AFI Development: в III квартале спрос на помещения street-retail в качественных локациях Москвы увеличился на 30%
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
Современные колеса обозрения разительно отличаются от своих предшественников, причем не только в вопросах технологий, но и смыслового наполнения.
Участники лектория BecarWeeK рассказали, как построить колесо, которое будет приносить прибыль, радовать местных жителей и привлекать туристов.
Колесо обозрения – уникальный объект развлекательной инфраструктуры, популярность которого растет из года в год по всему миру.
Первое колесо обозрения в 1893 году инженер Джордж Вашингтон Гейл Феррис-младший представил на Всемирной колумбийской выставке в Чикаго. Высота колеса составила 75 метров. Тогда его называли по имени создателя – Колесо Ферриса. Публика встретила объект с интересом и со временем подобные колеса начали строиться по всему миру.
В Восточной Европе колеса стали неотъемлемой частью ярмарок, а уже в XXвеке – парков аттракционов с присущей им шумом, многолюдностью и, как следствие, - грязью. Сегодняшние производители пытаются изменить сложившуюся репутацию.
«На сегодня колесо обозрения – это не часть ярмарки, не путешествующий цирк или балаган, а современный культурный объект, который предлагает людям уникальный вид отдыха», – заявил Плен ван Дален, руководитель направления продаж голландской компании Dutch Wheels.
При правильном подходе к реализации проекта, считает руководитель Дирекции аттракционов компании Marins Group Павел Фокин, колесо из просто карусели превратится в символ города, как это случилось с London Eye.
Колесо обозрения должно быть украшением города и, в первую очередь, нравиться местным жителям, а не туристам. «При строительстве колеса необходимо учитывать окружающую архитектуру, особенно если речь идет о городах с богатым историческим наследием», – сказал Плен ван Дален.
Очень важную роль в восприятии объекта играет его освещение. «Надо забыть об аляповатой расцветке, которую до сих пор можно встретить в парках развлечений, и найти более элегантное решение», – отметил представитель Dutch Wheels.
Эксперты призывают продумывать и музыкальное сопровождение, которое будет «задавать» настроение посетителям.
Современное колесо обозрения – это всесезонное развлечение. «Кабинки должны быть закрытыми, с кондиционерами, чтобы летом там было прохладно, а зимой тепло. С сидячими местами или, как в London Eye, с прогулочной зоной», – отметил Павел Фокин. Все это расширяет возможные проведения досуга, например, есть колеса, где можно провести романтический ужин или День рождения в кругу друзей.
А вот за высотой эксперты призывают не гнаться. «Колесо не стоит сравнивать с видовыми площадками, ведь они дают намного больше – чувство уединенности, создается ареол романтизма», – отметил Плен ван Дален. В пример он привел колесо в Гонконге, которое на фоне небоскребов выглядит весьма скромным, однако пользуется успехом.
На сегодня высота колес начинается от 30 метров.
Для колеса обозрения крайне важна локация. «Колеса нужно строить на территориях с хорошими видовыми характеристиками, но это не обязательно должен быть центр города. Очень подойдет береговая линия», – рассказал Плен ван Дален, добавив, что в Петербурге можно реализовать именно прибрежный проект.
«Идеальным местом для размещения колеса обозрения в Петербурге стала бы Дворцовая площадь, но это невозможно, т.к. центр города является объектом культурного наследия ЮНЕСКО. А появление колеса у воды сыграет на пользу как местным жителям, так и городу», – полагает эксперт. Плен ван Дален считает, что 170-метровое колесо, о строительстве которого всерьез обсуждали в Смольном, будет слишком велико: «Я думаю, стоит подумать об объекте в 60-80 метров, этого будет вполне достаточно».
Выбранная локация должна определять и концепцию объекта. «Колесо на пляже логично развивать как место для семейного отдыха с пляжем, рестораном и детской инфраструктурой», – сказал представитель Dutch Wheels, добавив, что колесо в новом районе может стать площадкой для музыкальных, театральных и других творческих выступлений, а в историческом центре города – взять на себя в какой-то мере музейно-выставочную функцию.
Впрочем, локации с такими мощными точками притяжения активно развиваются и без участия владельца колеса. «Там появляются магазины, рестораны, создаются новые рабочие места. Это выгодно всем: и городу, и местным жителям, и туристам», – сказал Плен ван Дален, добавив, что земля в таких условиях, естественно, дорожает.
Эксперты сошлись во мнении, что колесо обозрения – объект доходный, однако есть свои нюансы и сложности.
Стоимость реализации колеса обозрения зависит от множества факторов: размеров объекта, технических и дизайнерских решений, цены земельного участка и т.д. Павел Фокин отметил, что последний фактор особенно зависит от локации, но если его не учитывать, то небольшое 35-метровое колесо, например, как в Пензе, обойдется в 37 млн рублей. По информации Плен ван Далена, в Европе и США стоимость объекта составляет в среднем 6-10 млн евро, однако при желании верхняя граница может увеличиваться до бесконечности.
Окупаемость проектов зависит от большего количества факторов, однако основной из них, конечно, посещаемость. «Есть примеры, когда, казалось бы, аналогичные по концепции и характеристикам локаций объекты окупаются с очень разной скоростью, поэтому предполагать заранее очень сложно. В норме, колесо должно окупаться за два-три года. И в России такие примеры есть», – сообщил Павел Фокин, однако успешные объекты не озвучил, ссылаясь на коммерческую тайну.
Плен ван Дален добавил, что есть примеры и провальных проектов. Например, на строительство огромного колеса в Дубае уже потрачено около миллиарда евро, при этом оно все равно не работает. В Нью-Йорке отказались от проекта, стоимостью 600 млн долларов, т.к. он бы просто никогда не окупился.
Комитет по строительству Смольного отчитался о рекордных объемах ввода жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2018 года. По оценке экспертов, рынок способен «переварить» текущие объемы строительства.
Назло рекордам
Декабрь традиционно является месяцем максимального объема ввода нового жилья в Петербурге. Но такого «спурта», как в этом году, не было еще никогда. За декабрь 2018 года в Северной столице было введено 2,15 млн кв. м жилья. Это на 22% больше, чем за весь остальной год (1,75 млн кв. м).
Интересно, что в течение года объем ввода довольно сильно отставал от графика 2017 года – и многие эксперты прогнозировали снижение итогового показателя. Однако в результате было сдано 3,9 млн кв. м, что примерно на 10,5% больше, чем годом ранее (3,53 млн) и на 23% больше плана (3,25 млн). Из общего объема ввода жилья примерно 314 тыс. кв. м относятся к ИЖС, а 171 тыс. кв. м – к достроенным проблемным объектам.
Еще одной любопытной особенностью является то, что Петербург находится во вполне четкой противофазе по трендам по сравнению с Россией в целом. По предварительным оценкам Минстроя РФ, в 2018 году в стране было введено около 75 млн кв. м, что примерно на 5% меньше, чем годом ранее (79,2 млн кв. м). Одно это свидетельствует о том, насколько меньше, чем на другие регионы, повлиял кризис на строительный рынок Северной столицы.
Власти города с осторожностью комментируют перспективы наращивания объемов ввода жилья в наступившем году. «Мы даем умеренные планы по росту, но строительный комплекс делает больше намеченного. На 2017 год мы ставили задачу сдать 3,2 млн кв. м, а было 3,53 млн; на 2018-й – 3,25 млн, а было 3,9 млн. На 2019 год плановый показатель – 3,4 млн кв. м жилья», – сообщил заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Позитивные итоги
Пока еще не все городские застройщики подвели итоги прошлого года. Но уже очевидно, что для большей части девелоперов (по крайней мере, из тех, кто стабильно работает на рынке) год был успешен как по объемам ввода, так и по объемам продаж.
Такие гранды рынка, как «Группа ЛСР» и Setl Group, пока не представили статистику. Впрочем, предновогодний «спурт» наглядно продемонстрировал рост объемов сдачи. «Эталон» уже сообщил о вводе в эксплуатацию 479 тыс. кв. м жилья. При этом 253 тыс. кв. из них были сданы в петербургских проектах: квартал «Галактика», ЖК «Самоцветы», «Дом на Обручевых», ЖК «Московские ворота». «Прошлый год был весьма успешным. Мы заключили более 12 тыс. сделок и ввели в эксплуатацию 479 тыс. кв. м реализуемой площади, это на 13% больше, чем в 2017 году», – сообщил генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
«Строительный трест» в 2018 году сдал 125,5 тыс. кв. м недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках). Сумма заключенных сделок по итогам года составила 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем в 2017 году. «Мы достигли рекордных показателей продаж квартир и коммерческих площадей. Позитивная динамика наблюдалась и на загородном рынке – объем сделок в поселке «Сад Времени» в Петергофе увеличился вдвое по сравнению с 2017 годом», – отметил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Группа RBI сохранила объемы ввода примерно на прежнем уровне. «В 2018 году мы сдали все три проекта, которые планировали, – это «Петровская Ривьера», вторая очередь Green City, «Дом на набережной». Всего введено в эксплуатацию 87,92 тыс. кв. м жилья класса «комфорт-плюс». Год назад цифра по вводу была примерно такая же», – рассказала директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. В проектах бизнес- и элит-класса компания в прошлом году реализовала 22,5 тыс. кв. м (рост на 19% к 2017 году по площади и на 35% в денежном выражении).
По словам руководителя направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна YIT Вадима Лаврова, объемы ввода у компании в прошлом году были сравнительно невелики. «Компанией «ЮИТ Санкт-Петербург» введено в эксплуатацию около 23 тыс. кв. м жилья. Это третьи очереди ЖК «Новоорловский» и ЖК INKERI», – говорит он. При этом объем продаж жилья в компании вырос в количественном и денежном выражениях на 22% и 32% соответственно.
О рекордных объемах ввода отчитались в Компании Л1. В 2018 году были сданы в эксплуатацию два корпуса ЖК «Граф Орлов», ЖК «Премьер Палас» и ЖК «Маршал». «Всего в 2018 году мы сдали почти 277,5 тыс. кв. м», – сообщили в компании.
Рынок справляется
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что рынок справляется с «перевариванием» вводимого жилья – и говорить об угрозе затоваривания пока на приходится.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам 2018 года на первичном рынке Петербургской агломерации продано более 4,8 млн кв. м жилья, что на 17% больше, чем в 2017 году. Причем две трети сделок совершены на территории города. «Итоги года превзошли наши наиболее оптимистичные ожидания: в начале года звучали прогнозы о спросе на уровне 4,5 млн кв. м. Результаты прошлого года вплотную придвинулись к рекордной цифре (5,1 млн кв. м строящегося жилья), которая была достигнута в ажиотажном 2014-м», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
На ситуацию повлияло много факторов. «Прошедший год был насыщен множеством важных событий, которые как напрямую, так и косвенно повлияли на уровень спроса. Низкие ипотечные ставки, изменения в 214-ФЗ, начало работы по эскроу-счетам и еще несколько факторов стимулировали спрос во всех сегментах недвижимости», – отмечает Сергей Степанов.
«Говорить о перепроизводстве на первичном рынке жилья оснований пока нет. Рынок весьма конкурентный, но при этом живой и активный. На рост спроса повлияло то, что люди поняли, что заявления неких «экспертов» о том, что цены вот-вот рухнут, не оправдываются, а принятые законодательные новации, напротив, могут толкнуть их вверх. Важный фактор и то, что второй год подряд Петербург выигрывает у Москвы борьбу за региональных покупателей. И в этом нам помогает переезд в Северную столицу «Газпрома», что влияет на выбор выходцев из ресурсодобывающих областей», – добавляет начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Ольга Трошева отмечает, что активный спрос уже двинул цены на «первичке» вверх. «В среднем по рынку можно говорить о росте на уровне 8%. При этом надо понимать, что для менее удачных проектов это может быть и 5%, зато наиболее успешные прибавили в ценнике до 15–17%», – говорит она.
Это не может не придавать игрокам рынка оптимизма. Все опрошенные «Строительным Еженедельником» компании рассказывают о больших планах по запуску новых проектов и начале строительства следующих очередей в проектах, уже реализуемых.
Кстати
По данным Комитета по строительству, помимо жилья, в 2018 году в Петербурге были построены 344 объекта на 1,8 млн кв. м, среди которых 141 объект коммунального, дорожного и транспортного строительства, 18 – образования, 16 – здравоохранения, физической культуры и спорта, 52 – производственно-складского назначения, 12 гостиниц и 34 административно-офисных здания.