В России количество ДДУ по итогам 2020 года снизилось на 2,5% Итоги 2020 года на первичном рынке РФ


17.02.2021 17:58

Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в 2020 году по данным, опубликованным Росреестром. Количество ДДУ снизилось за год на 2,5%.  37% всех ДДУ заключены по новым правилам: с открытием эскроу-счетов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами. С учетом “нерыночных” сделок в 2019 году (из-за перехода на эскроу-счета) мы оцениваем рост реального спроса в 2020 году примерно на 10%.


  • Спрос на первичном рынке недвижимости России снизился по итогам 2020 года на 2,5% (до 763,8 тыс. сделок). Во втором полугодии заключено 63% от всего числа ДДУ.
  • В половине регионов РФ число сделок на первичном рынке снизилось или не было совершено ни одной продажи. Максимальный прирост сделок отмечен в Томской области (+186%), наибольшее падение – в Карачаево-Черкесии (-98).
  • В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.
  • В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Список лидеров на 90% совпадает с регионами с наибольшим вводом жилья.
  • 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году.
  1. Ипотека не помогла увеличить число сделок на первичном рынке РФ

По итогам 2020 года в России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия – это на 2,5% ниже, чем в 2019 году, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020 года оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно число ДДУ выше, чем в 2017 году на 9,2% и выше на 8,8% в сравнении с 2016 годом.

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В 2020 году основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63% сделок). Наибольшее число покупок было заключено в 4 кв. 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами - покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций. В 2018 и 2019 гг. на первичном рынке до 10-15% были нерыночными - их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета.  То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019 за счет отсутствия массовых “нерыночных” соглашений.

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

2. Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынке

По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.

Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (-1%) и Южном ФО (0%). Рост числа сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%). Снижение сделок произошло в пяти федеральных округах, наибольшее падение – в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в данном округе большая часть жилья вводится населением.

Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек

Округ

Число ДДУ

Динамика за год

Доля ФО от рынка

Число сделок на 100 тыс. жителей

Центральный ФО

263 631

-1%

35%

669

Северо-Западный ФО

133 216

-16%

17%

953

Южный ФО

86 296

0%

11%

524

Северо-Кавказский ФО

11 553

-18%

2%

117

Приволжский ФО

125 136

11%

16%

426

Уральский ФО

60 280

11%

8%

488

 Сибирский ФО

65 035

-5%

9%

379

Дальневосточный ФО

18 617

-9%

2%

227

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился по итогам 2020 года. Почти в три раза выросло число ДДУ в Томской области (+186%), на 72% - в Саратовской области и 66% - в Курганской.

Число регионов с минимальным числом сделок (до 1000 ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2010 году таких – 18 субъектов. В 2019 году -17, в 2018 и 2017 году – 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами.

В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в 6 субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО).

Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (-98%, прошла всего 1 сделка), Ингушетии и Чечне (-69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (-46%), а также Иркутской области (-45%).

Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году

 

Регионы-лидеры по приросту сделок в %

Регионы с максимальным падение сделок в %

Регион

ДДУ 2020

ДДУ 2019

Динамика за год

Регион

ДДУ 2020

ДДУ 2019

Динамика за год

1

Томская обл.

461

161

186%

Карачаево-Черкесская Респ.

1

52

-98%

2

Саратовская обл.

6 911

4 019

72%

Респ. Ингушетия

37

120

-69%

3

Курганская обл.

980

591

66%

Чеченская Респ.

148

479

-69%

4

Хакасия

1 368

906

51%

Респ. Мордовия

604

1 289

-53%

5

Ямало-Ненецкий АО

700

475

47%

Респ. Коми

1 451

2 700

-46%

6

Архангельская обл. и Ненецкий АО

8 721

6 170

41%

Респ. Саха (Якутия)

4 063

7 510

-46%

7

Орловская обл.

3 459

2 478

40%

Иркутская обл.

5 656

10 364

-45%

8

 Чувашия

8 522

6 223

37%

Псковская обл.

1 290

2 310

-44%

9

Приморский край

6 703

4 933

36%

Респ. Дагестан

678

1 189

-43%

10

Белгородская обл.

2 366

1 779

33%

Респ. Марий Эл

2 370

3 910

-39%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

3. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынка

На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014 году на 10 регионов-лидеров приходилось только 51% сделок).

Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. «Выбыли» Воронежская область и Башкортостан, которых заменили Татарстан (занимавший в 2019 году 11 место) и Тюменская область (13 место).

Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место – у Московской области (-1%), третье – у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение на 19% по спросу. Годом ранее северная столица занимала второе место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (-20%, 7 место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).

Сокращение нового предложения на рынке - не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом. По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туротрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровню доходов населения. К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования, по итогам 2020 года, средняя цена кв.м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке.

Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов. В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13 месте).

Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году

Субъект

Кол-во сделок

Динамика с 2019 годом

Доля от всего рынка

Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год

Москва

111,2

6%

14,60%

2

Московская обл.

81,2

-1%

10,60%

1

Санкт-Петербург

81,1

-19%

10,60%

4

Краснодарский край

46,9

-3%

6,10%

3

Новосибирская обл.

29,1

4%

3,80%

13

Свердловская обл.

28,4

12%

3,70%

9

Ленинградская обл.

22,2

-20%

2,90%

8

Ростовская обл.

21,7

9%

2,80%

6

Респ. Татарстан

21,1

16%

2,80%

5

Тюменская обл.

17,6

9%

2,30%

7

Остальные регионы

303,3

 

39,70%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

4. 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году

По подсчетам экспертов Циан, 37,4% всех ДДУ 2020 года прошли с открытием эскроу-счетов – 285,3 тыс. сделок. Для сравнения – в 2019 году показатель был значительно ниже – 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.).

Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне.  Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15.

Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020 году, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального числа сделок – всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам.

Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стала Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%).

Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе

 

Регион*

Доля эскроу-счетов в сделках по региону

Респ. Ингушетия*

37

100,0%

Респ. Калмыкия*

239

91,2%

Курганская обл.*

873

89,1%

Томская обл.*

378

82,0%

Ямало-Ненецкий АО*

565

80,7%

Чувашская Респ. - Чувашия

6 792

79,7%

Тюменская обл.

13 582

77,1%

Амурская обл.*

630

73,9%

Оренбургская обл.

3 117

72,9%

Сахалинская обл.

969

67,3%

*Менее 1000 ДДУ за 2019 год

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

«Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако на рынке наметились две тенденции. Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек. Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии.

Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой по причине отсутствия выбора подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья – для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным числом сделок».

КАРТА С ДИНАМИКОЙ СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ РФ

Субъект

Кол-во ДДУ

Кол-во ДДУ

Динамика за год

Кол-во сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва

Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва

2020

2019

2020

I кв.2020

Российская Федерация

763 764

783 133

-2,5%

285 331

37%

Всего по Центральному ФО

263 631

266 817

-1,2%

80 856

31%

Москва

111 176

105 170

5,7%

43 966

40%

Московская обл.

81 167

81 775

-0,7%

12 091

15%

Воронежская обл.

13 650

18 738

-27,2%

6 550

48%

Рязанская обл.

10 539

16 335

-35,5%

378

4%

Владимирская обл.

5 859

4 441

31,9%

1 441

25%

Тульская обл.

5 093

4 382

16,2%

761

15%

Брянская обл.

4 304

3 567

20,7%

1 249

29%

Ярославская обл.

4 162

4 325

-3,8%

1 553

37%

Тверская обл.

4 070

4 033

0,9%

2 540

62%

Калужская обл.

3 951

4 587

-13,9%

1 212

31%

Орловская обл.

3 459

2 478

39,6%

2 231

64%

Липецкая обл.

3 022

3 438

-12,1%

1 215

40%

Тамбовская обл.

2 918

2 779

5,0%

1 610

55%

Смоленская обл.

2 745

3 803

-27,8%

1 484

54%

Белгородская обл.

2 366

1 779

33,0%

750

32%

Ивановская обл.

1 987

2 376

-16,4%

447

22%

Курская обл.

1 709

1 427

19,8%

733

43%

Костромская обл.

1 454

1 384

5,1%

645

44%

Всего по Северо-Западному ФО

133 216

158 982

-16,2%

26 945

20%

Санкт-Петербург

81 051

99 589

-18,6%

11 152

14%

Ленинградская обл.

22 153

27 619

-19,8%

9 359

42%

Калининградская обл.

10 218

9 927

2,9%

2 384

23%

Архангельская обл. и Ненецкий АО

8 721

6 170

41,3%

299

3%

Вологодская обл.

3 864

5 251

-26,4%

1 045

27%

Респ. Карелия

3 371

4 150

-18,8%

1 376

41%

Респ. Коми

1 451

2 700

-46,3%

735

51%

Псковская обл.

1 290

2 310

-44,2%

228

18%

Новгородская обл.

1 097

1 264

-13,2%

367

33%

Мурманская обл.

0

нет сделок

0

нет сделок

Всего по Южному ФО

86 296

86 692

-0,5%

42 980

50%

Краснодарский край

46 864

48 225

-2,8%

24 036

51%

Ростовская обл.

21 736

19 908

9,2%

11 088

51%

Респ. Крым и Севастополь

7 489

8 477

-11,7%

3 855

51%

Волгоградская обл.

5 427

4 696

15,6%

2 997

55%

Респ. Адыгея

2 933

3 857

-24,0%

395

13%

Астраханская обл.

1 585

1 202

31,9%

370

23%

Респ. Калмыкия

262

327

-19,9%

239

91%

Всего по Северо-Кавказскому ФО

11 553

14 026

-17,6%

4 125

36%

Ставропольский край

8 778

9 390

-6,5%

3 828

44%

Респ. Северная Осетия - Алания

1 575

2 302

-31,6%

116

7%

Респ. Дагестан

678

1 189

-43,0%

133

20%

Кабардино-Балкарская Респ.

336

494

-32,0%

11

3%

Чеченская Респ.

148

479

-69,1%

0

0%

Респ. Ингушетия

37

120

-69,2%

37

100%

Карачаево-Черкесская Респ.

1

52

-98,1%

0

0%

Всего по Приволжскому ФО

125 136

113 019

10,7%

66 868

53%

Респ. Татарстан

21 132

18 193

16,2%

10 518

50%

Респ. Башкортостан

17 213

18 574

-7,3%

5 650

33%

Самарская обл.

14 790

13 989

5,7%

6 646

45%

Пермский край

13 415

12 785

4,9%

8 077

60%

Нижегородская обл.

10 221

8 385

21,9%

6 343

62%

Удмуртская Респ.

9 201

7 547

21,9%

4 969

54%

Чувашская Респ. - Чувашия

8 522

6 223

36,9%

6 792

80%

Пензенская обл.

7 020

5 780

21,5%

4 586

65%

Саратовская обл.

6 911

4 019

72,0%

3 768

55%

Ульяновская обл.

4 821

3 929

22,7%

2 658

55%

Кировская обл.

4 638

3 797

22,1%

2 175

47%

Оренбургская обл.

4 278

4 599

-7,0%

3 117

73%

Респ. Марий Эл

2 370

3 910

-39,4%

1 206

51%

Респ. Мордовия

604

1 289

-53,1%

363

60%

Всего по Уральскому ФО

60 280

54 435

10,7%

28 404

47%

Свердловская обл.

28 384

25 282

12,3%

7 046

25%

Тюменская обл.

17 613

16 196

8,7%

13 582

77%

Челябинская обл.

9 601

7 891

21,7%

5 268

55%

Ханты-Мансийский АО

3 002

4 000

-25,0%

1 070

36%

Курганская обл.

980

591

65,8%

873

89%

Ямало-Ненецкий АО

700

475

47,4%

565

81%

Всего по Сибирскому ФО

65 035

68 652

-5,3%

27 186

42%

Новосибирская обл.

29 149

28 107

3,7%

10 157

35%

Алтайский край

12 041

9 094

32,4%

5 327

44%

Красноярский край

12 019

15 783

-23,8%

6 763

56%

Иркутская обл.

5 656

10 364

-45,4%

2 376

42%

Кемеровская обл. - Кузбасс

2 224

1 862

19,4%

932

42%

Омская обл.

2 022

2 230

-9,3%

334

17%

Респ. Хакасия

1 368

906

51,0%

866

63%

Томская обл.

461

161

186,3%

378

82%

Респ. Алтай

95

129

-26,4%

53

56%

Респ. Тыва

0

нет сделок

0

нет сделок

Всего по Дальневосточному ФО

18 617

20 510

-9,2%

7 967

43%

Приморский край

6 703

4 933

35,9%

3 568

53%

Респ. Саха (Якутия)

4 063

7 510

-45,9%

773

19%

Хабаровский край

3 023

3 344

-9,6%

1 578

52%

Респ. Бурятия

1 637

1 499

9,2%

444

27%

Сахалинская обл.

1 440

1 610

-10,6%

969

67%

Забайкальский край

898

844

6,4%

5

1%

Амурская обл.

853

742

15,0%

630

74%

Камчатский край

0

нет сделок

0

нет сделок

Магаданская обл. и Чукотский АО

0

нет сделок

0

нет сделок

Еврейская АО

0

нет сделок

0

нет сделок

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://newvz.ru



29.01.2021 10:07

Предложение квартир в проектах на начальной стадии строительства в Новой Москве сократилось на 40% за последний год, подсчитали эксперты «Метриум». Доля таких квартир, как правило, более доступных по цене, чем в новостройках на высокой стадии строительства, снизилась до 24%. Вместе с тем, в готовых домах квартир совсем мало – менее 300 единиц или 3,1%.


К концу 2020 года в новостройках Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,2 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем предложения аналогичного периода 2019 года (9,3 тыс. единиц). Однако структура предложения за прошедшие 12 месяцев кардинально изменилась: квартир в домах на котловане стало значительно меньше.

Сейчас на рынке 2,2 тыс. квартир в жилых комплексах (или отдельных корпусах), которые находятся на начальной стадии строительства. Такие варианты популярны среди клиентов, которые готовы ждать завершения стройки пару лет и стремятся сэкономить на более низкой цене на котловане. Доля таких квартир сейчас составляет 24% от общего числа объектов в продаже. Между тем в конце прошлого года на выбор у дольщиков были 3,6 тыс. единиц жилья на ранней стадии строительства, а их доля составляла 39%. Таким образом, их предложение сократилось на 40%.

«Основная причина сокращения предложения на котловане – это снижение активности застройщиков в последние два года, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). Новые проекты застройки в ТиНАО были немногочисленны, поэтому новинки сейчас автоматически становятся эксклюзивом. Этот эффект мы зафиксировали в уходящем году, когда вывели в продажу культурно-образовательный кластер Russian Design District – один из четырех новых проектов. Мы сразу привлекли внимание большого числа клиентов, которые давно ждали комплекс бизнес-класса. Приобретать новостройку на ранней стадии очень выгодно, потому что стартовые цены всегда ниже. Иными словами, таких объектов мало, и они быстро раскупаются или переходят на более высокую стадию готовности».

Одновременно увеличилось предложение новостроек на этапе монтажа этажей и в корпусах с отделочными работами. В корпусах, где идет строительство бетонного каркаса, сейчас представлены почти 4 тыс. квартир, а их доля составляет 43%. За прошедший год таких вариантов жилья стало на 11% больше.

В домах с более высокой стадией готовностью (отделка) сейчас представлены 2,8 тыс. квартир, что равно 30,4% от общего числа объектов. За год предложение жилья в почти готовых домах увеличилось на 52%.

«Покупатели жилья по-прежнему предпочитают квартиры на стадии котлована из-за более низкой цены, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Однако значительную часть 2020 года на рынок не выводилось новых корпусов. Сначала из-за пандемии, а затем – из-за особенностей работы через эскроу-счета, которые не позволяют оперативно реагировать на рыночные колебания и насыщать перегретый рынок новым предложением. Это повысило долю предложения в высокой стадии готовности, что стало значимым фактором роста средней стоимости квадратного метра жилья на рынке».

При этом, отмечают эксперты «Метриум», предложение квартир в готовых корпусах и жилых комплексах, как и год назад, существенно ограниченно. Сейчас и в конце 2019 года таких объектов менее 300 (3,1% от общего числа квартир).

«Снижение предложения жилья на ранней стадии – это одно из последствий реформы долевого строительства, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Застройщики в Новой Москве замедлили выход в продажу новых проектов в последние годы. Им нужно было время на адаптацию к новым правилам финансирования застройки и на отладку механизмов взаимодействия с банками и органами власти. Сейчас это привело к нехватке вариантов жилья на котловане и заметному росту средней строительной готовности жилых комплексов на рынке. Это значит, что выбор у клиентов, которые хотят сэкономить на стартовых ценах, значительно сократился и им придется выбирать среди более дорогих объектов на поздних стадиях».

Эксперты «Метриум» отмечают, что в 2020 году застройщики начали возводить в Новой Москве четыре жилых комплекса. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). При этом средняя стоимость квадратного метра за последний год увеличилась почти на 30% и составила 165 тыс. рублей за кв.м.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»


28.01.2021 13:02

В 2021 году в Москве и в городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тыс. кв. м, что всего на 4% превышает показатели 2020 г. (400,9 тыс. кв. м площадей). Несмотря на то, что около 19% от первоначально заявленного объема торговых площадей на 2020 год были перенесены, объем ввода в 2020 стал самым высоким за последние 4 года. По итогам года обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в московском регионе выросла до 611 кв. м (для сравнения – в 2019 г. этот показатель составлял 584 кв. м на 1000 человек).


С точки зрения географического распределения объектов, только 12% всех арендопригодных площадей новых объектов, планируемых к открытию в этом году, расположены в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, составят 59% от объема запланированного ввода, а проекты за МКАД – 28%.

В 2021 г. не ожидается к открытию объектов форматов «региональный» и «суперрегиональный», большинство заявленных ТЦ относятся к форматам «районный» (81%), «окружной» (19%), причем 16 из 31 проекта суммарной арендопригодной площадью (GLA) 152,1 тыс. кв. м принадлежат компании ADG Group. В целом, около 71% от общего количества объектов, анонсированных к открытию, придется на классические ТЦ/ТРЦ, 23% находятся в составе ТПУ, МФК, 6% - на аутлет и ритейл-парк.

Анна Никандрова, партнер Colliers International: «Сейчас главный упор в сегменте торговой недвижимости делается на поддержание существующих объектов во время пандемии и их успешное функционирование в будущем. Что касается нового строительства, то в ближайшей перспективе мы будем наблюдать снижение девелоперской активности, а также – пересмотр концепций и планов по торговым центрам и их форматам. Если в Москве и Санкт-Петербурге пополнение существующего предложения будет происходить за счет строительства районных, локальных торговых центров, отвечающих запросу на качественный шопинг товаров повседневного спроса и минимальный досуг в локации проживания, то в регионах, где ощущается дефицит качественных ТЦ,  возможна реализация крупных, региональных и суперрегиональных проектов в среднесрочной перспективе. Несмотря на объективно непростую ситуацию в экономике, ожидается плавное восстановление основных социально-экономических пока­зателей развития Москвы, и при реализации данного  прогноза в 2021 году это приведет к улучшению ситуации на рынке торговой недвижимости, начиная с 2022 года».

Ключевые торговые центры, анонсированные к открытию в 2021 г. в Москве и городах-спутниках

НАЗВАНИЕ ТЦ

GLA, М2

ГОРОД

ДЕВЕЛОПЕР/ЗАСТРОЙЩИК

София

35 987

Москва

ADG Group

Павелецкая Плаза

33 000

Москва

Mall Management Group

Небо

27 000

Москва

Столица Менеджмент

Флотилия

23 000

Москва

Флэт и Ко

Твид

22 180

Ивантеевка

ООО Нео Ривер (входит в ГК Hauskraft)

Prime Plaza (ex-Принц)

21 000

Москва

ООО ФАСТ

Орион

19 740

Москва

ADG Group

Сказка

18 610

Москва

ТПУ Рассказовка / СМС

Гравитация

18 500

Москва

Синтерра-констракшн

Солнце Москвы

18 000

Москва

ГК Регионы

Vnukovo Premium Outlet

12 000

Москва

Румянцево

Discovery

15 000

Москва

MR Group

Смоленский Пассаж (2 очередь)

14 800

Москва

Сафмар

Киргизия

13 500

Москва

ADG Group

Мой Молл

12 500

Раменское

Частный инвестор

Аврора

11 140

Москва

ADG Group

Солис

11 000

Домодедово

Частный инвестор

Витязь

10 852

Москва

ADG Group

Estate Mall

10 400

Москва

Crocus group

 

Среди основных трендов на рынке торговой недвижимости в 2020 г. можно отметить:

  • Увеличение уровня вакантности. В 2020 г. сегмент торговой недвижимости стал одной из наиболее пострадавших отраслей из-за пандемии COVID 19 и введения ограничительных мер. Закрытие торговых центров на срок от 2 до 5 месяцев в зависимости от региона стало беспрецедентной ситуацией для рынка недвижимости, которая вынудила всех участников – собственников, арендаторов, УК – приспосабливаться к новым реалиям, осваивать новые методы работы и искать различные пути для выживания отрасли. Ряд предприятий розничной торговли обанкротились, некоторые оптимизировали свои сети и закрыли часть магазинов. В Москве средний уровень вакантности на IV кв. 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7 % (против 9,1 % в IV кв. 2019 г.). Увеличение показателя связано не только с оптимизацией сетей, но и рекордным открытием новых торговых объектов за год.
  • Снижение посещаемости торговых центров. По итогам 2020 г. снижение посещаемости торговых центров составляло до 25% в зависимости от объекта. Восстановление трафика и арендных ставок в торговых центрах будет напрямую зависеть от скорости восстановления розничной торговли к докризисным показателям, т.к. многие игроки оказались под давлением на фоне ограничений, которые были введены на законодательном уровне, а также от увеличения расходов населения.
  • Сокращение активности международных брендов. По итогам 2020 г. на российский рынок вышло 20 новых международных брендов, что на 20% меньше, чем в 2019 г. Сокращение числа выходов новых брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ритейла на расширение, сформировавшихся в результате текущей неопределенности во всем мире, вызванной пандемией. Больше всего на рынок вышло фэшн-брендов (60% от общего количества брендов, дебютировавших на российском рынке в 2020 г.) – Suitsupply Women (Нидерланды), & Other Stories (Швеция) и Axel Arigato (Швеция) и др. Далее идут косметические бренды (10%) и аксессуары (10%) – Matière Première (Франция), Persée (Франция), Gu_De (Южная Корея) и др. Замыкает тройку лидеров категория «общественное питание» (5%) – Paulig Cafe & Store (Финляндия). Помимо Москвы, открытия новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге – The North Face (США) в ТРЦ «Галерея». При этом позитивным трендом является то, что международные бренды, несмотря на глобальную оптимизацию своих сетей, не спешат покидать российский рынок. Всего лишь три международных ритейлера приняли решение уйти с рынка, но в тоже время бренды принимают решение к сокращению числа магазинов.
  • Появление дополнительных возможностей для развития российских брендов. Оптимизация сетей со стороны международных брендов способствовала более активному развитию российских брендов, в том числе выходу на рынок новых игроков. Так, например, российский фэшн-ритейл пополнился новым и перспективным локальным брендом Zhanna&Anna (сеть детской одежды премиум-класса), который открыл два моностора и несколько в формате корнера («ЦУМ», «ДЛТ»).
  • Развитие сетей формата «дисконт». Снижение покупательской способности населения увеличило интерес к товарам невысокой ценовой категории, что в свою очередь дало импульс для развития российских сетей в формате «дисконт», таких как «Светофор», Fix Price, «Моя цена» и «Чижик».
  • Сотрудничество брендов с онлайн-площадками. В 2020 г. многие игроки начали активно развиваться на онлайн-площадках. Например, Mothercare начал сотрудничать с маркетплейсом Wildberries, продуктовая сеть «Азбука Вкуса» начала поставлять продукцию под своими брендами в Ozon. Также в период пандемии многие малые предприятия (они также пострадали сильно, как и фэшн-ритейлеры) начали сотрудничать с маркетплейсами, т.к. они дали возможность им выжить в период ограничений (изменили многие условия сотрудничества с поставщиками во время кризиса.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://fotoload.ru