Люди Икс
В 2019 году к своему совершеннолетию (а значит, к возможности
стать полноправными участниками сделок на рынке недвижимости) подойдут те, кого называют поколением Z, – люди, которые родились в начале 2000-х. По мнению социологов, это первое по-настоящему цифровое поколение. Оно имеет свои особенности потребительского поведения, что в будущем, несомненно, отразится и на рынке недвижимости.
В вечном конфликте отцов и детей и его влиянии на рынок новостроек разбирался «Строительный Еженедельник».
Смена предпочтений
Теория поколений, созданная американцами Нейли Хоувом и Уильямом Штраусом, описывает повторяющиеся поколенческие циклы. Согласно этой концепции, каждые 20–25 лет рождается новое поколение людей, имеющих черты характера, привычки и особенности, которые выделяют их на фоне всех остальных. Теория выделяет несколько возрастных групп: «молчаливое» поколение (родившееся в 1923–1943 гг.); беби-бумеры (родившееся в 1943–1963 гг.); поколение Х (родившееся в 1963–1984 гг.); поколение Y, или миллениалы (родившееся в 1985–2000 гг.); поколение Z, или центениалы (родившееся в 2000–2020 гг.).
Поколения X и Y сейчас наиболее активны экономически – и именно этим возрастным группам, их потребительским особенностям и мотивационным проблемам маркетологи уделяют почти все свое внимание.
По мнению экспертов, самое очевидное отличие поколений Y и Z от предыдущих групп – это предпочтение арендовать, а не покупать жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась в западных странах. «По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, в настоящее время отмечается рекордная доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье. Более 40% британцев, рожденных с 1985 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов) арендуют жилье и не задумываются о его покупке, что почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденных с середины 1960-х до конца 1970-х) и в четыре раза – показатели поколения беби-бумеров (родившихся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию», – отмечает Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.
По мнению г-жи Потаповой, желание не владеть, а арендовать объясняется стремлением поколения миллениалов к личной свободе: «Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в таких вопросах, как смена работы, места жительства и вида деятельности. Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а просто потому, что не хотят. Они хотят жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный, обременительный балласт. Поэтому актуальность снова приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе и очень скоро доберется до России».
По мнению Константина Сторожева, генерального директора УК «Вало Сервис», российские девелоперы чутко реагируют на запросы покупателей, в том числе и так называемого «молодого поколения»: «Поколение Y и поколение Z задают тренды всем происходящим изменениям нашей отрасли: люди, родившиеся в девяностых и «нулевых», не хотят быть привязанными к офису, к своей квартире, к графику, как их родители. Для них все бґольшую роль играет мобильность, которая идет вразрез с привычным нам понятием "свое жилье"», – говорит Константин Сторожев.
Другое важное требование молодых поколений к жилым объектам недвижимости – близость к местам приложения труда и развлечениям. «По нашему опыту, для этой категории крайне важна транспортная доступность, а также близость к торгово-развлекательным центрам, поэтому девелопер изначально должен продумать, как люди будут добираться до метро, кино, магазинов», – считает эксперт.
Немаловажны для «нового» поколения и вопросы комфорта и безопасности. По мнению Константина Сторожева, наиболее полно это требование сегодня удовлетворяют апартаменты: «К апарт-отелям предъявляются самые высокие требования по безопасности: это и система контроля доступа в номерной фонд, и круглосуточная система видеонаблюдения по всему объему. Служба охраны и безопасности в таких проектах обеспечивает соблюдение повышенных требований, определяемых для гостиниц».
Z как будущее рынка
Если трансформации потребительских предпочтений X и Y маркетологи уже осознали и приняли в работу, то поколение Z еще предстоит «узнать в лицо». «В нашей компании если и были покупатели поколения Z, решение за них все же принимали родители – и платили родители. Поэтому каких-то специальных ориентиров на это поколение у нас нет, – говорит Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. – Думаю, они еще сами не вполне знают, что им может быть нужно. Все же основной покупатель недвижимости – это люди в возрасте 25+. И в Петербурге, и в Москве в последние годы стали появляться проекты с прекрасным расположением (таким, что автомобиль не нужен), красивыми холлами и общественными пространствами, но при этом – с малогабаритной нарезкой и полной отделкой. Такие проекты как раз могут подойти поколению Z в качестве первого жилья».
В прогнозах относительно того, что заинтересует на рынке недвижимости поколение Z, смелее других экспертов Людмила Потапова: «Недвижимость для центениалов – это пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у них пользуются, например, микро-дома. По их мнению, дома могут быть и круглыми, и абсолютно прозрачными, и построенными из переработанного пластика. Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z и вместо того, чтобы приходить в ужас от их идей, задумываться о том, есть ли в них полезное зерно».
По мнению Екатерины Тейдер, руководителя направления девелопмента Becar Asset Management, с приходом новых поколений изменения на рынке неизбежны: «У этих людей другие ценности, а значит, другие запросы и требования, предъявляемые к жилью. Эти люди родились в эпоху диджитализцаии, а сейчас мы увидим еще большее влияние этого аспекта. Ведь люди поколения Z становятся совершеннолетними, начинают работать и тратить деньги. Рынок получит очень большой сегмент покупательской аудитории с другими запросами – а значит, рынок будет реагировать и формировать иное предложение».
Мечта арендодателя
Некоторые эксперты утверждают, что апартаменты, вообще арендное жилье – несомненное будущее рынка недвижимости, ведь молодые приобретатели недвижимости хотят колесить по миру и получать новые впечатления. «Апартаменты с уверенностью можно назвать будущим рынка недвижимости. По опыту клиентов апарт-комплекса VALO, сегодня люди от 21 года – то есть потенциальные покупатели недвижимости ближайших 10–15 лет – считают, что покупка квартиры – это уже пережиток прошлого, навязанная временами перестройки необходимость», – уверен Константин Сторожев.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, более сдержанна в своих оценках: «Безусловно, сегмент арендного жилья (так же, как и спрос на него) будет со временем и со сменой поколений увеличиваться, свидетельством этому являются те тенденции, которые мы наблюдаем на рынке, – в частности, рост сегмента апарт-отелей. Но ментальность русского человека пока в большей мере ориентирована на собственность».
«В нашей стране пока очень мало качественных апартаментов, с полным набором сервисных услуг и инфраструктурой, – отмечает Елена Валуева. – Кроме того, я не согласна с тем, что новое поколение поголовно хочет путешествовать или только снимать жилье. Велика доля консервативных, традиционно настроенных граждан. И поэтому традиционные квартиры останутся. Как и семьи, которым съемное жилье уже не будет подходить по целому ряду причин».
Мнение
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Пока среди покупателей «Балтийской жемчужины» мы не видим представителей поколения Z. Они только входят в стадию совершеннолетия и, как минимум, неплатежеспособны. А вот внутри поколения Y мы выделяем для себя подгруппы. Для нас это разные целевые аудитории. Например, люди до 25 лет ищут однокомнатные квартиры и студии через социальные сети, виртуальные туры на сайте и через формы обратной связи, а с людьми после 30 необходимо проводить не одну личную встречу и телефонные переговоры, предоставлять много дополнительной информации, показывать документацию.
В сентябре в Петербурге сдали в эксплуатацию всего 94 264,6 кв. м жилья, то есть 83 дома на 1772 квартиры, с учетом индивидуального строительства. Всего за три квартала 2016 года в городе введено почти 2 млн кв. м жилья.
Как сообщает городской Комитет по строительству, наибольший объем площадей в сентябре оказался в Пушкинском районе – 31,861 тыс. кв. м жилья. На втором месте – Московский район с 24,356 тыс. кв. м. Третьим по данному показателю стал Невский район, где ввели 18,713 тыс. кв. м жилья.
Всего в третьем квартале 2016 года в Петербурге ввели в эксплуатацию 694 414,8 кв. м жилья. Этот показатель в 1,4 раза больше, чем за тот же период прошлого года, когда объемы ввода составили 497 727 кв. м.
По итогам квартала лидерами по объему введенной жилой недвижимости стали следующие районы: Московский (183,779 тыс. кв. м), Красносельский (124,536 тыс. кв. м), Адмиралтейский (96,4 тыс. кв. м).
Всего в 2016 году по состоянию на 1 октября в Петербурге сдано 1,966 млн кв. м жилья.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», оценивает объем спроса за три квартала 2016 года в 2,8 млн кв. м. По ее оценкам, это на 5-10% больше, чем за три квартала прошлого года. «Сохранению спроса на высоком уровне способствовали, в частности, замедление темпов инфляции; довольно ровные, без существенных скачков, курсы валют; продление господдержки ипотеки», – полагает эксперт.
При этом, по ее оценкам, доля ипотеки при совершении сделок на первичном рынке увеличилась по сравнению с прошлым годом. Также сохраняется тенденция снижения спроса на приобретение квартир в инвестиционных целях. Как следствие, снизилась популярность квартир-студий.
Евгений Богданов, директор по развитию финского проектного бюро RUMPU, согласен с тем, что с прошлого года доля ипотеки в общем объеме сделок значительно увеличилась. «У покупателей уже не осталось собственных средств. А воспользоваться госпрограммой субсидирования ипотеки, безусловно, выгодно. Сегодня доля ипотечных сделок в эконом-сегменте составляет около 70-80%, а в комфорт-классе – около 50% от общего числа. Это значительно больше, чем в прошлом году», – подсчитал эксперт.
«Люди опасаются, что программа по государственной поддержке ипотеки, заявленная до конца 2016 года, продлена не будет. Так что потенциальные покупатели стараются успеть воспользоваться этой программой, что, конечно, на руку застройщикам», – добавляет руководитель отдела маркетинга ООО «H+H» Майя Афанасьева.
Цены на жилье в 2016 году практически не менялись. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Петербурге, говорит, что по итогам III квартала 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга составила 106 тыс. рублей. «Мы прогнозируем сохранение средних цен на этом уровне по итогам года. Под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит, цена за «квадрат» меняется в пределах ±5%», – уточняет госпожа Пряникова.
По ее словам, средняя цена за «квадрат» в эконом-классе составляет 80 000 рублей, в классе комфорт – 115 000 рублей, в бизнес-классе – 165 000 рублей, в элитном сегменте – 320 000 рублей.
Майя Афанасьева рассуждает: «По нашим оценкам, за отчетный период цены подросли совсем немного: на 1,5-2%, максимум на 2,5%. Объем предложения можно назвать достаточно стабильным: на рынке есть входящие и исходящие объекты, так что благодаря такому движению, такой проточности, нет стагнации».
Мнение
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Суммарный объем рынка (совокупная площадь квартир во всех домах, в которых открыта первичная продажа) по сравнению с концом 2015 года практически не изменился и составляет с учетом пригородных территорий около 11 млн кв. м. Следует отметить снижение объема квартир в экспозиции по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что является следствием кризисной ситуации и индикатором осторожности девелоперов при выводе на рынок новых объектов – объем новых площадей сократился на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.
Цифра
694,4
тыс. кв.м. жилья ввели в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в III квартале 2016 года
BIM-технологии в российском строительстве используются недостаточно эффективно. А подсчитать экономический эффект от внедрения информационного моделирования не берется почти никто из девелоперов.
На площадке Петербургского международного инновационного форума девелоперы, инженеры и исследователи обсудили специфику внедрения BIM-технологий в сферах проектирования, строительства и ЖКХ. Участники обменялись опытом в части использования BIM, озвучили трудности, с которыми сталкиваются девелоперы и проектировщики, и поразмышляли о том, как скоро информационное моделирование станет полноценной компонентой не только на стадии проектирования, но и на других этапах жизненного цикла здания.
BIM-модель на стадии проектирования
В России под BIM-технологиями понимают минимальный набор функций, что по факту далеко от полноценного определения этого термина, считает заведующий кафедрой информационных систем, технологий и автоматизации в строительстве Московского государственного строительного университета Александр Гинзбург: «Идея BIM – это накопление информационной базы по проекту, по всем видам работам, конструкциям – по всему, что необходимо для комплексного представления объекта».
По мнению эксперта, на данном этапе трудность заключается в том, что нет однозначного понимания объемов информации, вносимой в модель. Неясно, кто является владельцем BIM-модели, когда проектирование завершено. Как правило, BIM-модель используется только на стадии проектирования, и данные, необходимые для эксплуатации, не закладываются в полном объеме. Эксперты считают, что реальную отдачу от BIM-модели можно получить как раз на этапе эксплуатации объекта.
Здание – лишь один из элементов среды жизнедеятельности. BIM-модель, вписанная в геоинформационную модель, становится частью информационной модели жизненной среды, которой также можно управлять, делать ее эффективной и рассматривать как единое информационное пространство. «Говоря об эффективности BIM, нужно понимать, что мы имеем дело только с кусочком глобальной информационной модели», – заключил Александр Гинзбург.
Мизерное количество компаний «полного цикла» отметил и директор Института экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости Московского государственного строительного университета Дмитрий Семернин. Команда института в ходе исследования внедрения BIM в России столкнулась с проблемой: во-первых, оказалось, что крайне мало компаний практикуют BIM. Во-вторых, внедрение информационного моделирования происходит факультативно, его эффективность компаниями не оценивается. «Пока BIM внедряется скорее как венчурный проект, никто даже не считает, окупится он или нет. И это не совсем BIM, а внедрение некоторых инструментов автоматизации: проектирования, управления строительством. Их никто не интегрирует», – с сожалением констатировал господин Семернин.
Среди основных проблем внедрения он перечислил квалификацию персонала, закупку программного обеспечения, сложность интеграции программного комплекса со сметной базой, что позволило бы оптимизировать процессы. Кроме того, в проектах часто обнаруживается несоответствие нормам СанПиН. «Школу проектирования необходимо перестроить под BIM», – уверен Дмитрий Семернин.
На это директор инженерно-строительного института Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого Николай Ватин ответил, что обучать студентов работе с BIM начинают уже с первого курса. А в ходе довузовской подготовки школьникам, начиная с 7-го класса, доступны курсы 3d-моделирования в Ревит.
Заместитель директора по развитию компании Bonava Александр Бойцов оценивает уровень внедрения BIM в России как достаточно высокий. С учетом того, что технологии информационного моделирования пришли в Россию не так давно, строительная отрасль показывает высокие темпы освоения BIM, считает он. «Прогресс за последние 2-3 года есть, мы достигаем своих результатов быстрее, чем наши коллеги на Западе, – уверен господин Бойцов. – BIM имеет различные уровни внедрения, в Петербурге это первый этап».
Практики успеха
Говоря о реальном опыте внедрения BIM, представитель Bonava рассказал, как благодаря использованию информационной модели на одном из объектов компании удалось найти ошибку в проекте по подсчету продаваемых квадратных метров. «Мы нашли 400 кв. м в проекте, где всего было 18 тыс. кв. м, таким образом модель окупилась в первый месяц в 10 раз», – привел пример господин Бойцов. Также BIM-модель позволила на ранних стадиях выявить ошибки в инженерных сетях, которые при традиционном проектировании могут всплыть только на стадии ввода в эксплуатацию. Особенно это актуально при монтаже сетей: трехмерные чертежи упрощают работу инженеров.
«Нужно принять преимущества BIM, интегрировать в бизнес-процессы и понять, что главный в этой работе не проектировщик и не экспертиза, а заказчик, который ставит задачу прибыльного проекта», – считает Бойцов.
Неуловимая эффективность
Использование BIM помогает снизить не только количество ошибок при проектировании, но и риски в целом, в том числе при эксплуатации здания, в конечном счете это и дает эффект экономии. Господин Бойцов подчеркнул, что при высоком уровне требований заказчика стоимость традиционного проекта и BIM не будет сильно отличаться.
Начальник отдела комплексного строительства ООО «НТЦ «Эталон» Анастасия Плуталова также поделилась положительным опытом применения информационных технологий. Контролировать строительство с помощью BIM в компании начали 4 года назад. За этот период с применением технологии было построено более 1,2 тыс. кв. м, еще около 700 тыс. кв. м – на этапе реализации. Главные эффекты от использования информационной модели – оптимизация графика строительства, контроль качества и безопасности.
При этом экономическая эффективность использования информационной модели сложно поддается подсчету. Пока BIM выполняет функцию инструмента наглядного контроля, снижающего риски дефектов, несчастных случаев и срыва сроков.
В завершение технический директор ОАО КБ ВиПС Кшиштоф Поморски сделал вывод: «BIM использовался в строительстве всегда, а сейчас мы наблюдаем процесс автоматизации и гаджетизации. Россия отстает не из-за неумений проектировщиков, а из-за дефицита финансирования».
Кстати
Пленарное заседание, посвященное инновационному развитию строительной отрасли, было организовано Комитетом по строительству Петербурга, при участии Министерства строительства и ЖКХ РФ. Дискуссия о BIM-технологиях в таком формате состоялась уже во второй раз. Первая прошла в рамках Петербургского международного экономического форума в мае этого года.