Почему Западное Дегунино так популярно
Западное Дегунино третий год подряд занимает почетное второе место по количеству сделок и доле в объеме спроса на московские новостройки. Эксперты «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают о том, что заставляет покупателей выбирать этот район и каковы причины его популярности.
Немного истории
Район Западное Дегунино площадью 752,66 га разместился на месте двух старинных русских сел – Дегунино и Бусиново. Его история началась очень давно. Впервые село упоминается в духовной грамоте Ивана Калиты в 1336 году – это своего рода «рекорд древности» Северного округа столицы. В состав Москвы Дегунино вошло в 1960 году, и это сразу отразилось на динамике развития территории и росте населения. Район очень быстро приобрел городской облик, здесь выросли крупные научные, производственные, медицинские предприятия и организации общероссийского значения. В одном из кварталов даже создан своеобразный «городок здоровья», где размещены Институт педиатрии и детской хирургии, Федеральный научно-практический центр медико-социальной экспертизы и реабилитации инвалидов, взрослый и детский интернаты и многое другое.
Качественно новый этап в развитии района наступил в 1997 году, с началом городской программы по сносу панельного жилья. Пятиэтажки уступили место новым многоэтажным домам современного уровня комфорта.
В настоящее время район дополняется авторскими проектами с выразительной и уникальной архитектурой. Один из примеров последнего времени – жилой комплекс «Любовь и голуби», расположенный на улице Дегунинская, 5А и состоящий из трех 22-этажных корпусов, объединенных конструктивными и стилистическими решениями фасадов, галереей с объектами инфраструктуры и закрытым внутридомовым пространством, свободным от машин.
Богатство инфраструктуры
Западное Дегунино отличается развитой социальной инфраструктурой. Так, на территории района расположены 3 городские поликлиники, 9 школ и 14 дошкольных образовательных учреждений, 2 взрослые и 1 детская библиотеки, филиал ДК «Восход», 2 музыкальные школы и множество детских досуговых объектов.
Что же касается шопинга и развлечений, то с этим в районе тоже все в порядке. Здесь есть современный многозальный кинотеатр «КиноМакс», а также торгово-развлекательный центр «XL» с магазинами, ресторанами, кафе, салонами красоты, детским центром.
«Район Западное Дегунино вполне заслуженно пользуется большим спросом, – считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В последние годы он особенно активно и динамично развивается, прирастая новыми инфраструктурными объектами, которые помогают жителям удовлетворять все насущные потребности. Немаловажно и то, что север Москвы, как и запад, является одним из самых экологически чистых направлений города».
Несмотря на развитость инфраструктуры Западного Дегунино, застройщики, которые заботятся о комфорте своих резидентов, включают в состав своих жилых комплексов дополнительные объекты. Например, проект ЖК «Любовь и голуби» предполагает размещение объектов инфраструктуры общей площадью 1,2 тыс. кв. м – супермаркет, кафе, отделение банка, химчистка, фитнес-центры, стоматологическая клиника, детский дошкольный центр, кружки и секции и т.д.
Есть в Западном Дегунино и природные зоны отдыха. Например, всего в шаге от ЖК «Любовь и голуби» расположен Дегунинский пруд, примерно в 10 минутах ходьбы – Парк им. С. Федорова, а в 20 минутах – природная зона «Ангарские пруды».
Транспортная доступность
С 2016 года метро начало активно продвигаться на север столицы – с открытием станций «Бутырская», «Фонвизинская», «Окружная», «Верхние Лихоборы» и «Селигерская». Сейчас ведется строительство еще трех станций – «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово» и «Физтех».
В результате открытия станций жители из девяти районов САО Москвы, включая Западное Дегунино, получили метро в шаговой доступности от дома. В их числе – резиденты ЖК «Любовь и голуби»: до «Селигерской» они могут дойти пешком за 10 минут. Также в 10-минутной пешей доступности от корпусов ЖК «Любовь и голуби» находится железнодорожная станция «Моссельмаш». В конце 2022 – начале 2023 года здесь запланировано открытие третьего диаметра МЦД, который позволит жителям добраться не только до подмосковных городов, но и свяжет локацию со станциями метро «Ховрино», «Петровско-Разумовская», «Бутырская», «Рижская», «Электрозаводская», «Сокольники» и др. Также здесь появятся пересадки на станции МЦК и других диаметров.
«На новостройки в районе Западное Дегунино существует стабильно высокий спрос, который мы наблюдаем на примере нашего проекта, – комментирует Алексей Перлин. – По итогам 2020 года мы полностью завершили продажи первой очереди. В сентябре началась реализация второй, и за первые пять месяцев было продано 50% объема ее первого этапа. Средняя стоимость во второй очереди в 2020 году относительно первой в 2019-м выросла на 20-25%».
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2021 году среди 26 проанализированных городов максимальный рост цен на элитную недвижимость ожидается в Сеуле – на уровне 7%, второе место делят Москва, Шанхай и Кейптаун, в которых прогнозируется увеличение показателя на 5%.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «В 2020 году результаты большинства мировых рынков оказались лучше, чем мы могли ожидать. Только в 29 городах из индекса PIRI 100 Knight Frank, отражающего изменения цен на элитную недвижимость в 100 ключевых мегаполисах, была зафиксирована отрицательная динамика. При этом средний рост цен составил 1,9%, и в 2021 году мы прогнозируем схожий показатель – примерно 2%».
Прогноз изменения цен на элитную жилую недвижимость
2020 |
2021 |
||
Город |
Прогноз |
Факт |
Прогноз |
Сеул |
2,0% |
11,7% |
7,0% |
Москва |
4,5% |
9,9% |
5,0% |
Шанхай |
2,5% |
8,5% |
5,0% |
Кейптаун |
0,0% |
-9,2% |
5,0% |
Майами |
5,0% |
6,1% |
4,0% |
Лиссабон |
4,0% |
3,0% |
4,0% |
Окленд |
1,0% |
17,5% |
4,0% |
Лондон |
1,0% |
-4,3% |
3,0% |
Ванкувер |
-5,0% |
8,1% |
3,0% |
Лос-Анджелес |
2,0% |
7,6% |
3,0% |
Женева |
4,0% |
3,0% |
3,0% |
Сидней |
4,0% |
1,1% |
3,0% |
Монако |
0,0% |
1,0% |
3,0% |
Сингапур |
3,0% |
-0,2% |
3,0% |
Берлин |
5,0% |
0,9% |
3,0% |
Париж |
7,0% |
-2,3% |
3,0% |
Мадрид |
3,0% |
-4,0% |
3,0% |
Токио |
3,0% |
6,0% |
3,0% |
Вена |
1,0% |
0,8% |
2,0% |
Барселона |
2,0% |
1,0% |
2,0% |
Мельбурн |
3,0% |
0,2% |
1,0% |
Мумбаи |
-1,0% |
-1,5% |
0,0% |
Нью-Йорк |
-3,0% |
-5,1% |
0,0% |
Гонконг |
-2,0% |
-6,9% |
0,0% |
Дубай |
-2,0% |
-5,9% |
-2,0% |
Буэнос-Айрес |
-6,0% |
-12,0% |
-8,0% |
Источник: The Wealth Report 2021
- Согласно прогнозам на 2021 год, рост цен на элитную недвижимость в Сеуле составит 7%. Несмотря на все принятые меры по сдерживанию цен, спрос на недвижимость по-прежнему превышает предложение в городе, население которого больше, чем, к примеру, в Лондоне или Нью-Йорке.
- Москва, Шанхай и Кейптаун делят второе место: рост цен составит 5%, однако по разным причинам. Так, восстановление экономики в континентальном Китае происходит столь стремительно, что к концу 2021 года в стране прогнозируется увеличение ВВП на 8%. В случае с Кейптауном цены продемонстрируют положительную динамику после снижения, обусловленного валютными колебаниями и общей экономической ситуацией.
- По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, на рынке элитного жилья Москвы рост цен наблюдался на протяжении всего 2020 года и ускорился в последние месяцы на фоне сокращения объема предложения. В данном сегменте мы не видим предпосылок к существенному снижению показателя, и на протяжении следующего года ожидаем сохранения возрастающей тенденции в пределах 5-6% в случае стабильной политической и экономической ситуации в России. Если учесть, что изменение цены в основном определяется структурой предложения, возможны колебания показателя с появлением на столичном рынке крупномасштабных проектов, в которых лоты предлагаются по отличным от среднерыночных ценам.
- Третье место делят еще три города: Майами, Лиссабон и Окленд (+4%). По прогнозам, реализация отложенного спроса, налоговые льготы и низкие процентные ставки продолжат быть ключевыми драйверами роста цен.
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia: «В Лондоне, как и в ряде других городов, в 2021 году цены на элитное жилье могут вырасти на 3%. Вместе с новой волной интереса к недвижимости со стороны зарубежных ультрахайнетов, в особенности российских, и укреплением фунта стерлингов, рост цен простимулирует освобождение от уплаты гербового сбора и окончание периода политической неопределенности из-за Brexit. Кроме того, интерес иностранных граждан поддерживается беспроцентными рассрочками от застройщиков с первым взносом в размере 10%, а также выгодными ставками по кредитам. В связи с этим, мы неоднократно отмечали всплеск спроса на элитное жилье в городе, и очевидно, активный интерес к рынку сохранится и в 2021 году».
- В Ванкувере (+3%), где был реализован значительный отложенный спрос после окончания локдауна, ожидаются умеренные темпы роста цен и количества сделок. Местные государственные органы намерены повлиять на рынок в целях снижения инфляции.
- В Сиднее, Сингапуре и Лос-Анджелесе (+3%) сниженный объем предложения был зафиксирован еще до пандемии, и коронакризис только усугубил ситуацию. В 2021 году можно ожидать изменений в городах США: если доллар ослабнет, как предсказывают многие аналитики, это наверняка вызовет у иностранных инвесторов дополнительный интерес к американскому рынку. Изменения в государственной и местной налоговой политике также могут повлиять на то, что ультрахайнеты обратят внимание на недвижимость в таких штатах, как Нью-Йорк и Калифорния.
- Берлин, Париж и Мадрид покажут стабильный рост цен на 3%, чему поспособствуют ограниченное предложение и выход на рынок новых высококлассных проектов.
- Лишь в двух проанализированных городах ожидается снижение цен на элитную недвижимость – в Дубае (-2%) и Буэнос-Айресе (-8%). В Латинской Америке, где распространение вакцин от Covid-19 ограничено, восстановление будет происходить дольше, чем в других регионах. Корректировка цен в Дубае должна замедлиться со смягчением ограничений на перелеты и отложенным проведением всемирной выставки Expo-2020.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «По итогам 2020 года рост средних цен на элитную недвижимость в Петербурге составил 8,7% относительно показателя 2019 года. Рост был связан как с общим удорожанием элитного жилья на фоне повышенного спроса, так и с изменением ассортимента, из которого ушло наиболее доступное предложение. В 2021 году мы прогнозируем сохранение тенденции роста средних цен на элитное жилье. Предпосылкой для этого послужит обновление предложения на рынке – в текущем году мы ожидаем начала реализации новых объектов с ценой, превышающей средний показатель по рынку».
- Кейт Эверетт-Аллен, глава департамента международных исследований жилой недвижимости Knight Frank: «Конечно, пандемия и связанный с ней кризис внесли значительные коррективы в наши прогнозы. Однако относительно 11 рынков ожидания оказались точны с погрешностью в 3%, а в Вене и Мумбаи – меньше 0,5%. В Окленде ситуация развернулась совсем не так, как мы предполагали, однако в конце 2019 года было затруднительно предсказать резкий всплеск спроса, спровоцированный окончанием локдауна из-за Covid-19. Результаты европейских городов разнятся – в Лиссабоне, Женеве и Монако погрешность находилась в пределах 1%. В отношении Парижа, Мадрида и Берлина мы оказались менее точны: рост цен во всех трех городах был слабее – запрет на международные поездки “остудил пыл” некоторых покупателей».
В 2020 году количество проектов московских новостроек, в которых застройщики помогают продать старое жилье дольщикам, чтобы приобрести новую квартиру, увеличилось на 85%, подсчитали эксперты «Метриум». К концу прошлого года опция трейд-ин была доступна только в 115 проектах, что составляет 29% от их общего числа на столичном первичном рынке жилья.
В начале 2021 года на рынке московских новостроек опция трейд-ин предлагалась в 115 проектах жилых комплексов. Схема рассчитана на покупателей, которые хотят продать старую квартиру и на вырученные средства полностью или частично оплатить новую в понравившемся жилом комплексе. Выбранная квартира в новостройке бронируется на определенный срок, пока застройщик или его агент продают старое жилье клиента. Если это жильё удается реализовать, вырученные деньги поступают застройщику в оплату новой квартиры.
Число проектов новостроек, в которых девелоперы предлагали клиентам такую опцию, заметно возросло. Если в IV квартале 2019 года на рынке было порядка 64 таких объектов, то в IV квартале 2020 года – 115. Доля проектов с trade-in за год выросла, таким образом, с 18% до 29%.
Перечень застройщиков с трейд-ин:
- MR Group (ограниченный перечень проектов)[1]
- Кортрос (все проекты)
- ПИК (все проекты)
- Инград (все проекты)
- Пионер (все проекты)
- Самолет (все проекты)
- Эталон (все проекты)
- AFI Development (все проекты)
- ФСК (все проекты)
- МИЦ (все проекты)
- ЛСР (в комплексах «Зиларт»,и «Ленинградка 58» (бизнес-класс), а также «Лучи» и «Нахабино Ясное» (массовый сегмент))
- А101 (все проекты)
- Брусника (все проекты)
Больше половины проектов, в которых можно купить квартиру через трейд-ин, относятся к комфорт-классу (59%). В бизнес-классе позиционируются 30% новостроек с этой опцией. В 8% проектах премиум-класса можно купить квартиру по схеме трейд-ин, а в элитном – всего 3%. В премиальном и элитном сегменте массовой практики трейд-ин нет, но иногда застройщик может в индивидуальном порядке рассмотреть возможность такой сделки.
В то же время, отмечают эксперты «Метриум», среди 69 новых проектов, продажи которых начались в 2020 году, схема трейд-ин применяется в 33 жилых комплексах. Примечательно, что 21 из них относятся к комфорт-классу, тогда как к бизнес-классу – 10 комплексов, премиум – 1 проекта, в элитном классе – 1.
«В текущих условиях трейд-ин становится все более популярной схемой приобретения жилья, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – С одной стороны, ипотека с господдержкой сделала жилье доступнее за счет снижения ежемесячного платежа, а с другой – изменились условия сделок. Вариант, при котором девелопер резервирует за клиентом новую квартиру и фиксирует цену на нее, а старую продает самостоятельно через собственный отдел трейд-ин или с помощью агентств-партнеров, позволяет быстро продать квартиру клиента и, что самое важное, по рыночной цене или с небольшим дисконтом. В этом случае клиент получает значительно больше денег, чем раньше, а цена на новое жилье для него не растет вместе со стадией готовности дома».
«Схема трейд-ин позволяет застройщикам существенно расширить потенциальный круг покупателей жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Они привлекают клиентов, которым недостаточно текущих сбережений для покупки жилья. При этом девелопер ничего не теряет – почти всегда период бронирования новостройки платный, поэтому застройщик компенсирует отчасти тот период, когда ликвидная квартира “зависает” в брони клиента с трейд-ин. Дольщику не нужно самому тратить время и силы на поиск покупателя для его старой квартиры – этим занимаются профессионалы».
Новые проекты 2020 года с опцией трейд-ин*
Проект |
Район |
Девелопер |
Средняя стоимость кв.м., тыс. руб. |
Комфорт-класс |
|||
Середневский лес |
пос. Филимоновское |
ГК ПИК |
123 |
Митинский лес |
Митино |
ГК ПИК |
149 |
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
ГК ПИК |
163 |
Волжский парк |
Текстильщики |
ГК ПИК |
174 |
Волоколамское 24 |
Щукино |
ГК ПИК |
188 |
Новохохловская 15 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
190 |
Амурский парк |
Гольяново |
ГК ПИК |
191 |
Прокшино |
пос. Сосенское |
А101 Девелопмент |
193 |
Сигнальный 16 |
Отрадное |
ГК ПИК |
207 |
Красноказарменная 15 |
Лефортово |
ГК ПИК |
212 |
Большая Академическая 85 |
Тимирязевский |
ГК ПИК |
214 |
Перовское 2 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
214 |
Holland park |
Покровское-Стрешнево |
ГК ПИК |
217 |
Руставели 14 |
Бутырский |
ГК ПИК |
218 |
Аквилон Митино |
Митино |
Группа "Аквилон" |
219 |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
ГК ПИК |
225 |
Кронштадтский 14 |
Головинский |
ГК ПИК |
225 |
Большая Очаковская 2 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
230 |
Кронштадтский 9 |
Головинский |
ГК ПИК |
231 |
Аквилон BESIDE |
Нижегородский |
Группа "Аквилон" |
240 |
Счастье на Семеновской |
Соколиная гора |
Группа Эталон |
282 |
Бизнес-класс |
|||
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
MR Group |
237 |
Foriver |
Даниловский |
INGRAD |
341 |
Архитектор |
Обручевский |
ГК ФСК |
298 |
Режиссер |
Ростокино |
ГК ФСК |
303 |
Новоданиловская, 8 |
Донской |
ГК Самолет |
306 |
TopHILLS |
Нагорный |
INGRAD |
316 |
Резиденции архитекторов |
Басманный |
AFI Development |
329 |
AFI Park Воронцовский |
Обручевский |
AFI Development |
333 |
Sydney City |
Хорошево-Мневники |
ГК ФСК |
371 |
Амарант |
Замоскворечье |
ГК МИЦ |
415 |
Премиум-класс* |
|||
Hide |
Раменки |
MR Group |
386 |
Элитный класс* |
|||
Дом Абрикосова |
Басманный |
MR Group |
1 040 |
* Застройщик может в индивидуальном порядке рассмотреть возможность такой сделки
Источник: «Метриум»
[1] https://www.mr-group.ru/news/mr-group-rasshiryaet-tsifrovoy-trade-in/