«Метриум»: Новостроек на стадии котлована в Новой Москве стало на 40% меньше


29.01.2021 10:07

Предложение квартир в проектах на начальной стадии строительства в Новой Москве сократилось на 40% за последний год, подсчитали эксперты «Метриум». Доля таких квартир, как правило, более доступных по цене, чем в новостройках на высокой стадии строительства, снизилась до 24%. Вместе с тем, в готовых домах квартир совсем мало – менее 300 единиц или 3,1%.


К концу 2020 года в новостройках Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,2 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем предложения аналогичного периода 2019 года (9,3 тыс. единиц). Однако структура предложения за прошедшие 12 месяцев кардинально изменилась: квартир в домах на котловане стало значительно меньше.

Сейчас на рынке 2,2 тыс. квартир в жилых комплексах (или отдельных корпусах), которые находятся на начальной стадии строительства. Такие варианты популярны среди клиентов, которые готовы ждать завершения стройки пару лет и стремятся сэкономить на более низкой цене на котловане. Доля таких квартир сейчас составляет 24% от общего числа объектов в продаже. Между тем в конце прошлого года на выбор у дольщиков были 3,6 тыс. единиц жилья на ранней стадии строительства, а их доля составляла 39%. Таким образом, их предложение сократилось на 40%.

«Основная причина сокращения предложения на котловане – это снижение активности застройщиков в последние два года, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). Новые проекты застройки в ТиНАО были немногочисленны, поэтому новинки сейчас автоматически становятся эксклюзивом. Этот эффект мы зафиксировали в уходящем году, когда вывели в продажу культурно-образовательный кластер Russian Design District – один из четырех новых проектов. Мы сразу привлекли внимание большого числа клиентов, которые давно ждали комплекс бизнес-класса. Приобретать новостройку на ранней стадии очень выгодно, потому что стартовые цены всегда ниже. Иными словами, таких объектов мало, и они быстро раскупаются или переходят на более высокую стадию готовности».

Одновременно увеличилось предложение новостроек на этапе монтажа этажей и в корпусах с отделочными работами. В корпусах, где идет строительство бетонного каркаса, сейчас представлены почти 4 тыс. квартир, а их доля составляет 43%. За прошедший год таких вариантов жилья стало на 11% больше.

В домах с более высокой стадией готовностью (отделка) сейчас представлены 2,8 тыс. квартир, что равно 30,4% от общего числа объектов. За год предложение жилья в почти готовых домах увеличилось на 52%.

«Покупатели жилья по-прежнему предпочитают квартиры на стадии котлована из-за более низкой цены, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Однако значительную часть 2020 года на рынок не выводилось новых корпусов. Сначала из-за пандемии, а затем – из-за особенностей работы через эскроу-счета, которые не позволяют оперативно реагировать на рыночные колебания и насыщать перегретый рынок новым предложением. Это повысило долю предложения в высокой стадии готовности, что стало значимым фактором роста средней стоимости квадратного метра жилья на рынке».

При этом, отмечают эксперты «Метриум», предложение квартир в готовых корпусах и жилых комплексах, как и год назад, существенно ограниченно. Сейчас и в конце 2019 года таких объектов менее 300 (3,1% от общего числа квартир).

«Снижение предложения жилья на ранней стадии – это одно из последствий реформы долевого строительства, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Застройщики в Новой Москве замедлили выход в продажу новых проектов в последние годы. Им нужно было время на адаптацию к новым правилам финансирования застройки и на отладку механизмов взаимодействия с банками и органами власти. Сейчас это привело к нехватке вариантов жилья на котловане и заметному росту средней строительной готовности жилых комплексов на рынке. Это значит, что выбор у клиентов, которые хотят сэкономить на стартовых ценах, значительно сократился и им придется выбирать среди более дорогих объектов на поздних стадиях».

Эксперты «Метриум» отмечают, что в 2020 году застройщики начали возводить в Новой Москве четыре жилых комплекса. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). При этом средняя стоимость квадратного метра за последний год увеличилась почти на 30% и составила 165 тыс. рублей за кв.м.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»



28.01.2021 13:02

В 2021 году в Москве и в городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тыс. кв. м, что всего на 4% превышает показатели 2020 г. (400,9 тыс. кв. м площадей). Несмотря на то, что около 19% от первоначально заявленного объема торговых площадей на 2020 год были перенесены, объем ввода в 2020 стал самым высоким за последние 4 года. По итогам года обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в московском регионе выросла до 611 кв. м (для сравнения – в 2019 г. этот показатель составлял 584 кв. м на 1000 человек).


С точки зрения географического распределения объектов, только 12% всех арендопригодных площадей новых объектов, планируемых к открытию в этом году, расположены в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, составят 59% от объема запланированного ввода, а проекты за МКАД – 28%.

В 2021 г. не ожидается к открытию объектов форматов «региональный» и «суперрегиональный», большинство заявленных ТЦ относятся к форматам «районный» (81%), «окружной» (19%), причем 16 из 31 проекта суммарной арендопригодной площадью (GLA) 152,1 тыс. кв. м принадлежат компании ADG Group. В целом, около 71% от общего количества объектов, анонсированных к открытию, придется на классические ТЦ/ТРЦ, 23% находятся в составе ТПУ, МФК, 6% - на аутлет и ритейл-парк.

Анна Никандрова, партнер Colliers International: «Сейчас главный упор в сегменте торговой недвижимости делается на поддержание существующих объектов во время пандемии и их успешное функционирование в будущем. Что касается нового строительства, то в ближайшей перспективе мы будем наблюдать снижение девелоперской активности, а также – пересмотр концепций и планов по торговым центрам и их форматам. Если в Москве и Санкт-Петербурге пополнение существующего предложения будет происходить за счет строительства районных, локальных торговых центров, отвечающих запросу на качественный шопинг товаров повседневного спроса и минимальный досуг в локации проживания, то в регионах, где ощущается дефицит качественных ТЦ,  возможна реализация крупных, региональных и суперрегиональных проектов в среднесрочной перспективе. Несмотря на объективно непростую ситуацию в экономике, ожидается плавное восстановление основных социально-экономических пока­зателей развития Москвы, и при реализации данного  прогноза в 2021 году это приведет к улучшению ситуации на рынке торговой недвижимости, начиная с 2022 года».

Ключевые торговые центры, анонсированные к открытию в 2021 г. в Москве и городах-спутниках

НАЗВАНИЕ ТЦ

GLA, М2

ГОРОД

ДЕВЕЛОПЕР/ЗАСТРОЙЩИК

София

35 987

Москва

ADG Group

Павелецкая Плаза

33 000

Москва

Mall Management Group

Небо

27 000

Москва

Столица Менеджмент

Флотилия

23 000

Москва

Флэт и Ко

Твид

22 180

Ивантеевка

ООО Нео Ривер (входит в ГК Hauskraft)

Prime Plaza (ex-Принц)

21 000

Москва

ООО ФАСТ

Орион

19 740

Москва

ADG Group

Сказка

18 610

Москва

ТПУ Рассказовка / СМС

Гравитация

18 500

Москва

Синтерра-констракшн

Солнце Москвы

18 000

Москва

ГК Регионы

Vnukovo Premium Outlet

12 000

Москва

Румянцево

Discovery

15 000

Москва

MR Group

Смоленский Пассаж (2 очередь)

14 800

Москва

Сафмар

Киргизия

13 500

Москва

ADG Group

Мой Молл

12 500

Раменское

Частный инвестор

Аврора

11 140

Москва

ADG Group

Солис

11 000

Домодедово

Частный инвестор

Витязь

10 852

Москва

ADG Group

Estate Mall

10 400

Москва

Crocus group

 

Среди основных трендов на рынке торговой недвижимости в 2020 г. можно отметить:

  • Увеличение уровня вакантности. В 2020 г. сегмент торговой недвижимости стал одной из наиболее пострадавших отраслей из-за пандемии COVID 19 и введения ограничительных мер. Закрытие торговых центров на срок от 2 до 5 месяцев в зависимости от региона стало беспрецедентной ситуацией для рынка недвижимости, которая вынудила всех участников – собственников, арендаторов, УК – приспосабливаться к новым реалиям, осваивать новые методы работы и искать различные пути для выживания отрасли. Ряд предприятий розничной торговли обанкротились, некоторые оптимизировали свои сети и закрыли часть магазинов. В Москве средний уровень вакантности на IV кв. 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7 % (против 9,1 % в IV кв. 2019 г.). Увеличение показателя связано не только с оптимизацией сетей, но и рекордным открытием новых торговых объектов за год.
  • Снижение посещаемости торговых центров. По итогам 2020 г. снижение посещаемости торговых центров составляло до 25% в зависимости от объекта. Восстановление трафика и арендных ставок в торговых центрах будет напрямую зависеть от скорости восстановления розничной торговли к докризисным показателям, т.к. многие игроки оказались под давлением на фоне ограничений, которые были введены на законодательном уровне, а также от увеличения расходов населения.
  • Сокращение активности международных брендов. По итогам 2020 г. на российский рынок вышло 20 новых международных брендов, что на 20% меньше, чем в 2019 г. Сокращение числа выходов новых брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ритейла на расширение, сформировавшихся в результате текущей неопределенности во всем мире, вызванной пандемией. Больше всего на рынок вышло фэшн-брендов (60% от общего количества брендов, дебютировавших на российском рынке в 2020 г.) – Suitsupply Women (Нидерланды), & Other Stories (Швеция) и Axel Arigato (Швеция) и др. Далее идут косметические бренды (10%) и аксессуары (10%) – Matière Première (Франция), Persée (Франция), Gu_De (Южная Корея) и др. Замыкает тройку лидеров категория «общественное питание» (5%) – Paulig Cafe & Store (Финляндия). Помимо Москвы, открытия новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге – The North Face (США) в ТРЦ «Галерея». При этом позитивным трендом является то, что международные бренды, несмотря на глобальную оптимизацию своих сетей, не спешат покидать российский рынок. Всего лишь три международных ритейлера приняли решение уйти с рынка, но в тоже время бренды принимают решение к сокращению числа магазинов.
  • Появление дополнительных возможностей для развития российских брендов. Оптимизация сетей со стороны международных брендов способствовала более активному развитию российских брендов, в том числе выходу на рынок новых игроков. Так, например, российский фэшн-ритейл пополнился новым и перспективным локальным брендом Zhanna&Anna (сеть детской одежды премиум-класса), который открыл два моностора и несколько в формате корнера («ЦУМ», «ДЛТ»).
  • Развитие сетей формата «дисконт». Снижение покупательской способности населения увеличило интерес к товарам невысокой ценовой категории, что в свою очередь дало импульс для развития российских сетей в формате «дисконт», таких как «Светофор», Fix Price, «Моя цена» и «Чижик».
  • Сотрудничество брендов с онлайн-площадками. В 2020 г. многие игроки начали активно развиваться на онлайн-площадках. Например, Mothercare начал сотрудничать с маркетплейсом Wildberries, продуктовая сеть «Азбука Вкуса» начала поставлять продукцию под своими брендами в Ozon. Также в период пандемии многие малые предприятия (они также пострадали сильно, как и фэшн-ритейлеры) начали сотрудничать с маркетплейсами, т.к. они дали возможность им выжить в период ограничений (изменили многие условия сотрудничества с поставщиками во время кризиса.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://fotoload.ru


28.01.2021 10:38

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 27,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), бизнес-класса – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).


По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса в реализации находилось 69 проектов. Совокупный объем предложения составил около 5 350[1] лотов общей площадью 302,5 тыс. кв. м. За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 27,3%, а продаваемая площадь – на 27,5%. Подобная динамика обусловлена сужением рынка на фоне растущей активности покупателей.

За отчетный период в реализацию поступило 14 новых проектов, что соответствует среднерыночным показателям прошлых лет. Однако новый объем предложения не смог компенсировать возросший спрос, что и привело к наблюдаемому дефициту предложения.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2020 году

Название

Девелопер

Класс

Округ

Старт продаж

1

Мята

ГК МИЦ

массовый

САО

1 кв. 2020

2

MONODOM FAMILY

Sun Development

бизнес

ЮВАО

1 кв. 2020

3

Новоданиловская, 8

Группа Самолет

бизнес

ЮАО

1 кв. 2020

4

Волоколамское 24

ГК ПИК

массовый

СЗАО

1 кв. 2020

5

Саяны-Парк

Частный девелопер

массовый

СВАО

1 кв. 2020

6

MySpace на Фестивальной

MySpace Development

массовый

САО

2 кв. 2020

7

Правда

Группа ПСН

бизнес

САО

2 кв. 2020

8

KAZAKOV Grand Loft

Колди

бизнес

ЦАО

3 кв. 2020

9

LOFT Вольный

Частный девелопер

массовый

ВАО

3 кв. 2020

10

Anna Mons Apartments

Частный девелопер

бизнес

ЦАО

3 кв. 2020

11

Амарант

ГК МИЦ

бизнес

ЦАО

3 кв. 2020

12

Резиденция Сокольники

ТК АЛЛАДИН

бизнес

ВАО

4 кв. 2020

13

B’aires

СЗ ПРОГРЕСС

бизнес

СЗАО

4 кв. 2020

14

Monodom Lake[2]

SUN DEVELOPMENT

бизнес

САО

4 кв. 2020

Источник: «Метриум»

К концу 2020 года лидерами по количеству апартаментов в экспозиции стали: СВАО, сохранивший первое место с 32% (-7,5 п.п. за год); САО, который также занимает вторую позицию, как и годом ранее с долей в 18,4% (-2,2 п.п. за год); СЗАО, сместивший ЮАО с третьей строчки рейтинга, с долей в 14,9% (+9,9 п.п.). В трех лидирующих округах сконцентрировано 65,4% предложения, однако в первых двух округах за прошедший год произошло сокращение долей из-за высокого спроса. Так в САО вышло 4 новых проекта («Мята», «MySpace на Фестивальной», «Правда», Monodom Lake), но при этом доля сократилась на 2,2 п.п. В некоторых округах предложение превысило локальный спрос, например, в СЗАО наблюдалось увеличение предложения в связи с выходом проектов «Волоколамское 24» и B’aires. Заметный рост доли на 5 п.п. продемонстрировал ВАО, где начались продажи апарт-комплексов «Резиденция Сокольники» и «LOFT Вольный». Доли остальных округов варьировались от 3,7% до 8,8%.

 

В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. В связи с активным выходом новых проектов их доля увеличилась на 4,5 п.п. и составила 55,2%. По сравнению с декабрем 2019 года, доля массового сегмента сократилась до 44,8%.

 

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] В настоящее время в проекте ведется бронирование апартаментов

 

В структуре предложения по стадиям строительной готовности превалирующий объем апартаментов по-прежнему сконцентрирован в новостройках на этапе отделочных работ – 38,9% (+8,2 п.п). Существенно сократилась доля лотов в корпусах на стадии монтажа этажей и в готовых домах – 24,8% (-5,6 п.п.) и 18,6% (-2,7 п.п.) соответственно. Изменение структуры предложения по итогам года связано с высокими темпами строительства объектов, в частности вышедших на рынок в конце прошлого года. Доля апартаментов на начальной стадии строительства по итогам года осталась на том же уровне (17,7%, +0,1 п.п.).

По итогам года доля лотов с полной или частичной отделкой выросла с 22,6% до 34,4%. К концу IV квартала 27,2% всех апартаментов в новостройках реализовывались с отделкой (+2,2 п.п.). Еще 7,2% – с отделкой white box (+5,5 п.п.). Несмотря на то, что более половины всех комплексов, вышедших на рынок в течение года, реализуются с полной или частичной отделкой, доля апартаментов без отделки остается преобладающей (65,6%, -7,7 п.п.).

По наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году рынок апартаментов демонстрировал умеренный прирост цен в отличии от квартир аналогичных классов. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), а в бизнес-классе – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).

Столь незначительный рост цен по итогам года обусловлен, прежде всего, неопределенностью будущего данного формата недвижимости. В 2021 году планируется рассмотрение законопроекта, который должен закрепить правовой статус апартаментов и внести ясность относительно прописки фактически проживающих людей и самой возможности строить апарт-комплексы (сейчас анонсированы планы о запрете строительства недвижимости такого формата).

В конце 2020 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:

– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,4 млн руб.;

– «Саяны-Парк» (СВАО / Ярославский): студия площадью 14,4 кв. м за 3,2 млн руб.;

– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,3 млн руб.

Самые дорогие лоты отмечены в проектах:

– Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 248,7 кв. м за 124,3 млн руб.;

– Маршал (СЗАО / Щукино): пентхаус площадью 376,4 кв. м за 85,1 млн руб.;

– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.

Основные тенденции 2020 года

Определение правового статуса апартаментов

«Обсуждение правового статуса апартаментов ведется уже давно, тем не менее, реальных шагов от представителей исполнительной власти в этом направлении до сих пор не предпринято, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).С юридической точки зрения апартаменты – это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но фактически используются для проживания. Определение апартаментов не закреплено законодательно, поэтому до октября 2021 года планируется внести поправки, которые учтут их фактическое использование и урегулируют статус. Основная текущая повестка заключаются в том, чтобы перевести какую-то часть апарт-комплексов в статус многофункциональных жилых комплексов и впоследствии ограничить строительство такого формата «жилья».

Главными дискуссионными темами являются: методика классификации комплексов с апартаментами, которая даст представление о формальных требованиях государства к апартаментам «жилого назначения» и позволит застройщикам доработать концепции своих проектов, а также вопрос о полном запрете строительства подобной недвижимости в будущем. Таким образом, пока нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработка требований к новым проектам с апартаментами)».

Увеличение количества сделок с апартаментами

Несмотря на неоднозначную ситуацию вокруг апартаментов, спрос на данный формат недвижимости растет – за 2020 год было зарегистрировано более 5 тыс. договоров долевого участия по апартаментам комфорт- и бизнес-класса (для сравнения в 2019 году – 3,4 тыс. ДДУ, в 2018 – 3,9 тыс. ДДУ). Число заключенных сделок выросло на 49%, в то время как годовой прирост сделок с жильем (квартиры всех классов в старых границах Москвы) составил 18%, а, в частности, спрос на квартиры бизнес-класса увеличился на 41%. Однако нельзя утверждать, что апартаменты пользуются большим спросом у покупателей, чем квартиры. Столь высокий темп прироста количества сделок по апартаментам объясняется небольшим размером этого рынка – в массовом сегменте продано более 32 тыс. квартир, в бизнес-классе – более 21 тыс. квартир.

Умеренный рост цен

В условиях стремительного наращивания цен на квартиры комфорт- и бизнес-класса, рынок апартаментов демонстрирует довольно скромные показатели. В массовом сегменте апартаментов средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 4,5% за год до 193,6 тыс. руб./кв. м (при динамике аналогичного сегмента квартир +18,7%), а в бизнес-классе – на 4,1% до 260,5 тыс. руб./кв. м (при динамике квартир бизнес-класса +24,4%). Тем не менее, в случае приравнивания части апарт-комплексов к жилью, возможен резкий скачек цен, компенсирующий низкие темпы роста в 2020 году.

Прогноз

«Развитие рынка полностью зависит от того, как именно будут «легализованы» апартаменты властями, а также какая судьба ждет новые апарт-комплексы, – резюмирует Мария Литинецкая. Здесь может быть несколько сценариев. Наиболее вероятно, что до принятия закона застройщики будут наращивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты – стараться успеть стартовать до новых «правил игры». В случае приравнивания апартаментов к жилью, мы ожидаем рост цен на построенные и на строящиеся апарт-комплексы до сопоставимого уровня стоимости квартир в локации. В случае запрета строительства апартаментов, застройщики попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений. Вероятнее всего девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, запрет на строительство в конечном счете ограничит новое предложение на рынке».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://moscowcitysale.ru