Летний сезон подогрел рынок
В первом полугодии 2012 года загородный рынок отличала более высокая потребительская активность, чем в прошлом году. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество реализованных на рынке Ленобласти инженерно подготовленных участков увеличилось на 70%.
На земельные участки с подведенными коммуникациями приходится более 60% всех сделок, совершенных на загородном рынке в первом полугодии 2012 года. Средняя площадь приобретаемых участков составляет 14 соток.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2012 года открылись продажи в 5 новых элитных поселках. Оксана Малеева, директор по маркетингу компании London Real Invest, считает, что в общей сложности объем предложения в премиальном сегменте увеличился на 83 домовладения.
За первое полугодие 2012 года зафиксирован рост цен в сегменте элитной загородной недвижимости, который оценивается в пределах 11-12%. В основном это связано с выходом некоторых элитных коттеджных поселков на завершающий этап реализации, поэтому на остающиеся в ограниченном количестве готовые построенные коттеджи застройщики поднимают цены.
Олег Пашин, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость", говорит, что за квартал фиксируется порядка 30 сделок в высоком ценовом сегменте. Оксана Малеева в целом согласна с такой оценкой. По ее подсчетам, темпы продаж в коттеджных поселках сегмента премиум находятся на уровне 0,1-0,5 домовладения в месяц.
"По сравнению с Москвой, например, круг покупателей элитной загородной недвижимости в Петербурге достаточно узок, поэтому, на наш взгляд, до конца года имеющийся темп продаж сохранится", - продолжает господин Пашин.
Главной проблемой при подготовке участков в Ленобласти девелоперы дружно называют сложность согласований и нехватку мощностей.
Как уже говорилось выше, сегодня инженерно подготовленные участки составляют около 60% от имеющегося на рынке предложения участков под самостоятельную застройку ("без подряда"). Однако участки с действительно полным инженерным обеспечением составляют менее трети от этого показателя. Остальные девелоперы предлагают доплатить за подведение всех коммуникаций.
Генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко при этом отмечает: с начала года на торги муниципалами Ленобласти выставлялось не более 10 участков под многоквартирное жилищное строительство. В основном в области торгуют землями под индивидуальное жилье.
Большинство экспертов говорят, что стоимость инженерной подготовки одной сотки площади загородных земельных участков будет сильно зависеть от местоположения поселка, наличия готовых коммуникаций в ближайших окрестностях, готовности соседей участвовать в совместном инженерном развитии района и ряда других факторов.
Евгения Шишулина, начальник отдела маркетинга компании "Старт Девелопмент", утверждает, что поселки без инженерии (электричество плюс дороги) на рынке встречаются, но достаточно редко. В большинстве случаев к киловаттам и грунтовкам добавляются водоснабжение (в основном от скважин, изредка центральное) и канализация (септик на каждый дом или общий на поселок). Реже в данный пакет входит подведение газа.
Общая стоимость инженерной подготовки одного участка, по ее оценкам, может варьироваться от 400 тыс. до 2 млн рублей в зависимости от объемов предоставляемой инженерии и сложности ее подведения, а также условного класса поселка.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по состоянию на конец II квартала 2012 года, в регионе в продаже находится 341 коттеджный поселок с предложением коттеджей, причем в 78% коттеджных поселков можно приобрести участок под застройку. Более чем в половине проектов с предложением участков под застройку (56% от количества проектов) коммуникации в стоимость не включены, за них нужно будет доплатить или проводить самостоятельно. Обычно диапазон доплаты за минимальную инженерию (свет и вода) колеблется в пределах 300-800 тыс. рублей в зависимости от локации.
"Стоимость земли до и после инженерной подготовки может отличаться в 2 раза. Потенциальные покупатели, которые уже достаточно давно занимаются выбором места для будущего проживания за чертой города, понимают разницу в ценах и делают выбор в пользу инженерно подготовленных территорий", - считает руководитель проекта "Юкковское" Сергей Михайлов.
Лариса Инченкова, руководитель департамента элитной недвижимости бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", коммерческий директор ООО "Особняк" (предприятие Группы ЛСР), полагает, что стоимость сотки так называемой нарезки (участка без коммуникаций) и инженерно подготовленного участка отличаются в 4-5 раз (по состоянию на конец первого полугодия 2012 года).
А по подсчетам руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, участок с полным пакетом коммуникаций (свет, вода, газ) в среднем в 3 раза дороже неподготовленной земли. «Так, например, цены на подготовленную землю обычно начинаются от 150 тыс. рублей за сотку, а на неподготовленную - от 60 тыс. рублей за сотку при сопоставимых локациях. В более отдаленных районах, например в Лужском или Волховском, эта разница будет меньше, но все равно останется существенной", - рассказала она.
В ФГУП «ЦПО» при «Спецстрое России» уверены, что ввиду высокой стоимости получения услуг по технологическим подключениям к инженерным системам, а также сложной процедуры оформления земельных участков доля затрат на подготовительные работы может составлять до 40% от стоимости проектирования.
"Это в том случае, если комплекс работ - от изысканий до разработки рабочей документации - выполняется одной организацией в рамках реализации полного инвестиционного цикла, завершающегося сдачей объекта в эксплуатацию. Если инвестор покупает землю с уже готовыми правами собственности, в той или иной степени готовности застройки, то строительство обойдется ему дороже за счет увеличения числа участников цикла - появляется посредник с привлеченными им узкоспециализированными фирмами для подготовки земли", - говорят в ФГУП.
На офисном рынке Центрального района наметился дефицит предложения. По данным Knight Frank St Petersburg, из 270 тыс. кв. м арендопригодной площади всех качественных бизнес-центров Центрального района доля вакантных площадей составляет 9%, что не превышает 24 тыс.кв.м.
Вместе с тем, структура запросов арендаторов компании показывает, что подавляющее число клиентов считает приоритетной аренду офиса именно в центре города, причем в наиболее привлекательных его районах. Это обусловлено, в первую очередь, географическими особенностями нашего города – в интересах компаний-работодателей максимально повысить удобство своих сотрудников, сократив по возможности их потери времени на дорогу от дома до офиса и обратно.
Так, по данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, большинство компаний ограничивают географию поиска нового офиса центральными районами города, к которым относятся Центральный, Василеостровский и Петроградский. При этом спрос смещен в Центральный административный район – треть потенциальных арендаторов намерены снять офис именно здесь. На долю районов, не относящихся к центральным, приходится всего 32% обращений.
"Средний уровень вакансии по центральному району аналогичен среднему показателю по городу, что подтверждает укрепление тенденции децентрализации офисного рынка города. Успешность бизнес-центра не определяется расположением в центральном районе города", - считают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
"Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наиболее востребованными являются офисы в Центральном, Московском, Петроградском районах. Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Красносельского и Калининского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест)", - полагает Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
По данным компании London Real Invest, близость к центру города и зданиям администрации является одним из основных ценообразующих факторов сегмента офисной недвижимости. Среди прочих значение имеют и статус делового окружения, транспортная доступность, удаленность от метро, наличие паркинга, удобные планировки, техническое оснащение здания, инженерное оснащение, уровень управления и арендуемая площадь (при аренде помещения, площадь более 500 кв.м, арендная ставка может снижаться на 5-15%).
На сегодняшний день площадь качественных офисных помещений класса А и В в Петербурге, согласно данным Knight Frank St Petersburg, составляет 1,7 млн кв. м. Их распределение по укрупненным зонам деловой активности имеет значительный перевес в районы так называемого "промышленного пояса".
По данным аналитиков, наблюдается дисбаланс между распределением по поясам арендопригодных площадей в действующих бизнес-центрах и распределением свободных площадей. Например, в престижных локациях центральных районов объем арендопригодного предложения эквивалентен 34% от общего объема функционирующих бизнес-центров, что составляет 591 тыс. кв. м.
При этом анализ реального предложения на рынке показывает, что доля свободных площадей в центральном поясе не превышает 25% от площади всех свободных помещений города. По данным Knight Frank St Petersburg, всего на рынке около 155 тыс. кв. м вакантных помещений в качественных БЦ.
По данным Colliers International, на начало 3-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А и В составил 1,68 млн кв. м, из которых – 488 тыс. кв. м офисы класса А и 1,196 млн кв. м – офисы класса В. В 1-м полугодии 2012 года было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью 23 тыс. кв. м, а прирост площадей класса А составил 4 тыс. кв. м, офисов класса В – 19 тыс. кв. м.
Во 2-м полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 11-ти офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 110 тыс. кв. м. Всего на стадии строительства, по данным компании, находится 40 офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 480 тыс. кв. м.
Специалисты Colliers International говорят, что в первой половине 2012 года отмечен рост ставок в офисах класса А и В в среднем на 7-10% в рублевом выражении в бизнес-центрах, заполненных более чем на 80%. Это объясняется снижением доли свободных помещений, а также наличием небольшого количества новых площадей на рынке.
В компании также отмечают оживление на рынке как со стороны арендаторов, продолжающих улучшать свои условия, ищущих новые офисы или переезжающих из старых офисов в новые, так и со стороны девелоперов, начинающих строительство или проектирование новых бизнес-центров.
Аналитики компании подтверждают, что по-прежнему, высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А в центре Санкт-Петербурга. В целом по рынку, арендаторами наиболее востребованы качественные и функциональные бизнес-центры, предлагающие площади по ставкам 1200-1400 руб./кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. В бизнес-центрах с негибкой ценовой политикой и некачественными инженерными системами арендаторы расторгают договоры.
В 2013-2014 гг. ожидается выход на рынок новых офисных проектов, по своим качественным характеристикам превосходящих существующие бизнес-центры, отмечается в анлитическом отчете Colliers International.
Эксперты рынка единогласно сходятся во мнении, что Центральный район остается одним из самых интересных для арендаторов офисной недвижимости, а в условиях недостатка свободных пятен под застройку дефицит офисных площадей в этой локации будет нарастать.
Рынок строительной техники Петербурга, серьезно просевший в кризис, начинает восстанавливаться. Участники рынка рассчитывают до конца года выйти на докризисные показатели.
Петербургский рынок строительной техники медленно восстанавливался после нескольких лет кризиса, которые оказались для него провальными. Но сегодня у участников рынка есть надежда, что докризисные показатели будут достигнуты по итогам 2012 года. По прогнозам экспертов, объем рынка превысит отметку в 25 млрд рублей.
Впрочем, в начале года оптимизма было меньше. Менеджер по продажам компании "Универсал спецтехника" Владимир Наумов отмечает, что в первом полугодии на рынке было затишье – уменьшилось количество сделок по сравнению с тем же периодом 2011 года. Господин Наумов связывает это с сокращением городского бюджета и, как следствие, сокращением городских заказов.
Руководитель пресс-центра компании "Грузомобиль" Михаил Петров отмечает, что до кризиса клиенты стояли в очередь на приобретение техники, в то время как сейчас вся продукция в наличии. По его словам, рынок замер в ожидании результатов выборов. "Все глобальное строительство ориентируется на главу государства. Как только прошли выборы, рынок заметно оживился, стали расти продажи и звонки в call-центр", – отмечает господин Петров.
Представитель компании "Омега-Рент" Алексей Шишкин полагает, что затишье на рынке строительной техники в первой половине года было предсказуемо. "Все дело во времени года. Зимой строительство всегда замирает, соответственно, приостанавливаются и сделки по приобретению техники. В этот период востребована аренда техники для прогрева бетона", – поясняет Алексей Шишкин.
Кризис существенно перераспределил также позиции участников рынка строительной техники. В 2008 году лидерами считались компании "Акрос" и "Возрождение" (контролировали 10% парка арендной техники). Однако уже в 2009 году "Возрождение" полностью закрыло направление по аренде строительной техники и до сих пор не видит перспектив на этом рынке.
Сегодня наиболее востребована строительная техника иностранного производства – Volvo, JCB, Hyndai, Hitachi, отмечают эксперты. Доля импортной техники на петербургских стройках стабильно превышает 50%. В основном спросом пользуется новая стройтехника универсального назначения: экскаваторы-погрузчики, гусеничные экскаваторы, бульдозеры, автокраны.
Генеральный директор ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" (входит в ГК "Эталон") Геннадий Щербина рассказывает, что предприятия группы используют в основном технику иностранных брендов. "Управление механизации "Эталон" использует исключительно немецкие башенные краны Liebherr.
Компания "ЛенСпецСМУ-Комфорт" при проведении фасадных работ предоставляет подъемники Geda. "Управление сваебойных работ "Нулевик", также входящее в ГК "Эталон", при проведении работ нулевого цикла использует сваебойные установки Junttan и экскаваторы New Holland.
Парк спецтехники предприятий бизнес-единицы "ЛСР. Строительство Северо-Запад" – ДСК Блок и ГАТП-1 – представлен транспортом Mercedes, Volvo, Scania (тягачи для панелевозов), большим количеством полуприцепов марки Schmitzи. Для производственных нужд ДСК "Блок" используются бортовые автомобили, шаланды, панелевозы, грузовые газели, самосвалы, экскаваторы, бульдозеры, компрессоры, погрузчики, автомобильные автокраны, экскаваторы-погрузчики, самосвалы, шаланды, уборочная и прочая техника. В основном предприятие использует собственный автотранспорт и покупает технику за собственные оборотные средства. Если свой парк не располагает необходимой строительной техникой, она арендуется у одного из предприятий группы – компании "УМ-260", которая, в свою очередь, использует краны таких мировых производителей, как Libherr, Potein.
В эксплуатации бизнес-единицы "ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад" в настоящее время преобладает строительная техника Volvo, Caterpillar, Liebherr.