Проект на будущее. Рынок проектных работ продолжает реагировать на кризисные явления в строительстве
Дальнейшее развитие рынка проектирования невозможно без внедрения в отрасль новых информационных технологий и использования проектной документации повторного применения.
Рынок проектных работ продолжает реагировать на кризисные явления в сфере строительства. У игроков отрасли становится меньше работы, усугубляет ситуацию снижающий качество проектов демпинг некоторых компаний в сфере госзаказа.
По данным руководителя направления «Федеральные программы развития» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Дмитрия Запалова, с сентября 2017-го по сентябрь 2018 года количество тендеров в сегменте проектирования увеличилось лишь на 8%. При этом снизился средний чек и усилился демпинг. «Приведу цифры: общая сумма тендеров увеличилась с 240 млрд рублей до 250 млрд, однако итоговая сумма выигранных конкурсов изменилась с 230 млрд до 170 млрд рублей. Средняя цена тендеров снизилась на 2 млн – с 44 млн до 42 млн рублей», – отмечает эксперт.
Опасный демпинг
По словам вице-президента Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, члена Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ Антона Мороза, ситуация на рынке проектирования сейчас крайне неоднозначная. Не совсем здоровая конкуренция приводит к демпингу и к обесцениванию многих проектных работ. Сложившееся положение связано с проблемами законодательства в части исполнения Законов № 44-ФЗ и № 223-ФЗ, согласно которым на торги могут выходить компании, не обладающие необходимыми техническими, трудовыми ресурсами, инженерными, технологическими возможностями для фактического исполнения работ. «Эти организации выходят только для того, чтобы получить конкурс, деньги – и пропасть либо попытаться продать его профессионалам. В этой ситуации многие профессиональные проектные институты и компании не могут конкурировать с так называемыми «рогами и копытами» на тендерах просто за счет падения и обесценивания стоимости проектных работ, поэтому теряют крупные частные и государственные заказы. Это серьезно влияет как на профессиональный состав рынка, так и на качество выполняемых работ», – делает выводы эксперт.
Руководитель проекта Проектного института № 1 Юрий Цуркан отмечает, что бывают случаи, когда даже опытные и компетентные компании вынуждены работать на уровне себестоимости или даже себе в убыток в ожидании прибыльного контракта. По его словам, демпинг губителен для любой отрасли. Он вреден как для заказчиков, так и для исполнителей, у которых падает маржинальность, ухудшается качество проектной документации, не выдерживаются сроки, в конечном итоге компании уходят с рынка.
По мнению руководителя департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос») Сергея Золина, говорить о проблемах на рынке проектирования по государственному заказу – можно и нужно. «У нас сложилась нездоровая ситуация, когда проектные компании снижают свои ценовые предложения для победы в тендерных отборах. Проектировщики в поисках работы участвуют во всех конкурсах, иногда, кстати, не имея опыта выполнения подобных проектов. А в большинстве случаев решающую роль в выборе подрядчика играет предлагаемая цена. Естественно, это отражается на качестве готового проекта, сроках его выполнения и возможности получения необходимых согласований. Для выполнения контракта привлекаются недорогие низкоквалифицированные специалисты, отсутствует контроль за ходом работ со стороны генпроектировщика. В итоге проект заказчику обходится значительно дороже своей начальной стоимости», – отмечает он.
Вне сферы госзаказа в большей степени, как считают специалисты отрасли, деятельность проектных организаций регулирует рынок – и ситуация несколько лучше. По словам главного архитектора Студии М4 Олега Лапшина, сейчас у инвесторов и так выросли риски проектов, и они не хотят дополнительных проблем от компаний, которые предлагают низкие цены на проектирование. Слишком высок риск заплатить дважды. Кроме того, у многих проектных компаний на рынке уже сложился свой имидж, в том числе и ценовой. И от этого сложно уйти», – отмечает он.
Меняя форматы
Представители рынка полагают, что снизить демпинг и другие приемы нездоровой конкуренции могут помочь новые подходы к работе, направленные на оптимизацию и повышение эффективности.
Как считает Антон Мороз, необходимо, чтобы проектировщики работали в плотной связи с производителями строительных материалов и новых технологий. Чтобы они имели возможность вносить изменения в проектную документацию и в нормативы с их использованием. Также важно, чтобы с момента начала подготовки и до момента сдачи объекта в эксплуатацию проект полностью сопровождал тот, кто его разрабатывал.
По словам Юрия Цуркана, повысить эффективность работы проектной отрасли поможет использование документации повторного использования. А также правильное бюджетирование, использование облачных технологий и программного обеспечения, создание единых информационных интеграционных платформ, позволяющих всем участникам проекта работать одновременно в единой среде и иметь доступ к актуальным данным. «Таким образом улучшаются коммуникации, оптимизируется производственный процесс, сокращаются сроки проектирования, что в конечном счете ведет к сокращению затрат и повышению конкурентоспособности компании», – отмечает специалист
С этим согласен и Сергей Золин. По его словам, оптимизация проектных работ – процесс комплексный. Одной из его составляющих является тесное взаимодействие всех участников проектной подготовки объекта на каждой стадии, начиная с исходных данных и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Очень важный элемент эффективной работы – создание, накопление и использование при проектировании типовых решений. Но это было важно во все времена. В настоящее время наиболее актуальным становится внедрение современного программного обеспечения. Так как уже сейчас использование информационного моделирования начинает быть одним из обязательных условий многих заказчиков, эта составляющая выходит на первый план. «Наш департамент специализируется на проектировании жилых объектов, а также объектов социальной инфраструктуры. За более чем 10-летнюю историю существования департамента мы накопили достаточно серьезный опыт проектных решений для собственной компании, а также для наших партнеров. Сегодня наш штат насчитывает более 40 высококвалифицированных специалистов. Мы собрали сильную команду и вместе двигаемся вперед, осваивая новые направления. Например, сейчас в партнерстве с немецкими проектировщиками мы участвуем в создании концепции будущего фармацевтического предприятия для российского производителя», – рассказывает эксперт.
По словам Олега Лапшина, Студия М4 еще четыре года назад решила использовать в своей работе BIM-технологии. Это потребовало существенного вложения средств. Необходимо это учитывать и другим компаниям. «А это значит, что о той самой минимальной прибыли чаще всего приходится забыть на два-три года. Придется вкладывать средства в оснащение техникой и программным обеспечением, в обучение персонала, в создание приложений для работы в среде BIM, в изменение регламентов, в организацию контроля за работой в этой среде. Но уже есть заказчики, которые требуют только такой работы», – добавляет эксперт.
Мнение
Сергей Золин, руководитель департамента проектирования ООО «Сотэкс» (ГК «Балтрос»):
– Сегодня у нас нет никаких оснований говорить о росте конкуренции в сфере проектирования. Заказчики предпочитают работать с проверенными компаниями, имеющими весомый опыт проектных решений. Коммерческой сфере не свойственен выбор подрядчика на конкурсной основе, это прерогатива государственных заказов. Тем не менее, на рынке появляется достаточное количество новых проектных компаний, которые вступают в борьбу, стремясь получить интересные заказы не столько ради прибыли, сколько ради собственного портфолио. Если посмотреть на структуру рынка, то конкуренция традиционно высока в сфере проектирования жилых объектов. Менее остро она ощущается в проектировании инфраструктурных объектов.
Мария Николаева, глава бюро MAD Architects:
– Сегодня нельзя отметить серьезного изменения ситуации на рынке проектирования, но ряд особенностей все же стоит выделить. После нестабильной экономической ситуации многие девелоперы предпочитают работать с проверенными организациями, которые обладают хорошим портфолио релевантных проектов. Такой подход позволяет получить конкретный и прогнозируемый результат, но в случае массового обращения в узкий круг архитектурных бюро город рискует получить ряд похожих друг на друга проектов, а девелоперы – не получить конкурентных преимуществ. Молодые бюро отличаются свежим взглядом и более креативным подходом к проектным решениям, но при этом их работа может стоить дороже, нежели в крупном «потоковом» бюро.
По итогам 2014 года объем производства товарного бетона в Петербурге и Ленобласти составил 6,1 млн куб. м – практически столько же, сколько было выпущено в 2013 году. На фоне кризисных явлений в экономике участники рынка прогнозируют, что 2015 год станет временем закрытия бетонных узлов и самоочищения отрасли от более мелких производителей.
По мнению Александра Батушанского, генерального директора ЗАО «Решение», основная проблема на рынке бетона Петербурга в настоящее время – это переизбыток производственных мощностей. Именно это не позволяет подавляющей части игроков работать с минимально приемлемой рентабельностью.
Так, по данным ЗАО «Решение», число игроков на рынке бетона Петербурга составляет до 100 компаний. Лидером рынка является компания «ЛСР-Базовые» с долей более 18%, «Беатон» занимает около 7%, «Ленстройдеталь» – около 5%, «Лидер-Бетон» – в пределах 5%, а компания «Такси-Бетон» – более 4%. «Причем вся пятерка нарастила долю в ушедшем 2014 году. Наибольший относительный прирост объемов производства продемонстрировала компания «Такси-Бетон», а в абсолютных цифрах – «ЛСР-Базовые», – прокомментировал ситуацию господин Батушанский.
Перезагрузка на рынке
Примерами крупных сделок на рынке бетона Петербурга в 2014 году может служить покупка компанией «НСК-Монолит» одного из значительных производителей бетона последних лет – «ТСК Бетон», а также заявление об объединении компаний «Бетомикс ЛО» и «Луябетон». Александр Батушанский отметил, что оба этих события говорят о сложной конкурентной ситуации на рынке. Но даже в этих условиях продолжают появляться новые бетонные узлы.
В «ЛСР-Базовые» газете «Строительный Еженедельник» рассказали, что, несмотря на стагнацию и первые признаки надвигающегося кризиса, по итогам 2014 года компания увеличила объемы продаж товарного бетона в Петербурге на 12%. «Наша доля на рынке бетона в Петербурге, по данным ЗАО «Решение», равна 18%. Это на 2% больше, чем в спокойном 2013 году. И на 2015 год у нас амбициозные планы – увеличить объем продаж более чем на 15%. Для этого, если потребуется, мы готовы открыть дополнительные мощности», – рассказал Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые».
В то же время в прошлом номере газета «Строительный Еженедельник» (№ 2 (639) от 26.01.2015) со ссылкой на Александра Вахмистрова, генерального директора Группы ЛСР, сообщала, что в связи с низкой рентабельностью компания готова расстаться с бетонными мощностями, находящимися в Москве, и уже начала подготовку к их продаже. Кроме этого, Александр Вахмистров отметил, что будет закрыто производство ЖБИ в Назии в Петербурге.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», считает, что на фоне проблемы низкой рентабельности производства бетона основной препоной на рынке является усиление неплатежей за поставки продукции. По его мнению, с резким ухудшением финансовой ситуации в межбанковском секторе пропали кредитные деньги, что ставит под угрозу всю бетонную отрасль.
По прогнозу Александра Батушанского, вероятно, что при возможном снижении объема рынка и при отсутствии его роста рынок ждет закрытие части бетонных узлов и некоторое очищение рынка. «Прежде всего это коснется мелких игроков, но вероятны сложности и у более крупных компаний. Той их части, кто не справляется с управлением издержками. Мы надеемся, что 2015 год остановит нездоровую тенденцию появления новых узлов в условиях переизбытка предложения на рынке», – заключил господин Батушанский.
По данным Василия Кострицы, сегодня в Петербурге работают более 150 поставщиков бетона. Из них меньше 10% – крупные производители. «Если взять официальную статистку, то мы увидим, что производство бетона в Петербурге практически равно объемам продаж ЗАО «ЛСР-Базовые». Это говорит о том, что на рынке вращается большое количество официально не учтенных производителей. Следовательно, государство не получает значительную часть налогов от этого сегмента, а на рынок поставляется дешевый и некачественный продукт, потому что при малых мощностях и отсутствии собственной сырьевой базы бетон не может быть дешевым априори. Слишком большие издержки», – отметил Василий Кострица.
Две проблемы
Одной из главных проблем на рынке бетона Василий Кострица называет слабый входной контроль материалов или его отсутствие на подавляющем большинстве строительных объектов. «Зачастую руководители строительных компаний не вникают, кто и какие материалы привозит на объект. Во многом это связано со второй проблемой – взятки. Процветают неформальные договоренности, коррупция, перетягивающие все плюсы применения качественных базовых материалов.
Бывало, мы вылавливали поддельные паспорта качества, в которых под видом продукции «ЛСР-Базовые» доставлялся материал, не имеющий к нам никакого отношения. Это происходит из-за низкого контроля над стройкой не только со стороны заказчика или генподрядчика, но и со стороны правительства и профессиональных сообществ», – прокомментировал ситуацию господин Кострица.
Он уверен, что в кризис проблема качества и его контроля встанет еще острее в связи с необходимостью сокращать издержки. Он подчеркнул, что пока законодательного контроля не будет, будут оставаться объекты, построенные из низкосортной продукции.
Рост цен на нуле
Александр Батушанский констатировал, что в декабре 2014 года по сравнению с декабрем 2013 года цены на товарный бетон практически не изменились. По его словам, на основные составляющие – щебень и цемент – они также не выросли. За ноябрь-декабрь 2014 года динамика изменений (прирост) была около 0%. Цены незначительно росли только в июне-июле 2014 года, вернувшись к значениям конца 2013 года в течение III квартала 2014 года, рассказал эксперт.
Ян Даровский также отметил, что цены на бетон за 2014 год в целом не менялись. Но он уверен, что уже в конце года резкий рост стоимости импортного цемента, а следом за ним в начале 2015 года и цен на отечественное сырье вызовут резкий рост себестоимости бетона. Эксперт добавил, что на фоне сильного провала на рынке возможен дефицит сырья для бетона, что приведет к резкому росту цен на продукцию.
«Мы не наблюдали роста цен и не думаем, что они могут сильно измениться, поскольку бетон производится из российского сырья. В 2014 году даже была обратная тенденция – цены снижались, что было связано с перенасыщенностью рынка», – прокомментировал Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия.
Мнение:
Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия:
– В 2014 году проявлялась одна интересная тенденция – петербургские строительные компании стремились обзавестись собственным производством бетона. Так, например, поступили компании «УНИСТО Петросталь» и «НСК Монолит». Таким образом многим крупным застройщикам удается снизить себестоимость бетона и взять качество под собственный контроль. Думаю, что эта тенденция продолжится и в 2015 году. Нам кажется, что в этом году не стоит ожидать роста рынка – сейчас крупные стройки, которые способны значительно влиять на отрасль, можно пересчитать по пальцам.
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– На рынке ходят разговоры, что скоро бетонщики поднимут цены. У нас таких планов нет. «ЛСР-Базовые» имеет ряд неоспоримых преимуществ перед всеми производителями бетона в Петербурге: собственная сырьевая база, самая широкая сеть БРУ и строгий контроль качества. Аналогов нам в городе нет и не будет даже при тех слияниях и поглощениях, которые прошли у других производителей в 2014 году. Мы добываем песок в пяти карьерах Ленинградской области и выпускаем щебень на восьми заводах. На каждом предприятии осуществляется тотальный контроль качества на входе и выходе. Мы знаем досконально, из чего мы делаем наш бетон. Благодаря всему этому у нас низкие цены и высокое качество. Единственное, чего мы не предлагаем, – это откаты. И меняться в этом отношении не собираемся.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние 10 лет.
Такой прогноз дают аналитики JLL.«В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Она добавляет, что годовой объем инвестиционных сделок в России составил 3,5 млрд USD, снизившись на 57% по отношению к 2013 году. В том числе в IV квартале объем инвестиций составил 609 млн USD, сократившись на 81% в годовом сопоставлении.
«На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая, в свою очередь, не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем», – считают в JLL.
Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За IV квартал для премиальных активов в Москве, арендный поток и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0 и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%.
Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования могут привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.
В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около 830 млн USD, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.
Олеся Дзюба отмечает: «Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например из Китая, ОАЭ, Катара».
В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2 и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7 и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса «Покровские холмы», торгово-делового центра «Новинский пассаж», 84,1% ОАО «Гостиничная компания», а также 39 кинотеатров в Москве.
«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – добавляет Олеся Дзюба.
В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.