В случае полной утраты
Минфин согласовал с ведомствами новые поправки в закон о страховании жилья от чрезвычайных ситуаций (ЧС). В минимальной конфигурации страховать предлагается только риск ЧС и только полную утрату жилья. Расходы по всем дополнительным рискам должны будут нести регионы и сами страховщики.
Законопроект о страховании жилья согласован Минфином с профильными ведомствами и в мае может быть рассмотрен во втором чтении. Согласно последней версии проекта страхование остается добровольным, а выплаты будут предоставляться государством только в случае полного уничтожения жилья в результате ЧС. Субсидия по этому риску будет выплачиваться из федерального бюджета. А все остальные риски регионы могут включать в покрытие самостоятельно, обеспечивая соответствующие ассигнования в своих бюджетах.
Речь идет о таких рисках, как, например, бытовой пожар, взрыв газа, залив из водопровода, при условии компенсации из своего бюджета части причитающегося владельцу помещения страхового возмещения, обращает внимание Игорь Александров, заместитель директора департамента поддержки розничного бизнеса компании «Ингосстрах».
Государство таким образом стимулирует разработку региональных страховых программ, которые предусматривают субсидирование за счет бюджетов разных уровней, отмечает Олег Мишугин, руководитель направления муниципального страхования «АльфаСтрахования». Это ведет к снижению стоимости страхования, повышению его доступности и востребованности. При разработке программы определяются все основные условия заключаемых договоров страхования, в том числе порядок выплаты страхового возмещения, размеры субсидирования и другие организационные особенности, добавляет эксперт.
Законопроект предполагает, что регионы будут не только самостоятельно разрабатывать свои страховые программы, но и устанавливать долю своего участия в них. В качестве примера рассматривается действующая в Москве система льготного страхования, в которой доля города составляет 15%, страховщиков — 85%. Изначально соотношение было обратным, напоминает Олег Мишугин: доля города - 80%, доля страховой компании – 20%. Но по мере накопления статистики и ее обработки участие Москвы постоянно снижалось. За более чем двадцатилетний период действия программы были выплачены средства на восстановление более 190 тыс. квартир. В 2017 году выплаты составили 191,7 млн. рублей, в том числе из бюджета города было выплачено 28,6 млн. рублей (6144 страховых случая). Дополнительно страховщики проводят совместно с префектурами округов противопожарные мероприятия, выделяя на их финансирование 15% от страховых сборов по программе.
Конечно, программа эффективна для москвичей, и все большая часть этих выплат покрывается за счет страхования, отмечает Игорь Александров. За неполных четыре месяца работы «Ингосстраха» заявлено уже порядка 400 страховых случаев, и пока ни одной жалобы на недостаточность выплат для ремонта.
В Минфине считают новую версию законопроекта сбалансированной. "Страховка будет востребована любым собственником. Страховщиков нужно как можно активнее привлекать к возмещению вреда от ЧС", - цитируют СМИ замглавы департамента финансовой политики министерства Веру Балакиреву. Каким может быть федеральный минимум по риску утраты жилого помещения в результате ЧС пока не известно. Конкретную сумму правительство установит после принятия закона. Ранее назывался уровень в 300 тыс. рублей.
Потолок ущерба предлагается рассчитывать исходя из площади, средней цены квадратного метра в субъекте, места, этажности, материала и года постройки жилья по методике, которую утвердит правительство. Вероятно, методикой будет установлена страховая сумма за 1 кв. м. для региона (допустим, 60 000 руб/метр), и исходя из этого норматива будет проводиться выплата, полагает Артем Искра, управляющий директор департамента массовых видов страхования «Ренессанс страхование». «Сейчас проект предусматривает максимальную сумму выплат 300 тыс. рублей. Если в итоге закон будет предусматривать выплату достаточной для покупки нового жилья компенсации, а государство предусмотрит предоставление жилья только на условиях социального найма, и только для малоимущих, это станет важным стимулирующим фактором в оформлении полиса. Если же предоставление жилья взамен уничтоженного будет по-прежнему бесплатным и для всех категорий населения, полис оформлять не будут», - добавляет он.
Оплату страховки предполагается включать в коммунальные платежи. Если проводить аналогии с московской системой, то при заполнении квитанции владелец квартиры сможет поставить галочку в поле «Итого со страхованием». Такой вариант был бы приемлемым для страховщиков, поскольку снижает расходы на ведение дела, а они будут существенными, отмечают эксперты. В региональной программе могут участвовать несколько страховых организаций, отобранных на конкурсной основе, а конкурсный лот содержит и привлекательные, и убыточные (например, подтопляемые) территории, поясняет техническое тонкости Олег Мишугин. Выставляемые на территории лота счета за коммунальные услуги, включающие добровольной опцией оплату страхового взноса, в биллинговой системе будут привязаны к победителю лота.
Страховые компании в целом поддерживают принятие законопроекта, но отмечают, что в текущей версии есть несколько спорных положений. Прежде всего, требование включения риска ЧС во все договоры страхования жилых помещений, вне рамок региональных программ, излишне и неоправданно, считает Олег Мишугин. Данный факт никак не влияет и не способствует заключению договоров страхования на высокорисковых территориях, отмечает он. Это также порождает вопросы и ненужные трудности с двойным страхованием, усложняет коробочные продукты в части несовпадения страховых сумм по входящим в продукт рискам.
«Пока не до конца понятно, как будет осуществляться страхование в наиболее проблемных регионах, те, которые в первую очередь нуждаются в финансовой защите. Возможно, будут предложены какие-то способы субсидирования неблагополучных регионов за счет благополучных», - добавляет Артем Искра.
Кстати
По оценке «Ренессанс страхование», в Петербурге сегодня застраховано порядка 15% жилого фонда, доля застрахованного загородного жилья составляет около 17%. Оценки «Ингосстраха» скромнее: порядка 10% городского и 7% загородного. Однако в последние три года сегмент показывает уверенную динамику роста в основном за счет программ ипотечного страхования, подчеркивает Игорь Александров. В компании ежегодный рост по этому направлению - 30-35%.
Снижение реальной покупательской способности населения изменило расстановку сил на рынке недвижимости Петербурга и области. Покупатели все чаще обращаются к вторичному рынку, но не городскому, а областному, где «квадрат» стоит в два раза дешевле. Спрос на «вторичку» области составляет треть от общего объема спроса в агломерации.
Значительный рост спроса на вторичную недвижимость в Ленинградской области зафиксировали аналитики агентства «Итака». По их данным, в конце первого полугодия суммарная доля районов Ленобласти в общем объеме спроса составила 30% (см. график). Это рекордное значение за весь период наблюдений, говорят аналитики. Ранее квартиры в Ленинградской области предпочитали в среднем 18% покупателей, остальные делали выбор в пользу недвижимости в черте Петербурга.
Причина такой динамики проста: вторичная недвижимость в области в среднем почти в два раза дешевле городской – 48,8 тыс. рублей за 1 кв. м в области против 94,4 тыс. рублей в городской черте. «Непростые экономические условия, снижение уровня доходов и неуверенность в завтрашнем дне заставляют покупателей идти на компромиссы и рассматривать более практичные варианты. Например, отказавшись от покупки «однушки» в городе, можно приобрести двух- или даже трехкомнатную квартиру в пригородах Петербурга», – рассказали в компании «Итака».
Спрос на вторичное жилье в Ленобласти всегда был ниже городского. Эта тенденция сохраняется и в настоящее время, не соглашается руководитель отдела вторичного рынка агентства «ДОМПЛЮСОФИС» Екатерина Мещанова. При этом эксперт признает факт снижения стоимости квадратного метра как в Петербурге, так и в области.
По данным аналитика, средняя стоимость готового жилья в Ленинградской области составляет 48 тыс. рублей за «квадрат», а средняя стоимость строящегося жилья уже составляет 52 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом в городе такого зазора между готовым и строящимся жильем еще пока не прослеживается. «До конца года динамика цен на готовое жилье будет отрицательная, то есть будет продолжать снижаться. Спрос на готовое жилье возрастет только после значительного увеличения разрыва между стоимостью готового и строящегося жилья», – уверена эксперт.
Спрос на вторичном рынке остается значительным, каким и был 3-5 лет назад, когда девелоперы массово зашли на прилегающие к городу территории и начали возводить рядом города-спутники, рассказал Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН».
Районы-лидеры
Основной объем предложения на вторичном рынке области располагается в ближайших к Петербургу районах. Покупатели более всего заинтересованы в объектах, находящихся в районных центрах, где стоимость жилья, как правило, существенно выше.
В целом в Ленобласти есть как ликвидные районы, так и совершенно обделенные спросом, говорят эксперты. Почетное первое место в рейтинге востребованных районов занимает Всеволожский, в котором сосредоточено большое количество вторичного предложения (до 30%), а также строящихся объектов. Он же является самым дорогим по цене «квадрата». Также в лидерах Тосненский, Выборгский, Ломоносовский районы. Все остальные районы, по мнению госпожи Мещановой, относятся к неликвидным. По ее словам, наибольшим спросом пользуется новая «вторичка», лидером по объему предложений этого сегмента является опять-таки Всеволожский район (Девяткино, Кудрово, Колтуши). Кроме того, немало предложений в Никольском и Тосно.
Эти локации пользуются наибольшим спросом, так как находятся рядом с городом и имеют привлекательную стоимость объектов. «Фактически можно продать комнату в коммунальной квартире и переехать в квартиру-студию. В Никольском, например, можно за 1,5 млн рублей найти квартиру-студию в новом сданном доме. В связи с увеличением предложений нового жилья в области продать квартиру в домах до 1990-х годов постройки становится тяжелее, а в ряде случаев вопрос может быть решен только за счет существенного демпинга стоимости объекта», – рассказала аналитик. Она также добавила, что экспозиция объектов в Ленинградской области достаточна большая, поэтому поиск покупателя на однокомнатную квартиру может занять более шести месяцев.
Традиционно для вторичного рынка невысока доля инвестиционных сделок, уверяют эксперты. «На первичном рынке инвестиции в недвижимость очевидно зашкаливают, вторичный перегрет инвестициями значительно меньше», – поведал господин Тетыш.
Доля инвесторов и региональных покупателей в сегменте вторичной недвижимости заметно снижена, соглашаются в «Итаке». На рынке сегодня преобладают покупатели, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса. «По предварительным данным, в июне снижение покупательской активности составит 35% по сравнению со среднегодовыми показателями 2014 года. По оптимистичным прогнозам, благодаря реализации отложенного спроса и сезонным факторам положительная динамика вернется уже в сентябре», – отметил генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
Цены и метраж
По данным аналитиков «Итаки», средняя стоимость комнаты в Ленинградской области составляет 502,5 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры обходятся покупателям в среднем в 1,83 млн рублей, двухкомнатные – 2,5 млн рублей, трехкомнатные – 3,1 млн рублей. Наиболее доступные квартиры продаются в Сланцевском, Бокситогорском и Лужском районах.
Структура спроса на рынке областной «вторички» отличается от городской, хотя также прямо зависит от покупательской способности населения. Обычно на «двушки» в области приходится около 40% спроса, остальную долю делят однокомнатные квартиры и «трешки». В то же время в мае 2015 года однокомнатные квартиры приобрели только 12% областных покупателей, 35% купили двухкомнатные, еще 24% стали обладателями трехкомнатных апартаментов. «В городе процент покупок двух- и трехкомнатных квартир не так высок, здесь традиционно максимально востребованы «однушки», их выбирают 25-35% клиентов, в среднем по 20% в общем объеме продаж приходится на «двушки» и «трешки», – привели статистику в «Итаке».
Комитет по строительству Петербурга отчитался о вводе жилья после реконструкции и нового строительства по итогам июня и за шесть месяцев 2015 года. Всего по данным ведомства, в июне было введено 172 780,9 кв. м жилья – 81 дом на 2859 квартир.
Лидирует по числу сданных квадратным метров Фрунзенский район, где было введено в строй 32 286,60 кв. м – 2 дома на 645 квартир. На втором месте Красносельский район с показателями ввода 28 645,40 кв. м – 7 домов на 519 квартир. На третьем месте Выборгский район – 27 347,70 (13 домов на 631 квартиру).
По итогам шести месяцев (январь – июнь) 2015 года в Петербурге было введено 1 444 848,1 кв. м жилья – 781 дом на 25 168 квартир. «Золото» в гонке за объемами жилья осталось за Приморским районом, где было сдано 233 046,4 кв. м – 64 дома на 4065 квартир. «Серебро» досталось Московскому району с объемом ввода 172 928,4 кв. м (10 домов на 3564 квартиры). «Бронза» за Пушкинским районом, где построено 145 771,9 кв. м (236 домов на 2600 квартир).
Среди застройщиков, которые сдали свои объекты в июне, можно отметить ООО «СПб Реновация», ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», ООО «Коттеджстрой», ЗАО «Комбинат строительных металлоизделий», ООО «Смольный квартал», ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» и другие.
Помимо жилищного строительства в июне был введен в строй ряд общегражданских объектов. Так, состоялось открытие второго вестибюля станции метрополитена «Спортивная», закончена реконструкция гостиничного комплекса в поселке Солнечное на ул. Танкистов, д. 2, построен открытый конькобежный стадион с искусственным льдом на ул. Демьяна Бедного, уч. 1 и другие объекты.