Уровень вакантности в бизнес-центрах Петербурга составил 6,6% в 2020 году
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в 2020 году доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составила 6,6%. За год показатель вырос всего на 1%. Пандемия заставила арендаторов пересмотреть подходы к организации рабочих процессов и офисного пространства.
По состоянию на конец 2020 года, среднерыночная доля свободных помещений в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга на 1,1% превысила показатель 2019 года и составила 6,6%. В абсолютном выражении незанятыми остаются 233 600 кв. м офисов. В бизнес-центрах класса А уровень вакантности снизился за год на 1,3 п.п., в классе В – напротив, вырос на 1,6 п.п.
Объем чистого поглощения офисных площадей остался на уровне 2019 года и составил 132 700 кв. м. Большая часть этого объема приходится на здание второй очереди «Лахта Центра», которое ПАО «Газпром» будет использовать под собственные нужды. Что касается структуры сделок по профилю арендатора, лидерство сохранилось у компаний нефтегазового сектора. Второе место в структуре сделок делят между собой компании ИТиТ и компании производственного профиля. Если компании-производители заключили примерной такой же объем сделок, как и в 2019 году, то активность компаний ИТиТ сегмента снизилась из-за организации удаленной работы сотрудников.
Среди ключевых сделок 2020 года можно отметить аренду структурами Газпрома 8 700 кв. м в БЦ «Депо», аренду компанией ОСК офиса площадью 7 000 кв. м в БЦ «Сенатор» на 17-й Линии В.О., аренду ИТ-подразделением «Почты России» 1 300 кв. м в коворкинге Avenue Page, аренду НИПИГАЗ 3 000 кв. м в Leader Tower и аренду компанией Bercut 3 170 кв. м в БЦ Business Box.
«С начала самоизоляции большинство компаний корректировали свои планы. В этот период заключались договоры аренды, которые планировались до пандемии. Затем во втором и третьем кварталах активность арендаторов была поставлена на паузу, во время которой многие анализировали план и стратегию работы в будущем. Большая часть сделок была направлена на оптимизацию затрат или изменение объема занимаемых офисных площадей. Однако уже в четвертом квартале активность начала восстанавливаться: многие компании стали искать новые помещения, рассматривая разные варианты, в том числе, коворкинги», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась на 5,5% и составила 1 567 руб./кв. м/месяц. В классе В за год средняя ставка выросла незначительно (+1,6%) – с 1 076 руб./кв. м/месяц в 2019 году до 1 094 руб./кв. м/месяц. Наиболее высокий уровень ставок приходится на основные деловые зоны: Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.
Пандемия в значительной степени скорректировала объемы спекулятивного ввода. Вместо запланированных 107 тыс. кв. м, в 2020 году было введено в эксплуатацию 57 тыс. кв. м. Многие девелоперы приняли решение не вводить офисные площади без предварительных договоров аренды на часть площадей и перенесли сроки ввода на 2021 год.
Всего в 2020 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 137 тыс. кв. м, достигнув 3,7 млн кв. м. 75% объема новых площадей представлены объектами класса А. В 2020 году было введено четыре бизнес-центра класса А: Avenue Page (4 000 кв. м), «Невский 1» (5 000 кв. м), «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия» (11 320 кв. м) и вторая очередь делового комплекса «Лахта Центр» (80 000 кв. м), которая составляет 60% от годового прироста предложения.
В 2021 году девелоперы планируют ввести порядка 160 тыс. кв. м. При этом почти половина запланированных к вводу зданий – проекты реконструкции. Наибольшая часть планируемого ввода (40%) сосредоточена в Московском районе: это БЦ «Атлас Сити 1» и «Атлас Сити 2», БЦ «Авиор Тауэр» в составе МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург». Почти 20% ввода приходится на Василеостровский район, где анонсирован ввод БЦ «Тесла», БЦ «Максидом» и БЦ «Морская Резиденция» (которая не будет доступна для аренды).
«2020 год стал годом переоценки значимости офисного пространства и прежнего формата работы. В ближайшее время мы увидим тенденцию к переходу на гибридный формат работы, что даст толчок для развития сразу нескольких процессов: оптимизации площадей, переездов и переоборудования текущего офиса. Мы ожидаем ротацию арендаторов, однако прирост нового спроса будет ограничен. В то же время, некоторые компании все чаще обращают внимание на формат коворкингов. Кризис показал, что наиболее важное условие для арендаторов – быть максимально адаптивными. На этом фоне гибкие пространства, которые позволяют заключать долгосрочные и краткосрочные договоры аренды и оперативно менять количество рабочих мест, выглядят привлекательными для арендаторов», - полагает Виктория Горячева.
По итогам 2014 года объем производства товарного бетона в Петербурге и Ленобласти составил 6,1 млн куб. м – практически столько же, сколько было выпущено в 2013 году. На фоне кризисных явлений в экономике участники рынка прогнозируют, что 2015 год станет временем закрытия бетонных узлов и самоочищения отрасли от более мелких производителей.
По мнению Александра Батушанского, генерального директора ЗАО «Решение», основная проблема на рынке бетона Петербурга в настоящее время – это переизбыток производственных мощностей. Именно это не позволяет подавляющей части игроков работать с минимально приемлемой рентабельностью.
Так, по данным ЗАО «Решение», число игроков на рынке бетона Петербурга составляет до 100 компаний. Лидером рынка является компания «ЛСР-Базовые» с долей более 18%, «Беатон» занимает около 7%, «Ленстройдеталь» – около 5%, «Лидер-Бетон» – в пределах 5%, а компания «Такси-Бетон» – более 4%. «Причем вся пятерка нарастила долю в ушедшем 2014 году. Наибольший относительный прирост объемов производства продемонстрировала компания «Такси-Бетон», а в абсолютных цифрах – «ЛСР-Базовые», – прокомментировал ситуацию господин Батушанский.
Перезагрузка на рынке
Примерами крупных сделок на рынке бетона Петербурга в 2014 году может служить покупка компанией «НСК-Монолит» одного из значительных производителей бетона последних лет – «ТСК Бетон», а также заявление об объединении компаний «Бетомикс ЛО» и «Луябетон». Александр Батушанский отметил, что оба этих события говорят о сложной конкурентной ситуации на рынке. Но даже в этих условиях продолжают появляться новые бетонные узлы.
В «ЛСР-Базовые» газете «Строительный Еженедельник» рассказали, что, несмотря на стагнацию и первые признаки надвигающегося кризиса, по итогам 2014 года компания увеличила объемы продаж товарного бетона в Петербурге на 12%. «Наша доля на рынке бетона в Петербурге, по данным ЗАО «Решение», равна 18%. Это на 2% больше, чем в спокойном 2013 году. И на 2015 год у нас амбициозные планы – увеличить объем продаж более чем на 15%. Для этого, если потребуется, мы готовы открыть дополнительные мощности», – рассказал Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые».
В то же время в прошлом номере газета «Строительный Еженедельник» (№ 2 (639) от 26.01.2015) со ссылкой на Александра Вахмистрова, генерального директора Группы ЛСР, сообщала, что в связи с низкой рентабельностью компания готова расстаться с бетонными мощностями, находящимися в Москве, и уже начала подготовку к их продаже. Кроме этого, Александр Вахмистров отметил, что будет закрыто производство ЖБИ в Назии в Петербурге.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», считает, что на фоне проблемы низкой рентабельности производства бетона основной препоной на рынке является усиление неплатежей за поставки продукции. По его мнению, с резким ухудшением финансовой ситуации в межбанковском секторе пропали кредитные деньги, что ставит под угрозу всю бетонную отрасль.
По прогнозу Александра Батушанского, вероятно, что при возможном снижении объема рынка и при отсутствии его роста рынок ждет закрытие части бетонных узлов и некоторое очищение рынка. «Прежде всего это коснется мелких игроков, но вероятны сложности и у более крупных компаний. Той их части, кто не справляется с управлением издержками. Мы надеемся, что 2015 год остановит нездоровую тенденцию появления новых узлов в условиях переизбытка предложения на рынке», – заключил господин Батушанский.
По данным Василия Кострицы, сегодня в Петербурге работают более 150 поставщиков бетона. Из них меньше 10% – крупные производители. «Если взять официальную статистку, то мы увидим, что производство бетона в Петербурге практически равно объемам продаж ЗАО «ЛСР-Базовые». Это говорит о том, что на рынке вращается большое количество официально не учтенных производителей. Следовательно, государство не получает значительную часть налогов от этого сегмента, а на рынок поставляется дешевый и некачественный продукт, потому что при малых мощностях и отсутствии собственной сырьевой базы бетон не может быть дешевым априори. Слишком большие издержки», – отметил Василий Кострица.
Две проблемы
Одной из главных проблем на рынке бетона Василий Кострица называет слабый входной контроль материалов или его отсутствие на подавляющем большинстве строительных объектов. «Зачастую руководители строительных компаний не вникают, кто и какие материалы привозит на объект. Во многом это связано со второй проблемой – взятки. Процветают неформальные договоренности, коррупция, перетягивающие все плюсы применения качественных базовых материалов.
Бывало, мы вылавливали поддельные паспорта качества, в которых под видом продукции «ЛСР-Базовые» доставлялся материал, не имеющий к нам никакого отношения. Это происходит из-за низкого контроля над стройкой не только со стороны заказчика или генподрядчика, но и со стороны правительства и профессиональных сообществ», – прокомментировал ситуацию господин Кострица.
Он уверен, что в кризис проблема качества и его контроля встанет еще острее в связи с необходимостью сокращать издержки. Он подчеркнул, что пока законодательного контроля не будет, будут оставаться объекты, построенные из низкосортной продукции.
Рост цен на нуле
Александр Батушанский констатировал, что в декабре 2014 года по сравнению с декабрем 2013 года цены на товарный бетон практически не изменились. По его словам, на основные составляющие – щебень и цемент – они также не выросли. За ноябрь-декабрь 2014 года динамика изменений (прирост) была около 0%. Цены незначительно росли только в июне-июле 2014 года, вернувшись к значениям конца 2013 года в течение III квартала 2014 года, рассказал эксперт.
Ян Даровский также отметил, что цены на бетон за 2014 год в целом не менялись. Но он уверен, что уже в конце года резкий рост стоимости импортного цемента, а следом за ним в начале 2015 года и цен на отечественное сырье вызовут резкий рост себестоимости бетона. Эксперт добавил, что на фоне сильного провала на рынке возможен дефицит сырья для бетона, что приведет к резкому росту цен на продукцию.
«Мы не наблюдали роста цен и не думаем, что они могут сильно измениться, поскольку бетон производится из российского сырья. В 2014 году даже была обратная тенденция – цены снижались, что было связано с перенасыщенностью рынка», – прокомментировал Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия.
Мнение:
Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия:
– В 2014 году проявлялась одна интересная тенденция – петербургские строительные компании стремились обзавестись собственным производством бетона. Так, например, поступили компании «УНИСТО Петросталь» и «НСК Монолит». Таким образом многим крупным застройщикам удается снизить себестоимость бетона и взять качество под собственный контроль. Думаю, что эта тенденция продолжится и в 2015 году. Нам кажется, что в этом году не стоит ожидать роста рынка – сейчас крупные стройки, которые способны значительно влиять на отрасль, можно пересчитать по пальцам.
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– На рынке ходят разговоры, что скоро бетонщики поднимут цены. У нас таких планов нет. «ЛСР-Базовые» имеет ряд неоспоримых преимуществ перед всеми производителями бетона в Петербурге: собственная сырьевая база, самая широкая сеть БРУ и строгий контроль качества. Аналогов нам в городе нет и не будет даже при тех слияниях и поглощениях, которые прошли у других производителей в 2014 году. Мы добываем песок в пяти карьерах Ленинградской области и выпускаем щебень на восьми заводах. На каждом предприятии осуществляется тотальный контроль качества на входе и выходе. Мы знаем досконально, из чего мы делаем наш бетон. Благодаря всему этому у нас низкие цены и высокое качество. Единственное, чего мы не предлагаем, – это откаты. И меняться в этом отношении не собираемся.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние 10 лет.
Такой прогноз дают аналитики JLL.«В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Она добавляет, что годовой объем инвестиционных сделок в России составил 3,5 млрд USD, снизившись на 57% по отношению к 2013 году. В том числе в IV квартале объем инвестиций составил 609 млн USD, сократившись на 81% в годовом сопоставлении.
«На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая, в свою очередь, не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем», – считают в JLL.
Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За IV квартал для премиальных активов в Москве, арендный поток и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0 и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%.
Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования могут привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.
В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около 830 млн USD, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.
Олеся Дзюба отмечает: «Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например из Китая, ОАЭ, Катара».
В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2 и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7 и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса «Покровские холмы», торгово-делового центра «Новинский пассаж», 84,1% ОАО «Гостиничная компания», а также 39 кинотеатров в Москве.
«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – добавляет Олеся Дзюба.
В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.