Краткосрочный прогноз развития рынка жилой недвижимости в Петербурге
Начиная с 1998 года, петербургский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем объемы строительства увеличивались на 10-20% в год. Однако, рост объемов ввода жилья был недостаточным и не удовлетворял в полной мере объемам спроса, что провоцировало рост цен. После финансового кризиса 1998 года – за шесть лет - жилье в Санкт-Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост был неравномерным. С 2001 по 2003 гг. цена квадратного метра предложения увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003 года рост ускорился и в следующие 9 месяцев наступил цикл подъема рынка. Именно в этот период жилье стало привлекательным активом для частных лиц.
Рост цен на жилую недвижимость в 2006 году составил 120%. Поводом к оживлению рынка жилищного строительства в середине 2006 года стала активизация платежеспособного спроса населения и недостаточный объем предложения жилья в Санкт-Петербурге.
2007 год характеризуется стагнацией на рынке жилой недвижимости. Значительное снижение платежеспособного спроса между тем не вызвало снижение цен.
Первое полугодие 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.
Ниже представлена диаграмма изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости за период 1998- 3 кв.2008 гг.
В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью и в большой степени подвержена влиянию внешних условий. За период сентябрь-октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило порядка 40%. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
По прогнозам Администрации, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2008 году может составить порядка 2,67 млн кв.м, в 2009 – 2,85 млн кв.м. Однако, уже сейчас очевидно, что по итогам 2008 года показатель не будет достигнут. По оценкам специалистов компании
Тенденция снижения роста объемов ввода в меньшей степени связана с текущим состоянием экономики и во многом обусловлена неэффективно выстроенной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 гг., увеличением сроков реализации проектов по причине ужесточения требований государства к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству прилегающей территории.
Результатом же «поворотного момента в экономике», который начался с осени 2008 года, станет усугубление системных проблем по реализации проектов нехваткой средств и замораживанием ряда очень крупных или наоборот слишком мелких проектов. В 2010-2011 гг объем ввода может снизиться до 60%- 80% от показателей, запланированных на 2008 год, и будет соответствовать ситуации 2003-2004 гг. Необходимо отметить, что снижение объема предложения на рынке будет нивелировано снижением платежеспособного спроса в анализируемый период.
Стоит упомянуть, что в ближайшей перспективе изменится степень влияния государства на развитие сегмента жилой недвижимости.
Политика Администрации в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных застройщиков. В частности на торги выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить приобрести средние и мелкие компании. Тенденция последнего времени такова, что на торги начинают выводятся земельные участки, разбитые на небольшие лоты.
За последние несколько лет произошло значительное увеличение доли бюджетного жилья. По планам Администрации к 2011 году она должна была составить до 30% от общего объема ввода. Финансирование бюджетного строительства может быть пересмотрено в ближайшее время.
Таким образом, можно прогнозировать снижение влияния государства на развитие рынка жилой недвижимости.
Специалисты компании
Оптимистический сценарий развития рынка характеризуется продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и низким объемом продаж, в результате чего цены на жилую недвижимость будут скорректированы на уровне 10-15% в течение полугода, а затем снова начнется рост, возможно, весьма существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка.
Пессимистический сценарий развития рынка предполагает углубление финансового кризиса. Сокращение персонала в ряде компаний и, следовательно, снижение платежеспособного спроса. Снижение цены квадратного метра может составить 40% до конца 2009 года, а стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в 2010 году.
На диаграмме ниже представлен прогноз изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости до 2011 года по оптимистическому и пессимистическому сценарию развития рынка.
Согласно пессимистическому сценарию развития ситуации на рынке, цена квадратного метра к началу 2010 года снизится до 60 тыс.руб/кв.м, после чего начнется постепенный рост. Оптимистический сценарий предполагает снижение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости до 80 тыс.руб/кв.м. к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет текущего значения (100 тыс. руб. за 1 кв.м) в первом полугодии 2010 года.
Сложившаяся макроэкономическая ситуация открывает ряд новых перспектив для девелоперов, как например:
― возможность приобретения земельных активов на выгодных условиях;
― избежание активного вмешательства государства в сектор жилой недвижимости;
― снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, которые не смогли решить проблемы с финансированием своих проектов. В первую очередь речь идет о таких компаниях, которые:
а) рассчитывали бюджеты проектов исходя из гипотезы о быстром возврате небольшой доли собственных средств, и продажи остальных долей частным инвесторам,
б) ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков
Итог:
В перспективе ближайшего полугода при сохранении темпов нарастания кризиса цены на жилую недвижимость могут упасть до 60-80 тыс. руб. за 1 кв. м, в зависимости от силы кризиса уровень цен 3 квартала 2008 года (100000 рублей за 1 кв.м) восстановится не ранее, чем через год, к концу 2009 года – 1 полугодию 2010 года.
Наилучшая инвестиционная стратегия на 1 полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.
Материал предоставлен компанией
Предлагаем вниманию читателей обзор рынка Недвижимости Москвы и Подмосковья, подготовленный аналитическим отделом Бюро недвижимости «Агент 002» по итогам прошедшей недели (с 16 по 21 июня) и любезно предоставленный для опубликования.
Московская вторичка
На вторичном рынке в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,1% и теперь составляет $5642.
Впервые с декабря прошлого года количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 2% (11 444 квартиры).
В сегменте бизнес-класса на прошедшей неделе наблюдалась противоположная ситуация. Стоимость квадратного метра снизилась на 0,7% и составила $8 605, при этом количество квартир, выставленных на продажу, сократилось на 1,1%.
Что касается элитного вторичного жилья, то здесь стоимость квадратного метра возросла на 1%, однако количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 1,1%.
Таким образом, снижение предложения в эконом–классе, происходящее с ноября прошлого года, привело к сужению выбора для потенциальных клиентов, что отразилось на уровне спроса в более дорогих сегментах. В целом ситуация на рынке остаётся стабильной, а новые данные полностью соответствуют предыдущим прогнозам, сделанным экспертами Бюро Недвижимости «Агент 002». В ближайшие месяцы ожидается дальнейшее увеличение предложения в эконом–классе и возможна коррекция стоимости квадратного метра в пределах 3-5%.
Рынок новостроек
На первичном рынке жилья в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,8% и теперь составляет $4215. Количество квартир, выставленных на продажу, возросло значительнее по сравнению с квартирами того же класса, но на вторичном рынке жилья (на 12.4%).
Ситуация в сегменте бизнес-класса отличается от изменений произошедших с квартирами эконом-класса. В бизнес-классе также наблюдался увеличение стоимости квадратного метра на 1%, что составляет $ 6 604, но количество квартир, выставленных на продажу, при этом сократилось на 3,5%.
Класс элитного жилья демонстрировал более динамичные изменения. Так, стоимость квадратного метра возросла на 3,2% и соответствует $ 17 325, а количество продаваемых квартир увеличилось на 10,6 %. Стоит отметить, что на прошлой неделе этот показатель снизился на 48%.
Подмосковный штиль
На вторичном рынке недвижимости Подмосковья не было замечено активных колебаний. Стоимость квадратного метра выросла на 0,8% и составляет $ 3798. Предложение в данном сегменте сократилось на 0,5%.
На первичном рынке недвижимости Подмосковья также не наблюдалось значительных изменений. Увеличение стоимости квадратного метра произошло на 0,6% и соответствует $ 2 855. Объём предложения на рынке первичного жилья также снизился на 2,6%.
Сегодняшнее состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области можно охарактеризовать как стабильное. Уровень спроса в сегментах несколько ниже среднего, здесь особо ощутимо влияние сезонной составляющей.
Покупательская активность на рынке недвижимости Санкт- Петербурга и Ленинградской Области выраженная в индексах:
В I полугодии 2008 года пик спроса сместился на февраль- март. Что явилось следствием предстоящих выборов в стране, а также прогрессирующих слухов о грядущем дефолте.
В этот период был реализован накопившийся в период спада 2007 года отложенный спрос.
Сегодня в основных сегментах рынка недвижимости наблюдается снижение активности покупателей. Тем не менее, уровень спроса остается довольно высоким.
Такая ситуация продлится скорее всего не долго, и осенью можно ожидать возобновление роста активности покупателей.
Ценовая ситуация на рынке не преподнесла существенных сюрпризов. Как и ожидалось, цены на жилую недвижимость Санкт- Петербурга и Ленинградской Области росли.
Так на вторичном рынке жилой недвижимости Санкт- Петербурга прирост цены предложения с начала года - 21,4% (105 000 рублей)
Прирост цены спроса на Вторичном рынке СПб с начала года составил – 21,75% (90 500 рублей/ кв. метр). Прирост цены спроса на рынке Строящейся Недвижимости составил 22,1% (80000 рублей/ кв. метр).
В настоящее время, на Вторичном рынке региона установился следующий уровень цены предложения:
| июн.08 | янв.08 | Динамика |
Санкт- Петербург | 105155 | 86600 | 21,4% |
Всеволожск | 69376 | 56678 | 22,4% |
Гатчина | 65901 | 53640 | 22,9% |
Кировск | 64603 | 46563 | 38,7% |
Тосно | 62022 | 49544 | 25,2% |
Выборг | 53042 | 46805 | 13,3% |
Сосновый Бор | 50192 | 46240 | 8,5% |
Кириши | 43159 | 36495 | 18,3% |
Приозерск | 41155 | 38085 | 8,1% |
Новгород | 39617 | 35007 | 13,2% |
Псков | 38660 | 34158 | 13,2% |
Луга | 38461 | 33021 | 16,5% |
Кингисепп | 36118 | 35680 | 1,2% |
Волосово | 33973 | 28611 | 18,7% |
Волхов | 33362 | 26708 | 24,9% |
Тихвин | 32143 | 27519 | 16,8% |
Лодейное Поле | 32050 | 29259 | 9,5% |
Подпорожье | 23992 | 21480 | 11,7% |
Сланцы | 21316 | 19065 | 11,8% |
Бокситогорск | 18178 | 15757 | 15,4% |
Изменение уровня цен на однокомнатные квартиры в Санкт- Петербурге, городах Ленинградской Области, Новгороде и Пскове:
| июн.08 | янв.08 | Динамика |
Санкт- Петербург | 3 700 000 | 2 910 000 | 27,1% |
Бокситогорск | 640 000 | 510 000 | 25,5% |
Волосово | 1 320 000 | 1 218 000 | 8,4% |
Волхов | 1 195 000 | 905 000 | 32,0% |
Всеволожск | 3 075 000 | 2 400 000 | 28,1% |
|