Апартаменты: в будущее – с уверенностью. Эксперты подводят итоги года
Активное развитие рынка апартаментов, идущее уже несколько лет, в ближайшие годы продолжится. Серьезный потенциал для роста сохраняется, заявили эксперты на пресс-конференции «Итоги 2019 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Тенденции и перспективы сегмента в 2020 году».
Поводом встретиться стало окончание строительства апарт-комплекса Like, который ГК «ПСК» возвела по адресу: ул. Политехническая, 6, а также начало работы на объекте УК «МТЛ. Управление недвижимостью». Проект реализован в 2017–2019 годах. В сервисном апарт-отеле комфорт-класса – 1112 юнитов площадью от 19 до 84 кв. м. На сегодняшний день 95% из них уже проданы. На первых этажах здания располагается собственная инфраструктура: кафе, ресторан, фитнес-клуб площадью 2,4 тыс. кв. м с бассейном, а также бытовые сервисы.
«На данный момент с собственниками юнитов подписано около 250 договоров на управление. Ожидаем, что объем номерного фонда в нашем управлении превысит 300 юнитов. Пока процесс оценки классности апарт-отеля еще не завершен, но, думаю, у него есть все шансы получить "4 звезды"», – сообщил Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
По его словам, компания берет на себя работу по продвижению апарт-отеля на туристическом рынке, привлечению и обслуживанию гостей. Апартаменты будут сдаваться как в краткосрочную, так и среднесрочную и долгосрочную аренду.
Комплекс Like – не единственный проект ГК «ПСК» в этом сегменте. В настоящее время компания возводит сервисный апарт-отель комфорт-класса START по адресу: пр. Энгельса, 174. Это будет один из крупнейших комплексов в городе – 3244 юнита (суммарная площадь – 72,6 тыс. кв. м). Проект также предусматривает богатую собственную инфраструктуру: детсад, фитнес-центр с бассейном, коворкинг, магазины, заведения общепита и сервиса. Объект ориентирован на частных инвесторов: «точка входа» в проект начинается от 1,6 млн рублей.
Тенденции роста
«Наш опыт наглядно демонстрирует, что сегмент апартаментов сегодня – один из самых перспективных на рынке недвижимости. И мы твердо намерены работать в нем и далее. Это логичная позиция и в смысле дифференциации работы, что обеспечивает нашему холдингу дополнительную стабильность», – подчеркнул руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Кстати, компания, по данным Единого реестра застройщиков, занимает первую строчку в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства апартаментов в Петербурге на 1 декабря 2019 года.
Оптимизм в отношении перспектив развития петербургского рынка апартаментов разделяет и руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – сообщила она, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
По словам эксперта, объем рынка постоянно увеличивается, сейчас он составляет порядка 400 тыс. кв. м, что достигает примерно 10% от общего объема рынка жилья. Большая часть (до 60%) – представляет собой сервисные апарт-проекты, добавила Светлана Московченко. «В этом отношении Петербург разительно отличается от Москвы, где большинство апарт-проектов – это, по сути, «псевдожилье», построенное в тех местах, где возведение жилья по закону недопустимо», – отмечает она.
Доходное дело
По оценке экспертов, особую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 12–13% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты, например, в комплексе Like, выглядят очень выигрышно», – отмечает Сергей Мохнарь.
«Высокие показатели доходности по предлагаемым программам обеспечиваются эффективной деятельностью управляющей компании. Умение работать с разными потоками съемщиков апартаментов – туристами, студентами, командировочными, «событийными» визитерами и другими группами – позволяет нам снизить время простоя находящихся в управлении юнитов до 10–15% в году», – сообщил Николай Антонов.
По его словам, если при оценке доходности апартаментов учесть и рост капитализации самих юнитов, ее уровень достигнет 14–15% годовых. «В среднем за время строительства цена юнита вырастает на 20%», – уточнил он. Сергей Мохнарь добавил, что рост цены «квадрата» в комплексе Like со времени запуска проекта превысил 40%.
Следствием этого является растущая доля юнитов в апарт-проектах, приобретаемых гражданами в инвестиционных целях. По оценке Николая Антонова, она сегодня уже превысила 50% от общего числа. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – отмечает Светлана Московченко.
Перспективный вариант
По мнению экспертов, есть дополнительные ресурсы для дальнейшего роста интереса граждан к формату апартаментов. «Апарт-отели уже сегодня составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. В дальнейшем эта тенденция будет только укрепляться. Туристический поток растет из года в год. И здесь есть серьезные перспективы. Думаю, что городским властям нужно больше внимания уделять этой теме. Туризм может стать прекрасным дополнительным источником доходов для бюджета Петербурга», – уверен Сергей Мохнарь.
Он отмечает также, что растет число людей, стремящихся к минимуму свести повседневные бытовые заботы. «Они предпочитают ужинать в кафе и ресторанах. Их устраивает, что порядок в их жилье будет поддерживать соответствующая сервисная служба. Они не хотят заниматься бытовыми проблемами и могут оплатить соответствующие услуги. Апартаменты – прекрасный вариант», – говорит эксперт.
Николай Антонов считает, что большой потенциал имеется также в сфере долгосрочной аренды. «По мере установления цивилизованных отношений в этой области, выхода рынка аренды из «серой зоны», условия найма квартир или съема апартаментов сблизятся по цене. А поскольку апарт-отели обеспечивают дополнительные сервисы, безопасность, имеют свою инфраструктуру, их востребованность будет расти», – отмечает он.
«Если не возникнет каких-то непредвиденных негативных факторов, рынок апартаментов на дистанции ближайших четырех-пяти лет ждет продолжение активного роста», – резюмирует Сергей Мохнарь.
По данным на 1 декабря 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 616 967,9 кв. м жилья в 1329 домах на 43 395 квартир, включая индивидуальное жилищное строительство.
Лидером по итогам отчетного периода стал Пушкинский район, где было введено 370 436,6 кв. м в 376 домах на 6072 квартиры. На втором месте находится Приморский район с объемом введенного жилья в 358 795,3 кв. м (122 дома на 6002 квартиры). На третьем месте стоит Московский район, где всего было построено 289 222,2 кв. м с 28 домах на 4759 квартир.
Тройка лидеров в сфере индивидуального жилищного строительства выглядит следующим образом: Пушкинский район – 51 510 кв. м, Курортный район – 51 041,3 кв. м и Петродворцовый район – 28 386,7 кв. м.
В ноябре в Санкт-Петербурге введено в строй 12 домов на 4488 квартир – всего 285 616 кв. м. «Золото» за этот месяц принадлежит Красногвардейскому району, где строители ввели в эксплуатацию 8 домов на 2107 квартир – всего 126 937,3 кв. м. «Серебро» заслужил Приморский район, где введен один дом на 999 квартир – 67 976,9 кв. м. «Бронза» у Красносельского района, в котором построен один новый дом на 956 квартир – всего 63 248,4 кв. м.
Среди застройщиков, которые сдали свои жилые объекты в эксплуатацию в ноябре 2014 года ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЗАО "Балтийская жемчужина", ООО "Л1-5", ООО "ЛенСпецСтрой".
Среди законченных строительством и реконструкцией объектов общегражданского назначения за ноябрь 2014 года стоит отметить: дошкольное образовательное учреждение на 140 мест от ЗАО «Балтийская жемчужина», многофункциональный общественно-деловой центр (первый этап) от ООО "СТРОЙИНВЕСТ", техническое перевооружение и реконструкция действующего стеклопластикового производства, здание очистных сооружений и НС пожаротушения от ОАО "Средне-Невский судостроительный завод", реконструкцию нежилого здания под размещение офисов ООО «Сенатор» и другие.
С прошлого года власти объявили, что строительство объектов социальной инфраструктуры ложится на плечи девелоперов. Сегодня, как говорят участники рынка, затраты на инфраструктуру могут составлять от 5 до 20% от стоимости проекта.
Сейчас девелоперы приняли новые условия, предложенные властями Петербурга и Ленинградской области для обеспечения строящегося жилья социальными объектами и тем самым формирования более комфортной среды проживания.
«В Ленобласти детские сады и школы строятся бизнесом, но впоследствии компенсируются из налогов. В Петербурге застройщики могут выбрать удобный вариант исполнения обязательств по инфраструктуре. В среднем расходы на строительство детского сада или школы увеличивают стоимость квадратного метра жилья на несколько тысяч рублей, – рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Так, строительство социальных объектов в Мурино, где ГК «ЦДС» возводит ЖК «Новое Мурино» и «Муринский посад», будет осуществляться на средства компании. Затраты на каждый детский сад в этом районе составят более 100 млн рублей, а на возведение школ потребуется около 700 млн рублей. Объекты социальной инфраструктуры возводятся в рамках региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подсчитала, что сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, оценивает затраты на инфраструктуру от 5 до 20% от стоимости инвестиционных затрат, включающих покупку земли и строительство.
Господин Богданов рассказал, что по нормативам на 1000 кв. м жилья в детских садах должно быть 35 мест, в школах – 115.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, уточняет: «В Петербурге действуют следующие правила: на 1 тыс. жителей приходится 61 ребенок, на одного жителя — 35 кв. м жилых площадей, а на одного ребенка – 18 кв. м в социальном объекте. Таким образом, в жилом комплексе площадью 35 тыс. кв. м, где проживает 1 тыс. жителей, из которых 61 ребенок, застройщик должен возвести 1,1 тыс. кв. м детской социальной инфраструктуры. Напомню, что девелопер может не возводить социальную инфраструктуру, а заплатить в бюджет определенную денежную сумму, покрывающую расходы на возведение необходимых объектов».
Правительство Ленинградской области с 2012 года внедрило новый механизм привлечения финансирования строительства «социалки» в местах активной застройки. В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» администрация региона обещает застройщикам компенсировать расходы на создание социальных объектов в размере 70% уплаченных в областной бюджет налогов. Так, например, в 2012 году по этой схеме у застройщика уже был выкуплен детский сад в Новом Девяткино.
«Однако таких примеров не так много, и пока, как показывает практика, участие в программе правительства Ленинградской области «Социальные объекты в обмен на налоги» не гарантирует застройщикам возврата вложенных средств. Поэтому для того чтобы окупить затраты, застройщики готовы открывать частные школы. Таким образом, строители видят выход в привлечении специализированных управляющих компаний и передаче им построенных детских садов и школ на коммерческой основе», – сокрушается госпожа Беляева.
Господин Богданов отмечает, что школы не обязательно строить под государственные учреждения. «Район должен быть обеспечен определенным количеством мест в детских садах и школах. Они могут находиться как в частных, так и в государственных заведениях», – говорит господин Богданов.
Впрочем, спрос на частные школы и детские сады на окраинах города крайне мал. «Однако детские сады подобного типа периодически находят частных инвесторов, в то время как частные школы, находящиеся в спальных районах, не являются привлекательными объектами для бизнесменов и встречаются очень редко», – говорит господин Богданов.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, добавляет: «Отдельные частные детские сады могут быть востребованы даже в проектах у КАД. Это доказывает практика «Нового Оккервиля». Но они не могут полностью перекрывать нормативы, пока существует относительно бесплатная альтернатива. С частными школами еще сложнее: чтобы заработать репутацию, нужны успешные выпуски».
Мнение:
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Нормативы по обеспечению жителей были увеличены по новым нормативам РНГП. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115). Остальные показатели, в частности нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее с принятием этих норм и законодательным закреплением затрат на строительство социальной инфраструктуры за застройщиком, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%.