«Встройка» становится популярной
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на апрель 2009 г.
РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на начало апреля 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -7,15% (в том числе за за март -2,87%). Общее снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к началу апреля 2009 года -15,29%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -5,34% (в том числе за март –2,11%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 12,11 %.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2008 год и за январь-начало апреля 2009 года
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за январь-начало апреля 2009 г., %% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-27,7 % |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25 % |
-23,0 ÷ -27,6% |
|
Кирпич силикатный |
22,9 % |
+15,6 % |
-19,0% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-17,8% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-13,8% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-13,8% |
|
Сборные ЖБК |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8% ÷ -12% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-11,8% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-7,9% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
-7,7% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
+12,5% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
+14,5% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+2,53% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+4,8% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+8,8% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-7,15% |
С января 2009 года цемент продолжал резко дешеветь. Однако, по итогам марта по данным пресс-службы Московской фондовой биржи (МФБ) на торгах цементом ценовой индекс цемента вырос на 1% по сравнению с показателем февраля и составил 1 975,29 руб. за тонну.
Цены на основные марки цемента составили:
— 500 Д0 2 708,94 руб./тонна (+12 % от показателя февраля);
— 500Д20 1 871 руб./тонна (-9,3%);
— 400 Д20 1 824,35 руб./тонна (+1,7%).
Объем торгов цементом в марте увеличился вдвое по сравнению с прошлым месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок. По оценке Ассоциации поставщиков и потребителей цемента, основанной на информации от участников рынка, в марте в целом по стране было реализовано на 15% больше цемента, чем в феврале, или примерно 2,3 миллиона тонн (за первые два месяца около 4 миллионов тонн).
Объем торгов цементом на МФБ в марте увеличился вдвое по сравнению с февралем месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок.
Производство цемента в РФ в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 37% — до 7,1 млн. тонн. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики (Росстат).
Кроме цемента, наблюдается снижение производства и по другим основным строительным материалам. Так производство кирпича снизилось на 40,3% до 1,8 млрд. условных штук.
ЖБИ и ЖБК — снижение на 42,8% до 4 млн. куб. м. Производство крупных стеновых блоков (включая бетонные блоки стен подвалов) сократилось на 54,4% — до 128 млн. условных кирпичей.
В настоящее время в торгах на бирже участвуют такие компании, как «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Мордовцемент», «Искитимцемент», «Уралцемент», «Балцем» (Украина), «Вольскцемент», ПРУП «Белорусский цементный завод», «БазэлЦемент», а также производители из Турции.
По нашей оценке цены на цемент в России в ближайшее время снижаться уже не будут, а наоборот возможен незначительный рост.
В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей.
Общий индекс средних рублевых рыночных цен металлопроката по данным проекта Русмет.ру снизился за март на 4,3%. По отдельным видам сортового проката изменение цен составило:
арматура: -3,1%
катанка: +1,3%
балка: +0,3%
швеллер: -2%
уголок: -1,7%
круг: -1,2%
квадрат: -9,6%.
тонкий горячекатаный лист: -5,9%
толстый горячекатаный лист: -9,5%
холоднокатаный лист: -6,2%
оцинкованный лист: -0,8%
нержавеющий лист: -6,5%.
В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 16,4 - 18,87 тысяч рублей. Если тенденции последних месяцев не изменятся, то в апреле по сравнению с мартом цена арматуры и катанки изменится в пределах -2 - +1% , цена других видов сортового проката изменится на 0 - -2%, цена г/к и х/к листа снизится на 1-3%. Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат.
Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на начало апреля 2009 г.
|
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, Руб. Начало апреля |
|
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2708,94 |
|
Бетон тяжелый |
м. куб |
3748,38 |
|
Раствор готовый кладочный цементный |
м. куб |
2884,63 |
|
Щебень |
м. куб |
754,24 |
|
Песок для строительных |
м. куб |
297,14 |
|
Кирпич керамический строительный |
1000 шт. |
7542,37 |
|
Кирпич силикатный |
1000 шт. |
4364,41 |
|
Сваи забивные железобетонные |
м. куб |
13436,58 |
|
Плиты перекрытий многопустотные |
м. куб изделия |
7401,29 |
|
Плиты перекрытий сплошные плоские |
м. куб |
10444,11 |
|
Прокат класса А-III диам. |
т |
16408,72 |
|
Прокат класса А-III диам. |
МЕТКИ:
СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ СТРОЙМАТЕРИАЛЫ
14.04.2009 14:18
«В своей работе мы анализировали те объекты, для которых нулевая стадия строительства характеризуется выходом на площадку и ограждением территории, - рассказывает На конец марта 2009 года объем строящегося жилья в Петербурге составляет порядка 6,8 млн. кв. м или 101,4 тыс. квартир. Из них 72% находится в состоянии строительной активности. На остальных 28% (приблизительно 1,9 млн кв. метров жилых площадей) строительная активность снизилась. «Как правило, замедление или прекращение реализации уже начатых проектов жилой недвижимости обусловлено кризисом в банковской сфере, - комментирует Зося Захарова. – Из-за нехватки финансирования и практически полной невозможности привлечь в нынешних условиях кредитные ресурсы на строительство начатых объектов, активное возведение части из них пока не ведется. В первую очередь, снижение темпов характерно для жилых объектов, находящихся на начальных этапах реализации». По состоянию на конец марта, в Санкт-Петербурге начато строительство 226 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшая строительная активность характерна для тех объектов, которые находится на завершающей стадии готовности. На диаграмме представлена структура строящихся жилых объектов (домов/комплексов) в зависимости от стадии готовности объекта и строительной активности на них. В структуре классов строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом», «комфорт») - 86%. Более половины строящихся объектов – класс «комфорт» (58%). «Это обусловлено тем, что на протяжении последних лет благосостояние населения Санкт-Петербурга существенно улучшалось, соответственно повысились требования к жилым домам: качеству строительства, насыщению объектами инфраструктуры, площади квартир», - объясняет Зося Захарова. «Однако с учетом новых экономических условий следует ожидать «отката» рынка на несколько лет назад и увеличение доли жилья эконом-класса.» Если говорить о строительной активности, то наибольшие темпы возведения жилья присутствует в сегменте жилья массового спроса (73%). Для объектов жилой недвижимости более высокого класса («бизнес» и «элита») строительная активность характерна только для 55% жилых площадей. «Это объясняется тем, что крупные проекты жилья высокой ценовой категории находятся на начальной стадии реализации и не получают достаточного финансирования ни от банков ни от дольщиков, а на завершающем этапе находятся объекты небольшой площади, – объясняет Зося Захарова. – В жилье массового спроса реализация масштабных объектов была начата раньше и на текущий момент многие проекты построены, более чем на 50%». Наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%). Материал предоставлен АРИН |
К этим выводам пришли аналитики «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) в ходе проведенного исследования строительной активности застройщиков в Санкт-Петербурге в I квартале 
