На пороге третьего миллиона


10.10.2016 11:50

В сентябре в Петербурге сдали в эксплуатацию всего 94 264,6 кв. м жилья, то есть 83 дома на 1772 квартиры, с учетом индивидуального строительства. Всего за три квартала 2016 года в городе введено почти 2 млн кв. м жилья. 


Как сообщает городской Комитет по строительству, наибольший объем площадей в сентябре оказался в Пушкинском районе – 31,861 тыс. кв. м жилья. На втором месте – Московский район с 24,356 тыс. кв. м. Третьим по данному показателю стал Невский район, где ввели 18,713 тыс. кв. м жилья. 

Всего в третьем квартале 2016 года в Петербурге ввели в эксплуатацию 694 414,8 кв. м жилья. Этот показатель в 1,4 раза больше, чем за тот же период прошлого года, когда объемы ввода составили 497 727 кв. м. 

По итогам квартала лидерами по объему введенной жилой недвижимости стали следующие районы: Московский (183,779 тыс. кв. м), Красносельский (124,536 тыс. кв. м), Адмиралтейский (96,4 тыс. кв. м). 

Всего в 2016 году по состоянию на 1 октября в Петербурге сдано 1,966 млн кв. м жилья. 

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», оценивает объем спроса за три квартала 2016 года в 2,8 млн кв. м. По ее оценкам, это на 5-10% больше, чем за три квартала прошлого года. «Сохранению спроса на высоком уровне способствовали, в частности, замедление темпов инфляции; довольно ровные, без существенных скачков, курсы валют; продление господдержки ипотеки», – полагает эксперт.

При этом, по ее оценкам, доля ипотеки при совершении сделок на первичном рынке увеличилась по сравнению с прошлым годом. Также сохраняется тенденция снижения спроса на приобретение квартир в инвестиционных целях. Как следствие, снизилась популярность квартир-студий.

Евгений Богданов, директор по развитию финского проектного бюро RUMPU, согласен с тем, что с прошлого года доля ипотеки в общем объеме сделок значительно увеличилась. «У покупателей уже не осталось собственных средств. А воспользоваться госпрограммой субсидирования ипотеки, безусловно, выгодно. Сегодня доля ипотечных сделок в эконом-сегменте составляет около 70-80%, а в комфорт-классе – около 50% от общего числа. Это значительно больше, чем в прошлом году», – подсчитал эксперт. 

«Люди опасаются, что программа по государственной поддержке ипотеки, заявленная до конца 2016 года, продлена не будет. Так что потенциальные покупатели стараются успеть воспользоваться этой программой, что, конечно, на руку застройщикам», – добавляет руководитель отдела маркетинга ООО «H+H» Майя Афанасьева.

Цены на жилье в 2016 году практически не менялись. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Петербурге, говорит, что по итогам III квартала 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга составила 106 тыс. рублей. «Мы прогнозируем сохранение средних цен на этом уровне по итогам года. Под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит, цена за «квадрат» меняется в пределах ±5%», – уточняет госпожа Пряникова.

По ее словам, средняя цена за «квадрат» в эконом-классе составляет 80 000 рублей, в классе комфорт – 115 000 рублей, в бизнес-классе – 165 000 рублей, в элитном сегменте – 320 000 рублей.

Майя Афанасьева рассуждает: «По нашим оценкам, за отчетный период цены подросли совсем немного: на 1,5-2%, максимум на 2,5%. Объем предложения можно назвать достаточно стабильным: на рынке есть входящие и исходящие объекты, так что благодаря такому движению, такой проточности, нет стагнации».

Мнение

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Суммарный объем рынка (совокупная площадь квартир во всех домах, в которых открыта первичная продажа) по сравнению с концом 2015 года практически не изменился и составляет с учетом пригородных территорий около 11 млн кв. м. Следует отметить снижение объема квартир в экспозиции по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что является следствием кризисной ситуации и индикатором осторожности девелоперов при выводе на рынок новых объектов – объем новых площадей сократился на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Цифра

694,4

тыс. кв.м. жилья ввели  в эксплуатацию в Санкт-Петербурге  в III квартале 2016 года


РУБРИКА: Жилье
АВТОР: Роман Русаков



03.10.2016 12:09

BIM-технологии в российском строительстве используются недостаточно эффективно. А подсчитать экономический эффект от внедрения информационного моделирования не берется почти никто из девелоперов. 


На площадке Петербургского международного инновационного форума девелоперы, инженеры и исследователи обсудили специфику внедрения BIM-технологий в сферах проектирования, строительства и ЖКХ. Участники обменялись опытом в части использования BIM, озвучили трудности, с которыми сталкиваются девелоперы и проектировщики, и поразмышляли о том, как скоро информационное моделирование станет полноценной компонентой не только на стадии проектирования, но и на других этапах жизненного цикла здания.

BIM-модель на стадии проектирования 

В России под BIM-технологиями понимают минимальный набор функций, что по факту далеко от полноценного определения этого термина, считает заведующий кафедрой информационных систем, технологий и автоматизации в строительстве Московского государственного строительного университета Александр Гинзбург: «Идея BIM – это накопление информационной базы по проекту, по всем видам работам, конструкциям – по всему, что необходимо для комплексного представления объекта».

По мнению эксперта, на данном этапе трудность заключается в том, что нет однозначного понимания объемов информации, вносимой в модель. Неясно, кто является владельцем BIM-модели, когда проектирование завершено. Как правило, BIM-модель используется только на стадии проектирования, и данные, необходимые для эксплуатации, не закладываются в полном объеме. Эксперты считают, что реальную отдачу от BIM-модели можно получить как раз на этапе эксплуатации объекта.

Здание – лишь один из элементов среды жизнедеятельности. BIM-модель, вписанная в геоинформационную модель, становится частью информационной модели жизненной среды, которой также можно управлять, делать ее эффективной и рассматривать как единое информационное пространство. «Говоря об эффективности BIM, нужно понимать, что мы имеем дело только с кусочком глобальной информационной модели», – заключил Александр Гинзбург.

Мизерное количество компаний «полного цикла» отметил и директор Института экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости Московского государственного строительного университета Дмитрий Семернин. Команда института в ходе исследования внедрения BIM в России столкнулась с проблемой: во-первых, оказалось, что крайне мало компаний практикуют BIM. Во-вторых, внедрение информационного моделирования происходит факультативно, его эффективность компаниями не оценивается. «Пока BIM внедряется скорее как венчурный проект, никто даже не считает, окупится он или нет. И это не совсем BIM, а внедрение некоторых инструментов автоматизации: проектирования, управления строительством. Их никто не интегрирует», – с сожалением констатировал господин Семернин. 

Среди основных проблем внедрения он перечислил квалификацию персонала, закупку программного обеспечения, сложность интеграции программного комплекса со сметной базой, что позволило бы оптимизировать процессы. Кроме того, в проектах часто обнаруживается несоответствие нормам СанПиН. «Школу проектирования необходимо перестроить под BIM», – уверен Дмитрий Семернин.

На это директор инженерно-строительного института Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого Николай Ватин ответил, что обучать студентов работе с BIM начинают уже с первого курса. А в ходе довузовской подготовки школьникам, начиная с 7-го класса, доступны курсы 3d-моделирования в Ревит. 

Заместитель директора по развитию компании Bonava Александр Бойцов оценивает уровень внедрения BIM в России как достаточно высокий. С учетом того, что технологии информационного моделирования пришли в Россию не так давно, строительная отрасль показывает высокие темпы освоения BIM, считает он. «Прогресс за последние 2-3 года есть, мы достигаем своих результатов быстрее, чем наши коллеги на Западе, – уверен господин Бойцов. – BIM имеет различные уровни внедрения, в Петербурге это первый этап».

Практики успеха

Говоря о реальном опыте внедрения BIM, представитель Bonava рассказал, как благодаря использованию информационной модели на одном из объектов компании удалось найти ошибку в проекте по подсчету продаваемых квадратных метров. «Мы нашли 400 кв. м в проекте, где всего было 18 тыс. кв. м, таким образом модель окупилась в первый месяц в 10 раз», – привел пример господин Бойцов. Также BIM-модель позволила на ранних стадиях выявить ошибки в инженерных сетях, которые при традиционном проектировании могут всплыть только на стадии ввода в эксплуатацию. Особенно это актуально при монтаже сетей: трехмерные чертежи упрощают работу инженеров. 

«Нужно принять преимущества BIM, интегрировать в бизнес-процессы и понять, что главный в этой работе не проектировщик и не экспертиза, а заказчик, который ставит задачу прибыльного проекта», – считает Бойцов.

Неуловимая эффективность

Использование BIM помогает снизить не только количество ошибок при проектировании, но и риски  в целом, в том числе при эксплуатации здания, в конечном счете это и дает эффект экономии. Господин Бойцов подчеркнул, что при высоком уровне требований заказчика стоимость традиционного проекта и BIM не будет сильно отличаться.

Начальник отдела комплексного строительства ООО «НТЦ «Эталон» Анастасия Плуталова также поделилась положительным опытом применения информационных технологий. Контролировать строительство с помощью BIM в компании начали 4 года назад. За этот период с применением технологии было построено более 1,2 тыс. кв. м, еще около 700 тыс. кв. м – на этапе реализации. Главные эффекты от использования информационной модели – оптимизация графика строительства, контроль качества и без­опасности.

При этом экономическая эффективность использования информационной модели сложно поддается подсчету. Пока BIM выполняет функцию инструмента наглядного контроля, снижающего риски дефектов, несчастных случаев и срыва сроков.

В завершение технический директор ОАО КБ ВиПС Кшиштоф Поморски сделал вывод: «BIM использовался в строительстве всегда, а сейчас мы наблюдаем процесс автоматизации и гаджетизации. Россия отстает не из-за неумений проектировщиков, а из-за дефицита финансирования».

 Кстати

Пленарное заседание, посвященное инновационному развитию строительной отрасли, было организовано Комитетом по строительству Петербурга, при участии Министерства строительства и ЖКХ РФ. Дискуссия о BIM-технологиях в таком формате состоялась уже во второй раз. Первая прошла в рамках Петербургского международного экономического форума в мае этого года.


РУБРИКА: Технологии и материалы
АВТОР: Анастасия Лаптенок


26.09.2016 11:15

Застройщики Петербурга и Ленобласти стали еще осторожнее – за год вывод в продажу новых объектов снизился на 18%.


Покупатели, в свою очередь, продолжают экономить и выбирают предложения с самой низкой ценой. Основные тенденции на рынке жилья эконом-класса с января по сентябрь этого года выяснил «Строительный Еженедельник». 

По состоянию на сентябрь 2016 года в Петербурге и Ленобласти первичные продажи открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов, говорят эксперты. Доля эконом-класса от общего объема рынка занимает 60%.

Хрупкое  равновесие 

По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в I квартале этого года наблюдался ажиотажный всплеск спроса, вызванный возможной отменой ипотеки с господдержкой. «С января по сентябрь эконом-класс чувствовал себя неплохо: спрос оставался на прежнем уровне, с марта-апреля даже наблюдался некоторый рост, – соглашается с ней начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Позже покупатели осознали, что обвала цен не последует, сделки необходимо совершать в реальном времени. Вместе с тем избыток предложения существует, поэтому по-прежнему основная конкуренция застройщиков сосредоточена не в зоне товара, а в области скидок».

В настоящий момент, по оценкам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, спрос и предложение на рынке первичной жилой недвижимости находятся в условном равновесии. За восемь месяцев 2016 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородных территорий (не далее 20 км от КАД) было реализовано более 2,3 млн кв. м жилья сегмента масс-маркет, что на 24% выше результатов аналогичного периода 2015 года. «В то же время вывод новых объектов в продажу замедляется, снижение составило 18%. Сегодня на рынке экспонируется около 4,5 млн кв. м жилья, с октября 2015 года предложение снизилось на 2%», – подсчитал Петр Буслов. 

Что касается поведения покупателей, то за последний год, по мнению господина Буслова, оно кардинально не изменилось. Люди продолжают выбирать квартиры с минимальной ценой. Так, до 60% сделок в сегменте массового спроса проходит со стоимостью до 3,5 млн рублей. В августе в структуре спроса лидирующие позиции занимали однокомнатные квартиры (42%), 26% – квартиры-студии, порядка 23% занимает двухкомнатное жилье, 9% – «трешки». Большая часть сделок заключается в жилых комплексах средней и высокой степени готовности.

Строго на юг

По данным аналитиков «Главстрой-СПб», сегодня около 60% предложения жилья эконом-класса приходится на Петербург, 40% – на пригородные территории. Традиционно в Ленобласти больше всего жилья продается во Всеволожском районе – более 700 тыс. кв. м. 

Интересно, что на территории Кудрово, Янино, Ручьев, Бугров, Мурино и Сертолово, по информации руководителя проекта Zakadom.ru Сергея Бобашева, на разных этапах строительства находятся около 50 жилых комплексов. «За 2016 год здесь будет сдано около 2,5 млн кв. м», – пояснил эксперт. 

На лидирующие позиции по вводу жилья в Петербурге выходит Красносельский район, утверждает Светлана Денисова: «Строительная активность и впредь будет смещена в южные районы города, север исчерпал свой земельный ресурс. На юге остается много неосвоенных территорий, по-видимому, ближайшие перспективы развития сместятся сюда всерьез и надолго». Также самыми объемными по строительству жилья в городе стали Выборгский район (около 200 тыс. кв. м) и Приморский (порядка 60-80 тыс. кв. м).

Цены на уровне 

С ценами на жилье в Петербурге и Лен­области, по мнению экспертов, все более-менее спокойно. Так, по данным Любавы Пряниковой, под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит: цена за квадратный метр меняется в пределах плюс-минус 5%. При этом повторяется тенденция 2008-2009 годов, когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался эконом-класс, снижение цен в котором по сравнению с концом 2014 года составило около 10%.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова сообщила, что средняя стоимость 1 кв. м на рынке первичной недвижимости в эконом-классе Петербурга составляет 96,7 тыс. рублей, Ленобласти – 64,9 тыс. рублей. 

Самые низкие цены на «эконом» в Северной столице, по мнению Петра Буслова, в Пушкинском, Выборгском, Петродворцовом районах. В центральной части города проекты эконом-класса не реализуются.

Если говорить о Ленобласти, то там выгоднее всего продается жилье в новых развивающихся районах. Согласно данным Сергея Бобашева, в 15-20-минутной транспортной доступности от КАД стоимость квадратного метра начинается от 50 тыс. рублей. 

Антикризисный  переход

По мнению Петра Буслова, к основным трендам на рынке жилья эконом-класса относится оптимизация жилых проектов под снижающиеся доходы населения, уменьшение ипотечных ставок, переход покупателей к крупным надежным компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке. 

Сергей Бобашев предполагает, что ввод новых объектов до конца года в Петербурге составит около 3 млн кв. м, в Лен­области – 2,5-2,7 млн рублей. Объем поглощения, по мнению господина Буслова, составит около 3,3-3,7 млн кв. м жилой недвижимости. «Мы ожидаем сдержанный рост стоимости жилья на уровне 4-5% по итогам года, не считая роста цен за счет растущей готовности проектов. Спрос будет стабильным, на уровне 300-350 тыс. кв. м в месяц», – подытожил эксперт.

Мнения

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Строительные компании привлекают дольщиков заманчивыми условиями покупки, максимальными скидками. Крупные застройщики чувствуют себя уверенно, репутация и опыт позволяют им говорить о грядущем повышении цен в своих рекламных кампаниях. Это говорит о том, что рынок в целом оздоровился и тенденции благоприятные. Возможно, они еще не ярко выражены, но тем не менее алармистские настроения остались в прошлом, рынок вышел на рабочее функционирование. Поскольку осень всегда дает оживление деловой активности, мы ожидаем, что и в этом году ситуация не изменится. Наш комплекс «Огни залива» сдан, квартиры передаются дольщикам, дома активно заселяются. Сейчас к нам приходит большое количество людей с вторичного рынка, которые рассчитывают купить квартиру и сразу переехать. Мы смотрим на окончание года с уверенностью, понимая, что жизнь налаживается.  

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– Я бы сказал, что покупатели стали более разборчивыми в выборе локации и застройщика для покупки жилья. Если раньше они гнались за скидками, акциями и просто низкой ценой квадратного метра, то сейчас стали более вдумчиво подходить к процессу покупки. Наверняка свою роль сыграла череда скандалов с проблемными стройками, задержками ввода из-за отсутствия подключения к инженерным коммуникациям и т. д. Многие отказываются от покупки по телефону или в офисе агентства недвижимости, а предпочитают приезжать на стройку и вживую оценивать микрорайон, в котором им предстоит жить. Именно для таких людей мы регулярно проводим автобусные экскурсии по новостройкам. И мы видим, что люди стали более «подкованными» в плане выбора жилья. В сегодняшней ситуации покупатель отдает предпочтение более качественным проектам, обеспеченным действующей инфраструктурой, достаточным количеством парковочных мест, в проектах, где преобладают полноценные квартиры для всей семьи, а не студии и малометражные однокомнатные квартиры.


РУБРИКА: Жилье
АВТОР: Ольга Кантемирова