть корпусов во втором районе ЖК «Испанские кварталы». Их общая площадь составила 67 тыс. кв.м, из которых 51 тыс. кв.м. – это квартиры, а остальные – коммерческие помещения на первых этажах. Корпуса формируют два закрытых квартала, во внутренних дворах которых размещены детские площадки, зоны для отдыха и занятий спортом.
«В этих корпусах мы применили новый подход к выработке планировочных решений, – комментирует Анна Боим. – Главная особенность квартир – широкие возможности для формирования своего жизненного пространства в соответствии с принципом «концентрической приватности». Планировочные решения помогают отделить зоны, подходящие для встречи гостей от тех мест в квартире, куда заходить могут только члены семьи».
Крупная стройка завершилась в рамках проекта «Остафьево». Получено разрешение на ввод шести корпусов с 2,4 тыс. квартир. Примечательно, что все помещения передаются покупателям с чистовой отделкой.
Крупный корпус ввели в эксплуатацию в ЖК «Румянцево Парк». Жилой дом переменной этажности (13-22 этажа) рассчитан на 1792 квартиры. Первые этажи отдадут под помещения общественного назначения площадью 2,2 тыс. квадратных метров.
Очередной корпус достроили в масштабном жилом комплексе «Южное Бунино», в котором ранее в этом квартале возвели еще четыре корпуса на 1600 квартир.
Большой дом построили в жилом комплексе «Москвичка». Корпус на 1,3 тыс. квартир появился вблизи деревни Столбово в Сосенском поселении. На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения, а в подземном этаже – паркинг на 623 машины и кладовые помещения.
Застройщик сдал в эксплуатацию два корпуса ЖК «Саларьево-Парк». В двух 16-этажных зданиях предусмотрены 356 квартир. Ранее в I квартале более 2400 ключей получили дольщики еще пяти корпусов этого комплекса.
Завершилось строительство нового корпуса в ЖК «Кленовые аллеи», где дольщики получили ключи от 352 квартир.
Корпус с подземным паркингом ввели в эксплуатацию в жилом комплексе «Дубровка». Покупатели получили ключи от 112 квартир. При этом подземный паркинг рассчитан на 49 машин.
Введен в эксплуатацию корпус жилом комплексе «Новая звезда». Площадь новостройки составляет 23,8 тыс. кв. метров. В 21-этажном доме насчитывается 340 квартир.
В ЖК «Рассказово» ввели жилой дом на 137 квартир. Корпус переменной этажности находится рядом с набережной лесного озера, на которой завершился первый этап благоустройства.
Наконец, достроены еще три корпуса проблемного ЖК «Марьино Град». Площадь трех объектов превышает 20 тыс. кв. метров, в них предусмотрены порядка 240 квартир.
«Новая Москва с каждым годом становится всё более автономной городской локацией, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам I квартала видно, что в ТиНАО растет население, появляются новые социальные и экономические объекты, развивается инфраструктура культуры, спорта и здоровья. Мы видим, что пандемия и экономическая нестабильность прошлого года принципиально не повлияли на темпы развития Новой Москвы».
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают, что объем сделок купли-продажи офисных площадей конечными пользователями в 2020 году сократился на 46% и составил 140 040 кв. м против 258 500 в 2019 году. По итогам 2020 года доля приобретённых офисных площадей в структуре новых сделок составила 12% против 15% годом ранее.
Несмотря на негативное влияние пандемии на спрос, когда общее количество сделок уменьшилось на 32% с 203 в 2019 году до 139 в 2020 году, объем сделок купли-продажи показал положительную динамику в основных деловых районах (Ленинградский и Москва-Сити), что говорит о сохранении интереса покупателей к этим локациям, а также по южному направлению зоны между ТТК и МКАД, что связано прежде всего с активным развитием этой территории и наличием там и в зоне за МКАД качественного продукта.
Самый большой объём офисных помещений, выставленных на продажу в существующих БЦ Москвы, по данным на конец 2020 года, представлен в центральном деловом районе – 120 000 кв. м. Меньше всего офисов на продажу сегодня предлагается в Москва-Сити – 29 700 кв. м, но объём предложения в строящихся объектах в этом деловом районе составляет 253 700 кв. м. – это максимальная цифра среди всех субрынков столицы.
Динамика объемов сделок купли-продажи
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют. При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным. С одной стороны, это во многом связано с ценой «входа», с другой стороны, выбор доступных предложений для покупки офисных блоков, как правило, ограничен несколькими объектами.
В целом динамика инвестиций в офисные помещения от года к году обусловлена выходом на рынок новых проектов, в моменте реализации качественных объектов количество и объем подобных сделок увеличивается. Так, выбор для покупателей увеличился во второй половине года за счет старта продаж комплекса Hill 8, а также за счет запуска продаж в конце года знакового проекта iCity. Благодаря большому объему площадей в iCity этот проект будет являться драйвером продаж в течение ближайших 2-3 лет.
По данным CBRE, в 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3%.
Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.
Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019-2020 годах
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Бизнес-центр |
Класс |
Полугодие |
Год |
|
Алроса |
29 400 |
Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 |
B |
1П |
2020 |
|
Альфа Страхование |
27 700 |
Парк Легенд (Башня 2) |
A |
1П |
2020 |
|
Арети |
6 300 |
Профсоюзная ул., 125к1 |
B |
1П |
2020 |
|
Конфиденциально |
1 900 |
Тессинский пер., 4, стр. 1 |
B |
2П |
2020 |
|
Олимпроект |
1 800 |
iCity |
A |
2П |
2020 |
|
Райффайзенбанк |
34 000 |
Nagatino i-Land |
B |
2П |
2019 |
|
Правительство Москвы |
31 800 |
Верейская Плаза IV |
B |
2П |
2019 |
|
Альфа-Банк |
24 600 |
Немецкий центр |
B |
2П |
2019 |
|
ВЭБ.РФ |
19 500 |
Знаменка Комплекс |
A |
1П |
2019 |
|
Газпромбанк |
18 800 |
Аквамарин, Фаза III |
A |
1П |
2019 |
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса А составил 180-450* тыс. руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В – 100-300 тыс. руб./кв. м. Все цены не включают НДС.
Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в существующих бизнес-центрах по субрынкам и по классу
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
По прогнозам CBRE, в 2021 году ожидается увеличение количества и объема сделок купли-продажи в розничном сегменте до уровня 2019 года. При этом спрос со стороны крупного бизнеса будет восстанавливаться медленнее, следуя за выходом экономики на устойчивые показатели роста. Отложенный спрос, согласно оценке CBRE, будет наблюдаться в полной мере уже в 2022 году. Учитывая сохранение дефицита качественных объектов для крупных корпораций, ожидается рост сделок покупки проектов для строительства бизнес-центров под собственное использование. Более того, их предложение на рынке более чем в два раза превышает объем доступных площадей в существующих бизнес-центрах.
По данным CBRE по итогам 2021 года объем сделок купли-продажи превысит 200 000 кв. м, в 2022 году данный показатель продолжит свой рост.
Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В текущий период состояние рынка офисной недвижимости Москвы отлично от предыдущих кризисных периодов. Мы не видим снижения цен и ставок аренды, доля свободных площадей не демонстрирует существенного роста. Ситуация в сегменте купли-продажи также не повторяет прошлые кризисные тенденции: на рынке не произошло «массовых распродаж» объектов, более того, объем доступного предложения в существующих бизнес-центрах сократился. С одной стороны, это произошло вследствие закрытия сделок купли-продажи, с другой стороны, собственники объектов не были готовы снижать цены в соответствии с ожиданиями покупателей, поэтому приняли решение временно приостановить продажу своих активов».
По данным аналитиков сервиса «Синица», объем предложения квартир и апартаментов стоимостью до 8 млн рублей в Большой Москве составляет менее 1/5 от общего объема предложения – около 18,4%, или порядка 6,2 тыс. лотов. В таком ценовом диапазоне в старых границах Москвы предлагается около 44% лотов, и 56% – на территории Новой Москвы. При этом на сделки с таким бюджетом в старых границах Москвы приходится порядка 21%, тогда как в Новой Москве – 66%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Ценовой ориентир в 8 млн возник не случайно – он складывается из среднего размера ипотечных кредитов и 20%-го первоначального взноса. Согласно Национальному бюро кредитных историй, по итогам февраля в Москве средний размер ипотечных кредитов составил 6,41 млн рублей. То есть всего за месяц средний ипотечный кредит вырос на внушительные 690 тыс. рублей (в январе 2021 года он составлял 5,72 млн рублей). А если приплюсовать к нему сумму первоначального взноса, то сумма, необходимая для покупки квартиры в ипотеку в Москве, выросла до почти 8 млн рублей».
И в старых границах Москвы и в Новой Москве подавляющее большинство предложения в бюджете до 8 млн рублей приходится на новостройки комфорткласса – 89% и 91%, соответственно. Это преимущественно однокомнатные варианты и квартиры-студии средней площадью около 31 кв. м и в среднем по 6,7 млн рублей в пределах МКАД и по 5,9 млн рублей за его пределами. В Новой Москве также около 25% от объема предложения в рамках 8-миллионного бюджета приходится на двухкомнатные квартиры средней площадью 56,3 кв. м и в среднем за 6,7 млн рублей.
На долю бизнес-класса приходится 11% предложения в старых границах Москвы и 7% – в Новой Москве. В основном это компактные студии площадью 28 кв. м в среднем за 6,9 млн рублей и 6,8 млн рублей, соответственно.
Что касается территориального распределения объемов предложения в ценовом сегменте до 8 млн рублей, то в старых границах Москвы основной объем – порядка 56% – приходится на ЮВАО, 17% – на СВАО, 9% и 8% – на ЗАО и САО. В Новой Москве порядка 18% квартир приходится на ТАО, тогда как на НАО – 82%, при этом около 68% таких предложений сконцентрировано в трех поселениях – Сосенском (30%), Десёновском (21%) и Первомайском (17%).
«Резюмируем вышесказанное: если потенциальный покупатель присматривает квартиру в старых границах Москвы стоимостью до 8 млн рублей, то это, скорее всего, будет компактная однокомнатная квартира в районе Люблино площадью около 35,1 кв. м в новостройке комфорткласса на стадии подготовки строительной площадки. В Новой Москве за этот бюджет можно выбрать жилье в ближайших к МКАД районах (Сосенском или Десёновском), и это будет однокомнатная квартира не более 30 кв. м – тоже в новостройке комфорткласса, правда, на стадии возведения фундамента, – комментирует Наталья Шаталина. – Однако, несмотря на высокие цены, сложившиеся сейчас на рынке столичного региона, не стоит забывать о том, что вместе с ростом строительной готовности подрастет и цена квартиры. За первые полгода после старта продаж, когда строительство дома выходит из котлована и доходит до монтажа нижних этажей, стоимость может вырасти на 5-7% в зависимости от проекта, а до ввода в эксплуатацию она, как правило, прибавляет около 15-20%».