Жизненные перспективы
Страховой рынок Петербурга продолжает расти в основном за счет программ страхования жизни. Премии в этом сегменте выросли в 2017 году на 44%, при общем росте рынка на уровне 6,5%. Больше всего проблем продолжает приносить ОСАГО. В этом году участники рынка возлагают надежды на ЧМ-2018.
Общий объем премий страховщиков в Петербурге в 2017 году увеличился (без ОМС) на 6,5% (до 84,8 млрд рублей). Рост по России оказался выше – 8,3% до 1,3 трлн. рублей. Доля Северной Столицы в общих сборах составила порядка 6,4%.
«Страховой рынок России остается «москвоцентричным» – более 50% премий приходится на Москву, и это единственный регион, опережающий общероссийские показатели рынка страхования. Изменение текущей ситуации возможно только в случае серьезных структурных корректировок в страховых продуктах и при повышении уровня экономического развития Санкт-Петербурга», – говорит Владимир Храбрых, директор петербургского филиала СПАО «Ингосстрах».
Рынок Петербурга развивался в контексте общефедеральных тенденций – усилились консолидация и концентрация, часть компаний ушла, и даже крупные игроки почувствовали давление – говорит Алексис Платонов, заместитель председателя правления САО ЭРГО по продажам. Заметным событием, по его словам, стала потеря доли «Россгосстраха», что создало определенные возможности для других игроков, особенно для топ-20. «Игроки уходят, в результате рынок становится более надежным, понятным и прозрачным. На сегодняшний день число игроков на страховом рынке в целом насчитывает порядка двухсот компаний», – добавляет директор петербургского филиала компании «ВТБ Страхование» Кирилл Павлов.
По итогам года, топ-10 страховщиков собрал в Петербурге 67,95% всех премий, тогда как годом ранее эта доля составляла 69,6%. Десятка лидеров (без страхования жизни) практически не изменилась: на первом месте «РЕСО»; компания «Ренессанс страхование» поднялась с третьей на вторую позицию, которую ей уступил «Росгосстрах»; «СОГАЗ» – перескочил с пятого на третье; пятое место – у «Ингосстраха». Новичком в десятке стала компания «ВТБ Страхование», вышедшая на девятое место (годом ранее было двенадцатое). В страховании жизни тройка не изменилась – «Сбербанк страхование», «Росгосстрах», «АльфаСтрахование». Заметные перемещения продемонстрировали «СОГАЗ-Жизнь», поднявшись с десятого на четвертое место, и «ВСК – Линия жизни» – рывок с семнадцатой на восьмую позицию.
Большая розница
Если говорить о структуре сборов, то основной объем пришелся на каско (26,2% сборов рынка), ОСАГО (16,7%), страхование жизни (20,1%), ДМС (14%) и страхование от несчастных случаев (5,4%). Наибольшие темпы роста в Петербурге показало страхование жизни, главным образом за счет инвестиционной составляющей, рост составил 44%. Причина роста спроса в этом виде страхования – падение доходности по депозитам банков, считает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона компании «Ренессанс страхование». «Бурный рост инвестиционного страхования жизни наблюдается уже третий год подряд. Инвестиционное страхование жизни не является в чистом виде классическим страхованием жизни, и банкам более выгодно предлагать его своим вкладчикам, чем традиционный банковский продукт», – обращает внимание генеральный директор «СК «Капитал-полис» Алексей Кузнецов.
Высокий рост по итогам года также продемонстрировало страхование от несчастных случаев и болезней – на 18,7%. Здесь основная причина в активном развитии кредитования и особенно ипотеки – в структуре ипотечного страхования большую часть занимает страхование от несчастных случаев и болезней. В целом страхование имущества граждан выросло на 24%, что также объясняется ростом рынка жилищного кредитования: количество выданных кредитов в прошлом году выросло, по данным ЦБ, до 129 млрд рублей. А по требованию банков заемщики должны страховать приобретаемую недвижимость.
Как отмечает г-н Храбрых, 70% продаж в страховании имущества физлиц приходится на «коробочные» продукты. Во-первых, влияет эффект низкой базы (в Петербурге, по оценке местного филиала СПАО «Ингосстрах», застраховано не более 10% городского и 7% загородного жилья), во-вторых, объясняет эксперт, «коробочные» продукты удобны в оформлении и обеспечивают высокий уровень защиты от наиболее распространенных рисков. Интересно также, что в структуре продаж страховых продуктов продолжает усиливаться доля банковского канала. В игру также активно включаются ритейлеры, продающие страховки вместе с бытовой техникой и электроникой.
Достаточно активно в 2017 году развивалось медицинское страхование – рост рынка ДМС составил 8%. Правда, в этом росте присутствует доля медицинской инфляции. По словам Кирилла Павлова, директора филиала компании «ВТБ Страхование» в Петербурге, хорошо продавались программы онкострахования и телемедицины. Область высоких технологий и технологические новинки начинают оказывать все большее влияние на страховой рынок. Принятый в 2017 году закон о применении информационных технологий в сфере охраны здоровья, благодаря которому стало возможно развитие телемедицины, будет способствовать росту ДМС, считают страховщики.
Также динамичным сегментом стало страхование грузов, которое выросло на 32%. Это явный знак оживления экономики: увеличилось количество торговых операций, выросли транспортные перевозки и, соответственно, увеличилось страхование грузов, отмечает г-н Кузнецов. В целом же ситуация в рознице оказалась значительно лучше, чем в корпоративном сегменте, соглашаются эксперты. В сложных экономических условиях компании продолжают экономить на страховании.
Моторный стопор
Хуже в текущей экономической ситуации развивались моторные виды. Сборы по каско сокращаются на протяжении последних нескольких лет. За 2017 году сегмент уменьшился на 9,4%, оставив за собой 26% петербургского рынка. В связи с кризисом часть автовладельцев по-прежнему экономит и отказывается от страховки, объясняет г-н Платонов. Сказывается и падение продаж новых автомобилей: хотя по итогам 2017 года наблюдался небольшой рост продаж за счет льготных программ кредитования, они все еще не вернулись на докризисный уровень 2013 года, добавляет эксперт. По словам г-на Храбрых, снижение также обусловлено распространением усеченных полисов и франшиз. При этом активно развиваются полисы КАСКО с телематикой, которые могут обеспечить страхователю скидку до 30-40%. Это перспективный сегмент рынка, полагает г-н Храбрых.
«Можно надеяться, что ситуация в каско улучшится и это поддержит рост петербургского рынка. В частности, оживление возможно за счет постепенного роста продаж новых автомобилей (а проникновение каско в этом сегменте максимальное) за счет реализации отложенного спроса», – считает Ольга Захарченко. Объемы автокредитования уже вышли на докризисный уровень 2014 года, и темпы роста продаж новых автомобилей растут. Если в 2016-м продажи составили 1,4 млн новых автомобилей, а в 2017-м – 1,6 млн, то прогноз на этот год, по словам г-жи Захарченко, – порядка 2 млн.
Наиболее проблемным видом остается ОСАГО. Из «зеленой» зоны проблемных регионов в рейтинге РСА Петербург переместился в «желтую», ухудшив свои позиции. ОСАГО остается наиболее убыточным видом для всех страховщиков. Сборы в целом по рынку упали на 1,8%. В результате перераспределения портфеля ОСАГО «Росгосстраха» в первой пятерке долю рынка в Петербурге нарастили «СОГАЗ» и «Ренессанс страхование».
«Премии по ОСАГО сократились более чем на 20%, при увеличении выплат на 36,9%. Вместе с тем, мы сохраняем некий оптимизм и в 2018 году надеемся на продолжение стратегического диалога с ЦБ относительно перспектив этого сегмента, включая либерализацию тарифа в ОСАГО», – отмечает г-н Храбрых.
О прогнозах на 2018 год эксперты говорят сдержанно. Основными факторами будут стабилизирующие мероприятия, внедренные ЦБ и Правительством РФ в прошлые годы, а также большую роль сыграет предстоящий ЧМ-2018, считает г-н Платонов. По его прогнозам, рынок РФ в этом году может вырасти на 9-10%. При этом классическое страхование покажет динамику лучшую, чем в 2017 году, но не выше инфляции.
2017 год: топ-10 крупнейших страховых компаний Санкт-Петербурга и поступления от добровольного и обязательного страхования (кроме ОМС), тыс. рублей и процент всего рынка
|
«РЕСО-Гарантия» |
14 502 882 (17,1%) |
|
«Группа Ренессанс страхование» |
8 060 918 (9,51%) |
|
«СОГАЗ» |
5 680 899 (6,7%) |
|
«Росгосстрах» |
5 047 078 (5,95%) |
|
«Ингосстрах» |
4 875 966 (5,75%) |
|
«АльфаСтрахование» |
4 724 354 (5,57%) |
|
«Сбербанк страхование жизни» |
4 590 836 (5,41%) |
|
«Росгосстрах-Жизнь» |
3 755 956 (4,43%) |
|
«ВСК» |
3 359 556 (3,96%) |
|
«АльфаСтрахование-Жизнь» |
3 023 094 (3,57%) |
2016 год: топ-10 крупнейших страховых компаний Санкт-Петербурга и поступления от добровольного и обязательного страхования (кроме ОМС), тыс. рублей и процент всего рынка
|
«РЕСО-Гарантия» |
14 464 319 (18,17%) |
|
«Росгосстрах» |
8 048 386 (10,11%) |
|
«Группа Ренессанс страхование» |
7 233 422 (9,09%) |
|
«Ингосстрах» |
5 169 697 (6,5%) |
|
«СОГАЗ» |
4 844 735 (6,09%) |
|
«АльфаСтрахование» |
3 960 015 (4,97%) |
|
«Сбербанк страхование жизни» |
3 612 092 (4,54%) |
|
«Росгосстрах-Жизнь» |
3 030 249 (3,81%) |
|
«ВСК» |
2 570 595 (3,23%) |
|
«Либерти Страхование» |
2 463 555 (3,1%) |
Один из самых престижных районов Петербурга – Курортный – не может похвастать активным жилищным строительством. В 2014 году здесь ввели всего 14 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году в районе вообще не ввели ни одного объекта.
На данный момент Курортный район является самым престижным пригородным районом Санкт-Петербурга, причинами этому являются непосредственная близость к Финскому заливу и большая протяженность береговой линии, городская прописка, удобное транспортное сообщение с обжитыми районами города, рассказала Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге. Но при всей своей элитарности район нельзя назвать зоной активного строительства, говорят эксперты. По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за 2013-2014 годы в Курортном районе было введено в эксплуатацию 117 тыс. кв. м жилья (без учета ИЖС), а за I квартал 2015 года и вовсе ничего не было сдано. За 2014 год на рынок Курортного района было выведено всего 14,2 тыс. кв. м жилья. На долю района в общем объеме вывода новых проектов в целом по Петербургу пришлось лишь 0,4%. При этом в продаже в 2015 году не появилось ни одного нового объекта.
Скудное предложение
На начало июля в открытой продаже находятся 11 жилых комплексов – восемь проектов класса масс-маркет (на их долю в общем объеме предложения приходится почти 58%) и три апартамент-отеля класса элит. В основном жилье массового спроса возводится в городах Сестрорецк и Зеленогорск, элитные объекты традиционно размещаются в престижных локациях вблизи курортных зон Зеленогорска, Репино и т. д. По данным госпожи Трошевой, общий объем рынка первичного жилья (без жилья в формате ИЖС и «таунхаус») в Курортном районе на конец II квартала 2015 года составил 149,8 тыс. кв. м жилья, из которых в предложении находится 43,8 тыс. кв. м. «При этом по состоянию на конец I квартала 2015 года Курортный район занимал третье место по объему предложения жилья класса элит на территории Санкт-Петербурга (10%)», – поведала эксперт.
По оценке Тамары Поповой, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, на сегодняшний день в продаже находятся 10 жилых комплексов общей площадью 135 тыс. кв. м (около 2,4 тыс. квартир). Основной объем застройки, по словам экспертов, сосредоточен в Сестрорецке (около 80% строящихся квартир). Наиболее крупные объекты в городе – ЖК «Дом у разлива» компании «Прок» и ЖК «Дюна» компании «ЦДС». В свою очередь, Ольга Трошева в список крупнейших проектов занесла намывные территории «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», застройку девелопером «Лидер Групп» бюджетным и коммерческим жильем территории аэродрома Горская (195 тыс. кв. м), проект компании «СПб Реновация» по строительству жилья в пос. Песочный (более 340 тыс. кв. м), инвестиционный проект «Петровский арсенал» компании Jensen Group – здесь с помощью привлеченных застройщиков компания планирует построить около 197 тыс. кв. м жилья.
Госпожа Трошева отмечает, что за I квартал 2015 года в Курортном районе на первичном рынке реализовано 5,5 тыс. кв. м жилья всех классов, на класс масс-маркет пришлось 80% заключенных сделок. Объем спроса в течение 2014 года фиксировался примерно на том же уровне – от 5,6 до 9,3 тыс. кв. м в зависимости от квартала. «Развитие проектов эконом- и комфорт-класса в Курортном районе тормозит высокая стоимость земли и удаленность от метро. Покупатели, приобретающие квартиры для постоянного проживания здесь, – это, как правило, те, кто уже живет в Курортном районе и реализует отложенный спрос. Или же любители загородного отдыха, кто уже имеет городскую квартиру и рассматривает приобретение больше как дачный вариант», – добавила директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. Большой объем предложения в Курортном районе приходится на малоэтажное строительство. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», несмотря на то что многоквартирные дома составляют около 54% всего объема строящегося жилья, 7 из 12 объектов в продаже имеют этажность не выше четырех этажей с мансардой. «В общем объеме предложения превалируют малоэтажные проекты. Преимущественно коттеджные поселки (элита и бизнес-класс), стоимость которых самая высокая по Ленобласти», – соглашается Вера Сережина. По ее словам, самый крупный проект в продаже на текущий момент – поселок таунхаусов Kantele застройщика ГК «ЦДC».
Престиж не в цене
Эксперты отмечают, что, несмотря на заявленную элитарность, цены на жилье в Курортном районе намного ниже среднегородских. Так, по словам Ольги Трошевой, по данным на 1 июня, средняя цена «квадрата» в районе в сегменте масс-маркет зафиксирована на уровне 89,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 15% ниже среднего показателя по обжитым районам Петербурга. При этом традиционного «инфляционного» роста стоимости «квадрата» в районе не было – цены выросли всего на 2,5%. «Элита» на сегодняшний день стоит 250 тыс. рублей за «квадрат», что на 18% ниже среднего показателя по классу в сравнении с другими районами города. Однако по высшим сегментам цена росла активнее – на 15,5%. «Значительное изменение показателя средней цены в начале 2015 года обусловлено привязкой ценообразования объектов класса элит в локации к стоимости валют», – объяснила Ольга Трошева. По данным госпожи Сережиной, средняя цена предложения на жилье комфорт-класса в Курортном районе составляет 90 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес и элите – около 160-200 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие локации в районе – Репино и Комарово.
Без новой земли
Эпицентром внимания градозащитников, общественных активистов и оппозиционных депутатов последние пять лет был проект «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», принадлежащей главе «Новатэка» Леониду Михельсону. Намыв 370 га новых территорий в Лисьем Носу, компания намеревалась привлечь застройщиков для возведения более 2 млн кв. м жилья. Однако дальше проекта дело так и не пошло – соглашение о намерениях компания подписывала еще с Валентиной Матвиенко, аппарат Георгия Полтавченко сначала отказался строить инженерную инфраструктуру под проект, потом несколько раз откладывал утверждение ППТ. Последний проект планировки был утвержден в марте 2015 года, одновременно были продлены сроки инвестпроекта – до 2028 года. Но как сообщили «Строительному Еженедельнику» источники, знакомые с ситуацией, реализация проекта, по сути, закончилась, не начавшись, – власти отбили у инвестора желание работать в городе. «Михельсон приехал на совещание, посмотрел на то, что у нас тут творится, и плюнул на это все, с этой администрацией он работать не будет», – поведал источник. Он добавил, что глава «Новатэка» успел вложить в проект более 3 млрд рублей.
Снижение реальной покупательской способности населения изменило расстановку сил на рынке недвижимости Петербурга и области. Покупатели все чаще обращаются к вторичному рынку, но не городскому, а областному, где «квадрат» стоит в два раза дешевле. Спрос на «вторичку» области составляет треть от общего объема спроса в агломерации.
Значительный рост спроса на вторичную недвижимость в Ленинградской области зафиксировали аналитики агентства «Итака». По их данным, в конце первого полугодия суммарная доля районов Ленобласти в общем объеме спроса составила 30% (см. график). Это рекордное значение за весь период наблюдений, говорят аналитики. Ранее квартиры в Ленинградской области предпочитали в среднем 18% покупателей, остальные делали выбор в пользу недвижимости в черте Петербурга.
Причина такой динамики проста: вторичная недвижимость в области в среднем почти в два раза дешевле городской – 48,8 тыс. рублей за 1 кв. м в области против 94,4 тыс. рублей в городской черте. «Непростые экономические условия, снижение уровня доходов и неуверенность в завтрашнем дне заставляют покупателей идти на компромиссы и рассматривать более практичные варианты. Например, отказавшись от покупки «однушки» в городе, можно приобрести двух- или даже трехкомнатную квартиру в пригородах Петербурга», – рассказали в компании «Итака».
Спрос на вторичное жилье в Ленобласти всегда был ниже городского. Эта тенденция сохраняется и в настоящее время, не соглашается руководитель отдела вторичного рынка агентства «ДОМПЛЮСОФИС» Екатерина Мещанова. При этом эксперт признает факт снижения стоимости квадратного метра как в Петербурге, так и в области.
По данным аналитика, средняя стоимость готового жилья в Ленинградской области составляет 48 тыс. рублей за «квадрат», а средняя стоимость строящегося жилья уже составляет 52 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом в городе такого зазора между готовым и строящимся жильем еще пока не прослеживается. «До конца года динамика цен на готовое жилье будет отрицательная, то есть будет продолжать снижаться. Спрос на готовое жилье возрастет только после значительного увеличения разрыва между стоимостью готового и строящегося жилья», – уверена эксперт.
Спрос на вторичном рынке остается значительным, каким и был 3-5 лет назад, когда девелоперы массово зашли на прилегающие к городу территории и начали возводить рядом города-спутники, рассказал Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН».
Районы-лидеры
Основной объем предложения на вторичном рынке области располагается в ближайших к Петербургу районах. Покупатели более всего заинтересованы в объектах, находящихся в районных центрах, где стоимость жилья, как правило, существенно выше.
В целом в Ленобласти есть как ликвидные районы, так и совершенно обделенные спросом, говорят эксперты. Почетное первое место в рейтинге востребованных районов занимает Всеволожский, в котором сосредоточено большое количество вторичного предложения (до 30%), а также строящихся объектов. Он же является самым дорогим по цене «квадрата». Также в лидерах Тосненский, Выборгский, Ломоносовский районы. Все остальные районы, по мнению госпожи Мещановой, относятся к неликвидным. По ее словам, наибольшим спросом пользуется новая «вторичка», лидером по объему предложений этого сегмента является опять-таки Всеволожский район (Девяткино, Кудрово, Колтуши). Кроме того, немало предложений в Никольском и Тосно.
Эти локации пользуются наибольшим спросом, так как находятся рядом с городом и имеют привлекательную стоимость объектов. «Фактически можно продать комнату в коммунальной квартире и переехать в квартиру-студию. В Никольском, например, можно за 1,5 млн рублей найти квартиру-студию в новом сданном доме. В связи с увеличением предложений нового жилья в области продать квартиру в домах до 1990-х годов постройки становится тяжелее, а в ряде случаев вопрос может быть решен только за счет существенного демпинга стоимости объекта», – рассказала аналитик. Она также добавила, что экспозиция объектов в Ленинградской области достаточна большая, поэтому поиск покупателя на однокомнатную квартиру может занять более шести месяцев.
Традиционно для вторичного рынка невысока доля инвестиционных сделок, уверяют эксперты. «На первичном рынке инвестиции в недвижимость очевидно зашкаливают, вторичный перегрет инвестициями значительно меньше», – поведал господин Тетыш.
Доля инвесторов и региональных покупателей в сегменте вторичной недвижимости заметно снижена, соглашаются в «Итаке». На рынке сегодня преобладают покупатели, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса. «По предварительным данным, в июне снижение покупательской активности составит 35% по сравнению со среднегодовыми показателями 2014 года. По оптимистичным прогнозам, благодаря реализации отложенного спроса и сезонным факторам положительная динамика вернется уже в сентябре», – отметил генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
Цены и метраж
По данным аналитиков «Итаки», средняя стоимость комнаты в Ленинградской области составляет 502,5 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры обходятся покупателям в среднем в 1,83 млн рублей, двухкомнатные – 2,5 млн рублей, трехкомнатные – 3,1 млн рублей. Наиболее доступные квартиры продаются в Сланцевском, Бокситогорском и Лужском районах.
Структура спроса на рынке областной «вторички» отличается от городской, хотя также прямо зависит от покупательской способности населения. Обычно на «двушки» в области приходится около 40% спроса, остальную долю делят однокомнатные квартиры и «трешки». В то же время в мае 2015 года однокомнатные квартиры приобрели только 12% областных покупателей, 35% купили двухкомнатные, еще 24% стали обладателями трехкомнатных апартаментов. «В городе процент покупок двух- и трехкомнатных квартир не так высок, здесь традиционно максимально востребованы «однушки», их выбирают 25-35% клиентов, в среднем по 20% в общем объеме продаж приходится на «двушки» и «трешки», – привели статистику в «Итаке».