«Метриум»: Итоги III квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В III квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 114 проектов с объемом экспозиции 3 910 лотов (467,8 тыс. кв. м). Относительно предыдущего квартала предложение уменьшилось на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла за квартал на 2,8% (+5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев) и составила 608 150 руб. В элитном сегменте средняя цена выросла за квартал на 4,3% (+3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).и составила 1 013 095 руб. за в. м.
Премиум-класс
В III квартале 2020 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 63 проекта с общим объемом предложения около 2 260 лотов (1 104 квартир и 1 156 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 235,7 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 11,2%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 17,8%.
За прошедшие 3 месяца продажи открылись в шести проектах премиум-класса.
По числу экспонируемых лотов в лидеры вышел район Дорогомилово (23,1%; +7,3 п.п.) за счет старта проекта Victory Park Residence. На второе место сместился Пресненский район, доля которого снизилась до 16,5% (-7,5 п.п.) от общего объема предложения. Третье место сохранил за собой район Раменки, его доля составила 10,5%, сократившись за квартал на 0,9 п.п.
В III квартале 2020 года доля апартаментов выросла до 51,2% (+0,7 п.п.). За отчетный период доля квартир на рынке новостроек премиум-класса пропорционально уменьшилась и составила 48,8%. По сравнению с концом 2019 года доля квартир сократилась на 2,9 п.п., а с конца 2018 года – на внушительные 10,3 п.п.
На рынке новостроек премиум-класса наблюдалось постепенное повышение строительной готовности основной массы лотов. Наибольшая доля текущего предложения расположена в домах на этапе отделочных работ (32%; +6,8 п.п.). На этапе монтажных работ наблюдалось существенное снижение доли лотов – по итогам квартала она составила 28,1% (-15,5 п.п.). Старт новых проектов позволил заметно нарастить долю предложения на начальном этапе до 22,7% (+13,4 п.п.). Наименьшая доля у лотов во введенных объектах (17,4%; -4,6 п.п.).
За отчетный период наблюдалось увеличение доли лотов с отделкой white box (15,6%; +5,9 п.п.) и финишной отделкой (43,6%; +1,3 п.п.) за счет доли без отделки (40,9%; -7,1 п.п.).
В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (29,8%), их доля за квартал снизилась на 3,5 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 28,7% (+2,4 п.п.). Равные доли у трехкомнатных (19,6%; -0,7 п.п.) и многокомнатных лотов (19,6%; +2,1 п.п.). Наименьший объем в реализации заняли студии – на них пришлось 2,3% рынка (-0,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 608 150 руб. Показатель вырос на 2,8% относительно II квартала текущего года, на 5,7% с начала года и на 18,9% за 12 месяцев.
За отчетный период наибольший рост среднего показателя произошел в районе Якиманка (+25,3%). В данной локации вышел новый проект «Titul на Якиманке», в котором средняя цена квадратного метра составила более 830 тыс. руб. Также заметный рост средних цен за квадратный метр отмечен в районах: Дорогомилово (+16,7%), где вышел Victory Park Residence; Таганский (+10,4%) за счет старта проекта Lumin; Хорошёво-Мнёвники (+10,4%) из-за повышения цен в ряде проектов, что обусловлено изменениями в структуре предложения.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районе Щукино (-14,4%), на что повлияли изменения общей структуры предложения в давно реализуемом проекте с остаточным предложением.
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за III квартал 2020 года снизился на 3,7% – до 63,4 млн руб. По сравнению с концом 2019 года бюджет предложения остался примерно на том же уровне (+0,2%), а за 12 месяцев – вырос на 15,5% с 54,9 млн руб.
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 32,5 кв. м. за 10,88 млн руб.;
– ЖК Hill 8 (СВАО / р-н Останкинский): студия 36,65 кв. м. за 12 млн руб.;
– ЖК SLAVA (САО / р-н Беговой): студия 30,9 кв. м. за 13 млн руб.
Самые дорогие квартиры на премиальном рынке:
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 704 кв. м. за 1,96 млрд руб.;
– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 371,7 кв. м. за 1,8 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 850 кв. м. за 674,7 млн руб.;
Элитный класс
По итогам III квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находился 51 проект с общим объемом предложения около 1 650 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 232,1 тыс. кв. м. За квартал экспозиция сократилась на 17,3% по количеству лотов и на 15,5% по продаваемой площади.
В III квартале 2020 года продажи стартовали в трех проектах элитного класса.
Преобладающий объем лотов элитного класса представлен в Пресненском районе – 39,2%, его доля продолжает расти и за квартал увеличилась на 2,3 п.п. Существенный объем предложения также реализуется в районах Хамовники (15,5%; -3,1 п.п.) и Якиманка (13,5%; +0,2 п.п.). Доли квартир и апартаментов в районах Арбата и Тверской показали рост и к концу III квартала составили 9,3% (+0,9 п.п.) и 7,0% (+1,2 п.п.) соответственно. На остальные локации приходится суммарно 15,5% предложения (не более 5% на район).
Доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса продолжает расти и в III квартале составила 73,9%, что на 3,8 п.п. больше показателя II квартала и на 9,7 п.п с начала года. Квартиры заняли всего 26,1% рынка, пропорционально сократившись за квартал на 3,8 п.п.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в домах на этапе отделочных работ (47,7%; +7,1 п.п.), сместив предложение в готовых домах на второе место (46,3%; -3,1 п.п.). Наименьшая доля предложения по-прежнему сосредоточена в домах, находящихся на начальном этапе строительства (4,7%; - 3,7 п.п.) и на этапе строительно-монтажных работ (1,3%; -0,3 п.п.).
Доли лотов с финишной и предчистовой отделкой выросли за счет уменьшения доли предложения без отделки. Данная тенденция продолжается с начала 2020 года. Так наибольшая часть лотов в элитном сегменте реализуется с финишной отделкой (38,6%; +3,0 п.п.), чуть менее представлено квартир и апартаментов без отделки (35,5%; -4,4 п.п.). Жилье с отделкой white box составляет 25,9% (+1,4 п.п.) от совокупного объема предложения.
В структуре предложения по типологиям в III квартале прослеживается равномерное увеличение доли однокомнатных и трёхкомнатных лотов за счет снижения доли студий, двухкомнатных и многокомнатных квартир и апартаментов. Так почти в равной степени распределились доли однокомнатных (33,2%; +1,8 п.п.) и двухкомнатных лотов (30,7%; -0,2 п.п.). Также значительный объем представлен трёхкомнатными (19%; +0,5 п.п.) и многокомнатными квартирами и апартаментами (12,7%; -1,1 п.п.). Студии занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (4,4%; -1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя цена предложения в элитном сегменте выросла на 4,3% и составила 1 013 095 руб./кв. м. ($12 967[1]). С начала года стоимость квадратного метра выросла на 3%, а за 12 месяцев – на 6,2% с 953 540 руб./кв. м. (данные за III квартал 2019 года).
[1] 78,1281 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 06.10.2020
В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная динамика. Наибольший рост средних цен отмечен в Таганском (+24,7%), Басманном (+16,9%) и Пресненском (+11,8%) районах. Причиной повышения стали: поступление в реализацию более дорогого предложения, а также плавное повышение цен в отдельных проектах, причем эти повышения носили точечный характер – были применены к отдельным лотам.
Заметное снижение отмечено в районах Арбат (-1,9%) и Мещанский (-1,3%) по причине изменения в ценовой политике застройщиков по проектам с остаточным предложением, а также из-за вымывания лотов с высокой стоимостью квадратного метра.
Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:
– Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,9 кв. м за 21,9 млн руб.;
– Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 26,3 млн руб.;
– ORDYNKA (ЦАО / Замоскворечье): апартаменты площадью 45,4 кв. м за 28,6 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:
– «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;
– Allegoria Mosca (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 718,3 кв. м за 2 млрд руб.
Основные тенденции
«По итогам III квартала 2020 года на рынке премиального и элитного жилья сократилось предложение, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Совокупный объем предложения снизился на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Но при этом на рынке жилья высокого сегмента наблюдается повышенная активность девелоперов. В 2020 году на рынок вышло 13 проектов (5 проектов класса элит и 8 проектов премиум-класса), а за аналогичный период 2019 года – только 5 проектов, из которых 2 проекта премиум-класса.
Отрицательная динамика объема экспозиции объясняется активным вымыванием лотов, частичным снятием лотов с продажи в некоторых проектах, а также закрытым форматом продаж в двух новых проектах. В III квартале на первичном рынке премиального и элитного жилья наблюдался высокий спрос. По сравнению со II кварталом количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось в 3,5 раз. А с начала текущего года на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы было заключено 1,3 тыс. ДДУ (доля III квартала составила 47%) общей площадью 117,5 тыс. кв.м.
На фоне высокого спроса выросли цены. Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 608,15 тыс. руб./кв.м. (+2,8% за квартал; +5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте показатель составил 1,013 млн руб./кв.м. (+4,3% за квартал; +3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).
Продолжилась тенденция увеличения доли лотов с отделкой (предчистовая и финишная). К концу III квартала в сегменте премиум их доля составила 60% (+7,1 п.п.), а в элитном – 64,5% (+4,4 п.п.). Еще одной примечательной тенденцией на рынке премиального и элитного жилья является увеличение доли апартаментов: на апартаменты в премиум-классе пришлось 48,8% (+0,7 п.п.), в элитном классе – 73,9% (+3,8 п.п.).
Основная причина повышения активности покупателей и увеличения стоимости квадратного метра – это ослабление курса национальной валюты (с начала года рубль потерял 26% относительно доллара США) и отсутствие уверенности в прочности рубля в среднесрочной перспективе».
По данным на 1 декабря 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 616 967,9 кв. м жилья в 1329 домах на 43 395 квартир, включая индивидуальное жилищное строительство.
Лидером по итогам отчетного периода стал Пушкинский район, где было введено 370 436,6 кв. м в 376 домах на 6072 квартиры. На втором месте находится Приморский район с объемом введенного жилья в 358 795,3 кв. м (122 дома на 6002 квартиры). На третьем месте стоит Московский район, где всего было построено 289 222,2 кв. м с 28 домах на 4759 квартир.
Тройка лидеров в сфере индивидуального жилищного строительства выглядит следующим образом: Пушкинский район – 51 510 кв. м, Курортный район – 51 041,3 кв. м и Петродворцовый район – 28 386,7 кв. м.
В ноябре в Санкт-Петербурге введено в строй 12 домов на 4488 квартир – всего 285 616 кв. м. «Золото» за этот месяц принадлежит Красногвардейскому району, где строители ввели в эксплуатацию 8 домов на 2107 квартир – всего 126 937,3 кв. м. «Серебро» заслужил Приморский район, где введен один дом на 999 квартир – 67 976,9 кв. м. «Бронза» у Красносельского района, в котором построен один новый дом на 956 квартир – всего 63 248,4 кв. м.
Среди застройщиков, которые сдали свои жилые объекты в эксплуатацию в ноябре 2014 года ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЗАО "Балтийская жемчужина", ООО "Л1-5", ООО "ЛенСпецСтрой".
Среди законченных строительством и реконструкцией объектов общегражданского назначения за ноябрь 2014 года стоит отметить: дошкольное образовательное учреждение на 140 мест от ЗАО «Балтийская жемчужина», многофункциональный общественно-деловой центр (первый этап) от ООО "СТРОЙИНВЕСТ", техническое перевооружение и реконструкция действующего стеклопластикового производства, здание очистных сооружений и НС пожаротушения от ОАО "Средне-Невский судостроительный завод", реконструкцию нежилого здания под размещение офисов ООО «Сенатор» и другие.
С прошлого года власти объявили, что строительство объектов социальной инфраструктуры ложится на плечи девелоперов. Сегодня, как говорят участники рынка, затраты на инфраструктуру могут составлять от 5 до 20% от стоимости проекта.
Сейчас девелоперы приняли новые условия, предложенные властями Петербурга и Ленинградской области для обеспечения строящегося жилья социальными объектами и тем самым формирования более комфортной среды проживания.
«В Ленобласти детские сады и школы строятся бизнесом, но впоследствии компенсируются из налогов. В Петербурге застройщики могут выбрать удобный вариант исполнения обязательств по инфраструктуре. В среднем расходы на строительство детского сада или школы увеличивают стоимость квадратного метра жилья на несколько тысяч рублей, – рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Так, строительство социальных объектов в Мурино, где ГК «ЦДС» возводит ЖК «Новое Мурино» и «Муринский посад», будет осуществляться на средства компании. Затраты на каждый детский сад в этом районе составят более 100 млн рублей, а на возведение школ потребуется около 700 млн рублей. Объекты социальной инфраструктуры возводятся в рамках региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подсчитала, что сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, оценивает затраты на инфраструктуру от 5 до 20% от стоимости инвестиционных затрат, включающих покупку земли и строительство.
Господин Богданов рассказал, что по нормативам на 1000 кв. м жилья в детских садах должно быть 35 мест, в школах – 115.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, уточняет: «В Петербурге действуют следующие правила: на 1 тыс. жителей приходится 61 ребенок, на одного жителя — 35 кв. м жилых площадей, а на одного ребенка – 18 кв. м в социальном объекте. Таким образом, в жилом комплексе площадью 35 тыс. кв. м, где проживает 1 тыс. жителей, из которых 61 ребенок, застройщик должен возвести 1,1 тыс. кв. м детской социальной инфраструктуры. Напомню, что девелопер может не возводить социальную инфраструктуру, а заплатить в бюджет определенную денежную сумму, покрывающую расходы на возведение необходимых объектов».
Правительство Ленинградской области с 2012 года внедрило новый механизм привлечения финансирования строительства «социалки» в местах активной застройки. В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» администрация региона обещает застройщикам компенсировать расходы на создание социальных объектов в размере 70% уплаченных в областной бюджет налогов. Так, например, в 2012 году по этой схеме у застройщика уже был выкуплен детский сад в Новом Девяткино.
«Однако таких примеров не так много, и пока, как показывает практика, участие в программе правительства Ленинградской области «Социальные объекты в обмен на налоги» не гарантирует застройщикам возврата вложенных средств. Поэтому для того чтобы окупить затраты, застройщики готовы открывать частные школы. Таким образом, строители видят выход в привлечении специализированных управляющих компаний и передаче им построенных детских садов и школ на коммерческой основе», – сокрушается госпожа Беляева.
Господин Богданов отмечает, что школы не обязательно строить под государственные учреждения. «Район должен быть обеспечен определенным количеством мест в детских садах и школах. Они могут находиться как в частных, так и в государственных заведениях», – говорит господин Богданов.
Впрочем, спрос на частные школы и детские сады на окраинах города крайне мал. «Однако детские сады подобного типа периодически находят частных инвесторов, в то время как частные школы, находящиеся в спальных районах, не являются привлекательными объектами для бизнесменов и встречаются очень редко», – говорит господин Богданов.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, добавляет: «Отдельные частные детские сады могут быть востребованы даже в проектах у КАД. Это доказывает практика «Нового Оккервиля». Но они не могут полностью перекрывать нормативы, пока существует относительно бесплатная альтернатива. С частными школами еще сложнее: чтобы заработать репутацию, нужны успешные выпуски».
Мнение:
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Нормативы по обеспечению жителей были увеличены по новым нормативам РНГП. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115). Остальные показатели, в частности нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее с принятием этих норм и законодательным закреплением затрат на строительство социальной инфраструктуры за застройщиком, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%.