Новостройки на берегу Москвы-реки в среднем стоят 330 тыс. рублей за кв.м
В старых границах Москвы застройщики реализуют 16 проектов новостроек в непосредственной близости от Москвы-реки, а средняя стоимость квартир в них без учета комплексов элит- и премиум-класса составляет порядка 330 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». Между тем в наиболее доступных из них по цене жилье можно приобрести за 180-270 тыс. рублей за кв.м.
В старых границах столицы девелоперы строят 16 комплексов комфорт- и бизнес-класса, которые расположены на берегах Москвы-реки. Из них 15 проектов относятся к бизнес-классу, а их средняя стоимость составляет 358 тыс. рублей. Между тем средняя стоимость всех новостроек этого сегмента в Москве составляет 322 тыс. рублей, то есть новостройки бизнес-класса у реки обходятся дороже на 11%, отмечают эксперты «Метриум». В этих жилых комплексах застройщики предлагают 3,7 тыс. квартир, что составляет 31% от общего числа квартир в продаже.
Один проект из списка относится к комфорт-классу («Мякинино Парк») и еще два проекта («Level Стрешнево» и «Новоданиловская 8») предполагают строительство апартаментов, а не квартир, хотя принадлежат к бизнес-классу. Разброс цен на новое жилье у воды в Москве широкий, но покупатели могут найти комплексы, которые заметно доступнее других. О пяти самых недорогих проектах такого рода рассказывают эксперты «Метриум».
- «Мякинино Парк»
Самое доступное по цене новое жилье у воды можно приобрести в комплексе «Мякинино Парк». Он реализуется в районе Кунцево, на западе Москвы, за МКАД. Масштабный комплекс возводят на речном полуострове, который омывается водами Живописной бухты, Нижнемякининского и Верхнемякининского затонов, а также Москвы-реки. В среднем квадратный метр покупателям квартир этого комплекса обойдется в 180 тыс. рублей.
Ранее в этих местах берега реки не были благоустроенными. Девелопер проекта (ПИК) построит набережную, которая станет местом отдыха жителей и позволит получить максимум пользы и удовольствия от окружающей природы. По планам застройщика здесь появятся два пляжа, зелёный пешеходный бульвар, игровые площадки для детей всех возрастов, площадки для занятий спортом, а также зоны отдыха для взрослых и детей. Сейчас рядом с будущим комплексом есть старый причал для яхт и катеров, который реконструируют.
- Level Стрешнево
Комплекс апартаментов бизнес-класса Level Стрешнево возводится у места слияния Москвы-реки и реки Сходня на северо-западе Москвы в районе Покровское-Стрешнево. Три высотных корпуса обращены фасадами к Строгинской пойме и северному берегу Строгинского полуострова. Проект реализует девелоперская компания Level Group, а средний квадратный метр в будущем комплексе она предлагает приобрести за 263 тыс. рублей. При этом из 90% апартаментов открывается вид на воду, а рядом с комплексом будет благоустроена городская набережная в экостиле с велодорожками, зонами для променада, спорта и пляжного отдыха. Выдача ключей в башне Юг (апартаменты без отделки) начнется уже в январе 2022 года, в Башне Запад – в апреле, а в Башне Север (без отделки) – мае следующего года.
- City Bay
Один из самых масштабных проектов у реки – жилой комплекс City Bay возводит компания MR Group по проекту архитектурного бюро Kamen. Комплекс будет расположен на северо-западе Москвы в районе Покровское-Стрешнево. Новые кварталы вытянуты вдоль реки, но ранее здесь не было благоустроенных берегов, поэтому застройщик решил включить в проект благоустройства новую набережную. Средняя стоимость квадратного метра в City Bay составляет 247 тыс. рублей за кв.м.
Территория комплекса, согласно проекту ландшафтного бюро Arteza, получит единую концепцию внешнего облика. В прибрежной зоне будет сохранен разноуровневый рельеф, появятся тропы, видовые террасы, спуски к открытой воде. В рукотворной части прибрежной зоны будут выстроены площадки с настилами, а также причалы.
- «Ривер Парк»
В отличие от предыдущих проектов, в жилом комплексе «Ривер Парк» собственная набережная уже появилась. Она находится на берегу Нагатинского затона, на юге Москвы. Также этот комплекс ближе других находится к центру Москвы, куда добраться можно всего за 15 минут. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартирах комплекса от Aeon Corporation и «Ферро-Строй» составляет 285 тыс. рублей (цена квадратного метра апартаментов 233 тыс. рублей).
Первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года при личном участии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Благоустройство выполнил застройщик за свой счет, вложивший в работы порядка 110 млн рублей. В основе идеи благоустройства набережной лежит морская тематика. На протяжении всего маршрута установлены фонари – «паруса», создающие курортное настроение, на четырехметровых опорах вращаются яркие декоративные флюгеры в форме корабля, фигурки капитана и рыб, окрашенные в цвета фасадов соседних домов.
Территория разделена на две зоны. Один участок предназначен для спокойных прогулок вдоль реки. На протяжении всего маршрута установлены лавочки, высажены декоративные кустарники, устроена альпийская горка. Предусмотрены и обзорные площадки в виде рыбацких мостиков с подсветкой. Второй участок благоустроен для активного отдыха – велопрогулок, катания на скейтах, роликах, самокатах и пр. Работает инновационная спортивная площадка Punto fit с видеоуроками для тренировок. Помимо этого, на набережной есть амфитеатр с рисунком осьминога и трибунами, где проводятся мероприятия для жителей и гостей квартала.
Сейчас заканчивается строительство второго участка набережной протяженностью 350 метров вдоль трех строящихся корпусов бизнес-класса. Объем инвестиций в строительство второго участка составит 150 млн рублей. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения, цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами во дворах второй фазы – будут оборудованы места для отдыха с качелями. Ближе к воде пройдет прогулочная зона, а чуть дальше будут проложены велодорожки.
«Мы рады участвовать в развитии прибрежных зон Москвы-реки, так как это серьезный экологический и рекреационный ресурс столицы, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). – Освоение этих территорий позволит повысить доступность для москвичей и жителей новых районов современных зон отдыха, спорта, прогулок с детьми, творческого развития. Сегодня это крайне важно не только в контексте коммерческих целей девелоперского проекта, но и для градостроительной и социальной политики городских властей».
- «Новоданиловская 8»
Комплекс апартаментов бизнес-класса «Новоданиловская» строят в центре лофт-квартала «Даниловская мануфактура» в Донском районе Москвы. Из трёх высотных башен открывается вид на исторические окрестности и на Москву-реку, которая протекает к востоку от будущего комплекса. До Новоданиловской набережной можно добраться за пару минут. Также поблизости есть немало благоустроенных территорий: Парк «Тюфелева роща» и «Бекет», Набережная Шагала на противоположном берегу реки. Средняя стоимость квадратного метра в комплексе «Новоданиловская 8» составляет 301 тыс. рублей.
Жилые комплексы рядом с Москвой-рекой
|
Проект |
Район |
Ближайшая набережная |
Класс |
Тип |
Средняя стоимость[1] кв.м, руб/кв.м |
Срок сдачи |
Девелопер |
|
Мякинино Парк |
Кунцево |
Новая набережная комплекса "Мякинино Парк" |
Комфорт |
Квартиры |
176,6 |
3 кв.2021 – 2 кв. 2022 |
ГК ПИК |
|
Level Стрешнево |
Покровское-Стрешнево |
Новая благоустроенная набережная реки Сходня |
Бизнес |
Апартаменты |
263,1 |
1–2 кв. 2022 |
Level Group |
|
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
Новая набережная комплекса City Bay |
Бизнес |
Квартиры |
245,6 |
4 кв. 2022 – 3 кв. 2023 |
MR Group |
|
Ривер Парк |
Нагатинский затон |
Набережная в Нагатинском затоне |
Бизнес |
Квартиры/ Апартаменты |
285 (квартиры) |
2 кв. 2021 – 1 кв. 2022 |
AEON Corporation/ Ферро-Строй |
|
Новоданиловская 8 |
Донской |
Новоданиловская набережная |
Бизнес |
Апартаменты |
301 |
3 кв. 2022 |
ГК Самолет |
|
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
Набережная в затоне Новинки |
Бизнес |
Квартиры |
320 |
4 кв. 2021 |
Tekta Group |
|
Резиденции композиторов |
Даниловский |
Павелецкая набережная |
Бизнес |
Квартиры / Апартаменты |
351 (квартиры) |
2 кв. 2021 |
AFI Development |
|
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
Шелепихинская набережная |
Бизнес |
Квартиры |
351,8 |
1 кв. 2023 |
Level Group |
|
Западный порт |
Филевский парк |
Проектируемая набережная от гостиницы «Украина» до Филевского парка |
Бизнес |
Квартиры |
355,8 |
2 кв. 2021 – 1 кв. 2023 |
ГК ПИК |
|
Зиларт |
Даниловский |
Набережная Марка Шагала |
Бизнес |
Квартиры |
375 |
2 кв. 2021 – 2 кв. 2023 |
Группа ЛСР |
|
Foriver |
Даниловский |
Симоновская набережная |
Бизнес |
Квартиры |
381,8 |
4 кв. 2023 |
INGRAD |
|
Aquatoria |
Левобережный |
Новая набережная комплекса Aquatoria и бизнес-парка River City |
Бизнес |
Квартиры |
384,2 |
4 кв. 2021 – 2 кв. 2023 |
Wainbridge |
|
Остров |
Хорошево-Мневники |
Мнёвниковская пойма |
Бизнес / Премиум |
Квартиры |
392,5 (бизнес) |
4 кв. 2023 |
ДОНСТРОЙ |
|
RiverSky |
Даниловский |
Крутицкая набережная |
Бизнес |
Квартиры |
399,7 |
4 кв. 2021 |
INGRAD |
|
Береговой |
Филевский парк |
Проектируемая набережная от гостиницы «Украина» до Филевского парка |
Бизнес |
Квартиры |
518,7 |
3 кв. 2025 |
ГК Главстрой |
*Стартовая средняя цена комплекса. В н.в. квартиры на переоценке, планируется повышение цен.
Источник: «Метриум»
«Развитие набережных в Москве помогает застройщикам создавать новые жилые комплексы максимально автономными, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Крупные девелоперские проекты часто реализуются в бывших промзонах, где недостаточно зон отдыха. Ездить в благоустроенные городские парки непросто, так как они могут быть удалены. Поэтому крайне важно создавать новые территории для отдыха, социальной активности и спорта рядом с жилыми комплексами. Берег реки – особенно удачная площадка для такого развития, именно поэтому новостройки на берегу в среднем дороже, хотя есть примеры и доступных проектов».
[1] На конец I квартала 2021 года.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние 10 лет.
Такой прогноз дают аналитики JLL.«В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Она добавляет, что годовой объем инвестиционных сделок в России составил 3,5 млрд USD, снизившись на 57% по отношению к 2013 году. В том числе в IV квартале объем инвестиций составил 609 млн USD, сократившись на 81% в годовом сопоставлении.
«На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая, в свою очередь, не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем», – считают в JLL.
Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За IV квартал для премиальных активов в Москве, арендный поток и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0 и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%.
Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования могут привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.
В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около 830 млн USD, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.
Олеся Дзюба отмечает: «Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например из Китая, ОАЭ, Катара».
В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2 и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7 и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса «Покровские холмы», торгово-делового центра «Новинский пассаж», 84,1% ОАО «Гостиничная компания», а также 39 кинотеатров в Москве.
«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – добавляет Олеся Дзюба.
В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.
В наступившем году можно ожидать значительный рост банкротств, в том числе и в строительной сфере. По мнению экспертов, увеличение финансово несостоятельных компаний связано как с ухудшением экономической ситуации в стране, так и с нововведениями в самом банкротном законодательстве.
В Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области растет количество дел о банкротстве организаций. Согласно статистике ведомства, за весь 2013 год судом было рассмотрено 1700 исков о финансовой несостоятельности компаний, в 2014-м их стало уже 2084. В наступившем 2015 году, считают эксперты, их будет еще больше. Только за две недели этого года судебной канцелярией зарегистрировано 114 новых дел о банкротстве, за аналогичный период прошлого года их было 63.
По словам специалистов, главным образом на рост несостоятельности организаций будет влиять неблагоприятная экономическая ситуация в стране. По мнению управляющего партнера юридической фирмы «ЛИГАЛ СТУДИО» Владимира Комарова, в том числе тенденция увеличения банкротств затронет и строительные компании, в основном из-за текущей нехватки оборотных средств и сложностей в привлечении кредитных ресурсов.
Мнение юристов совпадает с выводами экспертов Высшей школы экономики. Согласно их прогнозам, в 2015 году одной из самых уязвимых для кризиса отраслей будет именно строительная. Причем неминуемый уход с рынка ждет часть строительных организаций, которые, по большому счету, последнее время находились на грани банкротства.
Эксперт консалтинговой группы «Беспалов и партнеры» Иван Самойлов добавляет, что в 2015 году ожидается существенный рост себестоимости выполнения строительно-монтажных работ из-за удорожания материалов. Заказчики по уже реализующимся проектам будут стремиться сократить свои расходы и ориентироваться на стоимость строительства установленного до кризиса. Компании с плохим финансовым положением будут демпинговать, чтобы продлить свою жизнь, и соглашаться на недостаточные цены, что опять же негативно отразится на их жизнедеятельности.
Между тем влиять на рост банкротств в этом году будет не только кризис, но и изменения в самом банкротном законодательстве. По словам Владимирова Комарова, поправки в правовой документ вступают в силу уже с 29 января. Они направлены на большую транспарентность процедуры банкротства. «В частности, согласно нововведениям, должник обязан не менее чем за 15 календарных дней до даты подачи заявления опубликовать уведомление об обращении в арбитражный суд с заявлением должника путем включения его в
Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц. Кроме того, теперь меняются условия по назначению арбитражного управляющего и рассмотрения требований кредиторов. В связи с этим мы прогнозируем снижение количества так называемых контролируемых банкротств», – отмечает он.
Юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры» Александра Улезко рассказывает, что ряд изменений в банкротное законодательство направлен на предоставление доступа кредиторов к документам и информации о деятельности должника, комитета кредиторов и арбитражного управляющего. Эти нововведения, полагает специалист, однозначно можно оценить положительно, поскольку при их правильном применении судами у недобросовестных должников останется гораздо меньше возможностей обернуть процедуру банкротства в свою пользу.
Эксперт напоминает, что этом году с 1 июля вступят в силу нормы о банкротстве физических лиц. «В судах общей юрисдикции будут рассматриваться сложные и многоэпизодные дела о банкротстве граждан. Что из этого получится – вопрос непростой, поскольку до настоящего времени дела о банкротстве рассматривали арбитражные суды, которые годами «латали дыры» и формировали свое единообразие в толковании законодательства о банкротстве», – резюмирует Александра Улезко.