Незастрахованные риски
Рынок страхования строительно-монтажных рисков продолжает стагнировать. Его поддерживают только крупные стройки с государственным участием. По итогам года рост не превысит 8%, прогнозируют эксперты.
Ситуация на рынке страхования строительно-монтажных рисков существенно не меняется уже несколько лет: с тех пор, как летом 2014 года Минстрой РФ исключил расходы на страхование СМР из всех строительных смет (до этого момента они компенсировались государственным заказчиком), сборы в этом виде страхования не растут.
Отдельно выделить сегмент СМР из общего объема страхования юрлиц затруднительно – официальной отчетности в этом виде Центробанк не ведет. По итогам 2016 года, по самым приблизительным экспертным оценкам, сборы в этом сегменте рынка по Санкт-Петербургу могли составить порядка 650 млн рублей. Успешные игроки собирают по СМР 10-20% (иногда до 30%) всех премий по имуществу в год. Эксперты «АльфаСтрахования» оценивали совокупный рынок страхования энергетического строительства (без учета нефтегазового сектора), строительства транспортной, социальной инфраструктуры и жилищного строительства Петербурга в 250-300 млн рублей. Около 90% сборов сосредоточено в первых десяти компаниях. При этом первые пять собирают 75-80% рынка (данные базируются на публикациях рейтингового агентства «Эксперт РА»). В целом же в сегменте имущества юрлиц динамика в I квартале 2017 года оказалась отрицательной – минус 19%.
Спасают программные стройки
От падения рынок спасают только реализующиеся в настоящий момент крупные инфраструктурные проекты, а также объекты в нефтегазовой и энергетической отраслях, отмечает Галина Владельщикова, заместитель директора филиала компании «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге. Разовые программные стройки в промышленном секторе (металлургия, нефтехимия, золотодобыча и т. п.) могут приносить страховщикам до половины портфеля годовых сборов, поскольку масштаб контрактных цен идет далеко за десятки миллиардов рублей, поясняют в «АльфаСтраховании». Обычно на рынке это 5-7 проектов в год. Наличие или отсутствие таких проектов может давать отклонение в сборах 20-30%.
В самом «АльфаСтраховании» по итогам 2017 года сборы по СМР в регионе не превысили 100 млн рублей. А по итогам I квартала 2017 года ситуация в сегменте имущества юрлиц лучше рыночной: уровень сборов вырос на 15%. Аналогичных результатов (роста на уровне 15-20%) ожидают и по итогам первого полугодия 2017 года.
«На состояние рынка продолжает влиять решение Правительства РФ об исключении расходов на страхование из смет строительства с государственным финансированием, так как около 80% рынка СМР приходилось на строительные объекты, которые финансируются из федерального и регионального бюджетов», – говорит Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхование». В 2017 году среди таких общероссийских проектов г-н Овсянников выделяет строительство газопроводов «Сила Сибири» и «Южный поток», проектирование газопровода «Сила Сибири-2», возведение железных дорог «Северный широтный ход» и ВСМ «Москва — Казань», завод по сжижению газа «Ямал-СПГ», а также объекты XXIX Всемирной зимней Универсиады 2019 года в Красноярске.
«Поскольку страхование СМР не является обязательным, частные строительные проекты зачастую реализуются вообще без страхования», – отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. По его оценке, в самых активных регионах России число застрахованных проектов доходит до 80%, в других же доля не превышает 20-40% от общего числа. «Переломным стал 2015 год, когда после исключения расходов на страхование из смет большинство строителей перестало страховать объекты и рынок одномоментно «просел» по своей емкости примерно на треть», – продолжает г-н Локтаев. С того момента конкуренция значительно обострилась, и в текущем году рынок в полной мере ощущает последствия этого.
Строительный портфель
В портфеле СМР «Ингосстраха» основную долю занимают госстроительство, проекты в энергетической отрасли и коммерческой недвижимости. Строительство жилой недвижимости, как правило, страхуется только при наличии соответствующих требований со стороны банков, кредитующих строительство, рассказывает г-жа Владельщикова. Сборы компании в сегменте СМР остались на уровне прошлого года.
У «АльфаСтрахования» в портфеле более 60% производственных объектов: нефтехимия, электроэнергетика и инфраструктурные объекты (мосты, дороги, железные дороги, аэропорты). Оставшийся объем – жилищное строительство и небольшие ремонтные работы.
Большую лепту в страхование строймонтажа вносят проекты в сфере ГЧП, где требование страховать риски часто включается в госконтракт, добавляет Александр Локтаев. В этом году рынок, по его словам, также формируют объекты ЧМ-2018, инженерная и дорожная инфраструктура. Как и раньше, почти полностью страхуются стройки с участием зарубежных инвесторов, которые рассматривают страхование как обязательный элемент финансовой защиты проекта, добавляет эксперт.
Отдельно участники рынка выделяют возросшее число запросов по страхованию гражданской ответственности (ГО при СМР) при капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах. Законодательство в сфере строительных СРО изменилось, в этой области разработаны новые стандарты страхования. Как отмечает г-н Локтаев, это фактически новый сегмент строительного страхования: в покрытии появились договорная ответственность и финансовые риски, связанные с выплатами из компенсационного фонда СРО.
По итогам 2017 года рынок страхования СМР может вырасти не более чем на 8-10%, считают в «АльфаСтраховании». При этом изменения на рынке страхования ответственности застройщиков (сведение на нет данного страхования), а также глобальное «переселение» строителей в СРО по территориальному признаку нахождения, будут основными факторами, которые повлияют на перераспределение рынка.
Цифра
650 млн рублей – примерный объем сборов на рынке страхования СМР в Петербурге по итогам 2016 года.
"Рынок товарного бетона Петербурга, по оценкам экспертов, с начала года вырос более чем на 25%. Если темпы роста не снизятся, то уже к концу года рынок сможет приблизиться или даже обогнать докризисные показатели. Однако не все участники рынка настроены оптимистично.
Участники рынка говорят, что текущий год для товарного бетона можно назвать весьма успешным. "Рынок демонстрирует очень высокие темы роста - более 25%. Если объемы потребления во втором полугодии не снизятся, то, вероятно, объем рынка приблизится или даже превысит уровень 2008 года. Емкость рынка товарного бетона и растворов Петербурга и Ленобласти в 2011 году составила более 4,5 млн куб. м, а за 6 месяцев 2012 года – более 2,5 млн куб. м", - отмечает Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО "Решение".
Александр Дубодел, директор по маркетингу "ЛСР-Базовые2, говорит что, по разным оценкам, потребление в первом полугодии 2012 года выросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 35-38%. Особенно бурный рост, по его словам, наблюдался в I квартале.
"На данный момент емкость рынка бетона в Санкт-Петербурге составляет около 450 тыс. куб. м в месяц. С начала года в десятке крупнейших производителей отмечается увеличение спроса в среднем на 10-12%», – подсчитывает Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН".
"За последние 3 года спрос на бетонно-растворные смеси повышается на 10-15% ежегодно. В первом полугодии 2012 года на рынке товарного бетона наблюдался некоторый подъем. Прирост объема составляет примерно 10-15%. За полугодие было отгружено более 2 млн куб. м бетонных смесей. Сейчас ощущается несущественное снижение объемов, связанное с окончанием или приостановкой некоторых строительных объектов», – полагает Дмитрий Карачевцев, директор отдела продаж растворобетонных смесей ОАО "Ленстройдеталь". Говорить, что рынок оправился от кризиса, преждевременно, скорее, он находится в предвкушении нового, считает господин Карачевцев.
О возможной стагнации предупреждает и Михаил Бизяев, заместитель генерального директора ЗАО "Проммонолит". 2Положительная динамика роста производства бетона в 2011 году и в I квартале 2012 года начала притормаживать с апреля, а это тревожный сигнал возможной дальнейшей стагнации", - опасается господин Бизяев.
Между тем цены на товарный бетон с начала года уже упали в среднем на 9%.
Цены с начала года колебались несколько раз и остановились на отметке, не оправдывающей затраты на производство, сетует Дмитрий Карачевцев.
Александр Батушанский поясняет, что цены снижаются на фоне роста спроса, что нетипично и объясняется высокой конкуренцией. "По сравнению с декабрем прошлого года цены на товарный бетон, по нашим замерам, снизились на 5-6%, а по сравнению с уровнем января текущего года – более чем на 20%", – уточняет господин Батушанский.
"Цены на товарный бетон с начала года несколько упали и находятся практически в прямой зависимости от стоимости цемента. Самый ходовой класс бетона (В25) сегодня стоит около 3250 рублей за 1 куб. м. Строительный сезон подходит к концу, соответственно будут сокращаться и объемы потребления при существующих производственных мощностях. Закономерно предположить, что цены на рынке в такой ситуации тенденции к повышению иметь не будут", – говорит Александр Дубодел.
"В этом году мы наблюдаем парадокс – цены на основное сырье растут, а отпускные цены на бетон, наоборот, падают, несмотря даже на вроде бы высокий летний сезон. В среднем с начала года отпускные цены на бетон упали на 8-10%. Это если не брать дебиторскую задолженность по взаиморасчетам, то есть реальные цены еще ниже", – считает Михаил Бизяев.
Евгения Моисеева, ведущий специалист технической поддержки клиентов ООО "Полипласт Северо-Запад", рассказывает, что в некоторых регионах Ленинградской области, напротив, наблюдалось увеличение стоимости бетона в связи с повышением цен на инертные материалы, такие как щебень и песок, а также за счет роста тарифов на доставку сырья из-за дефицита железнодорожного и автотранспорта.
Андрей Мукосеев полагает, что к концу года произойдет снижение цены на бетон. По его словам, этому будут способствовать значительная конкуренция на рынке и ценовой демпинг со стороны крупных производителей, а также прогнозируемое снижение цены на цемент в среднем на 200-300 рублей за тонну. "Необходимо отметить, что рентабельность рынка бетона составляет 8-9%, поэтому любые колебания в сторону снижения цены могут неблагоприятно сказаться на производителях бетона", – добавляет господин Мукосеев.
Александр Дубодел позитивно оценивает перспективы рынка. "Мы планируем развитие сети БРУ (бетонорастворные узлы). У нас уже есть оборудование, которое готово к установке. В кризис мы законсервировали часть своих производств, а сейчас планируем наращивать объемы производства и продаж. Недавно мы открыли новый завод на Васильевском острове, далее планируем открывать заводы в Невском и Приморском районах. Также разместим БРУ в Ленинградской области, где будем выпускать бетонорастворные смеси на основе отсева с наших гранитных карьеров", – говорит он.
"В этом году мы возобновили отгрузки с производства № 8 на Октябрьской набережной и планируем установить еще 1-2 бетонных узла", – делится планами Дмитрий Карачевцев. О возможном увеличении мощностей говорит и Андрей Мукосеев. "Мы рассматриваем такую возможность, однако не готовы сейчас говорить о чем-то конкретном. Решение будет приниматься по результатам 2012 года. При этом возможность реализации новых проектов мы рассматриваем не ранее середины 2013 года", – заключил господин Мукосеев.
Александр Батушанский считает, что рынок имеет шансы как минимум сохранить существующие объемы, так как в последние годы доля монолитных технологий, где в основном потребляется товарный бетон, стабильна.
Евгения Моисеева полагает, что перспективы рынка товарного бетона не ограничены ни объемами, ни возможностью внедрения новых технологий, и, соответственно, они открыты процессу совершенствования качества своей продукции.
Мнение:
Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН":
– Основная проблема для производителей бетона на данный момент – неплатежи строительных компаний, у которых все чаще возникают сложности с финансированием строек. В среднем задержки по оплате составляют 30 дней. В связи с низкой ликвидностью на рынке идет перераспределение долей в пользу производителей, способных работать в условиях низкой платежеспособности потребителей.
В первом полугодии 2012 года загородный рынок отличала более высокая потребительская активность, чем в прошлом году. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество реализованных на рынке Ленобласти инженерно подготовленных участков увеличилось на 70%.
На земельные участки с подведенными коммуникациями приходится более 60% всех сделок, совершенных на загородном рынке в первом полугодии 2012 года. Средняя площадь приобретаемых участков составляет 14 соток.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2012 года открылись продажи в 5 новых элитных поселках. Оксана Малеева, директор по маркетингу компании London Real Invest, считает, что в общей сложности объем предложения в премиальном сегменте увеличился на 83 домовладения.
За первое полугодие 2012 года зафиксирован рост цен в сегменте элитной загородной недвижимости, который оценивается в пределах 11-12%. В основном это связано с выходом некоторых элитных коттеджных поселков на завершающий этап реализации, поэтому на остающиеся в ограниченном количестве готовые построенные коттеджи застройщики поднимают цены.
Олег Пашин, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость", говорит, что за квартал фиксируется порядка 30 сделок в высоком ценовом сегменте. Оксана Малеева в целом согласна с такой оценкой. По ее подсчетам, темпы продаж в коттеджных поселках сегмента премиум находятся на уровне 0,1-0,5 домовладения в месяц.
"По сравнению с Москвой, например, круг покупателей элитной загородной недвижимости в Петербурге достаточно узок, поэтому, на наш взгляд, до конца года имеющийся темп продаж сохранится", - продолжает господин Пашин.
Главной проблемой при подготовке участков в Ленобласти девелоперы дружно называют сложность согласований и нехватку мощностей.
Как уже говорилось выше, сегодня инженерно подготовленные участки составляют около 60% от имеющегося на рынке предложения участков под самостоятельную застройку ("без подряда"). Однако участки с действительно полным инженерным обеспечением составляют менее трети от этого показателя. Остальные девелоперы предлагают доплатить за подведение всех коммуникаций.
Генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко при этом отмечает: с начала года на торги муниципалами Ленобласти выставлялось не более 10 участков под многоквартирное жилищное строительство. В основном в области торгуют землями под индивидуальное жилье.
Большинство экспертов говорят, что стоимость инженерной подготовки одной сотки площади загородных земельных участков будет сильно зависеть от местоположения поселка, наличия готовых коммуникаций в ближайших окрестностях, готовности соседей участвовать в совместном инженерном развитии района и ряда других факторов.
Евгения Шишулина, начальник отдела маркетинга компании "Старт Девелопмент", утверждает, что поселки без инженерии (электричество плюс дороги) на рынке встречаются, но достаточно редко. В большинстве случаев к киловаттам и грунтовкам добавляются водоснабжение (в основном от скважин, изредка центральное) и канализация (септик на каждый дом или общий на поселок). Реже в данный пакет входит подведение газа.
Общая стоимость инженерной подготовки одного участка, по ее оценкам, может варьироваться от 400 тыс. до 2 млн рублей в зависимости от объемов предоставляемой инженерии и сложности ее подведения, а также условного класса поселка.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по состоянию на конец II квартала 2012 года, в регионе в продаже находится 341 коттеджный поселок с предложением коттеджей, причем в 78% коттеджных поселков можно приобрести участок под застройку. Более чем в половине проектов с предложением участков под застройку (56% от количества проектов) коммуникации в стоимость не включены, за них нужно будет доплатить или проводить самостоятельно. Обычно диапазон доплаты за минимальную инженерию (свет и вода) колеблется в пределах 300-800 тыс. рублей в зависимости от локации.
"Стоимость земли до и после инженерной подготовки может отличаться в 2 раза. Потенциальные покупатели, которые уже достаточно давно занимаются выбором места для будущего проживания за чертой города, понимают разницу в ценах и делают выбор в пользу инженерно подготовленных территорий", - считает руководитель проекта "Юкковское" Сергей Михайлов.
Лариса Инченкова, руководитель департамента элитной недвижимости бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", коммерческий директор ООО "Особняк" (предприятие Группы ЛСР), полагает, что стоимость сотки так называемой нарезки (участка без коммуникаций) и инженерно подготовленного участка отличаются в 4-5 раз (по состоянию на конец первого полугодия 2012 года).
А по подсчетам руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, участок с полным пакетом коммуникаций (свет, вода, газ) в среднем в 3 раза дороже неподготовленной земли. «Так, например, цены на подготовленную землю обычно начинаются от 150 тыс. рублей за сотку, а на неподготовленную - от 60 тыс. рублей за сотку при сопоставимых локациях. В более отдаленных районах, например в Лужском или Волховском, эта разница будет меньше, но все равно останется существенной", - рассказала она.
В ФГУП «ЦПО» при «Спецстрое России» уверены, что ввиду высокой стоимости получения услуг по технологическим подключениям к инженерным системам, а также сложной процедуры оформления земельных участков доля затрат на подготовительные работы может составлять до 40% от стоимости проектирования.
"Это в том случае, если комплекс работ - от изысканий до разработки рабочей документации - выполняется одной организацией в рамках реализации полного инвестиционного цикла, завершающегося сдачей объекта в эксплуатацию. Если инвестор покупает землю с уже готовыми правами собственности, в той или иной степени готовности застройки, то строительство обойдется ему дороже за счет увеличения числа участников цикла - появляется посредник с привлеченными им узкоспециализированными фирмами для подготовки земли", - говорят в ФГУП.