Коливинг набирает популярность в Европе
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, выпустила новое исследование о сегменте коливинга в Великобритании и континентальной Европе — новом классе недвижимости, предназначенном как для долгосрочного, так и краткосрочного проживания. Схемы коливинга дают опыт проживания в социально активном обществе и решают некоторые проблемы, с которыми молодежь сталкивается в современной городской среде.
Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в странах Запада и Азии.
В России коливинг – это штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может современных искателей арендного жилья.
В исследовании CBRE «Коливинг в Европе» представлен ряд ключевых городов, которые предлагают схемы коливинга в ответ на текущий спрос: студентов и молодых специалистов. В исследовании на примере Лондона, Амстердама, Берлина, Мадрида, Милана и Вены рассматриваются экономические, социальные и рыночные тенденции, которые способствуют возникновению этого нового формата недвижимости по всей Европе.
В последние годы коливинг вызывает большой интерес со стороны инвесторов, операторов и арендаторов. Данная модель имеет определенное сходство как с многоквартирной жилой недвижимостью, так и специально спроектированными студенческими общежитиями (PBSA). Как и эти два сегмента недвижимости, в коливинге есть индивидуальное жилое пространство, дополненное зонами общего пользования, но его операционная модель отличается тем, что она направлена на инфраструктуру и социальную активность.
Коливинг нацелен в первую очередь на молодых специалистов, но не имеет возрастных ограничений и поэтому способствует быстрому возникновению сообществ, направленных на построение дружеских отношений, а также дает возможность жить в центральных районах городов, которые слишком дороги в плане традиционной аренды или покупки жилья. Среди других преимуществ коливинга можно назвать гибкие условия аренды и фиксированную ежемесячную арендную плату, включающую все услуги, в том числе коммунальные.
Согласно исследованию CBRE, меняющиеся модели трудоустройства, одиночество и становление экономики совместного потребления заставляют людей переосмысливать среду, в которой они хотели бы жить. Некоторые схемы коливинга предлагают пространство коворкинга, и, поскольку все большее число людей предпочитают работать из дома, такие схемы, несомненно, привлекательны, учитывая гибкие сроки аренды и менее сложный текст договора аренды, чем это принято при традиционной аренде.
Драйверы спроса
Дженнет Сибритс, директор отдела исследований рынка жилой недвижимости Великобритании, CBRE: «Доля аренды в Европе выросла более чем на 30%. Факторы, способствующие этому росту, включают все меньшую доступность собственного жилья, урбанизацию и социальные изменения — все это помогает поддерживать высокий спрос на арендное жилье.
В нашем исследовании мы обнаружили, что ежемесячные платежи в схемах коливинга, часто включающие стоимость коммунальных услуг и уборки, выгодно отличаются от уровней арендной платы в четырех из шести рассмотренных нами городов, что делает коливинг привлекательным для молодых людей, которые хотят жить отдельно от родителей и строить карьеру в крупном городе.
Опыт коливинга может помочь решить некоторые проблемы, с которыми сталкивается молодежь. Наше исследование показало, что одиночество является проблемой во всей Европе; коливинг стремится решить эту проблему, создавая условия для социальной активности и предлагая общественное пространство, способствующее завязыванию дружеских отношений и контактов. Арендаторы, как правило, принадлежат к поколению, которое выросло погруженным в цифровые технологии, а операторы коливинга, в свою очередь, являются убежденными сторонниками диджитализации».
Татьяна Белова, директор направления индустрии гостеприимства CBRE: «Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в настоящее время. Концепция, возникшая в США, сейчас уже получила распространение в Европе и Азии.
Основные отличительные черты коливинга международного стандарта:
- обширный номерной фонд (более 100 мест);
- долгосрочная аренда (обычно устанавливается минимальный срок проживания);
- центральное расположение;
- единая управляющая компания;
- небольшие жилые зоны и обширная дополнительная инфраструктура, которую могут использовать все проживающие;
- единый счет (формат «все включено»), включающий проживание, пользование инфраструктурой, дополнительные сервисы;
- Гибкость договоров аренды.
На текущий момент российский рынок находится на этапе развития и формирования сегмента качественного арендного жилья, куда в перспективе войдут и коливинги».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В России коливинг – это пока что штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может настроенных на эксперименты искателей арендного жилья. Впрочем, если в Москве все-таки появятся доступные и продвинутые коливинги по европейскому образцу (с управляющими компаниями, обслуживанием, общими счетами и т. п.), то они будут пользоваться спросом. В пределах МКАД сейчас порядка 2,6 тыс. предложений комнат в квартирах и почти 300 вариантов спальных мест. За пределами МКАД собственники загородных домов предлагают снять примерно 200 помещений внутри коттеджей. Если этот рынок удастся институализировать и достичь ценового паритета с предложениями частных собственников, то у коливингов есть будущее.
В то же время нельзя не отметить, что у некоторых россиян остался травматичный опыт жизни в общежитиях и коммунальных квартирах, поэтому не исключаю, что наши соотечественники менее восприимчивы и более негативно настроены к таким форматам жилья. К примеру, опросы, проведенные в 2017 году среди жителей и потенциальных клиентов коливингов в разных странах мира, показали, что готовы делить с соседями общую гостиную 54% опрошенных, кухню – 40%, обеденную комнату – 30%, душ – 25%, туалет – 22%. Полагаю, россияне все же не готовы к таким жертвам жилым пространством, то есть спрос на этот формат жилья всё же будет, но не таким большим, как в Европе.
В Москве есть два оператора коливингов – Colivium и SayWow Coliving с вилкой цен от 35 тыс. рублей за спальное место до 155 тыс. за двухместный семейный номер. В этом смысле в России, как, впрочем, всегда, заимствованная идея приобретает причудливые и даже диалектические вариации, потому что во всем мире одна из задач коливнга – дать более доступное, чем арендное, жилье. Подобие коливингов представляют собой некоторые хостелы, где есть возможность проживать постоянно и там формируются сообщества таких завсегдатаев, однако нельзя сказать, что это «упакованный продукт». Наконец есть рынок, можно сказать, не институциональных коливингов – это большие квартиры и коттеджи в пригороде Москвы, которые сдаются разным людям по комнатам или спальным местам.
Сейчас мы видим, как рост цен на жилье постепенно нивелирует выгоды от снижения ипотечных ставок. Это значит, что со временем все большее число потенциальных покупателей жилья будут переключаться на аренду. А поскольку аренда в крупных городах, прежде всего, в Москве также дорожает, часть клиентов будет искать доступную альтернативу. Нужно понимать, что ухудшение экономической обстановки в стране стимулирует миграцию рабочей силы из регионов в столицу, особенно среди молодежи, которая в целом более восприимчива к форматам жилья типа коливинга, чем старшие возрастные группы. Поэтому в ближайшие пять лет вполне можно прогнозировать появление нескольких сетей коливингов в Москве с демократичными расценками. Не исключено, что такой формат жилья начнет зарождаться в существующих хостелах. При этом низкие доходы и приток рабочих рук в крупные города будут стимулировать спрос на доступную аренду».
Коливинг в Лондоне
Данные, собранные CBRE, показывают, что в целом концепции коливинга во всех охваченных исследованием городах были схожи, но с разной площадью комнат и планировкой.
Концепция коливинга в Лондоне обычно заключается в организованной сдаче в аренду небольших студий в комплексе, содержащем большие зоны общего пользования. Зоны общего пользования, как правило, представлены тренажерным залом, комнатами отдыха, а также часто местами общественного питания. Наличие пространства для коворкинга может быть ключевым отличием от других типов жилой недвижимости.
Арендаторы платят фиксированную арендную плату, включающую пользование инфраструктурой и все коммунальные услуги, но имеют собственное жилье. Обычно коливинг нацелен на определенный образ жизни: персонал комплекса устраивает организованные общественные мероприятия для создания чувства общности.
Гибкость договора — ещё одно ключевое преимущество коливинга: договор больше похож на лицензионное соглашение, чем на гарантированный краткосрочный договор аренды. Продолжительность договора варьируется от 3 до 12 месяцев, при этом ставка аренды корректируется в зависимости от продолжительности проживания.
Влияние Covid-19 на коливинг
Джо Винчестер, исполнительный директор отдела оценки и консалтинга в области коливинга и PBSA, CBRE, отметил: «Коливинг, с его автономным личным пространством для одиноких арендаторов или пар, является более благоприятной средой для социального дистанцирования по сравнению с проживанием в совместном съемном жилье. Операторы быстро адаптировались к ситуации в этом году, например, организовав пункты приема бесконтактной доставки и более тщательную уборку мест общего пользования.
Между тем, элемент сообщества в коливинге не отошел на второй план: операторы сообщают о высоком уровне участия в общественной жизни, насколько это разрешено местными правилами. Диджитализация позволяет операторам обеспечивать соблюдение предписанных государством мер социального дистанцирования в зонах общего пользования и проводить «виртуальные» социальные мероприятия.
Коливинг предполагает высокоскоростной доступ в интернет, а некоторые предлагают также места для коворкинга. Это позволяет арендаторам работать эффективно, оставаясь при этом на связи и в пределах досягаемости как от своих рабочих мест, так и от социальных и культурных объектов в центре города, которыми они могут пользоваться по мере снятия ограничений».
Будущее российского рынка светодиодов противоречиво. С одной стороны, хорошим стимулом для роста этого сегмента является курс на энергосбережение и импортозамещение. С другой стороны, чтобы потеснить зарубежных конкурентов, имеющих прочные позиции в регионах, нужно государственное лоббирование интересов местных компаний.
По данным ГК «Светлана-Оптоэлектроника», российский рынок светодиодной продукции оценивается в 12 млрд рублей, что составляет 5% от всего светотехнического рынка. Это сегмент отечественной экономики активно развивается, так как еще несколько лет назад его доля составляла менее 1%.
Как отмечают в компании Tesla, наиболее перспективными направлениями развития рынка светодиодной техники являются архитектурная подсветка, уличное освещение и промышленное освещение. В первую очередь это обусловлено тем, что именно в данных областях преимущества светодиодной продукции наиболее очевидны.
Светодиоды на улице
Положительное влияние на рынок светодиодной продукции оказал закон об энергосбережении. Как рассказали в ГУП «Ленсвет», еще пять лет назад предприятие избавилось от всех ртутных светильников в зоне своей ответственности. И сегодня идет планомерная замена натриевых светильников на светодиодные.
По словам Сергея Мителева, генерального директора СПб ГУП «Ленсвет», всего на балансе предприятия 228 тыс. светильников, из них около 7 тыс. являются светодиодными, что составляет 3%. Однако процент постепенно растет, потому что во всех государственных программах по внутриквартальной замене светильников, устройству систем освещения садов, парков, детских и спортивных площадок используются только светодиодные элементы.
Как отметили в Комитете по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, светодиодные светильники доказали свою надежность и высокую энергоэффективность. За четыре года эксплуатации на сетях наружного освещения выход из строя современных источников света составил менее 0,2%.
На сегодняшний день светодиодные светильники, находящиеся на балансе СПб ГУП «Ленсвет», функционируют в Кронштадте, в парках имени Бабушкина и Есенина, в саду «Олимпия», на пр. Чернышевского, на Малой и Большой Конюшенных ул., на Светлановском пр., в Александровском саду, в Муринском парке, в Палевском саду и других объектах.
По словам Сергея Мителева, средняя экономия электроэнергии при использовании светодиодных светильников – более 40%. Срок службы светильника составляет до 30 тыс. часов – в среднем 12 лет, что значительно выше, чем в натриевых светильниках. На сегодняшний день, по информации СПб ГУП «Ленсвет», подходит к завершению разработка 10 проектов внутриквартального освещения с установкой начиная с 2016 года свыше 5 тыс. светодиодных светильников.
Со своей стороны, Алексей Мохнаткин, генеральный директор ГК «Светлана-Оптоэлектроника», отметил, что также самыми активными потребителями светодиодного освещения, по опыту компании, являются крупные и средние коммерческие предприятия, которые стремятся эффективно вкладывать средства и четко понимают свои потребности.
Освещение на основе светодиодных элементов также активно используется на объектах недвижимости Петербурга. Светодиодные светильники являются перспективным направлением для организации освещения объектов недвижимости, поскольку обладают низким потреблением электроэнергии и повышенной долговечностью.
Рыночная борьба
Ведущими игроками на рынке современной осветительной техники являются зарубежные компании (европейские, корейские, китайские), имеющие известные, широко разрекламированные бренды (Samsung LED, Osram Opto Semiconductors, LG Innotek, Philips Lumileds Lighting Company и др.) и уже зарекомендовавшие себя российские компании с довольно широким ассортиментом продукции. Среди них можно отметить ОАО «Томский электроламповый завод», ООО «Световод», ООО «Энертрейд», ГК «Светлана-Оптоэлектроника», ГК «Оптоган» и др.
Сергей Мителев отметил, что Петербург проводит вдумчивую политику по выбору оборудования. «За последние несколько лет после введения закона об энергосбережении появилось огромное число организаций, которые напрямую и косвенно имели отношение к изготовлению светодиодных светильников. В Петербурге полтора года назад была проведена аккредитация как компаний, так и светильников, которые они производят. Через нас прошло около 200 организаций и 300 различных типов светильников. Из этого числа компаний было аккредитовано около 15 организаций, продукция которых соответствует нашим требованиям и может быть использована для городских объектов», – пояснил он.
Светлое импортозамещение
По мнению экспертов, активному развитию электронной промышленности мешает отсутствие четкого сценария развития экономики со стороны государства на ближайшие годы.
Алексей Мохнаткин говорит, что электроника – это та область, где импортозависимость превышает 90%. И без системных мер поддержки со стороны государства из этого никак не выйти. «Если говорить реалистично, хотелось бы повышения скорости принятия решения. У нас многое говорится, но не многое делается», – добавил он.
В частности, недавно стало известно, что компания «Светлана-Оптоэлектроника» приняла решение о заморозке проекта по строительству новой площадки в особой экономической зоне «Новоорловская». Как комментируют в самой компании, как только условия и правила игры на рынке поменяются, компания вернется к этому проекту. Объем инвестиций в проект оценивался в 1,5 млрд рублей, производственная мощность площадки – в 70 млн светодиодов в год и порядка 750 млн светильников в год.
Мнение:
Алексей Мохнаткин, генеральный директор ГК «Светлана-Оптоэлектроника»:
– У светодиодов довольно много преимуществ: наряду с основным – энергоэффективностью (светодиоды экономичнее ламп накаливания в 8-10 раз) – это долгий срок службы – до 100 тыс. часов (примерно 15 лет, если пользоваться освещением по 8-9 часов в день), экологичность и устойчивость к механическим воздействиям, а также к количеству и частоте циклов включения/выключения. Существенным недостатком пока остается относительно высокая стоимость приобретения таких приборов, однако следует учитывать, что они довольно быстро себя окупают за счет уже упомянутой экономии расходов на оплату электроэнергии и эксплуатацию.
Спад в строительной отрасли отразился и на рынке сухих строительных смесей (ССС). Поэтому I квартал 2015 года для этого сегмента был провальным в некоторых направлениях (топинги, штукатурки, шпаклевки, клеи для плитки). Во II квартале 2015 года рынок оживился, но до темпов 2014 года еще не дотягивает.
По данным аналитиков, объем рынка сухих строительных смесей Северо-Запада составляет около 1 млн тонн в год, а в денежном выражении составляет около 12 млрд рублей в год. Согласно данным СТД «Петрович», в Петербурге в 2014 году было потреблено 850 тыс. тонн продукции. Прирост по отношению к 2013 году составил около 5%.
В начале 2015 года участники рынка прогнозировали, что год завершится падением рынка на 5-10%. Но сегодня они высказывают более оптимистичные прогнозы. Надежда Полюдина, руководитель учебно-методического центра ООО «Ремикс», рассказала, что ситуация на рынке ССС в начале 2015 года была тревожная, некоторое время был застрой, но сейчас начался сезон и идет оживление. «Рынок ССС отреагировал на кризис спадом потребления модифицированных смесей.
Массовый застройщик максимально перешел на цементно-песчаные смеси. Производители ССС (компания «Ремикс» не в счет) кинулись делать дешевые, упрощенные смеси. С началом сезона ситуация выравнивается. Год по потреблению ССС, по утверждению аналитиков, будет на уровне 2013-го», – прокомментировала эксперт.
Со своей стороны, Сергей Михайлов, генеральный директор ООО «ДИМИКС СПб», согласен, что I квартал 2015 года для сегмента ССС был провальным в некоторых направлениях (топинги, штукатурки, шпаклевки, клеи для плитки). Во II квартале 2015 года рынок оживился, но до темпов 2014 года еще не дотягивает, замечает он. «Сейчас начался высокий сезон для рынка ССС, потому что если стройка активна, то она будет продолжаться. В любом случае выгоднее достроить объект и отбить все вложения, чем уйти в долгострой», – высказал свою точку зрения Сергей Михайлов.
Новинки в редкость
Современный рынок предлагает большое многообразие ССС.
Надежда Полюдина отмечает, что сухие общестроительные смеси включают в себя стандартный набор: ровнители, штукатурки, шпаклевки, клеевые и кладочные составы, ремонтные составы и сопутствующие грунтовки различного назначения.
В СТД «Петрович» выделяют кладочные растворы, монтажные растворы, смеси для выравнивания пола, штукатурные смеси, шпаклевки, клеи для плитки, ремонтные составы. По назначению также можно выделить такие группы: смеси для систем утепления фасадов, огнеупорные и жаропрочные растворы, «зимние» смеси (для работ при отрицательных температурах) и т. д.
В зимний сезон, как правило, растет спрос на «зимние» смеси, на недорогие универсальные самовыравнивающиеся ровнители, на гипсовые штукатурки, быстросохнущие составы. В 2014 году замедлились темпы роста объемов продаж тонкослойных финишных ровнителей, грубых ровнителей ценовых сегментов «средний» и «премиум», а также финишных шпаклевок.
Есть на рынке и смеси с «особенностями», например с эффектом теплоизоляции и т. п. Надежда Полюдина отмечает, что смесей со свойствами теплоизоляции с легким заполнителем не так много, они, естественно, дороже, чем обычные смеси, но это того стоит. «Массовый застройщик такие материалы берет, только если это государственный заказ. У компании «Ремикс», например, есть в ассортименте группа продуктов с легким заполнителем – вермикулитом. Эти материалы востребованы в малоэтажном коттеджном и частном строительстве. Смеси с легким заполнителем не такая уж новинка. «Ремикс» развивает направления продуктов, не являющихся массовыми, – термостойкие материалы, цветные декоративные материалы, материалы с цветным песком», – прокомментировала Надежда Полюдина.
А вот Сергей Михайлов сдержанно говорит об инновациях в среде ССС. «Все принципиальные продукты, такие как штукатурки, ровнители для пола, топинги, клей для плитки, уже давно разработаны и доведены до совершенства. Все «новинки», которые в настоящее время появляются на рынке, – это чисто маркетинговый ход. Например, штукатурки с эффектом теплоизоляции или какие-то морозостойкие добавки или пропитки для бетона с увеличением марочной прочности – это все имеет больше психологический, нежели чисто физический эффект. И создается для того, чтобы привлечь покупателя, «встряхнуть» его внимание», – уверен он.
Перенасыщенный рынок
Рынок сухих строительных смесей является высококонкурентным. По разным данным, в России существует 250-300 компаний по выпуску ССС, но лишь на долю 20 из них приходится до 80% рынка. Эксперты говорят, что с кризисом консолидация в отрасли будет сильнее, а концентрация – еще плотнее.
Среди лидеров по производству ССС аналитики называют компании «КНАУФ», «КРЕПС». Среди других крупных игроков на рынке Петербурга эксперты отмечают компании Vetonit, «Церизит», «Основит», «Плитонит», «Ремикс» и др.
По данным СТД «Петрович», на рынке присутствуют около 10 компаний, доля которых превышает 5% в общем объеме продаж, а также значительное количество мелких игроков с долей менее 5%.
По данным участников рынка, на стоимость ССС в последние полгода повлияло несколько факторов, и, как следствие, цены выросли. Как говорят эксперты, цены на ССС обычно растут на 5-7% в год. И в декабре 2014-го – начале 2015 года такой рост уже произошел. Тем не менее участники рынка говорят, что хоть цены на ССС и выросли, но не настолько, чтобы компенсировать рост ставок на финансовом рынке и другие издержки. В принципе, все производители поднимали цены осторожно, понимая, в каком положении сегодня находятся девелоперы.