Расходы на зелень
Как правило, затраты на озеленение у девелоперов составляют около 2-3% от стоимости проекта. Хотя создание полноценного парка может стоить и как сам дом. Прибавка же к стоимости жилья, имеющего вид на зеленую зону, может составлять около 20%.
Сегодня благоустройство и озеленение придомовой территории – необходимый атрибут современного жилого комплекса. По мнению Анзора Берсирова, руководителя комплексного освоения территорий ЖК NEWПИТЕР АО «Строительный трест», если раньше благоустройству уделялось внимание исключительно в рамках строительных нормативов, то сегодня качественное озеленение на территории жилых проектов – важное конкурентное преимущество. Это, как считает Анзор Берсиров, неразрывно связано с развитием рынка недвижимости и повышением профессиональной грамотности покупателя.
Обязательная опция
Сегодня озеленение в новых жилых комплексах застройщиками проводится обязательно, но в разной степени: кто-то оборудует лишь газоны и цветники, кто-то проложит бульвар, а кто-то высадит деревья крупномеры или даже разобьет настоящий парк. Во многом это зависит от класса и статуса жилья, но не всегда: сегодня даже в комфорт-классе компании стараются предложить покупателям жилье очень высокого качества, и обустройство прилегающей территории – один из важных пунктов в позиционировании жилого комплекса.
Создание полноценных парковых зон – это атрибут масштабных комплексных проектов. «Несколько лет назад, совместно с нашими партнерами – компанией «Отделстрой» – мы создали напротив нашего проекта «Капитал» в Кудрово парк Оккервиль, площадь которого составила 10 га. А в прошлом году на объекте NEWПИТЕР в пос. Новоселье был открыт бульвар Белых Ночей, общая площадь благоустройства которого составит примерно 25 тысяч кв. метров», – рассказывает Анзор Берсиров.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» говорит: «Собственный парк, который создавался бы с нуля, – достаточно редкая и крайне затратная история. В качестве примера можно привести ЖК Knightsbridge Private Park в Москве, где на домовой территории был обустроен частный парк площадью 2 гектара по проекту британского ландшафтного дизайнера Криса Бердшоу. Здесь высажено почти 90 деревьев и больше 1,5 тыс. кустарников, не считая зеленых изгородей и цветов».
После завершения строительства парка, девелопер не оставляет его на балансе, а чаще всего передает объект городу. «Силами управляющей компании на средства жильцов эксплуатировать такой объект слишком дорого. Нужно регулярно проводить оценку состояния парка, утилизировать погибшие деревья, ремонтировать общественные зоны, дорожки, газоны, обрабатывать зону от насекомых, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Сложность заключается в том, что процесс передачи растянут по времени. Ведь если учебные учреждения по большей части стандартизированы, то парки всегда уникальны. Поэтому и все бюрократические процедуры проводятся в индивидуальном порядке. Но в любом случае застройщик постарается как можно скорее снять парк с баланса. Ведь данный инфраструктурный объект не приносит никакой прибыли, а значит, затраты на его содержание не окупаются».
Инвестиции в комфорт
Затраты на создание зеленой зоны зависят от большого числа факторов. В массовом сегменте можно обойтись без ландшафтного дизайнера и обустроить газоны, клумбы и высадку деревьев по проекту, который создал архитектор дома. Если территория предполагает некий сложный ландшафтный дизайн – альпийские горки, сад камней, малые архитектурные формы, живую изгородь и т.д., – привлекается бюро. Стоимость его услуг зависит, опять же, от площади, качества материалов и др.
Юрий Александров, заместитель директора строительного департамента холдинга AAG, подсчитал, что стандартная стоимость благоустройства придомовой территории составляет 1,5 - 3% от затрат на строительство. «В рамках одного проекта вид на парк или сквер прибавляет к цене квартиры 5-10% и повышает её ликвидность. При этом застройщик может не только пользоваться уже существующими зелёными зонами, но и формировать собственные», – говорит он.
Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, говорит: «Все зависит от классности объекта. В озеленение объектов элитной недвижимости вкладывается около 3000 - 5000 рублей за 1 кв. м, в объекты эконом-класса — до 1000 рублей за 1 кв. м».
Как отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов, стоимость создания зеленой зоны зависит от площади и сложности парка, наличия в его составе водоема или искусственных возвышенностей, используемых пород деревьев. Однако, даже учитывая все факторы, она редко превышает 1-2% от стоимости проекта. В среднем расходы составляют порядка 2-3 тыс. руб. с квадратного метра продаваемой площади.
Анзор Берсиров полагает, что существенно поднять цену жилья зеленая зона не может, но она однозначно позволяет застройщику выделиться среди конкурентов.
А Ирина Доброхотова придерживается иной точки зрения. «При хороших темпах строительства наличие парка рядом с домом значительно повышает ликвидность такой недвижимости, темпы продаж квартир здесь выше, а рост цен за год может превысить 20%! Однако цены могут различаться даже внутри самого ЖК. Так, квартиры непосредственно с видом на парк будут дороже, чем квартиры с видом во двор. Разница в цене может достичь 10-20%», – полагает она.
Образцово-парковые достижения
Однако некоторые российские застройщики идут заметно дальше своих коллег и рассматривают создание зеленых зон рядом со своими жилыми комплексами не просто как приятное для покупателей квартир дополнение, а как крупный социально-значимый проект, мощный маркетинговый ход и масштабное культурное событие. Такие проекты создаются при непосредственном участии общественности, к их разработке привлекаются известные ландшафтные специалисты, организовываются архитектурные конкурсы.
Так, в июле текущего года в Москве в Нагатинском затоне появилась пешеходная набережная ЖК «Ривер парк». Ее открытие проходило торжественно, в присутствии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Благоустройство набережной реализовано на средства застройщика проекта ООО «Речников Инвест» (он же девелоперская компания AEON Corporation). Как сообщила пресс-служба застройщика, это первый в Москве реализованный проект благоустройства набережной, выполненный на средства частного инвестора. Объем инвестиций непосредственно в набережную составил 100 млн руб. Кроме того, порядка 210 млн руб. было потрачено на аренду прибрежной зоны на четыре года. В настоящий момент реализована только половина проекта – около 700 м. В дальнейшем протяженность набережной планируется довести до 1,5 км. После реализации она будет передана в эксплуатацию городским властям.
Источник: T+T architects
Летом 2015 года на проект благоустройства набережной ЖК «Ривер парк» был организован конкурс, в котором приняли участие 54 компании из десятка стран. Призовые места заняли пять проектов. Победителем было выбрано бюро Wowhaus, оформившее береговую зону в морской тематике с пирсами, станцией проката водного транспорта, пешеходными и велодорожками, а также многочисленными арт-объектами и даже собственным маяком.
В августе того же года бюро T+T architects выиграло конкурс на благоустройство придомовых территорий того же ЖК «Ривер парк». В итоге набережная была реализована по проекту T+T architects с элементами первоначальной концепции Wowhaus.
Важно отметить, что ЖК «Ривер Парк» - проект комфорт–класса, расположенный в 5 мин. ходьбы от музея-заповедника «Коломенское». Собственную пешеходную набережную застройщик позиционирует как уникальную составляющую проекта. На территории набережной расположены прогулочные зоны, велосипедная дорожка, амфитеатр, кафе и рестораны, детские площадки, тренажеры для кроссфита, обзорные панорамные площадки, рыбацкие мостки, зоны отдыха, площадь с новогодней елкой, детская парусная школа, яхт-клуб, яблоневый сад, живая рождественская ель.
Подобным путем идет и компания «Главстрой-СПб» в Петербурге. В декабре 2017 года стартовал общероссийский конкурс для молодых архитекторов и ландшафтных (средовых) дизайнеров (в возрасте до 35 лет включительно) на разработку концепции рекреационной территории «Долина парк» площадью 10,8 га, который появится у ЖК «Северная долина» в Выборгском районе.
В оргкомитет мероприятия поступило 90 заявок из 14-ти российских городов. Итоги конкурса были подведены в конце февраля 2018 года. Жюри определило три лучшие концепции будущего «Долины парка». Все три призовых места заняли участники из Петербурга. Большинством голосов победителем был выбран проект «Северная ветвь» архитектора Полины Гуляк.
Вторая премия досталась коллективу авторов – Артуру Кумаритову, Марии Лузгановой и Полине Власкиной, представивших на конкурс концепцию «Оазис». Третье место получила работа Александры Машницкой «Новый Парнас». Свое мнение о топ-10 работ конкурса также высказали более 1500 жителей «Северной долины».
Как отмечают в ООО «Главстрой-СПб», конкурс продемонстрировал различные предложения – от экономичных вариантов, которые достаточно легко реализуются, до концепций, требующих серьезных вложений. «При создании «Долины парка» мы намерены использовать лучшие идеи и элементы, которые не только украсят территорию и сделают ее комфортной, но и будут наиболее реализуемы и функциональны. Объем инвестиций в создание парка оценивается примерно в 120-150 млн рублей. Текущий год будет посвящен подготовительным работам. К активной фазе благоустройства парка планируется приступить в 2019 году. Весь объем работ предполагается завершить в течение 3-х лет», – говорит руководитель проекта «Северная долина» Дмитрий Калинин.
Источник: Главстрой-СПб
Мнение
Александр Смирнов, директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– Вопросы по ЗНОП (зеленые насаждения общего пользования – ред.) чаще возникают не в процессе передачи их муниципалитетам, а на стадии включения проекта в градостроительный план и получения разрешения на разработку проектной документации – это серьезная многоэтапная работа. Поскольку город активно развивается, необходимо учесть важность строительства и инфраструктуры, и зеленых зон – соблюсти баланс.
При создании экопарка в нашем новом проекте Ariosto! в Приморском районе мы поставили перед собой такую задачу: использовать и приумножить существующие зеленые насаждения, создать уникальные образовательные маршруты, которые рассказывали бы подрастающему поколению о ботанике нашего края, организовать место для мероприятий, общения и встреч соседей и друзей, активных занятий спортом на разноплановых площадках (беговых и велодорожках, зонах для воркаута и катания на скейтборде, и многих других). В настоящий момент наша инициатива уже получила поддержку от районных властей.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой»:
– В основном отдельные места для парковых зон выделяют застройщики, которые приобретают большие участки для комплексной застройки территории. Затраты на благоустройство парковых территорий рентабельны, ведь они приводят к продажам жилья. Как показывает наш опыт, покупатели выбирают квартиры рядом с парком, нежели дом без какого-либо благоустройства. Мы, например, когда застраивали ЖК «Новый Оккервиль» в первую очередь благоустроили речку Оккервиль и сделали парковую зону: велосипедные, пешеходные дорожки, места для барбекю, пляж и пр. Потому что мы понимали, что квартиры с видом на заброшенную и не облагороженную территорию будут продаваться хуже. А если на территории выполнено благоустройство, то муниципалы с удовольствием ее принимают.
Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж СК «Полис Групп»:
– Запрос на экотематику, озеленение и зеленые зоны рядом с домом сегодня крайне актуален. Большинство покупателей квартир в проектах «Полис Групп» – это люди, придерживающиеся активного образа жизни, семьи с детьми и люди старшей возрастной категории, для которых важны прогулочные зоны.
Отвечая на запрос потребителя, СК «Полис Групп» в настоящее время реализует два комплекса в экоформате ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе – рядом с Юнтоловским заказником – и ЖК «ПаркЛэнд» в Кудрово, который возводится рядом с парком Оккервиль. Для жителей ЖК «ПаркЛэнд» будет предусмотрен собственный выход в парковую зону.
Кстати
На прошлой неделе в МКЗ «Зарядье» прошел Московский урбанистический форум. В мероприятии приняли участие порядка 30 официальных делегаций и более 300 спикеров. Главная тема: «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни». Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, выступая на форуме, рассказал о том, как будет решаться задача по строительству 120 млн кв. м к 2024 году, поставленная Президентом России: «Мы должны думать не только о том, что у нас появляются новые квадратные метры, доступное жилье, мы должны создавать и комфортную городскую среду. У нас архисложная задача, хотелось бы построить эти 120 млн кв. м жилья не в виде молчаливых и серых домов, что уже было неоднократно в истории нашей страны, а такими, чтобы человек чувствовал себя счастливым».
По итогам 2014 года объем производства товарного бетона в Петербурге и Ленобласти составил 6,1 млн куб. м – практически столько же, сколько было выпущено в 2013 году. На фоне кризисных явлений в экономике участники рынка прогнозируют, что 2015 год станет временем закрытия бетонных узлов и самоочищения отрасли от более мелких производителей.
По мнению Александра Батушанского, генерального директора ЗАО «Решение», основная проблема на рынке бетона Петербурга в настоящее время – это переизбыток производственных мощностей. Именно это не позволяет подавляющей части игроков работать с минимально приемлемой рентабельностью.
Так, по данным ЗАО «Решение», число игроков на рынке бетона Петербурга составляет до 100 компаний. Лидером рынка является компания «ЛСР-Базовые» с долей более 18%, «Беатон» занимает около 7%, «Ленстройдеталь» – около 5%, «Лидер-Бетон» – в пределах 5%, а компания «Такси-Бетон» – более 4%. «Причем вся пятерка нарастила долю в ушедшем 2014 году. Наибольший относительный прирост объемов производства продемонстрировала компания «Такси-Бетон», а в абсолютных цифрах – «ЛСР-Базовые», – прокомментировал ситуацию господин Батушанский.
Перезагрузка на рынке
Примерами крупных сделок на рынке бетона Петербурга в 2014 году может служить покупка компанией «НСК-Монолит» одного из значительных производителей бетона последних лет – «ТСК Бетон», а также заявление об объединении компаний «Бетомикс ЛО» и «Луябетон». Александр Батушанский отметил, что оба этих события говорят о сложной конкурентной ситуации на рынке. Но даже в этих условиях продолжают появляться новые бетонные узлы.
В «ЛСР-Базовые» газете «Строительный Еженедельник» рассказали, что, несмотря на стагнацию и первые признаки надвигающегося кризиса, по итогам 2014 года компания увеличила объемы продаж товарного бетона в Петербурге на 12%. «Наша доля на рынке бетона в Петербурге, по данным ЗАО «Решение», равна 18%. Это на 2% больше, чем в спокойном 2013 году. И на 2015 год у нас амбициозные планы – увеличить объем продаж более чем на 15%. Для этого, если потребуется, мы готовы открыть дополнительные мощности», – рассказал Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые».
В то же время в прошлом номере газета «Строительный Еженедельник» (№ 2 (639) от 26.01.2015) со ссылкой на Александра Вахмистрова, генерального директора Группы ЛСР, сообщала, что в связи с низкой рентабельностью компания готова расстаться с бетонными мощностями, находящимися в Москве, и уже начала подготовку к их продаже. Кроме этого, Александр Вахмистров отметил, что будет закрыто производство ЖБИ в Назии в Петербурге.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», считает, что на фоне проблемы низкой рентабельности производства бетона основной препоной на рынке является усиление неплатежей за поставки продукции. По его мнению, с резким ухудшением финансовой ситуации в межбанковском секторе пропали кредитные деньги, что ставит под угрозу всю бетонную отрасль.
По прогнозу Александра Батушанского, вероятно, что при возможном снижении объема рынка и при отсутствии его роста рынок ждет закрытие части бетонных узлов и некоторое очищение рынка. «Прежде всего это коснется мелких игроков, но вероятны сложности и у более крупных компаний. Той их части, кто не справляется с управлением издержками. Мы надеемся, что 2015 год остановит нездоровую тенденцию появления новых узлов в условиях переизбытка предложения на рынке», – заключил господин Батушанский.
По данным Василия Кострицы, сегодня в Петербурге работают более 150 поставщиков бетона. Из них меньше 10% – крупные производители. «Если взять официальную статистку, то мы увидим, что производство бетона в Петербурге практически равно объемам продаж ЗАО «ЛСР-Базовые». Это говорит о том, что на рынке вращается большое количество официально не учтенных производителей. Следовательно, государство не получает значительную часть налогов от этого сегмента, а на рынок поставляется дешевый и некачественный продукт, потому что при малых мощностях и отсутствии собственной сырьевой базы бетон не может быть дешевым априори. Слишком большие издержки», – отметил Василий Кострица.
Две проблемы
Одной из главных проблем на рынке бетона Василий Кострица называет слабый входной контроль материалов или его отсутствие на подавляющем большинстве строительных объектов. «Зачастую руководители строительных компаний не вникают, кто и какие материалы привозит на объект. Во многом это связано со второй проблемой – взятки. Процветают неформальные договоренности, коррупция, перетягивающие все плюсы применения качественных базовых материалов.
Бывало, мы вылавливали поддельные паспорта качества, в которых под видом продукции «ЛСР-Базовые» доставлялся материал, не имеющий к нам никакого отношения. Это происходит из-за низкого контроля над стройкой не только со стороны заказчика или генподрядчика, но и со стороны правительства и профессиональных сообществ», – прокомментировал ситуацию господин Кострица.
Он уверен, что в кризис проблема качества и его контроля встанет еще острее в связи с необходимостью сокращать издержки. Он подчеркнул, что пока законодательного контроля не будет, будут оставаться объекты, построенные из низкосортной продукции.
Рост цен на нуле
Александр Батушанский констатировал, что в декабре 2014 года по сравнению с декабрем 2013 года цены на товарный бетон практически не изменились. По его словам, на основные составляющие – щебень и цемент – они также не выросли. За ноябрь-декабрь 2014 года динамика изменений (прирост) была около 0%. Цены незначительно росли только в июне-июле 2014 года, вернувшись к значениям конца 2013 года в течение III квартала 2014 года, рассказал эксперт.
Ян Даровский также отметил, что цены на бетон за 2014 год в целом не менялись. Но он уверен, что уже в конце года резкий рост стоимости импортного цемента, а следом за ним в начале 2015 года и цен на отечественное сырье вызовут резкий рост себестоимости бетона. Эксперт добавил, что на фоне сильного провала на рынке возможен дефицит сырья для бетона, что приведет к резкому росту цен на продукцию.
«Мы не наблюдали роста цен и не думаем, что они могут сильно измениться, поскольку бетон производится из российского сырья. В 2014 году даже была обратная тенденция – цены снижались, что было связано с перенасыщенностью рынка», – прокомментировал Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия.
Мнение:
Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия:
– В 2014 году проявлялась одна интересная тенденция – петербургские строительные компании стремились обзавестись собственным производством бетона. Так, например, поступили компании «УНИСТО Петросталь» и «НСК Монолит». Таким образом многим крупным застройщикам удается снизить себестоимость бетона и взять качество под собственный контроль. Думаю, что эта тенденция продолжится и в 2015 году. Нам кажется, что в этом году не стоит ожидать роста рынка – сейчас крупные стройки, которые способны значительно влиять на отрасль, можно пересчитать по пальцам.
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– На рынке ходят разговоры, что скоро бетонщики поднимут цены. У нас таких планов нет. «ЛСР-Базовые» имеет ряд неоспоримых преимуществ перед всеми производителями бетона в Петербурге: собственная сырьевая база, самая широкая сеть БРУ и строгий контроль качества. Аналогов нам в городе нет и не будет даже при тех слияниях и поглощениях, которые прошли у других производителей в 2014 году. Мы добываем песок в пяти карьерах Ленинградской области и выпускаем щебень на восьми заводах. На каждом предприятии осуществляется тотальный контроль качества на входе и выходе. Мы знаем досконально, из чего мы делаем наш бетон. Благодаря всему этому у нас низкие цены и высокое качество. Единственное, чего мы не предлагаем, – это откаты. И меняться в этом отношении не собираемся.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние 10 лет.
Такой прогноз дают аналитики JLL.«В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Она добавляет, что годовой объем инвестиционных сделок в России составил 3,5 млрд USD, снизившись на 57% по отношению к 2013 году. В том числе в IV квартале объем инвестиций составил 609 млн USD, сократившись на 81% в годовом сопоставлении.
«На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая, в свою очередь, не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем», – считают в JLL.
Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За IV квартал для премиальных активов в Москве, арендный поток и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0 и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%.
Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования могут привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.
В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около 830 млн USD, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.
Олеся Дзюба отмечает: «Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например из Китая, ОАЭ, Катара».
В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2 и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7 и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса «Покровские холмы», торгово-делового центра «Новинский пассаж», 84,1% ОАО «Гостиничная компания», а также 39 кинотеатров в Москве.
«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – добавляет Олеся Дзюба.
В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.