Офисный девелопмент возвращается. Актуальные тренды сегмента
Стагнация в сфере офисного девелопмента в Санкт-Петербурге подошла к концу. Эксперты отмечают рост активности в сегменте, в том числе и в спекулятивном секторе. В течение ближайших трех лет рынок офисной недвижимости города может пополниться на 540 тыс. кв. м.
По данным Knight Frank St Petersburg, на начало 2020 года суммарная арендопригодная площадь качественных офисных помещений в Северной столице составляла 3,4 млн кв. м. Из них 80% предназначены для аренды.
Растущий ввод
Согласно оценке аналитиков Colliers International, за прошлый год рынок офисной недвижимости Петербурга пополнился 18 бизнес-центрами общей площадью 129,7 тыс. кв. м. Превалирующую часть – 96% объема ввода (124,5 тыс. кв. м) составили спекулятивные объекты (годом ранее их доля в новом офисном девелопменте была минимальна – 11%, или 23 тыс. кв. м). Новое предложение представлено в основном объектами класса В – на них пришлось 83% офисных площадей.
По данным JLL, объем новых офисных площадей, предназначенных для сдачи в аренду, в 2019 году вырос в 4,5 раза по сравнению с предыдущим годом. Напомним, большая часть объема ввода офисных площадей в прошлом году была сформирована сдачей в эксплуатацию первой очереди «Лахта Центра» для корпорации «Газпром».
Основной объем введенных в 2019 году качественных офисных площадей пришелся на второе полугодие: было завершено строительство бизнес-центров Business Box, «Депо №1», «Амбер Холл» и др. Кроме того, как отмечают специалисты Knight Frank St Petersburg, рынок аренды пополнился зданиями на Московском проспекте, д. 98, Киевской улице, д. 5, несколькими зданиями холдинга «Империя» на Большой Морской улице.
Больше всего – 30 тыс. кв. м – площадей, сданных в 2019 году, сосредоточено в Приморском районе. Текущий девелопмент сконцентрирован в Московском и Приморском районах – здесь находится 29% и 24% от общего объема строящихся сегодня бизнес-центров, говорят в Colliers International.
Растущий дефицит
Сформировавшийся в предыдущие годы тренд снижения вакантных площадей, роста дефицита привлекательных объектов и повышения арендных ставок себя не исчерпал.
По оценке аналитиков Colliers International, свободных офисов на рынке остается все меньше. К концу прошлого года незанятыми оставались порядка 186 тыс. кв. м, тогда как по итогам 2018 года показатель был на уровне 220 тыс. кв. м. Доля вакантных помещений сократилась на 0,6 п. п. и достигла 5,5%, что является минимальным значением за последние 13 лет. В сегменте класса A вакантность уменьшилась на 1,2 п. п., до 4,3%, что эквивалентно 58,2 тыс. кв. м. В классе B, несмотря на существенный прирост предложения, доля свободных офисов почти не изменилась и составила в декабре 6,7% (127,9 тыс. кв. м) против 6,6% годом ранее.
«Объем спекулятивного офисного строительства в Петербурге вырос за 2019 год более чем на 100 тыс. кв. м, однако дисбаланс спроса и предложения еще слишком велик. Количество свободных офисов в городе находится на рекордно низком уровне, а спрос напоминает сдерживаемую пружину. Все это стало предпосылками для восстановления офисного девелопмента в Петербурге, которое мы сейчас наблюдаем», – отмечает заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Следствием дефицита предложения стал рост стоимости аренды. «Средние арендные ставки на офисные помещения росли в течение года и в классе А достигли уровня 1,9 тыс. рублей за 1 кв. м, в классе В – 1,3 тыс. рублей (+6% к декабрю 2018 года)», – говорит, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 2,8% в сравнении с 2018 годом и составила 2,01 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В показатель достиг 1,29 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что на 9,2% выше показателя 2018 года. Причем в отдельных случаях заявленные ставки предложения на офисы класса А в премиальных локациях достигали 3 тыс. рублей.
Суммарный объем поглощения достиг 144 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Это на 6% больше, чем в 2018 году. «В структуре сделок наибольшие доли по-прежнему у компаний профиля IT и структур «Газпрома». IT-корпорации увеличили свое присутствие в Петербурге почти в два раза. Среди них – «Яндекс», Mail.ru, JetBrains, EPAM Systems, Huawei, «Сбербанк Технологии», TELE2 и др. Мы ожидаем, что этот тренд будет продолжаться и усиливаться в ближайшие несколько лет. Прошедший год показал, что многие высококачественные объекты выходят на рынок уже частично или полностью заполненными, поэтому в ближайшие год-два в Петербурге будет сохраняться дефицит крупных блоков», – рассказывает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Растущее строительство
Сохраняющийся дефицит офисных площадей стимулирует рост девелоперской активности. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий общей арендопригодной площадью 229 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, включая здания для собственных нужд компаний.
В их числе офисные центры «Заневский Каскад IV», «Атлас Сити», III очередь БЦ «Премьер-Лига», «Морская столица» и др. «Однако, учитывая высокую активность арендаторов и дефицит крупных офисных блоков, есть основания полагать, что доля свободного предложения в этом году существенно не увеличится», – считают эксперты.
«Анонсирован старт строительства новых очередей в проектах "Невская ратуша", Pulkovo Star, "Технополис Пулково", Trinity Place, бизнес-парк "Полюстрово", "Аэропортсити Санкт-Петербург"», – добавляет Дмитрий Кузнецов. Всего же в перспективе ближайших трех лет, по его оценке, рынок офисной недвижимости Петербурга может пополниться на 540 тыс. кв. м.
Растущие коворкинги
По словам руководителя отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алены Волобуевой, на начало 2020 года в Петербурге насчитывалось 36 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Арендные ставки сильно разбросаны и находятся в диапазоне от 4,7 тыс. до 17 тыс. рублей в месяц за фиксированное рабочее место. Большинство коворкингов – небольшие (до 300 кв. м), наиболее крупные занимают площади более 2 тыс. «квадратов».
По словам руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге Регины Волошенко, в 2019 году наблюдалось активное развитие гибких офисных пространств. Причем если два года назад основное предложение наблюдалось в классических коворкингах, то в последние два года рынок смещается в сторону гибридных проектов, где совмещены открытое офисное пространство и выделенные кабинеты. По ее оценке, сегодня в городе работает 42 гибких пространства (сервисные и гибридные офисы, коворкинги), управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами.
Совокупный объем проектов составляет 23 тыс. кв. м, число сетевых игроков достигает пяти. При условии реализации анонсированных проектов к концу 2020 года планируется прирост на 50% и открытие примерно 12 тыс. кв. м гибких офисов. «В сегменте гибких пространств к открытию в 2020 году готовятся PAGE на Аптекарской набережной, RAUM в БЦ «Луч» и две новые площадки компании «Практик» в разных районах города», – добавляет Дмитрий Кузнецов.
«Меняется не только объем рынка этого формата, но и спрос на него. Это не только фрилансеры, частные предприниматели и стартаперы, но и корпоративные клиенты, которые ищут быстрое решение для размещения проектных команд или части постоянных сотрудников на период поиска основного офиса. Мы видим в этом новый тренд, который в будущем будет только усиливаться», – отмечает Регина Волошенко.
С прошлого года власти объявили, что строительство объектов социальной инфраструктуры ложится на плечи девелоперов. Сегодня, как говорят участники рынка, затраты на инфраструктуру могут составлять от 5 до 20% от стоимости проекта.
Сейчас девелоперы приняли новые условия, предложенные властями Петербурга и Ленинградской области для обеспечения строящегося жилья социальными объектами и тем самым формирования более комфортной среды проживания.
«В Ленобласти детские сады и школы строятся бизнесом, но впоследствии компенсируются из налогов. В Петербурге застройщики могут выбрать удобный вариант исполнения обязательств по инфраструктуре. В среднем расходы на строительство детского сада или школы увеличивают стоимость квадратного метра жилья на несколько тысяч рублей, – рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Так, строительство социальных объектов в Мурино, где ГК «ЦДС» возводит ЖК «Новое Мурино» и «Муринский посад», будет осуществляться на средства компании. Затраты на каждый детский сад в этом районе составят более 100 млн рублей, а на возведение школ потребуется около 700 млн рублей. Объекты социальной инфраструктуры возводятся в рамках региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подсчитала, что сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, оценивает затраты на инфраструктуру от 5 до 20% от стоимости инвестиционных затрат, включающих покупку земли и строительство.
Господин Богданов рассказал, что по нормативам на 1000 кв. м жилья в детских садах должно быть 35 мест, в школах – 115.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, уточняет: «В Петербурге действуют следующие правила: на 1 тыс. жителей приходится 61 ребенок, на одного жителя — 35 кв. м жилых площадей, а на одного ребенка – 18 кв. м в социальном объекте. Таким образом, в жилом комплексе площадью 35 тыс. кв. м, где проживает 1 тыс. жителей, из которых 61 ребенок, застройщик должен возвести 1,1 тыс. кв. м детской социальной инфраструктуры. Напомню, что девелопер может не возводить социальную инфраструктуру, а заплатить в бюджет определенную денежную сумму, покрывающую расходы на возведение необходимых объектов».
Правительство Ленинградской области с 2012 года внедрило новый механизм привлечения финансирования строительства «социалки» в местах активной застройки. В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» администрация региона обещает застройщикам компенсировать расходы на создание социальных объектов в размере 70% уплаченных в областной бюджет налогов. Так, например, в 2012 году по этой схеме у застройщика уже был выкуплен детский сад в Новом Девяткино.
«Однако таких примеров не так много, и пока, как показывает практика, участие в программе правительства Ленинградской области «Социальные объекты в обмен на налоги» не гарантирует застройщикам возврата вложенных средств. Поэтому для того чтобы окупить затраты, застройщики готовы открывать частные школы. Таким образом, строители видят выход в привлечении специализированных управляющих компаний и передаче им построенных детских садов и школ на коммерческой основе», – сокрушается госпожа Беляева.
Господин Богданов отмечает, что школы не обязательно строить под государственные учреждения. «Район должен быть обеспечен определенным количеством мест в детских садах и школах. Они могут находиться как в частных, так и в государственных заведениях», – говорит господин Богданов.
Впрочем, спрос на частные школы и детские сады на окраинах города крайне мал. «Однако детские сады подобного типа периодически находят частных инвесторов, в то время как частные школы, находящиеся в спальных районах, не являются привлекательными объектами для бизнесменов и встречаются очень редко», – говорит господин Богданов.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, добавляет: «Отдельные частные детские сады могут быть востребованы даже в проектах у КАД. Это доказывает практика «Нового Оккервиля». Но они не могут полностью перекрывать нормативы, пока существует относительно бесплатная альтернатива. С частными школами еще сложнее: чтобы заработать репутацию, нужны успешные выпуски».
Мнение:
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Нормативы по обеспечению жителей были увеличены по новым нормативам РНГП. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115). Остальные показатели, в частности нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее с принятием этих норм и законодательным закреплением затрат на строительство социальной инфраструктуры за застройщиком, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%.
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.