Коливинги мира: выживут только крупнейшие
В IV квартале 2020 года объем рынка коливингов в мире никак не изменился. Несмотря на это, открылось 153 новых объекта. Другие рыночные показатели также снижались, но не драматично. Главный удар приняли на себя несетевые и микро-коливинги. В то же время крупные - с числом юнитов более 150 - были устойчивы б о льшую часть года.
Предложение
К концу 2020 года в мире работало около 4 тыс. коливингов на 250,6 тыс. мест под управлением примерно 180 операторов. 89% из них расположены в Азии, где 99% приходится на Китай, Сингапур и Индию. Средняя площадь номера в коливинге составляет 20 кв. м, а с учетом мест общего пользования на одного постояльца приходится в среднем 39 кв. м. Всего в IV квартале прошлого года было открыто 153 новых объекта. Однако закрылось ориентировочно столько же, поэтому объем рынка никак не изменился. В целом же за год число коливингов в мире выросло на 30%. Несмотря на то, что рынок коливингов активно развивается в последние 10 лет, годом рождения профессионального рынка можно считать 2016 год, когда открылся первый коливинг Old Oak в Лондоне.
До сих пор в мире не принято единого стандарта того, что именно считать коливингами. Поэтому под этим типом недвижимости принято понимать как небольшие дома на несколько комнат, так и крупные проекты на несколько сотен юнитов. Впрочем, есть ряд признаков, которые являются отличительной особенностью коливингов по всему миру. Среди них следующие:
Арендное жилье, расчитанное на долгосрочное проживание - от 1 месяца;
- Отдельная комната для каждого постояльца;
- Общественная инфраструктура, приспособленная для совместного использования;
- Наличие комьюнити-менеджера;
- Проведение коллективных мероприятий и тренингов;
- Отсев претендентов по определенным параметрам - возрасту, интересам и т.д.
Точный объем коливингов в России оценить не представляется возможным из-за того, что формат сегодня только зарождается. В то же время, по ориентировочным оценкам, количество юнитов в объектах, которые по тем или иным параметрам могут соответствовать понятию коливинга, варьируется от 700 до 1000 единиц.
Спрос и рыночные условия
Основной причиной снижения ставки аренды и заполняемости стала тяжелая ситуация в сегменте микро-коливингов на несколько десятков номеров. Именно они в основном переживали отток постояльцев и были вынуждены закрываться или снижать ставки аренды. В целом по миру средний размер ставки аренды отдельной комнаты снизился в IV квартале 2020 года по сравнению с III кварталом 2020 года на 1% до $769 в месяц. Аренда отдельного спального места за тот же период снизилась на 7% - до $144. При этом в Европе аренда отдельного места даже выросла - на 16% до $789 в месяц, в в Азии никак не изменилась цена аренды отдельной комнаты, оставшись на уровне $455 в месяц. Средний уровень заполняемости коливингов в мире снизился к III кварталу 2020 года на 1 п. п. - до 83%.
Общий объем мирового рынка коливингов в 2020 г. составил $7,5 млрд, на 6% превысив уровень 2019 г. (данные компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd.). Всего же число постояльцев коливингов и сервисных апартаментов в мире в 2020 году составило, по данным Monk Realty Solutions Pvt Ltd., 3,35 млн человек, на 13% превысив уровень 2019 года (2,96 млн человек).
Прогноз
В целом рынок коливингов показал свою устойчивость в период пандемии Covid-19 и вызванного ею локдауна по всему миру. Однако, как и в других сегментах, экономическая турбулентность стала испытанием бизнес-моделей в том числе и в сегменте коливингов. В 2021 году стоит ждать продолжения процесса слияний и поглощений, а также банкротств - на смену постоянному росту придет перераспределение сил. Объекты станут еще более сегментированы по аудитории, а операторы - еще более профессиональными. Не исключено также и появление разнообразных законодательных норм, необходимых для регулирования рынка. Конкуренты коливингов из области гостиничного и жилого девелопмента будут активнее перенимать опыт первых в области организации процесса проживания, а где-то - даже мимикрировать. Как бы то ни было, 2020 год доказал, что коливинги - это всерьез и надолго,
“Сейчас на рынке нет четкого понимания, что такое коливинг, - отмечает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. - Часто ими считаются объекты на 3-4 человека, которые по сути являются обычными хостелами. В коливингах же соотношение жилых и общественных пространств на одного человека должно быть примерно одинаковым. Основные проблемы рынка коливингов в 2020 году касались сегмента микро-коливингов - в условиях локдауна внутри малых групп начало возникать психологическое напряжение, в отличие от крупных коливингов размером от 150 юнитов и больше. Последние как раз показали устойчивый рост и увеличение заполняемости. Также в прошлом году изменилась схема спроса на коливинги: если до пандемии соотношение краткосрочного и долгосрочного проживания была 35%/65%, то в локдаун доля краткосрочного проживания упала практически до нуля. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал свою востребованность и устойчивость в самые тяжелые времена, а его развитие в ближайшие 10 лет будет идти по нарастающей”.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга с января по апрель 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,102 млн кв. м жилья – 571 дом на 19467 квартир. Этот показатель составляет 41% от общего объема запланированного ввода.
Для сравнения по состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1,181 млн кв. м жилья.
Новые «квадраты»
Лидером по вводу за четыре месяца 2015 года традиционно стал Приморский район с показателем в 181124,50 кв. м (43 дома на 3351 квартиру). На втором месте Пушкинский район, где было введено в эксплуатацию 126788, 90 кв. м (173 дома на 2372 квартиры). На третьем месте Московский проспект, где было сдано 120687 кв. м (6 домов на 2556 квартир).
В апреле в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 94231,80 кв. метра жилья - это 156 домов на 1403 квартиры. Тройка лидеров выглядит следующим образом: Приморский район – 34724,10 кв. м (9 домов на 783 квартиры), Адмиралтейский район - 28187,90 кв. м (один дом на 474 квартиры), Колпинский район – 6599 кв. м (31 дом на 31 квартиру). Ни одного квадратного метра не было введено сразу в нескольких районах Петербурга – Невском, Центральном, Фрунзенском, Петроградском, Московском, Красногвардейском и Кронштадтском.
Среди девелоперов, которые сдали свои новостройки в апреле, следует отметить ООО «БалтИнвестСтрой» и ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург».
Помимо жилья в апреле в Петербурге были введены в строй и промышленные объекты. В частности, в Петродворцовом районе построен завод по производству лакокрасочной продукции. На Мебельной улице введен в эксплуатацию производственно-полиграфический комплекс. В Пушкинском районе произведена реконструкция логистического центра под производственно-складской комплекс.
Среди общегражданских объектов можно отметить окончание реконструкции здания автомобильного завода Тойота и строительство торгово-распределительного комплекса в поселке Шушары. В Московском районе на Дунайском проспекте построен новый гостиничный комплекс, а на Кубинской улице - здание салона продажи и обслуживания автомобилей и охраны. Гипермаркет строительных материалов «Леруа Мерлен» открыл свои двери для жителей Калининского района. Кроме того, в городе были построены объекты оптовой и розничной торговли, котельные, автосервис, бизнес-центр и автозаправка, добавили в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Рынок стабилизировался
По мнению Олега Пашина, генерального директора директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», ситуация на первичном рынке недвижимости по итогам первого квартала 2015 года остается стабильной. «Покупатели, в начале года сбитые с толку рядом произошедших в экономике страны событий, сегодня чувствуют себя более уверенно. Наша компания за первые четыре месяца 2015 года реализовала более 7800 квартир в новостройках, что превышает уровень продаж января-апреля 2014 года, когда было заключено 7200 сделок на первичном рынке. Рост объема сделок нашей компании на первичном рынке в апреле связан, несомненно, и с появлением ипотеки с господдержкой по ставкам от 11,9% годовых. Сегодня доля ипотечных сделок вернулась к прошлогодним показателям и составила порядка 40%», - прокомментировал эксперт.
Он добавил, что традиционно наибольшим спросом пользовалось ликвидное жилье небольшого метража в сегменте масс-маркет – это однокомнатные квартиры и студии. Высокий интерес отмечался к строящимся объектам в Приморском и Красносельском районах города, а также к новостройкам, которые возводятся во Всеволожском районе Ленинградской области, в частности, в Кудрово и в Мурино.
Со своей стороны, эксперты компании Knight Frank Saint-Petersburg говорят, и о стабилизации спроса на рынке недвижимости бизнес-класса даже на фоне пиковой активности, наблюдавшейся во второй половине 2014 года. Рынок вышел на среднеквартальные показатели прошлых лет, отмечают они.
Сфера применения модульных зданий постоянно расширяется. Если раньше блок-модули ассоциировались лишь со скучными бытовками на стройплощадках, то сегодня из них создают офисы, жилье, социальные объекты. Современные технологии за считанные дни и приемлемую цену позволяют возвести полноценные здания там, где не нужен капитальный объект.
По данным аналитиков, оборот рынка блок-контейнеров и модульных зданий в России оценивается специалистами на уровне 120 млн EUR в год.
Как рассказал Максим Разводов, проектный менеджер ООО «ПК Ресурс», модульные здания – это сооружения, изготовленные из стандартных блок-модулей или блок-контейнеров. Их основа – силовой цельнометаллический каркас, произведенный из различных по размеру металлических швеллеров и балок, которые обшиты по стенам и потолку сэндвич-панелями. «Заводская комплектация блок-модулей включает в себя все необходимое оборудование. Для внешней и внутренней отделки зданий используются различные облицовочные материалы. Долговечность, мобильность, многофункциональность, возможность легкого монтажа, а также демонтажа сделали их рейтинг весьма высоким в строительной сфере», – прокомментировал Максим Разводов.
Широкие возможности
Сегодня спектр применения модульных зданий постоянно расширяется. На их основе организуют административно-офисные, бытовые и складские помещения, объекты промышленного и гражданского назначения, гаражи, ангары, минимаркеты, автосалоны, станции техобслуживания автомобилей и так далее.
Со своей стороны Виталий Савчин, генеральный директор ООО «Элмако», рассказал, что во всем мире уже давно модульные здания превращают в школы, детские сады, больницы, ветеринарные станции, отделения банков.
Это особенно актуально для небольших населенных пунктов и мест, где капитальное здание строить нецелесообразно. В западных странах государство как покупает блок-модули, так и берет их в аренду у специализированных компаний, говорит он.
«В нашей практике, например, был реализован проект создания модульных зданий для летней практики студентов СПбГУ. В настоящее время у застройщиков популярны мобильные офисы продаж, которые создаются на территории конкретной строительной площадки. Например, у нас есть несколько успешно реализованных контрактов с застройщиками, среди которых можно отметить компании LEGENDA Intelligent Development, «ЮИТ», Setl Group», – добавил Виталий Савчин.
По его словам, российское законодательство относит модульное здание к временным сооружениям и не требует получения разрешения на его строительство в том случае, если это объект до трех этажей, а по площади он составляет не более 1500 кв. м.
Максим Разводов объяснил, что быстровозводимые модульные здания изготавливаются из высококачественных прочных материалов с использованием современных технологий и методов сборки. Именно это позволяет эксплуатировать их на протяжении длительного времени, не испытывая каких-либо неудобств. «Современные объекты оборудуются на основе современных технологических решений: в них окна-витрины различного размера и дизайна, внутренняя отделка в соответствии с современными требованиями, устанавливается электрическое или жидкостное отопление, подводится электричество, водопровод и все, что нужно для комфортного проживания», – рассказал он.
Развитый рынок
По данным аналитиков, наибольшее число производителей блок-модулей сосредоточено в Центральном, Северо-Западном и Уральском федеральных округах. По экспертным оценкам, число подобных организаций в России еще два года назад оценивалось на уровне свыше 200. При этом в цифру не вошли кустарные производства, которые в регионах очень сложно сосчитать. Хотя бы приблизительно оценить число фирм, работающих в Петербурге, эксперты не смогли.
Как рассказал Виталий Савчин, блок-модули можно покупать или брать в аренду. Он выделяет две самые крупные арендные компании: «Фортрент» и французскую «Алжеко». «Плюс есть много мелких игроков, которые сдают в аренду бытовки. То же самое и с производителями: есть масса небольших компаний, которые изготавливают бытовки. Среди них стоит выделить пятерку крупных игроков, которые занимаются полноценными модульными зданиями», – пояснил он.
Среди крупных производителей, которые работают в Петербурге, стоит отметить компании «Завод модульных зданий», «ОВК», «Центр Бытовых Помещений» и др.
Максим Разводов говорит, что хоть рынок Петербурга и насыщен компаниями, предлагающими свои услуги по сооружению модульных зданий, не все они могут предложить полный комплекс услуг.
Мнение:
Антон Зырянов, директор по развитию ООО «Фортрент»:
– Модульные здания в аренду являются наиболее оптимальным и простым решением таких вопросов, как расширение рабочего или жилого пространства на ограниченный период времени. Например, надобность в аренде модульных помещений может возникнуть, когда есть потребность в организации временного пространственного решения в процессе, создания временного проектного офиса компании или на период строительства нового капитального здания. Аренда модульных зданий в компании Fortrent позволяет оперативно расширять существующие и создавать временные офисные помещения в соответствии с быстро меняющимися потребностями бизнеса.
Также модульные здания востребованы для использования их в качестве временных жилых помещений, которые могут быть созданы по специальному заказу, укомплектованы мебелью, оснащены системами отопления и кондиционирования, электричеством и телекоммуникациями.
В целом, аренда модульных помещений – это одновременно простое и практичное решение для организации помещений под различные задачи в соответствии с индивидуальными потребностями каждого клиента с учетом принятых стандартов и привычного уровня комфорта. Компания Fortrent имеет большой опыт реализации проектов модульных зданий и всегда индивидуально подходит к каждому клиенту, максимально прислушивается к пожеланиям заказчика и предлагает наиболее оптимальные условия для сотрудничества