«Метриум»: Квартиры в московских новостройках за 8 лет уменьшились на 30%
В 2020 году покупатели жилья в московских новостройках приобретают квартиры в среднем на 29% меньше по площади, чем в 2012 году, а жильё евроформата стало более популярным, чем классическое. Такие факты озвучила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» на конференции Urban Space. Также она описала тенденции развития квартирографии в новостройках в будущем.
В Москве состоялась ежегодная конференция Urban Space, на которой девелоперы, риелторы, аналитики рынка жилья обсудили последние тенденции развития жилищного строительства. С докладом «Квартирография будущего» выступила Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». Она рассказала, как поменялись квартиры в московских новостройках за 8 лет, на какие типы жилья спрос вырос, а на какие снизился, и как будет развиваться квартирография дальше.
Квартиры в московских новостройках уменьшаются
Главная тенденция последних лет – уменьшение площади приобретаемых квартир. По словам Натальи Сазоновой, в 2020 году их средняя площадь сократилась на 29% и составила 57,8 кв.м. против 81,8 кв.м в 2012. Покупатели стали приобретать квартиры поменьше в жилых комплексах всех классов, кроме элитного. В эконом-классе площадь покупки средней квартиры сократилась на 30%, в комфорт-классе – на 21%, в бизнес-классе – на 39%, в премиум-классе – на 21%. В элитном сегменте московских новостроек тенденция иная – площадь сделки в них увеличились на 75% (с 121 кв.м до 212 кв.м.)
«Средняя площадь квартир сокращалась последние 8 лет, потому что застройщики шли навстречу меняющимся желаниями (а точнее – возможностям) покупателей, – говорит Наталья Сазонова. – То есть сначала появляется тенденция спроса на жилье более скромных габаритов, а затем застройщики адаптируют к ней продукт. Предложение реагирует на спрос с временным лагом примерно в два года. Продолжится ли тенденция к сокращению квартир? С одной стороны, режим самоизоляции показал, что даже в довольно просторных квартирах не так просто проводить много времени с семьей. Уменьшать площадь дальше некуда. К тому же может обозначиться тенденция к переезду на периферию крупных городов удаленных работников, поэтому сократится спрос на маленькое жилье в центре. С другой стороны, реальные доходы населения продолжают падать. Это более мощный фактор, а значит, и площадь квартир будет уменьшаться, чтобы покупатели могли себе их позволить вообще».
Студии потеснили однокомнатные квартиры
Студии отвоевали долю рынка у однокомнатных квартир, причем как по спросу, так и по предложению. Наталья Сазонова заявила, что к третьему кварталу 2020 года доля студий в структуре предложения и продаж новостроек Москвы достигла 8%. Причем высокий спрос на этот формат обозначился еще в 2015 году, когда на студии пришлись 10% продаж квартир в Москве, а предложение стало соответствовать спросу только в 2020 году.
С 2015 года структура предложения квартир по количеству комнат в них почти не поменялась. Исключение – студии и однокомнатные квартиры. Доля студий в новостройках выросла до 8%, а предложение однокомнатных квартир снизилось до 27%. При этом соотношение других типов квартир практически не изменилось. Это значит, что часть потенциальных покупателей однокомнатных квартир переключилась на студии, так как они более доступны по цене. Однако тенденция к сокращению площади затронула и студии, которые уменьшились с 2015 года в размере на 15%, а квадратный метр в них подорожал на 30%. Общая стоимость тем не менее не изменилась, что позволило сохранить интерес покупателей. Сейчас средняя площадь студии составляет 26,8 кв.м. (против 31,5 в 2015 году), а стоимость – 5,3 млн рублей (против 4,8 млн в 2015 году).
С однокомнатными квартирами дела обстояли иначе. Стоимость однокомнатной квартиры выросла с 2015 года на 25%, так как «метры» в таких помещениях дорожали быстрее, чем сокращалась площадь. Средняя цена квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 28%, а общая площадь таких объектов уменьшилась лишь на 7%. Сейчас площадь однокомнатной квартиры достигает 43 кв.м. (в 2015 году – 46,2 кв.м), а её стоимость возросла с 6,5 млн до 8,1 млн рублей.
Квартиры евроформата вытесняют классическое жилье
В 2020 году покупатели квартир в новостройках переключились на жилье с объединенными кухней и гостиной. В сегменте однокомнатных квартир доля проданных объектов евро формата выросла до 20% (от всех приобретаемых квартир), а доля классических «однушек» сократилась до 16%. Такая же тенденция наблюдается и в сегменте двухкомнатных квартир, где доля евроформата в продажах всех квартир повысилась до 16%, а «классики» – снизилась до 14%.
«Хотя опыт самоизоляции подтолкнул многих покупателей жилья к выбору классических квартир, в целом эта тенденция не стала превалирующей, – отметила Наталья Сазонова. – Ограниченность бюджета продолжает стимулировать выбор квартир евроформата. Тем не менее в будущем они полностью не вытеснят классику. Всегда найдутся клиенты, которым нужны отдельные кухни и гостиные. Более того, запрос на отдельные пространства внутри квартиры будет нарастать».
Тенденции в квартирографии будущего: геймификация, изоляция и интеграция
«Прежде всего девелоперы попытаются синхронизировать разработку квартирографии с актуальными запросами потенциальных покупателей, – объяснила Наталья Сазонова. – Сейчас, как я отметила, имеется двухлетний лаг между реальными потребностями клиентов и отстающим продуктом застройщиков. Одно из возможных решений – геймифицкация процесса выбора квартиры. С помощью приложения-конструктора клиент сможет сформировать будущее жилье, расставить перегородки, подобрать дизайн, как в компьютерных играх типа Sims. Новые строительные технологии вполне сделают это возможным в будущем.
Вторая тенденция – развитие общественных зон. За последние 5 лет внимание застройщиков и покупателей к ним возросло. Следующий этап – интеграция личного и общественного пространства. Поскольку площадь квартир будет сокращаться, недостаток функциональных «метров» дома нужно компенсировать комфортными метрами, скажем, в лобби или во дворе. Негде работать с ноутбуком в квартире? Можно устроиться с удобством в меблированной зоне ресепшн на первом этаже или в беседке во дворе. Следующий этап – распространение в жилых комплексах коворкингов на фоне роста спроса на оборудованные рабочие места для удаленных работников.
Третья тенденция – повышение «изолированности» помещений в квартире. Людям понадобится больше приватного пространства в квартире, скажем, для занятий спортом, работы, игр и хобби. Поэтому можно ожидать, что некоторые комнаты станут больше (например, спальни и гостиные), возрастет спрос на балконы, в том числе благоустроенные (для работы или отдыха). Новинкой будут изолированные капсулы для работы, которые можно разместить в квартире.
В целом мы видим, как новые технологии расширяют возможности использования полезного пространства в жилом комплексе и квартире. В то же время ограничивает их применение финансовые возможности клиентов».
Эффективное внедрение BIM-технологий в строительстве, считают эксперты, невозможно без системной работы проектировщиков и заказчиков.
На площадке Российского аукционного дома (РАД) в Петербурге прошел круглый стол «BIM: к единому знаменателю». Участники строительного рынка обсудили внедрение BIM-технологий в проектирование, строительство и эксплуатацию объектов. Организаторами мероприятия выступили компании «МегаМейд Изыскания» и «МегаМейд Проект».
Застройщики остались в стороне
Большинство участников круглого стола пришли к выводу, что внедрение BIM-технологий в российскую строительную отрасль, несмотря на то, что все о них уже наслышаны, проходит не так активно, как хотелось бы. При этом с 1 января 2019 года, согласно принятым законодательным нормам, применение BIM-технологий для проектов, которые финансируются из госбюджета, должно стать обязательным.
Генеральный директор компании «МегаМейд Проект» Сергей Трощенков отметил, что BIM – это та реальность, которая ждет весь строительный комплекс в ближайшее время. «Государство активно мотивирует нас внедрять новые технологии. Появляются новые ГОСТы, своды правил. Однако проблема в том, что сейчас BIM-технологии используют преимущественно проектировщики, причем для собственных целей, поскольку не знают, что именно нужно заказчикам», – подчеркнул он.
По мнению Сергея Трощенкова, для внедрения BIM-технологий необходим комплексный системный подход. BIM-модель должна использоваться на каждом этапе жизненного цикла проекта. Иначе теряется смысл перехода на данные технологии. «Мы считаем, что пришло время наладить диалог между девелоперами, застройщиками, проектными и управляющими компаниями, чтобы прийти к общему пониманию, какой должна быть эффективная и полезная BIM-модель», – говорит Сергей Трощенков.
Заместитель генерального директора по проектированию компании «РОСЭКО-Стройпроект» Александр Лапыгин рассказал, что в настоящее время у многих заказчиков наблюдается нехватка специалистов, которые в состоянии разобраться в BIM. «Сейчас получается, что мы делаем BIM ради BIM, для самих себя (проектировщиков). Заказчикам советую взять в штат специалистов, которые имеют практический опыт в данной отрасли. Понятно, что рынок специалистов BIM достаточно узкий, профессионалов найти достаточно сложно. Но если реально стоит задача внедрения новых технологий, то просто своими силами без специалистов BIM заказчику не обойтись», – отметил эксперт.
К единым стандартам
По словам участников круглого стола, сейчас проектировщики, изыскатели и другие подрядчики вынуждены разрабатывать новые BIM-сценарии под каждого конкретного заказчика, тогда как возможности BIM по сокращению всех видов потерь наиболее широко раскрываются именно при унификации сценариев.
Кроме того, для более быстрого внедрения BIM во всей отрасли необходима методологическая поддержка заказчика со стороны подрядчиков, в первую очередь проектировщиков, которые используют BIM для своих целей. Это касается не только государственного заказчика, для которого проект в BIM станет необходимым уже в 2019 году, но и коммерческого, для которого эти информационные технологии еще не стали приоритетом. «Нужно больше рассказывать заказчику о пользе, эффективности BIM, о том, каким именно образом информационная модель сократит его расходы. Нужны кейсы и конкретные примеры. Если этого не делать, то никто не узнает, что это хорошо», – делает выводы Александр Лапыгин.
Специалисты уверены, что использование всеми участниками процесса единого облачного сервиса или программного обеспечения повышает качество информационной модели, что позволяет избежать ошибок. Например, при подаче проекта в BIM-формате в экспертизу срок прохождения экспертизы сокращается. «Проектировщик вносит изменения в проект, эксперт сразу видит, как и на что влияют изменения, и может оперативно оценить их с точки зрения законодательства, что существенно влияет на срок прохождения экспертизы», – считает генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Андрей Рыжиков.
По его словам, важно задействовать BIM и в эксплуатации объектов. В частности, при проведении капитального и текущего ремонта жилых зданий. Это поможет выстроить правильную модель проведения работ, определит наиболее уязвимые в здании места. Правда, для внедрения BIM-технологий в данную сферу также потребуется обучение персонала.
Эксперты отметили, что в настоящее время BIM активно задействуют в своей работе игроки производственной строительной отрасли. Представитель компании «Индевелопмент» Андрей Воронин сообщил, что благодаря этой новации заказчик получает полное представление о том, сколько ему необходимо определенного строительного материала или конструкций. Можно быстро оценить масштаб работ. «Думаю, что скоро все дистрибьюторы выйдут на высокий уровень применения BIM. Формирование такой связки поставщика и заказчика сделает рынок более прозрачным», – полагает он.
Кстати
Холдинг Setl Group запустил проект 3D-макета квартир и коммерческих помещений. Благодаря новой системе интерактивной визуализации покупатели смогут совершить виртуальную прогулку по строящемуся жилью и получить подробную картину планировок и предварительный расчет обстановки квартиры. Для проекта использована визуализация V-Ray, разработанная компанией Chaos Group (Болгария) на основе движка Unreal Engine. При условии положительных результатов тестирования новая система будет представлена покупателям в виде 3D-макета жилых комплексов в офисе агентства «Петербургская Недвижимость».
Выборг – один из старейших городов Ленинградской области, и это не может не накладывать определенного отпечатка на его сегодняшнюю жизнь. При этом в городе реализуются и новые жилищные проекты, интерес к которым, хоть и локальный, сохраняется.
Выборг расположен на Карельском перешейке на берегу Финского залива примерно в 140 км к северо-западу от Санкт-Петербурга, неподалеку от границы с Финляндией. Такое местоположение предопределяет интересность локального рынка новостроек практически исключительно для местных жителей.
В то же время, Выборг является одним из самых престижных городов Ленобласти, что обусловлено как богатой историей, так и развитой инфраструктурой. Население – одно из самых больших среди населенных пунктов региона – почти 80 тыс. человек. Выборг является довольно привлекательным туристическим центром и располагает серьезным промышленным потенциалом. Это обусловливает наличие в городе рабочих мест и относительно стабильного покупательского спроса на новую недвижимость.
Фон
Дополнительным стимулом для развития города стало включение Выборга в число первых пилотных проектов Минкультуры и Минстроя РФ по преобразованию городской среды с сохранением культурной и исторической идентичности.
Реализация проекта по превращению его в город-музей проходит в два этапа. Первый, рассчитанный на 2017–2018 годы, посвящен реализации плана по реставрации объектов и благоустройству исторической части. В ходе второго этапа (2019–2026 годы) будет сделан упор на приспособление исторических зданий и сооружений к современным условиям, развитие городской среды и возрождение исторического поселения.
По словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, в 2017–2019 годах власти региона направят на восстановление старых зданий в Выборге около 2,5 млрд рублей. В результате кварталы города должны вернуть себе исторический облик довоенного периода, для чего будут использованы фотографии 1930-х годов.
Сейчас, по словам местных жителей, весь город стоит в строительных лесах. Модернизируется освещение. Идут активные работы и по ремонту дорог. По словам главы Комитета дорожного хозяйства, транспорта, связи, капстроительства и жилищных программ Выборгского района Сергея Петрова, в этом году развернутся работы по 25 адресам. Объем финансирования из регионального бюджета составил около 48 млн рублей, что на треть больше прошлогоднего уровня. «Кроме того, начинается строительство путепровода через пути железной дороги в Лазаревке стоимостью 405 млн рублей. Объект намечено ввести в 2020 году. Он существенно улучшит транспортную обстановку в городе», – отметил он.
Проекты
Рынок новостроек Выборга невелик, продажи идут лишь по нескольким адресам. Однако показательна стабильность реализации проектов: какие-то уже достроены, какие-то строятся, какие-то находятся в стадии проработки и согласования проектов. Некоторые девелоперы, завершив проект, затем запускают следующую его очередь. Интересно также, что наблюдается разнообразие классов жилья и используемых технологий.
Российская структура финского холдинга SRV Group в непосредственной близости от исторической части города, на Тупиковой улице, в два этапа ввела в эксплуатацию 12-этажный монолитный комплекс комфорт-класса «Малая Финляндия». Директор по маркетингу и PR компании Надежда Пукшанская сообщила «Строительному Еженедельнику»: «Мы планируем начать строительство второй очереди жилого проекта «Малая Финляндия» в этом году».
На Травяной улице компания «ГлавСтройкомплекс» сдала уже две очереди одноименного 11-12-этажного жилого комплекса эконом-класса, построенного по панельной технологии. Общая площадь жилья в ЖК «На Травяной» составила более 10 тыс. кв. м.
Элитный сегмент представлен малоэтажным комплексом Linna на Краснофлотской улице в исторической части Выборга. Застройщиком выступила компания «Грин Стрим». Также в центре города, на пересечении Крепостной улицы и Московского проспекта, реализован монолитно-кирпичный проект бизнес-класса – 6-этажный жилой комплекс «Магирус».
Кроме того, в последние годы в Выборге разными девелоперами реализован еще ряд проектов. Это, в частности, ЖК «Батарейная гора» (ГК «КВС»), ЖК «На Ленинградском проспекте» (компания «Десна Норд-Вест», аффилированная с Renaissance Construction), ЖК «Конунг» («Возрождение Санкт-Петербурга») и др.
Рынок
«Предложение на рынке Выборга рассчитано на локального покупателя», – подчеркивает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласна Надежда Пукшанская. «У нас мало инвестиционных сделок – люди в основном покупают квартиры для себя. Основные мотивы – улучшение собственных жилищных условий, покупка квартиры родителям или ребенку, который вырос и может жить отдельно от родителей», – рассказывает она.
Эксперт признает, что рынок – достаточно сложный. «Он ограничен, и покупательная способность не очень велика», – отмечает Надежда Пукшанская. Однако работать на нем вполне можно, что и демонстрирует SRV.
