Итоги l квартала 2021 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2020 и выделили основные тренды.
В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), - комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Арендные ставки
Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2021 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2020). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).
Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.
Вакансия
Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.
В сегменте складской недвижимости класса С, расположенной в пределах МКАД доля пустующих помещений, напротив, значительно сократилась. По итогам первого квартала вакантными осталось 8,7% площадей (-2,5% к Q4 2020).
Прогнозы
В ближайшие полгода рынок коммерческой недвижимости, вероятно, будет развиваться под влиянием еще не до конца реализованных негативных последствий пандемии. Не исключено, что в дальнейшем произойдет еще одна «финальная» волна ротации арендаторов по итогам которой, станет понятна картина изменившегося спроса на офисную, складскую и торговую недвижимость.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. емкость первичного рынка квартир комфорт-класса старой Москвы составила 606,9 тыс. кв. м и 10,8 тыс. лотов, которая за год сократилась на 32% площади и 28,5% лотов.
Рынок квартир комфорт-класса становится рынком почти готового жилья. Большая часть предложения комфорт-класса находится на заключительной стадии строительной готовности (41,5%): на стадии фасадно-отделочных работ – 25,5%, благоустройства - 2,6% и введены – 13,4%. На начальной стадии представлено 35,3% предложения (на нулевом цикле – 24,6%, на стадии монтажа первых этажей – 10,6%), которая за месяц сократилась на 4,4% с связи с сокращением экспозиции на 13%.
Доля предложения квартир комфорт-класса с отделкой достигла 63,3% (+3% за месяц). Доля квартир без отделки уменьшилась на 1,9% и составила 23,5% от экспозиции. На предложение с предчистовой отделкой приходится 11,5% предложения. Новый формат меблированных квартир с кухней также находит своего потребителя: за месяц размер экспозиции сократился на 50%, а доля его составила 1,7% от предложения.
По итогам марта 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в комфорт-классе составила 223,9 тыс. руб. (+1,4% за месяц, +23% за год). Лидером среди округов по доступности остаётся ЗелАО – 173 тыс. руб. (+5,1% за месяц, +21,1% за год), самым дорогим округом – ЗАО с СВЦ на уровне 258,9 тыс. руб. (+1,4% за месяц, +32,8% за год). Лидерами по приросту СВЦ за месяц также стали ЮАО (+4,1% за месяц, +17,5% за год) и ВАО (+2,3% за месяц, +17,7% за год).
За год больше всего выросла СВЦ студий (+29,9%) до 244,7 тыс. руб., «евротрешек» (3е) до 229,9 руб. (+25%), 2 комн. квартир (+24,8%) и 1 ком. квартир (+23,1%) до 218,7 тыс. руб.
По итогам марта средняя цена квартир комфорт-класса составила 12,5 млн руб. (+3,3% за месяц, +15,7% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,7 млн руб. (-0,7% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,3 млн руб. (-0,9% за месяц, +13,1% за год).Существенный прирост средней цены квартиры отмечается в ЗАО (+6,3% за месяц, +39,7% за год) и ЮЗАО (+3,1% за месяц, +34,2% за год).
Структура предложения комфорт-класса по наличию отделки, шт., %
Обильные осадки в январе-феврале 2021 года в Московском регионе привели к кратному росту расходов на клининг как среди собственников коммерческой недвижимости, так и среди FM-компаний, оказывающих данные услуги, посчитали эксперты MD Facility Management. Вместе с тем ажиотажный спрос на уборку снега привел к дефициту кадров и росту стоимости услуг.
Прошедшая зима 2020-2021 года, по данным портала gismeteo.ru, стала самой холодной за последние 10 лет и самой снежной (по максимальной высоте сугробов) с 2010 года. Неприятные «последствия» от сильных снегопадов ощутили на себе практически все жители города: и пешеходы и, в первую очередь, автомобилисты. А вот для многих участников рынка коммерческой недвижимости прошедшая зима отразилась еще и на бюджете компании: для одних она обернулась дополнительными существенными затратами, а другим, напротив, помогла заработать. Эксперты MD Facility Management, одной из крупнейших Российских федеральных УК, рассказали о том, чем обернулись снегопады этой зимой для собственников коммерческой недвижимости и FM-компаний.
Итоги зимы для собственников коммерческой недвижимости
Обильные осадки зимой 2021 года в Московском регионе в разы увеличили объемы работ по уборке и вывозу снега. На собственниках объектов коммерческой недвижимости данная ситуация отразилась по-разному. Для тех, кто привлекал стороннюю УК для эксплуатации и по контракту оплачивал каждый кубометр вывезенного снега, незапланированные расходы выросли кратно. «По одному из объектов, где мы оказываем исключительно услугу клининга, по сравнению с прошлой зимой объем выручки в связи с увеличением объемов работ у нас вырос более чем в пять раз, - комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. - Есть объекты, по которым количество чисток крыш за сезон по сравнению с прошлым годом выросло буквально с нуля до четырех – шести раз».
Сильнее всего увеличение расходов ощутили собственники объектов с большой прилегающей территорией, в первую очередь – складов и торговых центров с открытыми парковками. Но объем работ вырос также и по многим другим объектам, поскольку, во-первых, увеличилась потребность в чистке крыш. Если бы не своевременная реакция на снегопады, то ситуация была бы критичной и могла привести к повреждению кровли. Во-вторых, уборка на крытых отапливаемых парковках. На них завезенный машинами снег таял, а система ливневой канализации либо вообще отсутствовала на объекте, либо не справлялась с увеличившимся объемом сточных вод. В результате возникала потребность в выводе дополнительных поломоечных машин, увеличении численности персонала.
В итоге в абсолютных цифрах для БЦ площадью 100 тыс. кв. м. рост расходов на уборку снега зимой 2020-2021 года (в сравнении с зимой 2019-2020) мог доходить до 500 000 рублей в месяц. Конечно, подобные непредвиденные траты стали очень чувствительными для бюджета собственников коммерческой недвижимости. Поэтому, в целях оптимизации, в некоторых случаях по взаимной договоренности с подрядчиком часть сотрудников, задействованных в уборке внутренних площадей на объекте, переводилась на уборку территории от снега. Таким образом, собственникам удавалось справиться с последствиями снежной бури без увеличения стоимости контрактов с FM-подрядчиком.
В гораздо более выигрышном положении оказались те собственники, у которых уборка снега была просто включена в стоимость контракта с внешней УК. В этом случае все дополнительные расходы нес на себе подрядчик.
Итоги зимы для FM-подрядчиков
В отличие от собственников объектов коммерческой недвижимости рост издержек в связи со снежной зимой ощутили абсолютно все FM-подрядчики. В первую очередь, потому что для своевременной уборки территорий приходилось существенно увеличивать численность персонала. При пиковой нагрузке - в два, три раза. Также приходилось привлекать и дополнительную технику. А учитывая, что такой спрос был по всему региону, то вполне логично, что резко росли и затраты: стоимость услуг привлекаемых дворников и трактористов увеличилась вдвое. Но вопрос был не только в стоимости. Сразу возникал дефицит персонала и техники. И тех, и других, в первую очередь, привлекал для уборки территории город.
Кроме того, подрядчики вынуждены были компенсировать рост стоимости услуг по вывозу снега. Конечно, эта сумма обычно прописана в договоре, но при пиковой загрузке она по факту может расти. Еще нужно учитывать и дополнительные затраты на ремонт снегоуборочной техники, которые стали необходимы ввиду ежедневной интенсивной работы. В совокупности все эти факторы увеличили издержки на уборку снега для FM-компаний примерно на 4% в месяц.
Таким образом, при сохранении текущей стоимости контрактов подобные дополнительные расходы существенно сказались на бюджете подрядчиков. В более выигрышной ситуации оказались те компании, которые оказывали услугу по вывозу снега отдельно, за каждый кубометр. Благодаря росту выручки в связи с увеличением объемов работ, они смогли не только компенсировать дополнительные издержки, но и увеличить свою прибыль в условиях снежной зимы.