В 2020 году в Москве на рынке коммерческой недвижимости не было ни одной сделки со сменой собственника


03.03.2021 09:00

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, провела исследование с целью выяснить, какие коммерческие объекты в Москве пользовались наибольшим спросом у инвесторов с начала 2000-х годов и меняли своих владельцев несколько раз в течение последних 20 лет. В анализе не рассматривались активы, по которым права собственности переходили вследствие банкротства предыдущего собственника, а также активы, в которых в разное время инвесторы изменяли долю своего владения.


Клавдия Чистова, директор направления бизнес-аналитики CBRE, отметила: 

«Наиболее активная ротация собственников объектов традиционно наблюдается в кризисные периоды на рынке. Это связано с повышением кредитной нагрузки и невозможностью обслуживать долговые обязательства. Но в 2020 году рынок оказался устойчивее к вызовам, чем при предыдущих экономических кризисах. Свою роль сыграли сокращение ключевой ставки и, как следствие, готовность банков предоставлять рефинансирование по более привлекательным условиям, а также стремление собственников и арендаторов договариваться и находить эффективные решения для обеих сторон».

Наибольшая активность зарегистрирована в офисном и торговых сегментах, здесь наибольшее количество объектов сменило владельцев несколько раз. В гостиничном, складском и жилом секторах подобных сделок практически не было в границах Москвы. Отчасти смена собственников объектов была связана с тем, что на заре формирования рынка коммерческой недвижимости в Россию приходили международные инвесторы и рассматривали уже сформировавшиеся качественные объекты, это «Бахрушина Хаус», БЦ на Гоголевском, Ducat Place II. Мировой финансовый кризис 2008 года заставил многие компании пересмотреть свои инвестиционные стратегии, так после 2008 года некоторые здания сменили владельцев. Еще больший удар по международным инвесторам нанесли 2014 год и обострение геополитической ситуации. Последовавшие антироссийские санкции заставили иностранные компании кардинально изменить свое отношение к инвестициям в российскую недвижимость. Таким образом, следующий раунд смены собственников пришелся на 2015 год и позднее. Безусловно, ухудшение экономической ситуации вследствие очередного кризиса, а также санация крупных банков в 2017 году неизбежно привели к смене владельцев уже и среди российских владельцев недвижимости.   

Исходя из проведенного анализа сделок за последние 20 лет, в офисном сегменте наибольшей популярностью пользовались объекты класса В от 5 000 кв. м до 20 000 кв. м, таких активов было 4, в сегменте класса А – 3 офисных центра, Серебряный Город, White Stone, Метрополис строение 2. Площадь торговых объектов преимущественно составляла 20 000 кв. м. – 60 000 кв. м.

Знаковым жилым объектом является комплекс таунхаусов Покровские Холмы, который до сих пор остается уникальными в своем роде. Это связано с тем, что сегмент качественного арендного жилья в России не развит. Комплекс четыре раза менял компанию-владельца. В 2006 году девелопер Hines продал его компании AIG Global Real Estate, спустя 2 года поселок приобрел фонд Whitehall Street Real Estate Funds инвестбанка Goldman Sachs, в 2014 году – катарский фонд Qatar Investment Authority.

Наибольшее количество сделок купли-продажи (4 сделки), было зафиксировано с объектом «Бахрушин Хаус» на улице Бахрушина, 32. Бизнес-центр за 12 лет сменил 5 владельцев. В 2008 году его приобрела австрийская группа Akron, в 2010 году – UFG Real Estate, в 2012 году – Sponda, в 2015 году – Horizont Properties. Следующим наиболее востребованным активом среди инвесторов является БЦ Серебряный Город на Серебрянической наб., 29. В 2008 году девелопер Делин Девелопмент продал объект британскому фонду RP Capital, в 2010 году его приобрела группа Evans Randall, спустя 2 года – O1 Properties.

ТЦ «Солнечный Рай» на Боровском шоссе, 6 стал единственным торговым объектом в Москве, сменившим владельца несколько раз. В 2006 году торговый центр приобрела компания London & Regional Properties, в 2008 году – Sponda, в 2015 году – Horizont Properties.

Гостиничный сегмент отличается небольшой долей инвестиций, в течение последних 10 лет его доля в общем объеме варьируется от 2% до 15% в год. Невысокая инвестиционная активность в целом объясняет практическое отсутствие гостиниц в нашем рейтинге. Исключение составляет Marriott Courtyard на Кожевнической улице.

Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства CBRE, комментирует:

«Изначально гостиница строилась компанией O1 Properties в рамках комплекса Vivaldi Plaza, но так как для компании гостиничный бизнес не является приоритетным была продана еще до открытия. Покупателем выступила компания РГС Андрея Якунина, которая добавила данный актив в свой уже на тот момент внушительный портфель. Далее весь портфель был выкуплен у РГС компанией АФК Система».

Примеры наиболее часто продаваемых объектов

Здание

Адрес

Функциональное назначение

Количество сделок купли-продажи

Бахрушина Хаус

Бахрушина ул., 32

офисное

4

Серебряный Город

Серебряническая наб., 29

офисное

3

БЦ на Гоголевском

Гоголевский пр-т, 11

офисное

2

Ducat Place II

Гашека ул., 7

офисное

2

White Stone

Лесной 4-ый пер., 4

офисное

2

Метрополис, строение 2

Ленинградское ш., 16

офисное

2

Солнечный Рай

Боровское ш., 6

торговое

3

Золотой Вавилон Отрадное, Ясенево, Ростокино

Декабристов ул., 12, Новоясеневский пр-т, 11, Мира пр-т, 21

торговое

2

Горбушкин Двор

Багратионовский пр-д, 7

торговое

2

ТЦ Речной

Фестивальная ул., 2

торговое

2

Marriott Courtyard

Кожевническая ул., 8, стр. 3

гостиница

3

Источник: CBRE, февраль 2021 г.

Офисные и торговые объекты исторически пользуются повышенным спросом со стороны инвесторов. Как правило, их совокупная доля в общем объеме инвестиций превышает 50%. Например, в течение последних 10 лет доля инвестиций в офисную недвижимости составляла 25-50%, в торговую – 6-35%. При этом, существенное сокращение объема инвестиций в торговом секторе наблюдалось в течение кризисных 2014–2015 годов с последующим восстановлением. Динамика инвестиций офисного сегмента остается наиболее стабильной в кризисные периоды преимущественно за счет того, что офисы исторически рассматривались более надежным и консервативным сегментом для инвестиций.

Глобальные сделки также подтверждают эту тенденцию. За последние 12 лет в Париже было закрыто более 140 сделок с перепродажей офисной недвижимости.

Ключевой сделкой 2021 года с проектом, который перепродавался несколько раз, стала сделка с перепродажей БЦ Smithson Plaza в Лондоне, которая была закрыта в январе. Здание, собственником которого было издательство The Economist (здание использовалось под собственные нужды), было продано в 2016 году компании Tishman Speyer за 132,5 млн. фунтов стерлингов. А в январе 2021 года  здание перепродали португальскому инвестору Fidelidade за 158  млн. фунтов стерлингов.


ИСТОЧНИК: пресс-служба CBRE
ИСТОЧНИК ФОТО: https://pro-dvizh.ru

Поделиться:


02.02.2021 15:24

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.


Уровень вакансии вырос, но незначительно

По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).

58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:

  • Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;
  • Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;
  • Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.

Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.

Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году

Здание

Класс здания

Зона расположения

Ростех-Сити

A

ТТК-МКАД

Сбер-Сити

А

ТТК-МКАД

Два капитана

B+

За пределами МКАД

Рублево БП

A

За пределами МКАД

Парк Легенд

A/В+

ТТК-МКАД

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).

В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей

Спрос сократился на 30%

Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.

В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей. Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).

Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.

Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).

По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.

ТОП сделки 2020 года

ОБЪЕКТ

КОМПАНИЯ

ПЛОЩАДЬ

ОТРАСЛЬ

AFI Square

Тинькофф

77 800

Финансовый сектор

ВЭБ Арена

Почта России

35 900

Транспорт и логистика

Севастопольский пр-т, 28, корп. 1

Алроса

29 400

Металлургия

Парк Легенд (Башня 2)

Альфа Страхование

27 700

Финансовый сектор

Профсоюзная ул., 125А

Россельхозбанк

17 000

Финансовый сектор

Калибр Технопарк (стр. 17)

РусБИТех

13 500

ИТ

АФИ на Павелецкой

Агентство по страхованию вкладов

12 600

Финансовый сектор

Новый Балчуг

Space 1

11 600

Недвижимость

Сириус Парк

РосАтом Автоматизированные Системы (РАСУ)

11 400

ИТ

АЛКОН Фаза I

CитиМобил

11 100

Транспорт и логистика

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Ставки аренды остались не прежнем уровне

По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.

Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:

  • Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);
  • Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;

 

  • Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.

Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).

МОСКВА-СИТИ

В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.

По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.

Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%. С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.

Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 - 39 100 руб./кв. м/год.

ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА

По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м). 

В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м. Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более

1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций).

Крупнейшие сделки 2020 года

Площадка

Адрес

Арендатор

Кол-во рабочих мест

Manufaqtury Poklonka Place

Поклонная ул., 3

Сбер

789

WeWork Аркус III

Ленинградский пр-т, 37

CитиМобил

627

SOK Сити

Пресненская наб., 12

Озон

499

Space 1 Арбат

Арбат ул., 10

ФСК

475

Ключ Сириус Парк

Каширское ш, 3/2

Гринатом

419

Workki Neo Geo

Бутлерова ул., 17

Газпромнефть-СМ

390

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб. Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб. Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.

В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно. Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.

На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.

10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%. Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%).

60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%). Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек. По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:

«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности. Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям. В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка. При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом  усилит  объемы сделок в отношении «будущей вещи».


ИСТОЧНИК: пресс-служба CBRE
ИСТОЧНИК ФОТО: https://greenball.su

Поделиться:


02.02.2021 09:34

К концу 2020 года доля студий на московском рынке новостроек эконом- и комфорт-класса достигла 15%, что стало очередным максимумом за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум». В течение прошлого года представительство малогабаритных квартир устойчиво росло, достигнув в ушедшем декабре 2 тыс. единиц.


В декабре 2020 года на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали порядка 14 тыс. квартир в различных жилых комплексах. Из них более 2 тыс. объектов были студиями – небольшими помещениями с единой жилой и кухонной зонами и отдельным санузлом. По последним данным площадь таких квартир в ЖК эконом- и комфорт-класса варьируется от 11 кв.м до 48 кв.м, а их средняя площадь составляет 26 кв.м. В декабре предложение студий, как по их абсолютному числу, так и по доле наравне с другими вариантами жилья, стало максимальным за всю историю рынка.

Если в конце 2019 года на студии приходилось 9% вариантов жилья в массовых новостройках (1,5 тыс. квартир), то сейчас этот показатель вырос до 15% (2,1 тыс.), подсчитали эксперты «Метриум». За год количество этих объектов, таким образом, увеличилось на 38%.

«В 2020 году застройщики активно расширяли линейку предложения в своих проектах, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».Потрет покупателей становится более разнообразным. Помимо семейных клиентов, растёт аудитория, которая заинтересована в приобретении небольших и доступных по цене объектов. На фоне роста цен на жилье, вызванном повышением себестоимости строительства, студия становится очень популярным продуктом. К примеру, в новой очереди нашего проекта “Любовь и голуби” больше 60 % всех квартир и апартаментов – это студии и однокомнатные квартиры».

Студии начали активно распространяться на рынке новостроек в середине 2010-х гг., напоминают эксперты «Метриум». До 2019 года их доля в структуре предложения массовых новостроек варьировалась от 3% до 6%, а затем начала нарастать.

В 2020 году предложение распределилось в пользу студий за счет двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Сейчас доля двухкомнатных квартир сократилась до 33%, хотя год назад она достигала 40%. Удельный вес трехкомнатных квартир в декабре составил 18%, а в декабре 2019 года он составлял 20%. При этом доля однокомнатных квартир выросла с 29% до 32%.

«Как видим, предложение на рынке новостроек массового сегмента в Москве перераспределилось в пользу небольших квартир за счет более просторного жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Это прямо связано с ростом цен. Средняя стоимость квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса в столице увеличилась на 19%. Доходы при этом в основном стагнируют, а спрос прямо завязан на доступность ипотечных ставок. В такой ситуации объективно многие клиенты будут делать выбор в пользу более доступного (и маленького жилья). Помимо этого, снижение ставок по ипотеке позволило приобрести свои студии многим группам покупателей, которым раньше застройщики, ориентированные преимущественно на семьи с детьми, предложить небольшое и доступное жилье не могли».

Источник: «Метриум»


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://modernus.ru

Поделиться: