Light industrial ожидает «зеленого света»


30.10.2017 10:10

Уже несколько лет эксперты рынка коммерческой недвижимости говорят о том,
что со стороны промышленных предприятий есть неудовлетворенный спрос на небольшие
помещения, сдаваемые в аренду. Однако пока такого предложения на рынке не появилось.


По итогам 9 месяцев 2017 года индекс промпроизводства в Петербурге составил 103,6%. При этом средний показатель по стране не превышает 101,9%. Таким образом, промышленность Петербурга растет опережающими темпами. Однако, как говорят эксперты, рост мог быть выше, если бы у небольших производителей была возможность арендовать за приемлемые деньги промышленные помещения небольшой нарезки, так называемый light industrial.

О создании спекулятивной промышленной недвижимости в формате объектов light industrial с небольшой нарезкой в 500-1500 кв. м на территории индустриальных парков задумываются многие девелоперы, так как потенциальный спрос есть. Но пока еще никто не начал пилотный проект.

Сложности управления

Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, признает, что потребность в небольших производственных помещениях существует. «Но сложность управления комплексом с большим количеством некрупных арендаторов и короткие сроки аренды, на которые обычно подписываются договоры с подобными клиентами, делают практически непредсказуемой доходность объекта и, как следствие, затрудняет инвестиционную продажу подобного актива», – разъясняет эксперт. Кроме того, фактическое отсутствие новых промышленных зданий с небольшими помещениями (по 500-700 кв. м) связано и с наличием большого количества старых производственных объектов как в городе, так и недалеко от КАД. Для инвесторов имеет смысл рассматривать строительство в сегменте с наименьшей конкуренцией, полагает г-н Холопов.

А коммерческий директор A Plus Development Вячеслав Зелепуга и вовсе не уверен, что такие помещения нужны рынку. «У меня есть сомнения в том, что потребность в таких помещениях в регионах действительно есть. Даже в Петербурге спрос на подобные площади имеет переменчивый характер. Чтобы реализовывать проекты мелкой нарезки в регионе, необходимо понимать пул клиентов. По законам рынка, если появится устойчивый спрос, то и предложение будет сформировано», – говорит он.

Вячеслав Зелепуга говорит, что сегодня наиболее востребованы помещения площадью 1000-2000 кв. м. В мелкой нарезке –  300-500 кв. м. Также пользуются спросом большие площади на 5000-10 000 кв. м.

Старое не дает дорогу «легкому»

Наибольшую конкуренцию формату light industrial оказывают помещения класса С. Соответственно, если инвестор решится реализовать проект для сдачи мелкой нарезки, ему следует поискать районы, где спрос со стороны класса С не насыщен, отмечают эксперты. Преимущественно промышленные объекты класса С в Петербурге сосредоточены в Невском районе, на Парнасе, во Фрунзенском районе, Колпино и т. д.

Вячеслав Зелепуга отмечает, что чаще всего запросы на помещения класса С поступают от предприятий металлообработки. «Спрос на продукцию этой сферы поддерживает повсеместное строительство инфраструктурных объектов, в том числе и перед грядущим Чемпионатом мира по футболу», – объясняет он. Цена покупки промышленной недвижимости класса С примерно на 20% меньше, чем помещений классов А или В. Что касается аренды, то тут ставка на площади класса С ниже на 25-30%.

Вячеслав Холопов  отмечает, что окупаемость производственного актива при сдаче в аренду небольшими блоками может достигать и 10 лет, но это требует дополнительных трудозатрат при управлении объектами. «Все зависит от того, как и в каком состоянии актив попал собственнику в руки, производилась ли реконструкция или объект сдается в состоянии «как есть». С учетом миграции части клиентов, в ряде случаев помещения могут простаивать между окончанием одного и началом нового контракта. Однако хорошее местоположение (в том числе недалеко от метро, в городе), наличие инженерной инфраструктуры и адекватная ценовая политика могут снизить срок окупаемости на пару лет», – уверен он.

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, обращает внимание на то, что производственные компании особо тщательно просчитывают все расходы, понимая, что каждый рубль дополнительных затрат влияет на себестоимость их продукции и в конечном итоге – на ее конкурентоспособность. «Поэтому переплачивать за аренду большинство производственников не готовы. То есть, фактически ставка аренды 400-470 рублей в новом качественном объекте за КАД не устроит большинство клиентов, при условии, что есть помещение в старом здании за 350 рублей рядом с метро», – говорит он.

«Все зависит от успешности каждого конкретного проекта. В среднем недвижимость класса А окупается за 10 лет, – подсчитал Вячеслав Зелепуга. – Микронарезка может окупиться быстрее. Но, на мой взгляд, проекты мелкой нарезки выгоднее реализовывать сразу под продажу, а не под аренду».

Он обращает внимание, что условия для покупателей за последние два года в целом не менялись. «Многие заказчики сейчас переживают не лучшие времена, поэтому повышение цен могло бы крайне негативно сказаться на спросе», – отмечает он.

Справка

light industrial – формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв. м.

Мнение

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:

– Для небольших производственных помещений альтернатива индустриальным паркам –
это «серый пояс», где сегодня проходят почти все сделки. Там, где это возможно, старые помещения ремонтируют и сдают по адекватной цене. Все участники рынка понимают, что это тупиковый путь, поскольку рано или поздно промышленные площадки пойдут под редевелопмент – и придется переезжать. Но пока схема работает. Такое положение дел устраивает и арендодателя, и арендатора.

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate:

– Формат небольших производственно-складских помещений не очень распространен на рынке Петербурга, но достаточно востребован потенциальными арендаторами. Можно условно разделить данный формат на помещения на старых промышленных территориях и на новые современные одноэтажные объекты.

Если говорить о старых промышленных объектах, то нарезка блоками по 500-1000 кв. м встречается хоть и не так редко, но в основном представлена менее ликвидными 2-5 этажами. При этом, такие объекты зачастую характеризуются общими лифтами, общей зоной погрузки и разгрузки, общими МОПами, отдельно расположенными офисными блоками для всех арендаторов, высота потолков не превышает 4,5-6 м, и т. д. Ставки аренды в старых объектах находятся в диапазоне 350-400 рублей, включая НДС, отопление, отдельно оплачивается электричество. Из несомненных плюсов данного формата стоит отметить, конечно же, доступность метро для персонала, а также практически неограниченный запас выделенной электрической мощности. Такой формат помещений востребован производителями микроэлектроники, швейными и ткацкими производствами и т. д.

Что касается новых объектов формата light industrial, то на рынке Петербурга всего несколько примеров похожего формата. Это новые современные строения из сэндвич-панелей, с высотой потолка от 6 до 8 м, отдельной входной группой, 1-2 подъемно-секционными воротами под еврофуру, антипылевыми ровными полами на нулевом уровне, встроенными офисно-бытовыми помещениями в каждом блоке. Нарезка площадей составляет 500-1000 кв. м, с возможностью объединения блоков. Выделенная электрическая мощность предполагается из расчета 30-80 кВт на секцию в 700-1000 кв. м, что в принципе достаточно для организации легкого, неэнергоемкого производства. Ставки аренды в новых объектах колеблются от 400 до 450 рублей (при УСН). Отдельно оплачиваются коммунальные услуги. Такой формат помещений востребован либо небольшими иностранными производствами, которые хотят разместиться в качественных помещениях, либо под региональные небольшие склады.


РУБРИКА: Коммерческая недвижимость
АВТОР: Роман Русаков
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник. Ленинградская область №85
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо



18.07.2016 13:43

В Петербурге до трети квартир в новостройках приобретают жители других регионов. И эта доля растет.


Как говорят сами строители, к региональным покупателям подход нужен иной, нежели к местным жителям.

Петербург продолжает оставаться цент­ром притяжения для бизнеса и миграции из регионов России. Наибольшей популярностью петербургские новостройки по-прежнему пользуются у жителей соседних регионов Северо-Запада, нефтегазовых регионов – Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Сибири, Урала, а также Дальнего Востока. В последнее время существенно увеличилась доля покупателей из Москвы и Московской области. «Восточный» клиент

Как говорит большинство девелоперов, региональные покупатели чаще становятся приобретателями жилья класса эконом (за исключением жителей столицы). Интерес иногородних граждан к приобретению недвижимости повышается во время скачков курса валют. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», говорит: «Периодически мы наблюдаем всплеск спроса со стороны региональных покупателей. Сегодня это часто бывает обусловлено поведением валют: если доллар начинает снижаться, люди спешат обменивать часть накоплений и вкладываться в недвижимость».

Директор по маркетингу ООО «H+H» Майя Афанасьева отмечает при этом, что разница в менталитете региональных и местных покупателей заметна – проявляется она в запросах к самим характеристикам недвижимости. «Анализируя требования иногородних покупателей, отмечу следующие особенности. У таких потребителей, во-первых, больше вопросов к самому застройщику: насколько он надежен и способен выполнить свои обязательства в срок. Во-вторых, иногородние клиенты обычно более внимательно относятся к условиям договора. В-третьих, у них, в отличие от петербуржцев, нет жесткой привязки к району. Петербуржцы, зная особенности города, ориентируются на местоположение и инфраструктуру будущего жилья, на какие-то личные привязанности. По статистике, 80% покупателей хотят остаться жить в том же районе или поблизости: их уже устраивает сложившая­ся инфраструктура, есть свой круг общения и знакомых, да и родители, скорее всего, проживают недалеко», – объясняет Майя Афанасьева.

Столичные запросы Елена Шишулина, директора по маркетингу ООО «УК СТАРТ Девелопмент», полагает, что большой разницы в менталитете покупателей из Петербурга и регио­нов нет, просто жители регионов меньше знакомы с нюансами местного рынка: основными игроками, устоявшейся терминологией, особенностями работы Росрееста и т. п. Иногда такие сделки проходят сложнее, так как в них участвует больше лиц, принимающих решение. «Например, дети собирают первоначальную информацию, ездят на просмотры, а потом их выбор одобряют (ну или не одобряют) родители. Если же клиенты сами ведут поиск, то бывает, что они прилетают в Петербург буквально на один день, за который хотят посмотреть все отобранные варианты. И потом еще на один день на подписание договора и оформление всех документов. Ну и конечно, менеджерам по продажам нельзя забывать о разнице во времени. Также сложности, связанные с документооборотом, возникают, если недвижимость приобретается при помощи ипотечного кредита (обычно его берут по месту жительства клиента), – напоминает Елена Шишулина. – В целом претензий у таких клиентов обычно меньше, и чисто по-человечески с ними работать приятно. Ну а самые сложные клиенты однозначно из Москвы». Госпожа Афанасьева с ней согласна: «Самые сложные клиенты – это все-таки москвичи. У них чаще всего завышенные ожидания: как минимум из каждого окна они хотят видеть Исаакиевский собор. Ну а самые состоятельные клиенты традиционно приезжают из нефтяных и газовых регионов. Требования у покупателей бывают разные и подчас самые неожиданные. Но случаются и совсем оригинальные. Например, один из клиентов требовал подвинуть наружную стену дома чуть вперед, чтобы его квартира стала побольше. Самые «комфортные» покупатели в моей профессиональной практике были из Мурманска и других близких к этому городу территорий, а также с Урала и Сибири». Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает разную восприимчивость к маркетинговым акциям и рекламе. «Если в целом по РФ более эффективна таргетированная реклама (например, контекстная), то в Петербурге очень большое значение имеет медийная реклама, которая формирует бренд ретейлера. Возможно, это связано с несколько более распространенной комплексной застройкой в регионе. Также отмечу, что в Петербурге заметно меньше доля покупателей недвижимости, которых устраивают сделки только с использованием наличных. Я связываю это с более высокой финансовой грамотностью», – рассуждает Тимур Нигматуллин.

Мнение:

Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе: – Доля иногородних покупателей в наших жилых комплексах класса масс-маркет в I квартале 2016 года составила 35%. При этом более половины из них приехали из Мурманской области, Республики Коми, Москвы и Московской области, Красноярского края, Архангельской области, Ханты-Мансийского АО, Камчатской области, Псковской области, Республики Карелия и Казахстана. Доля иногородних покупателей квартир бизнес-класса в первые три месяца текущего года составила 42%. Большинство из них из Москвы и Московской области, Ханты-Мансийского АО, Архангельская области, Казахстана, Республики Алтай и Самарской области. Доля региональных покупателей в комплексах премиум-класса за этот же период составила 19%. Это преимущественно жители Москвы и Московской области.


РУБРИКА: Жилье
АВТОР: Роман Русаков
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков


14.07.2016 16:15

Два девелопера - «ЛСР» и «Эталон» опубликовали данные по итогам I полугодия 2016 года. Из отчетов следует, что рынок недвижимости восстанавливается.  


Из отчетности «Группы ЛСР» следует, что за первые шесть месяцев года было заключено контрактов на 37,8 млрд рублей, что на 76% больше, аналогичного периода прошлого года. В 2015 году этот показатель составлял 21,5 млрд рублей. С начала года было продано 366 тыс. кв.м, в то время как в первом полугодии 2015-го — на 228 тыс. кв.м. В течение первого полугодия компания ввела в эксплуатацию 206 тыс. кв.м, продемонстрировав рост 58%.

«В первом полугодии нам удалось достичь высоких показателей по жилой недвижимости во всех регионах присутствия, - Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Свердловской области. Это позволяет нам уже сейчас говорить о том, что мы перевыполним план продаж на текущий год. Значительная часть сделок проходит с привлечением ипотечных средств, и сейчас банки предлагают все более привлекательные условия кредитования», - комментирует итоги работы компании коммерческий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

По словам эксперта, в Москве было заключено контрактов на покупку недвижимости на 119 тыс. кв. м жилой площади, - это на 104% больше аналогичных показателя 2015 года. Рост продаж эксперт объясняет выводом в продажу новых жилых комплексов арт-класса «ЗИЛАРТ» и ЖК «ЛУЧИ» (оба Москва). В Санкт-Петербурге «Группа ЛСР» анонсировала два новых проекта «Цивилизация» и «Цветной город». «В Екатеринбурге стартовали продажи квартир в новом 25-этажном жилом доме на улице Расточная. Во втором полугодии мы планируем не менее активно увеличивать предложение квартир, выводить новые проекты», - констатирует Юрий Ильин.

Со своей стороны, - другой девелопер - ГК «Эталон» обнародовал рост продаж по новым контрактам, до 236 тыс. кв. м и 23 143 млн рублей. По словам представителей компании, показатели превышают свои аналоги прошлого года на 165% и 192%, соответственно. За отчетный период времени было введено в эксплуатацию 94 тыс. кв. м площадей, что на 4% выше показателя за аналогичный период 2015 г. 

«Впечатляющие показатели новых продаж сопровождались хорошей динамикой роста цен - средняя цена за квадратный метр квартир во втором квартале 2016 года выросла на 11% по сравнению с 4 кварталом 2015 года», - комментирует итоги полугодия председатель Совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков. По его словам, успеху ГК «Эталон» способствовали стабилизация рынка и наша способность динамично увеличивать рыночную долю благодаря надежной репутации и расширению ассортимента проектов.

Сторонние эксперты так же отмечают репетиционную важность в нынешних условиях. «Сейчас на первый план выходит совокупность таких факторов, как надежная репутация застройщика, большой опыт и длительность пребывания на рынке, сроки ввода предыдущих объекты (отсутствие долгостроев в портфеле девелопера), профессионализм персонала в отделе продаж, большой выбор ипотечных программ от банков-партнеров, наличие рассрочки до конца строительства, современные и комфортные планировочные решения и многое другое. Те компании, которые развиваются в этих направлениях, и будут перетягивать на себя основной покупательский спрос», - говорит коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT Роман Стогов.

В свою очередь руководитель департамента аналитики группы компаний E3 Group Константин Сергеев считает, что значительный прирост ключевых экономических показателей у ЛСР связан с выходом компании на рынок Москвы - двумя масштабными проектами, и выбранной стратегией продвижения. «Как на московском, так и на петербургском рынке новостроек спрос на проекты КОТ, строящиеся на периферии города и испытывающие проблемы с транспортной доступностью и социальной инфраструктурой, снизился и продолжает падать. Интерес покупателей смещается в сторону проектов внутри города. В частности, это жилье в рамках проектов редевелопмента промзон», - говорит эксперт. 

По оценкам Константина Сергеева, рост продаж в первом полугодии, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года в Петербурге и ближайших пригородах составил 5-10%. «Московский рынок демонстрирует схожие показатели», - говорит эксперт. 

Однако по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» объем продаж новостроек Петербурга и пригородов в январе-июне вырос на 20% и составил 1,9 млн. кв.м. 

«Объем сделок на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в первом полугодии 2016 года составил 45 тысяч, - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Это порядка 1,9 млн. кв.м строящегося жилья. Показатели продаж в первом полугодии 2016 года оказались значительно выше, чем в первом полугодии 2015 года. Основной причиной, на мой взгляд, является стабильность в сфере ипотечного кредитования. В отличие как раз от ситуации, сложившейся в начале прошлого года. В частности, большую роль для сохранения спроса на строящееся жилье на высоком стабильном уровне сыграла господдержка ипотеки». 


АВТОР: Игорь Федоров
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков