В противофазе. Тогда так в России объемы ввода жилья падают, Северная столица продолжает наращивать показатели


21.01.2019 11:50

Комитет по строительству Смольного отчитался о рекордных объемах ввода жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2018 года. По оценке экспертов, рынок способен «переварить» текущие объемы строительства.


Назло рекордам

Декабрь традиционно является месяцем максимального объема ввода нового жилья в Петербурге. Но такого «спурта», как в этом году, не было еще никогда. За декабрь 2018 года в Северной столице было введено 2,15 млн кв. м жилья. Это на 22% больше, чем за весь остальной год (1,75 млн кв. м).

Интересно, что в течение года объем ввода довольно сильно отставал от графика 2017 года – и многие эксперты прогнозировали снижение итогового показателя. Однако в результате было сдано 3,9 млн кв. м, что примерно на 10,5% больше, чем годом ранее (3,53 млн) и на 23% больше плана (3,25 млн). Из общего объема ввода жилья примерно 314 тыс. кв. м относятся к ИЖС, а 171 тыс. кв. м – к достроенным проблемным объектам.

Еще одной любопытной особенностью является то, что Петербург находится во вполне четкой противофазе по трендам по сравнению с Россией в целом. По предварительным оценкам Минстроя РФ, в 2018 году в стране было введено около 75 млн кв. м, что примерно на 5% меньше, чем годом ранее (79,2 млн кв. м). Одно это свидетельствует о том, насколько меньше, чем на другие регионы, повлиял кризис на строительный рынок Северной столицы.

Власти города с осторожностью комментируют перспективы наращивания объемов ввода жилья в наступившем году. «Мы даем умеренные планы по росту, но строительный комплекс делает больше намеченного. На 2017 год мы ставили задачу сдать 3,2 млн кв. м, а было 3,53 млн; на 2018-й – 3,25 млн, а было 3,9 млн. На 2019 год плановый показатель – 3,4 млн кв. м жилья», – сообщил заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.

Позитивные итоги

Пока еще не все городские застройщики подвели итоги прошлого года. Но уже очевидно, что для большей части девелоперов (по крайней мере, из тех, кто стабильно работает на рынке) год был успешен как по объемам ввода, так и по объемам продаж.

Такие гранды рынка, как «Группа ЛСР» и Setl Group, пока не представили статистику. Впрочем, предновогодний «спурт» наглядно продемонстрировал рост объемов сдачи. «Эталон» уже сообщил о вводе в эксплуатацию 479 тыс. кв. м жилья. При этом 253 тыс. кв. из них были сданы в петербургских проектах: квартал «Галактика», ЖК «Самоцветы», «Дом на Обручевых», ЖК «Московские ворота». «Прошлый год был весьма успешным. Мы заключили более 12 тыс. сделок и ввели в эксплуатацию 479 тыс. кв. м реализуемой площади, это на 13% больше, чем в 2017 году», – сообщил генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина.

«Строительный трест» в 2018 году сдал 125,5 тыс. кв. м недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках). Сумма заключенных сделок по итогам года составила 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем в 2017 году. «Мы достигли рекордных показателей продаж квартир и коммерческих площадей. Позитивная динамика наблюдалась и на загородном рынке – объем сделок в поселке «Сад Времени» в Петергофе увеличился вдвое по сравнению с 2017 годом», – отметил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.

Группа RBI сохранила объемы ввода примерно на прежнем уровне. «В 2018 году мы сдали все три проекта, которые планировали, – это «Петровская Ривьера», вторая очередь Green City, «Дом на набережной». Всего введено в эксплуатацию 87,92 тыс. кв. м жилья класса «комфорт-плюс». Год назад цифра по вводу была примерно такая же», – рассказала директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. В проектах бизнес- и элит-класса компания в прошлом году реализовала 22,5 тыс. кв. м (рост на 19% к 2017 году по площади и на 35% в денежном выражении).

По словам руководителя направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна YIT Вадима Лаврова, объемы ввода у компании в прошлом году были сравнительно невелики. «Компанией «ЮИТ Санкт-Петербург» введено в эксплуатацию около 23 тыс. кв. м жилья. Это третьи очереди ЖК «Новоорловский» и ЖК INKERI», – говорит он. При этом объем продаж жилья в компании вырос в количественном и денежном выражениях на 22% и 32% соответственно.

О рекордных объемах ввода отчитались в Компании Л1. В 2018 году были сданы в эксплуатацию два корпуса ЖК «Граф Орлов», ЖК «Премьер Палас» и ЖК «Маршал». «Всего в 2018 году мы сдали почти 277,5 тыс. кв. м», – сообщили в компании.

Рынок справляется

Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что рынок справляется с «перевариванием» вводимого жилья – и говорить об угрозе затоваривания пока на приходится.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам 2018 года на первичном рынке Петербургской агломерации продано более 4,8 млн кв. м жилья, что на 17% больше, чем в 2017 году. Причем две трети сделок совершены на территории города. «Итоги года превзошли наши наиболее оптимистичные ожидания: в начале года звучали прогнозы о спросе на уровне 4,5 млн кв. м. Результаты прошлого года вплотную придвинулись к рекордной цифре (5,1 млн кв. м строящегося жилья), которая была достигнута в ажиотажном 2014-м», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

На ситуацию повлияло много факторов. «Прошедший год был насыщен множеством важных событий, которые как напрямую, так и косвенно повлияли на уровень спроса. Низкие ипотечные ставки, изменения в 214-ФЗ, начало работы по эскроу-счетам и еще несколько факторов стимулировали спрос во всех сегментах недвижимости», – отмечает Сергей Степанов.

«Говорить о перепроизводстве на первичном рынке жилья оснований пока нет. Рынок весьма конкурентный, но при этом живой и активный. На рост спроса повлияло то, что люди поняли, что заявления неких «экспертов» о том, что цены вот-вот рухнут, не оправдываются, а принятые законодательные новации, напротив, могут толкнуть их вверх. Важный фактор и то, что второй год подряд Петербург выигрывает у Москвы борьбу за региональных покупателей. И в этом нам помогает переезд в Северную столицу «Газпрома», что влияет на выбор выходцев из ресурсодобывающих областей», – добавляет начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Ольга Трошева отмечает, что активный спрос уже двинул цены на «первичке» вверх. «В среднем по рынку можно говорить о росте на уровне 8%. При этом надо понимать, что для менее удачных проектов это может быть и 5%, зато наиболее успешные прибавили в ценнике до 15–17%», – говорит она.

Это не может не придавать игрокам рынка оптимизма. Все опрошенные «Строительным Еженедельником» компании рассказывают о больших планах по запуску новых проектов и начале строительства следующих очередей в проектах, уже реализуемых.

Кстати

По данным Комитета по строительству, помимо жилья, в 2018 году в Петербурге были построены 344 объекта на 1,8 млн кв. м, среди которых 141 объект коммунального, дорожного и транспортного строительства, 18 – образования, 16 – здравоохранения, физической культуры и спорта, 52 – производственно-складского назначения, 12 гостиниц и 34 административно-офисных здания.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК: АСН-инфо



26.11.2018 13:46

Оптимистичные прогнозы, сделанные экспертами по поводу перспектив роста жилищного кредитования в этом году, судя по результатам января–сентября 2018 года, в полной мере оправдываются. Ипотека остается как основным драйвером продаж жилья, так и наиболее динамично развивающимся сегментом кредитования. Более того, несмотря на недавнее повышение Центробанком ключевой ставки, специалисты считают, что означенный тренд сохранится и в будущем году.


Цифры и факты

По данным Северо-Западного главного управления Центрального банка РФ, в январе-сентябре 2018 года банки предоставили заемщикам Северо-Западного федерального округа 122,1 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 264,8 млрд рублей (рост в 1,5 раза в количественном и в 1,6 раза в денежном выражении к аналогичному периоду 2017 года). Это рекорд ипотечного рынка: для сравнения, за весь 2017 год в СЗФО было выдано 257,4 млрд рублей.

За январь–сентябрь 2018 года выдача ипотеки в Санкт-Петербурге выросла на 64%, до 136,23 млрд рублей. Только за сентябрь петербуржцы получили 6 тыс. ипотечных жилищных кредитов, что в 1,4 раза больше, чем в сентябре 2017 года.

Эти цифры вполне коррелируют с данными ключевых игроков рынка. Так, за январь–сентябрь 2018 года ВТБ нарастил продажи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти на 67% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил управляющий розничным бизнесом Северо-Западного филиала банка ВТБ Сергей Кульпин. Всего по итогам девяти месяцев банк выдал 14,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 40,6 млрд рублей

По его словам, в итоге ипотечный портфель ВТБ в Петербурге и Ленобласти вырос на 20% и достиг 109,5 млрд рублей. «При этом в целом кредитный портфель розничного бизнеса банка превысил уже 200 млрд рублей», – уточнил эксперт, отметив, что, помимо ипотеки, хороший рост продемонстрировали потребительские займы на различные нужды и автокредиты.

По итогам сентября 2018 года доля ВТБ в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти достигла 35,6%, рассказал Сергей Кульпин. Он признал, что это рекордный месячный пока­затель.

Управляющий сообщил, что примерно 64% в объеме выдачи занимают новостройки, 30% – объекты вторичного рынка, а на долю рефинансирования приходится 6%. «Средняя сумма кредита постепенно растет. На данный момент она составляет порядка 2,8 млн рублей», – добавил он.

Надо отметить, что этот тренд соответствует развитию рынка ипотеки в целом в России. По данным Центробанка РФ, за январь–сентябрь 2018 года выдано более 1 млн кредитов, суммарно на 2,07 трлн рублей (+47,5% в количественном и +61,1% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года). При этом средняя ставка по ипотеке за девять месяцев 2018 года составила 9,56% (–1,54 п. п. к аналогичному показателю прошлого года).

Главный драйвер

По словам Сергея Кульпина, ипотека остается одним из основных драйверов развития розничного кредитования. А по данным застройщиков, именно ипотека является также и главным фактором роста продаж нового жилья. Девелоперы сообщают о решающей роли жилищного кредитования в росте продаж новостроек, а также о росте доли квартир, приобретаемых в кредит.

Так, у «Строительного треста» общий объем реализации недвижимости за девять месяцев 2018 года (94,2 тыс. кв. м) в денежном выражении увеличился на 26% по сравнению с аналогичным перио­дом прошлого года и составил 9,1 млрд рублей. При этом доля ипотечных сделок приблизилась к 70%.

«Ипотека остается основным инструментом приобретения жилья. При этом вне зависимости от региона – практически основным. Этому поспособствовали снижение ипотечных ставок, специальные совместные программы банков и застройщиков. Вариантов появилось немало. За последние три года процентная ставка по ипотеке в России снизилась почти в полтора раза – в среднем с 14,5% примерно до 9,5% годовых. Из года в год объем сделок с использованием ипотеки растет. В наших продажах доля ипотечных сделок по итогам трех кварталов составляет 58% (по итогам прошлого года – 46%)», – рассказывает коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Ольга Аветисова.

О том же говорят и другие застройщики. «В III квартале 2018 года доля ипотечных сделок в нашем холдинге составила 41%. Для сравнения: год назад она составляла 35%», – говорит коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. «В среднем шесть человек из десяти, обращающихся в нашу компанию, приобретают квартиру в ипотеку. Благодаря комфортным условиям, которые сегодня сложились на рынке жилищного кредитования, доля ипотеки в структуре продаж продолжает расти», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.

Драйверы драйвера

Как отмечают эксперты, ипотечные ставки в последнее время перестали играть роль основного предмета конкурентной борьбы банков за потребителя. Практически все крупные игроки ипотечного рынка оперативно реагируют на внешние факторы (главный из которых – изменение ключевой ставки Центробанком), и процентная ставка находится на схожем уровне. «Сервисные составляющие (такие как качество обслуживания, скорость принятия решений и наличие дистанционных сервисов) действительно играют все большую роль», – отмечает Сергей Кульпин.

Сохраняет свою роль и удобный набор банковских продуктов, считает эксперт. ВТБ расширяет условия программы рефинансирования. Теперь предложение распространяется на ипотечные кредиты, выданные на приобретение жилья в новостройках. Кредит на цели рефинансирования по ставке 9,2% годовых доступен работникам сферы образования, здравоохранения, правоохранительных, налоговых органов – по условиям программы «Люди дела». Зарплатным клиентам предлагается фиксированная ставка в размере 9,4%; для остальных категорий заемщиков рефинансирование доступно под 9,7%.

Впрочем, излишне усложнять продуктовый ряд не представляется целесо­образным. Как говорит Сергей Кульпин, несмотря на растущую популярность апартаментов, особую программу по ним ВТБ разрабатывать пока не предполагает. «Наши продукты достаточно универсальны, чтобы их можно было эффективно использовать и при покупке апартаментов», – говорит он.

Перспективы

Текущую экономическую ситуацию сложно назвать безоблачной. Минимизировать проблемы призвано решение Центробанка РФ о незначительном повышении (на 0,25 п. п.) ключевой ставки, принятое в середине сентября. Следствием этого стал небольшой сдвиг вверх базовых процентных ставок по ипотечным продуктам, который были вынуждены сделать все крупные игроки рынка.

Впрочем, Банк России призывает не переоценивать негативное влияние этой меры. «Небольшое оперативное увеличение ставки снижает вероятность ее более значительного повышения в будущем», – заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина, отметив перспективу возвращения к смягчению денежно-кредитной политики в 2019 году.

Эксперты рынка признают, что незамеченным рост ключевой ставки вряд ли останется. Однако не думают, что последствия для рынка ипотеки будут очень серьезными. «Прогнозировать сейчас что-либо сложно. Ведь ипотечные ставки целиком зависят от ключевой ставки Центробанка. Но не думаю, что речь идет о каком-то кардинальном росте», – отмечает Ольга Аветисова.

Несмотря на повышение Центробанком ключевой ставки и последовавшее затем увеличение процентных ставок по ипотеке, общие объемы ее выдачи в ближайшей перспективе продолжат расти, уверен и Сергей Кульпин. По его словам, повышение процентной ставки носит пока незначительный характер (в частности, ВТБ в ноябре поднял ее по стандартным ипотечным продуктам на 0,4 п. п.), в то время как актуальность вопроса улучшения жилищных условий для граждан сохраняется. «Прогнозы на будущий год пока давать преждевременно, но мы уверены, что тренд к росту сохранится. И в свои планы закладываем дальнейшее увеличение объемов выдачи ипотеки», – говорит эксперт.

С ним согласна и Юлия Мошкова. «Тенденция к росту объемов выдачи ипотеки, я думаю, сохранится и в следующем году. Средневзвешенная ставка выросла незначительно, по-прежнему особую роль играют партнерские программы. Например, благодаря сотрудничеству «Петербургской Недвижимости» и ВТБ ставка снижена до 9,1% годовых, в то время как базовая ставка равняется 10%», – отмечает она.


РУБРИКА: Финансы и страхование
АВТОР: Лев Касов


21.11.2018 15:04

Ни советы консалтинговых компаний, ни проведение маркетинговых исследований, ни оценка перспектив проекта не спасают рынок Петербурга от «странных» торговых объектов.


Рынок торговой недвижимости Петербурга в целом можно считать сформировавшимся и достаточно развитым. По данным Colliers International, в городе действует 129 крупных торговых центров. Общая площадь качественной торговой недвижимости превысила 3 млн кв. м, что означает обеспеченность площадями (GLA) в классических и специализированных ТЦ на 1 тыс. жителей на уровне 573 кв. м. Это один из самых больших показателей среди городов-миллионников в России.

 

ТЦ с трудной судьбой

Таким образом, вопрос о неопытности девелоперов и управляющих компаний в этой сфере не стоит. Тем не менее, время от времени на рынке появляются объекты, которые «не выстреливают». Их не то чтобы много, но и не так мало. Это, например, такие проекты, как ТРК «Пулково III», ТЦ «Аура» или ТЦ BRAND HOUSE. «Кроме вышеперечисленных, к условно не оправдавшим надежд можно отнести также «Континент на Бухарестской», который не спасла даже одноименная станция метро, и торговая галерея которого сначала начала пустеть, а потом постепенно заполняться арендаторами, торгующими товарами китайских небрендовых производителей», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

«В Петербурге можно назвать целый ряд проектов торговых центров, которые не оправдали больших надежд. Можно отметить ТЦ «Атмосфера» и «Миллер Центр» в районе станции метро «Комендантский проспект». В локации станции «Старая Деревня» – ТЦ «Гулливер», который имеет сложности с заполняемостью. В эту же категорию можно отнести и ТЦ «Нео» на Заневском проспекте, в силу большой конкуренции торговых объектов в этой локации. Нужно отметить, что в этой локации очень сильно развивается жилая недвижимость, поэтому ситуация может измениться. Торговый центр «Монпансье» имеет достаточно специфическую локацию. У «Охта Молл» до сих пор не достигнута та заполняемость, которая была изначально плановой. Стоит отметить ТЦ «Адмиралтейский», который находится в самом центре города, является совершенным пережитком прошлого, но продолжает функционировать. Есть еще целый ряд проектов, которые расположены на окраинах города и не оправдывают вложения инвесторов», – рассказывает управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

 

Errare humanum est

По оценке экспертов, причинами неудачи могут быть самые разные факторы. «Правильная концепция ТЦ должна учитывать широкий спектр факторов. И на момент создания этих объектов, и тем более сейчас, когда рынок торговых центров имеет достаточно высокую степень насыщенности, важно правильно учитывать особенности местоположения, зону охвата и численность населения в ней, уровень конкуренции, транспортные и пешеходные потоки, параметры участка, а также учитывать тенденции развития рынка торговой недвижимости в общем и ТЦ и ТРЦ в частности», – отмечает Игорь Кокорев. «При разработке концепции любого торгового центра важно уделить особенное внимание анализу портрета покупателя, tenant mix, планировочных решений, а также вопросам комфортности пребывания в будущем проекте», – добавляет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Ирина Царькова.

«К числу основных причин, которые могут повлиять на коммерческий успех торгового центра, относятся несоответствие локации проекта его концепции или проблемы с управлением комплексом. Зачастую собственник объекта планирует привлечь определенную целевую аудиторию, однако обеспечить поток таких покупателей в нужном объеме не получается. В результате снижается трафик, комплекс пустует, магазины не достигают требуемых оборотов и вынуждены закрываться, а привлечение новых арендаторов затруднительно без существенных изменений ТЦ. Такая ситуация может быть вызвана не только неверным выбором концепции, но реорганизацией транспортной инфраструктуры. В качестве примера можно привести ТЦ «Подсолнух» на улице Савушкина. Строительство виадука затруднило подъезд к комплексу, он перестал быть видимым с магистрали, в результате чего собственникам объекта пришлось прилагать существенные усилия по оживлению проекта», – говорит руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

В конце концов, объекту просто может «не везти». «Каждый проблемный случай торгового объекта это отдельная история и даже не всегда рациональная. Эти проекты даже не всегда можно объединить в группы, ранжируя их по причинам возникших проблем. К примеру, ТЦ «Аура», который расположен в прекрасной локации, испытывал сложности, при этом все торговые площади, которые расположены вокруг, имеют весьма хорошую заполняемость и посещаемость. Даже предыдущий собственник говорил, что этому ТЦ просто не везет. Часто проблемы возникают из-за ошибок управляющих компаний, часто это неправильный расчет локации или неверный расчет потребностей целевой аудитории в локации. Бывают сложности из-за неверного позиционирования, набора арендаторов и функций, из-за подходов к продвижению и недостаточных бюджетов на продвижение», – рассказывает Ольга Шарыгина.

 

Не все потеряно

В большинстве случаев, по мнению экспертов, положение можно улучшить. «Универсального решения нет. Для каких-то ТЦ решить проблемы позволит реконцепция комплекса с сохранением торговой функции, таких примеров на рынке довольно много», – говорит Владислав Фадеев. «Часто ситуацию помогает решить привлечение профессиональных консультантов, которые, проанализировав концепцию, а также комплекс проблем, смогут выработать план реконцепции объекта и воплотить его в жизнь», – соглашается Игорь Кокорев.

Эксперты Colliers International занимают более радикальную позицию по этому вопросу. По их оценке, концепция не более 50% петербургских торговых комплексов соответствует сегодняшним реалиям рынка. Соответственно, вторые 50% (в том числе и вполне успешные на данный момент) требуют реконцепции.

«Даже если объект изначально был удачным, рано или поздно концепцию надо будет менять. Если ранее в среднем срок «жизни» удачного ТЦ составлял 10–15 лет, то сейчас он сократился до 5–7. Сегодня на рынке много новых веяний, и в конкурентной борьбе за покупателя торговому центру важно оставаться современным и привлекательным объектом, регулярно обновлять свою концепцию, внедрять новые форматы работы. Девелопер должен всегда «держать руку на пульсе» перемен и трендов, выбирая то, что необходимо и интересно для его комплекса. В каких-то случаях достаточно частичной реконцепции одной или нескольких зон, в других – требуется глобальный пересмотр формата», – считает Ирина Царькова.

Но не всегда удается обойтись «полумерами». «В других случаях может быть целесообразно использовать объект под другую функцию, например, офисную. Такие примеры встречаются нечасто. Относительно недавно так поступили с ТЦ «Аура», а по следам кризиса 2008–2009 годов – с проектом "Желтый угол"», – говорит Владислав Фадеев.

С этим согласен Игорь Кокорев. «Реконцепция помогает не всем и не всегда, иногда выход – это более серьезное изменение, например, редевелопмент объекта недвижимости, а если позволяет градостроительное зонирование, то и снос, например, под жилье», – говорит он. «Перепрофилирование под другую функцию – это предпоследнее дело. Последнее дело – сносить объект, но и такие примеры есть», – добавляет Ольга Шарыгина.


РУБРИКА: Коммерческая недвижимость
АВТОР: Михаил Кулыбин