Снижение спроса на квартиры эконом-класса в Москве привело к увеличению предложения
Предлагаем вниманию читателей обзор рынка Недвижимости Москвы и Подмосковья, подготовленный аналитическим отделом Бюро недвижимости «Агент 002» по итогам прошедшей недели (с 16 по 21 июня) и любезно предоставленный для опубликования.
Московская вторичка
На вторичном рынке в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,1% и теперь составляет $5642.
Впервые с декабря прошлого года количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 2% (11 444 квартиры).
В сегменте бизнес-класса на прошедшей неделе наблюдалась противоположная ситуация. Стоимость квадратного метра снизилась на 0,7% и составила $8 605, при этом количество квартир, выставленных на продажу, сократилось на 1,1%.
Что касается элитного вторичного жилья, то здесь стоимость квадратного метра возросла на 1%, однако количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 1,1%.
Таким образом, снижение предложения в эконом–классе, происходящее с ноября прошлого года, привело к сужению выбора для потенциальных клиентов, что отразилось на уровне спроса в более дорогих сегментах. В целом ситуация на рынке остаётся стабильной, а новые данные полностью соответствуют предыдущим прогнозам, сделанным экспертами Бюро Недвижимости «Агент 002». В ближайшие месяцы ожидается дальнейшее увеличение предложения в эконом–классе и возможна коррекция стоимости квадратного метра в пределах 3-5%.
Рынок новостроек
На первичном рынке жилья в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,8% и теперь составляет $4215. Количество квартир, выставленных на продажу, возросло значительнее по сравнению с квартирами того же класса, но на вторичном рынке жилья (на 12.4%).
Ситуация в сегменте бизнес-класса отличается от изменений произошедших с квартирами эконом-класса. В бизнес-классе также наблюдался увеличение стоимости квадратного метра на 1%, что составляет $ 6 604, но количество квартир, выставленных на продажу, при этом сократилось на 3,5%.
Класс элитного жилья демонстрировал более динамичные изменения. Так, стоимость квадратного метра возросла на 3,2% и соответствует $ 17 325, а количество продаваемых квартир увеличилось на 10,6 %. Стоит отметить, что на прошлой неделе этот показатель снизился на 48%.
Подмосковный штиль
На вторичном рынке недвижимости Подмосковья не было замечено активных колебаний. Стоимость квадратного метра выросла на 0,8% и составляет $ 3798. Предложение в данном сегменте сократилось на 0,5%.
На первичном рынке недвижимости Подмосковья также не наблюдалось значительных изменений. Увеличение стоимости квадратного метра произошло на 0,6% и соответствует $ 2 855. Объём предложения на рынке первичного жилья также снизился на 2,6%.
Сегодняшнее состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области можно охарактеризовать как стабильное. Уровень спроса в сегментах несколько ниже среднего, здесь особо ощутимо влияние сезонной составляющей.
Покупательская активность на рынке недвижимости Санкт- Петербурга и Ленинградской Области выраженная в индексах:
В I полугодии 2008 года пик спроса сместился на февраль- март. Что явилось следствием предстоящих выборов в стране, а также прогрессирующих слухов о грядущем дефолте.
В этот период был реализован накопившийся в период спада 2007 года отложенный спрос.
Сегодня в основных сегментах рынка недвижимости наблюдается снижение активности покупателей. Тем не менее, уровень спроса остается довольно высоким.
Такая ситуация продлится скорее всего не долго, и осенью можно ожидать возобновление роста активности покупателей.
Ценовая ситуация на рынке не преподнесла существенных сюрпризов. Как и ожидалось, цены на жилую недвижимость Санкт- Петербурга и Ленинградской Области росли.
Так на вторичном рынке жилой недвижимости Санкт- Петербурга прирост цены предложения с начала года - 21,4% (105 000 рублей)
Прирост цены спроса на Вторичном рынке СПб с начала года составил – 21,75% (90 500 рублей/ кв. метр). Прирост цены спроса на рынке Строящейся Недвижимости составил 22,1% (80000 рублей/ кв. метр).
В настоящее время, на Вторичном рынке региона установился следующий уровень цены предложения:
| июн.08 | янв.08 | Динамика |
Санкт- Петербург | 105155 | 86600 | 21,4% |
Всеволожск | 69376 | 56678 | 22,4% |
Гатчина | 65901 | 53640 | 22,9% |
Кировск | 64603 | 46563 | 38,7% |
Тосно | 62022 | 49544 | 25,2% |
Выборг | 53042 | 46805 | 13,3% |
Сосновый Бор | 50192 | 46240 | 8,5% |
Кириши | 43159 | 36495 | 18,3% |
Приозерск | 41155 | 38085 | 8,1% |
Новгород | 39617 | 35007 | 13,2% |
Псков | 38660 | 34158 | 13,2% |
Луга | 38461 | 33021 | 16,5% |
Кингисепп | 36118 | 35680 | 1,2% |
Волосово | 33973 | 28611 | 18,7% |
Волхов | 33362 | 26708 | 24,9% |
Тихвин | 32143 | 27519 | 16,8% |
Лодейное Поле | 32050 | 29259 | 9,5% |
Подпорожье | 23992 | 21480 | 11,7% |
Сланцы | 21316 | 19065 | 11,8% |
Бокситогорск | 18178 | 15757 | 15,4% |
Изменение уровня цен на однокомнатные квартиры в Санкт- Петербурге, городах Ленинградской Области, Новгороде и Пскове:
| июн.08 | янв.08 | Динамика |
Санкт- Петербург | 3 700 000 | 2 910 000 | 27,1% |
Бокситогорск | 640 000 | 510 000 | 25,5% |
Волосово | 1 320 000 | 1 218 000 | 8,4% |
Волхов | 1 195 000 | 905 000 | 32,0% |
Всеволожск | 3 075 000 | 2 400 000 | 28,1% |
«Комнатная» инфляция Так, однокомнатные квартиры эконом-класса в ЦАО, ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО дорожали с января по март в среднем на 8-10% в месяц, двухкомнатные - на 6,5%, а трехкомнатные – на 5%. Если в январе, обладая 250 тысяч долларов, еще можно было приобрести двухкомнатную квартиру, то уже в мае этой суммы не хватило бы и на однокомнатную квартиру не только в данных округах, но и в отдаленных районах Москвы. Теперь стоимость «двушек» вплотную приближается к отметке 350 тысяч долларов, а трехкомнатных квартир – к 450 тысяч долларов. Если перевести рост в количество комнат в квартире, получается, что каждый, кто приобрел в мае «однушку», мог в январе купить двухкомнатную, а тот, кто стал обладателем двухкомнатной в мае, могли еще в начале года позволить себе трехкомнатную. Исходя из вышесказанного, «комнатная» инфляция безжалостно бьет по будущим собственникам столичного жилья, отбирая минимум одну комнату в пять месяцев. Игра на повышение Снижение предложения в сегменте эконом-класса на 17% в мае и на 45% с начала года привело к тому, что на фоне общего замедления роста цен в мае до 1,1% квартиры в недооцененных районах Москвы продолжают дорожать небывалыми темпами. Так, лидерами удорожания квадратного метра в мае стали ВАО (3%), ЮВАО (3,4%). Еще интереснее выглядит ситуация при анализе изменения стоимости квартир по типам домов. Лидерами роста цен стали квартиры, расположенные в блочных и кирпичных пятиэтажках (4,2% и 4,5%), далее следуют панельные дома такой же этажности (3,8%). Примечательно, что кривая стоимости по квартирам в различных округах Москвы постепенно выравнивается. Если в январе цена квадратного метра в ВАО и ЦАО отличалась кардинально (разница составляла 850 долларов), то в мае эта разница стала меньше - 329 долларов. Похожая ситуация и по другим округам. В январе квадратный метр в ЮВАО стоил 4503 долларов, а в ЮЗАО - 5187 долларов, то есть разница составляла 684 долларов. В мае разница в стоимости метра в этих округах уже не столь ощутима, всего 111 долларов (5484 и 5595 долларов соответственно). Таким образом, после неравномерного и быстрого роста цен по всем округам Москвы сейчас происходит выравнивание средней стоимости квадратного метра, а разница по стоимости квартир в зависимости от расположения становится все менее значительной. Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева: «Происходящий процесс объясняется тем, что «вымывание» дешевых квартир усилилось и в настоящее время в продаже объем эконом-класса продолжает сокращаться. Другим фактором, оказывающим влияние на ситуацию, является психология продавца: на фоне низкого предложения в целом по рынку и роста цен владельцы не самых качественных квартир и жилья, расположенного в традиционно непопулярных округах Москвы, воспользовались ситуацией и подняли цены». |
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» квартиры эконом-класса в Москве дорожали на протяжении пяти месяцев 