Доля трехкомнатных квартир в массовых новостройках достигла трёхлетнего минимума
Количество трехкомнатных квартир в продаже на рынке массовых новостроек Москвы сокращается: в феврале их доля уменьшилась до 16,5% от общего числа вариантов жилья, подсчитали эксперты «Метриум». В последний раз так мало трехкомнатных квартир на рынке было почти четыре года назад, в середине 2017 года. В московских новостройках сейчас менее двух тысяч «трёшек».
В феврале 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы застройщики продавали 11,8 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем год назад, по подсчетам аналитиков «Метриум». Больше всего на рынке сейчас однокомнатных квартир – более 4 тыс. За ними следуют варианты жилья с двумя комнатами – 3,6 тыс. квартир. Почти в одинаковой степени представлены в продаже студии (1,9 тыс.) и трехкомнатные квартиры (около 2 тыс.), а четырехкомнатных квартир менее 200 штук.
В относительном выражении преобладают однокомнатные квартиры (35% предложения). За ними следуют двухкомнатные квартиры (30,8%). На студии и трехкомнатные квартиры приходится по 16,1% и 16,5%, а на многокомнатные – 1,6%.
Трехкомнатных квартир на рынке массовых новостроек Москвы до сентября 2018 года становилось больше. Если осенью 2015 года «трёшки» составляли всего 12,8% предложения, то к сентябрю 2018 года их доля возросла почти до 25%. Затем наметился обратный тренд – количество трехкомнатных квартир постепенно сокращалось, и к февралю 2021 года их доля на рынке снизилась до 16,6%. В последний раз сопоставимая доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения наблюдалась в июне 2017 года (16,3%).
«Полагаю, сокращение предложения трехкомнатных квартир в продаже может быть связано с увеличением спроса на них, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Когда ставки по ипотеке снижаются, значительное число потенциальных покупателей при наличии соответствующих финансовых возможностей стремится приобрести жилье побольше, в частности, трехкомнатную квартиру. Соответственно происходит вымывание таких вариантов жилья, особенно учитывая их относительно небольшое число».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в последний год наблюдается устойчивое уменьшение доли крупногабаритных квартир в продаже и одновременное увеличение процента небольших объектов. Так, если в феврале 2020 года доля студий составляла 8,4%, то сейчас она выросла до 16,1%. Доля однокомнатных квартир за этот же период возросла с 30% до 35%. Доля рынка двухкомнатных квартир снизилась примерно на 10 процентных пунктов – с 40,4% до 31%, трехкомнатных – с 20% до 16,6%.
«Застройщики постепенно адаптируют предложение под меняющуюся ситуацию на рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах доля трехкомнатных квартир становится все меньше и меньше, в некоторых ЖК она составляет менее 10%. При этом в целом по рынку актуальных новостроек в Москве (без учета Новой Москвы), трехкомнатные квартиры составляют только 17% от общего числа проектируемых квартир, тогда как в комплексах со стартом продаж ранее 2019 года их было 20%. Девелоперы отказываются от трешек в пользу студий. Цена квадратного метра за последний год возросла на 20%, поэтому значительная часть клиентов в долгосрочной перспективе будет рассматривать небольшие варианты жилья с относительно доступной стоимостью. Это и обуславливает увеличение доли малогабаритных квартир в предложении массовых новостроек и сокращение числа вариантов просторного жилья».
Источник: «Метриум»
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.
Уровень вакансии вырос, но незначительно
По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).
58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:
- Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;
- Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;
- Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.
Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.
Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году
Здание |
Класс здания |
Зона расположения |
Ростех-Сити |
A |
ТТК-МКАД |
Сбер-Сити |
А |
ТТК-МКАД |
Два капитана |
B+ |
За пределами МКАД |
Рублево БП |
A |
За пределами МКАД |
Парк Легенд |
A/В+ |
ТТК-МКАД |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).
В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей
Спрос сократился на 30%
Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.
В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей. Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).
Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.
Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).
По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.
ТОП сделки 2020 года
ОБЪЕКТ |
КОМПАНИЯ |
ПЛОЩАДЬ |
ОТРАСЛЬ |
AFI Square |
Тинькофф |
77 800 |
Финансовый сектор |
ВЭБ Арена |
Почта России |
35 900 |
Транспорт и логистика |
Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 |
Алроса |
29 400 |
Металлургия |
Парк Легенд (Башня 2) |
Альфа Страхование |
27 700 |
Финансовый сектор |
Профсоюзная ул., 125А |
Россельхозбанк |
17 000 |
Финансовый сектор |
Калибр Технопарк (стр. 17) |
РусБИТех |
13 500 |
ИТ |
АФИ на Павелецкой |
Агентство по страхованию вкладов |
12 600 |
Финансовый сектор |
Новый Балчуг |
Space 1 |
11 600 |
Недвижимость |
Сириус Парк |
РосАтом Автоматизированные Системы (РАСУ) |
11 400 |
ИТ |
АЛКОН Фаза I |
CитиМобил |
11 100 |
Транспорт и логистика |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Ставки аренды остались не прежнем уровне
По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.
Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:
- Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);
- Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;
- Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.
Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).
МОСКВА-СИТИ
В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.
По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.
Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%. С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.
Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 - 39 100 руб./кв. м/год.
ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА
По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).
В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м. Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более
1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций).
Крупнейшие сделки 2020 года
Площадка |
Адрес |
Арендатор |
Кол-во рабочих мест |
Manufaqtury Poklonka Place |
Поклонная ул., 3 |
Сбер |
789 |
WeWork Аркус III |
Ленинградский пр-т, 37 |
CитиМобил |
627 |
SOK Сити |
Пресненская наб., 12 |
Озон |
499 |
Space 1 Арбат |
Арбат ул., 10 |
ФСК |
475 |
Ключ Сириус Парк |
Каширское ш, 3/2 |
Гринатом |
419 |
Workki Neo Geo |
Бутлерова ул., 17 |
Газпромнефть-СМ |
390 |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб. Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб. Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.
В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно. Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.
На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.
10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%. Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%).
60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%). Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек. По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:
«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности. Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям. В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка. При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом усилит объемы сделок в отношении «будущей вещи».
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
К концу 2020 года доля студий на московском рынке новостроек эконом- и комфорт-класса достигла 15%, что стало очередным максимумом за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум». В течение прошлого года представительство малогабаритных квартир устойчиво росло, достигнув в ушедшем декабре 2 тыс. единиц.
В декабре 2020 года на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали порядка 14 тыс. квартир в различных жилых комплексах. Из них более 2 тыс. объектов были студиями – небольшими помещениями с единой жилой и кухонной зонами и отдельным санузлом. По последним данным площадь таких квартир в ЖК эконом- и комфорт-класса варьируется от 11 кв.м до 48 кв.м, а их средняя площадь составляет 26 кв.м. В декабре предложение студий, как по их абсолютному числу, так и по доле наравне с другими вариантами жилья, стало максимальным за всю историю рынка.
Если в конце 2019 года на студии приходилось 9% вариантов жилья в массовых новостройках (1,5 тыс. квартир), то сейчас этот показатель вырос до 15% (2,1 тыс.), подсчитали эксперты «Метриум». За год количество этих объектов, таким образом, увеличилось на 38%.
«В 2020 году застройщики активно расширяли линейку предложения в своих проектах, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Потрет покупателей становится более разнообразным. Помимо семейных клиентов, растёт аудитория, которая заинтересована в приобретении небольших и доступных по цене объектов. На фоне роста цен на жилье, вызванном повышением себестоимости строительства, студия становится очень популярным продуктом. К примеру, в новой очереди нашего проекта “Любовь и голуби” больше 60 % всех квартир и апартаментов – это студии и однокомнатные квартиры».
Студии начали активно распространяться на рынке новостроек в середине 2010-х гг., напоминают эксперты «Метриум». До 2019 года их доля в структуре предложения массовых новостроек варьировалась от 3% до 6%, а затем начала нарастать.
В 2020 году предложение распределилось в пользу студий за счет двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Сейчас доля двухкомнатных квартир сократилась до 33%, хотя год назад она достигала 40%. Удельный вес трехкомнатных квартир в декабре составил 18%, а в декабре 2019 года он составлял 20%. При этом доля однокомнатных квартир выросла с 29% до 32%.
«Как видим, предложение на рынке новостроек массового сегмента в Москве перераспределилось в пользу небольших квартир за счет более просторного жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это прямо связано с ростом цен. Средняя стоимость квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса в столице увеличилась на 19%. Доходы при этом в основном стагнируют, а спрос прямо завязан на доступность ипотечных ставок. В такой ситуации объективно многие клиенты будут делать выбор в пользу более доступного (и маленького жилья). Помимо этого, снижение ставок по ипотеке позволило приобрести свои студии многим группам покупателей, которым раньше застройщики, ориентированные преимущественно на семьи с детьми, предложить небольшое и доступное жилье не могли».
Источник: «Метриум»
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚