Социальные точки роста
Власти и девелоперы постепенно приходят к компромиссу в части возведения школ, садов, больниц и других общественно-значимых зданий. «Строительный Еженедельник» рассказывает о самых важных для Петербурга объектах социальной инфраструктуры, появившихся за последние несколько лет.
Здравоохранение
В 2016 году Комитет по строительству Петербурга ввел в эксплуатацию новую инфекционную больницу, построенную в Полюстрово на территории в 7,3 га и рассчитанную на 600 коек. В больнице 9 больших и 4 малых корпуса общей площадью 91 тыс. кв. м. Лаборатории оснащены инновационным медицинским оборудованием и современной техникой. Это крупнейший на Северо-Западе больничный комплекс, способный принять пациентов с любыми инфекционными болезнями, в том числе и особо опасными.
«Проектировщики разработали оригинальную архитектурную концепцию больничного комплекса: все корпуса больницы симметричны относительно продольной оси участка. Сами корпуса имеют плавные изгибы, элементы зданий подчеркнуты бело-бежевой отделкой фасадов, логически завершенных витражными конструкциями, так что все корпуса выглядят как единое целое», – комментирует председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов.
Городская больница №40 в Сестрорецке – первый объект здравоохранения, реализованный по схеме государственно-частного партнерства. Его стоимость – 7 млрд рублей. Корпуса должны ввести в эксплуатацию 30 июня 2018 года. Конкурс на право строительства и обслуживания нового корпуса городской больницы №40 Комитет по инвестициям Петербурга объявил в середине июля 2015 года. На участке площадью 2,1 га на ул. Борисова построен больничный корпус площадью 30 тыс. кв. м.
Онкологическая больница в поселке Песочный, на 513 коек, построена в 2011 году. Возведение стационара началось еще в 1988 году. Но из-за недостатка финансирования стройку заморозили. Работы возобновились в 2001 году. В 2008-м была сдана первая очередь – стационар смог принимать около 100 пациентов. Все помещения больницы выполнены из специальных материалов, которые препятствуют накоплению радиоизотопного излучения внутри здания. Это защищает от прямого воздействия радиоактивных веществ не только медицинский персонал и посетителей больницы, но и прилегающую к больнице территорию. В новом корпусе оборудовано 3 палатных блока, 13 операционных различного назначения, ангиографическая операционная, диагностическое и реанимационное отделения, а также отделения химиотерапии, онкоурологии, колопроктологии, химиотерапии, нейрохирургии и интенсивной терапии. К одному из палатных блоков примыкает двухэтажное здание конференц-зала на 490 мест.
Среди наиболее важных для Петербурга объектов нельзя не упомянуть Детскую больницу им. К. А. Раухфуса, реконструкция которой велась с 2007 по 2010 годы. В итоге площадь здания увеличилась в два раза, до 28,6 тыс. кв. м. Больничный комплекс состоит из 7 корпусов и образует собой замкнутый квартал с внутренним двором. При реконструкции весь комплекс зданий был выдержан в едином стиле, включая расположенную во дворе новую кислородную станцию, обеспечивающую кислородом всю больницу. Также реставраторами был полностью восстановлен парадный вход в клинику.
Кроме того, в 2010 году завершены работы по реконструкции ГУЗ «Детский санаторий – реабилитационный центр «Детские Дюны». Санаторий представляет собой сложное многофункциональное, многомодульное учреждение, где решаются проблемы не только физического здоровья, но душевного и социального благополучия ребенка.
В 2010 для размещения детского хосписа было реконструировано здание на улице Бабушкина, из бюджета города на реконструкцию объекта и приобретение оборудования было выделено около 300 млн рублей.
В настоящее время продолжается реконструкция Мариинской больницы. В результате, четыре отдельно стоящих исторических здания на Литейном проспекте соединят переходами, также будет построен новый хирургический корпус с 15 операционными и первой в городе радиоизотопной лабораторией. По информации Комитета по строительству Петербурга, после реконструкции площадь больницы увеличится почти на 50% (сейчас она составляет около 40 тыс. кв. м). Все работы планируется завершить в 2017 году.
Образование
К значимым объектам дошкольного образования в городском Комитете по строительству относят два детских сада на Крестовском острове: на Морском и на Константиновском проспектах; объекты введены в эксплуатацию в 2015 и в 2016 году соответственно. Строительство трехэтажного ДДУ на Морском проспекте началось в 2015 году. Проектировщик (ООО «Строй-эксперт») предложил фасады «под старину» – с рустовкой, полукруглыми аттиками, кованой решеткой на крыше и неяркой цветовой гаммой.
Детский сад Академической гимназии №56 «Золотой ключик» на Константиновском проспекте представляет собой трехэтажное здание общей площадью более 3 тыс. кв. м, с бассейном, спортивным залом, соляной пещерой и зимним садом. «Детский сад оформлен в стилистике знаменитой сказки Алексея Толстого «Золотой ключик». Он и правда получился сказочным: для детей созданы уникальные условия – оборудованы просторные помещения для групп и игровые залы, помещения для занятий спортом, бассейн, зимний сад, соляная пещера, медицинский кабинеты и пищеблок, – комментирует Сергей Морозов. – На входе детей встречают сказочные персонажи, а все помещения получили советующие названия – бассейн стал «Озером Тортиллы», пищеблок – «Харчевней «Три пескаря», а игровая зона превратилась в «Поле чудес». Завершающий этап работ выполнил подрядчик ООО «Техмонтаж».
Еще один значимый для Петербурга объект в сфере образования – в Красном Селе. В сентябре 2016 года завершилась комплексная реконструкция здания средней общеобразовательной школы №270 на проспекте Ленина, 88. Пятиэтажное здание общей площадью 13 тыс. кв. м рассчитано на 550 мест. «Открытие школы позволило существенно снизить социальную напряженность в районе, – рассказывает Сергей Морозов. – В ходе реконструкции были возведены новые пристройки – появился корпус с бассейном и корпус со спортивными залами». Школа оборудована системой видеонаблюдения и управления контролем доступа, двумя компьютерными классами, двухуровневой библиотекой, все кабинеты оснащены современным мультимедийным оборудованием. В школе также появились четыре кабинета труда, медиатека с выходом в Интернет, просторная столовая на 280 мест и лингафонный кабинет английского языка. Подрядчиком выступало АО «Балтстрой».
Культура
В 2010 году после строительства и реконструкции в городе открылись сразу три новых театра: Детский музыкальный театр «Зазеркалье» на ул. Рубинштейна, д. 13, летний театр и прилегающий к нему сквер Молодежного театра на Фонтанке и новое здание театра «БУФФ» на проспекте Шаумяна, д. 22, лит. А. «БУФФ» стал единственным театром, построенным в Петербурге за последние 40 лет.
В 2005 году по заказу Комитета по строительства Петербурга начались масштабные работы по восстановлению объектов Пискаревского мемориального кладбища, сооружения которого являются предметом охраны КГИОП. Так, был реконструирован Правый павильон, отреставрированы лестницы на художественно-обособленных участках «Родина-Мать» и «Вечный огонь». Проведена реконструкция художественно-обособленного участка «Коммунистическая площадка» и участка «Захоронение матросов крейсера Киров». Значительная часть работ на Пискаревском кладбище была связана с гидрологией: чисткой и благоустройством прудов, реконструкцией пирса и крепления водоотводного канала.
Спорт
В первом полугодии 2017 года, в рамках подготовки к ЧМ-2018 и Кубку Конфедераций, была завершена реконструкция стадиона «Турбостроитель» на пр. Металлистов, 28. Город получил обновленную спортивную площадку. В ходе реконструкции создано поле с подогревом, автополивом и натуральным спортивным рулонным газоном, площадью почти 9 тыс. кв. м, а также два корпуса с пресс-центром, помещениями для спортсменов, тренерского штаба, медицинского и технического персонала. Построена гостевая трибуна, вмещающая 500 зрителей. На стадионе уже состоялись предматчевые тренировки футболистов-участников Кубка Конфедераций, там же будут тренироваться игроки ЧМ-2018. После спортивных состязаний мирового уровня стадион будет использоваться для тренировок воспитанников специализированной детско-юношеской спортивной школы Олимпийского резерва по футболу «Зенит».
В 2011 году был реконструирован в современный водноспортивный комплекс – плавательный бассейн «Ижорец» в Колпино. В здании три бассейна, оборудована современная система водоподготовки, высокотехнологичная лаборатория, тренажерные залы. «Ижорец», открытый в 1985 году, был первым в Колпинском районе крытым бассейном. Помимо внутренних обновлений, в здании заменили железобетонные перекрытия на утепленные, водонепроницаемые сэндвич-панели, нагрузка на крышу и помещения спорткомплекса уменьшилась на 650 т.
Кстати
В последние пять лет значительно повысилась активность застройщиков в возведении соцобъектов. Они возводят социальную инфраструктуру, после чего город выкупает объекты или получает их безвозмездно. Застройщики заинтересованы в развитии «социалки», без нее продать жилье будет сложнее.
Есть и уникальные проекты. «Группа ЛСР» в 2017 году сдала в эксплуатацию нетипичный для России объект – дом сопровождаемого проживания, он был включен в структуру комплексной застройки микрорайона Новая Охта.
«Организация проживания людей с ограниченными возможностями весьма развита в Европе, в частности, в Германии. Дом сопровождаемого проживания в жилом комплексе «Новая Охта» – первый проект подобного типа не только в Петербурге, но и в России, – комментирует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – Дом рассчитан на 19 человек с нарушениями развития в возрасте от 25 до 42 лет. Это люди, чьи родители в силу возраста и проблем со здоровьем не могут заботиться о своих взрослых детях-инвалидах. У каждого жителя – своя комната со всеми удобствами и мебелью. Пять комнат расположены на первом этаже, по семь комнат на втором и третьем этажах. Жильцы находятся под чутким присмотром социальных работников, но самостоятельно решают, что им делать и как проводить свое время. В том числе, оставаться жить в доме или нет».
В трехэтажном здании есть все необходимое для людей с особенностями развития: кухня, лифт, общая гостиная, помещение для мытья колясок, прачечная на каждом этаже и прочие удобства. На территории ЖК «Новая Охта» планируется также организовать различные мастерские, досуговые центры и другие объекты для постояльцев дома. Для экстренных случаев в самом жилом комплексе находится квартира сопровождаемого проживания, где круглосуточно находится дежурный. Проект реализован на собственные средства «Группы ЛСР» и передан ГАООРДИ в безвозмездное пользование сроком на 10 лет.
Мнение
Александр Лелин, генеральный директор ООО «Главстрой-СПб»:
– Заботясь о создании комфортной среды проживания в ЖК «Юнтолово», мы синхронизировали темпы возведения жилых объектов и образовательной инфраструктуры. Так, вместе с первыми очередями строительства домов был построен первый детский сад на территории комплекса. Он начнет свою работу осенью этого года.
В высокой стадии строительной готовности находится здание школы на 825 мест.
Дошкольное учреждение было спроектировано по индивидуальному архитектурному проекту. Цветовое решение фасадов построено на контрасте белого фона и ярких прямоугольных и квадратных вставок терракотового и оранжевого оттенков. Общая площадь объекта составляет почти 4 тыс. кв. м. На втором этаже расположены группы для детей старшего дошкольного возраста, на первом – групповые для детей раннего возраста. Особенность детского сада в том, что акцент сделан не только на обучении, но и на спортивной составляющей. В здании два зала для гимнастических и музыкальных занятий, учебный бассейн, помещения для специальных кружков, учебы и развития. Здание оборудовано системой видеонаблюдения и контроля доступа. На прилегающей территории размещены площадки для отдыха с теневыми навесами, спортивные и игровые комплексы.
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Больница «Боткина Север» в Полюстрово – крупнейшая инфекционная больница в стране. Наше участие в ее возведении началось в 2007 году, и в 2015 году мы ввели объект в эксплуатацию. Медицинские учреждения – одни из самых сложных в проектировании и реализации. Необходимо учесть большое количество параметров: разделение «чистых» и «грязных» потоков, эпидемиологическую безопасность, сложнейшие инженерные системы, уникальное монтируемое оборудование, которое устанавливается в помещениях больницы. Группа компаний «РосСтройИнвест» успешно спроектировала и построила этот объект, и мы им гордимся. Первые пациенты поступили в больницу весной 2017 года, и сейчас она выходит на полную мощность.
Мы давно занимаемся объектами здравоохранения. У нас есть профессиональная, эффективная команда. Мы работали на строительстве детского восстановительного центра на Чапыгина, сейчас заканчиваем строительство нового лечебного корпуса Мариинской больницы.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние 10 лет.
Такой прогноз дают аналитики JLL.«В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Она добавляет, что годовой объем инвестиционных сделок в России составил 3,5 млрд USD, снизившись на 57% по отношению к 2013 году. В том числе в IV квартале объем инвестиций составил 609 млн USD, сократившись на 81% в годовом сопоставлении.
«На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая, в свою очередь, не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем», – считают в JLL.
Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За IV квартал для премиальных активов в Москве, арендный поток и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0 и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%.
Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования могут привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.
В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около 830 млн USD, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.
Олеся Дзюба отмечает: «Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например из Китая, ОАЭ, Катара».
В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2 и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7 и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса «Покровские холмы», торгово-делового центра «Новинский пассаж», 84,1% ОАО «Гостиничная компания», а также 39 кинотеатров в Москве.
«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – добавляет Олеся Дзюба.
В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.
В наступившем году можно ожидать значительный рост банкротств, в том числе и в строительной сфере. По мнению экспертов, увеличение финансово несостоятельных компаний связано как с ухудшением экономической ситуации в стране, так и с нововведениями в самом банкротном законодательстве.
В Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области растет количество дел о банкротстве организаций. Согласно статистике ведомства, за весь 2013 год судом было рассмотрено 1700 исков о финансовой несостоятельности компаний, в 2014-м их стало уже 2084. В наступившем 2015 году, считают эксперты, их будет еще больше. Только за две недели этого года судебной канцелярией зарегистрировано 114 новых дел о банкротстве, за аналогичный период прошлого года их было 63.
По словам специалистов, главным образом на рост несостоятельности организаций будет влиять неблагоприятная экономическая ситуация в стране. По мнению управляющего партнера юридической фирмы «ЛИГАЛ СТУДИО» Владимира Комарова, в том числе тенденция увеличения банкротств затронет и строительные компании, в основном из-за текущей нехватки оборотных средств и сложностей в привлечении кредитных ресурсов.
Мнение юристов совпадает с выводами экспертов Высшей школы экономики. Согласно их прогнозам, в 2015 году одной из самых уязвимых для кризиса отраслей будет именно строительная. Причем неминуемый уход с рынка ждет часть строительных организаций, которые, по большому счету, последнее время находились на грани банкротства.
Эксперт консалтинговой группы «Беспалов и партнеры» Иван Самойлов добавляет, что в 2015 году ожидается существенный рост себестоимости выполнения строительно-монтажных работ из-за удорожания материалов. Заказчики по уже реализующимся проектам будут стремиться сократить свои расходы и ориентироваться на стоимость строительства установленного до кризиса. Компании с плохим финансовым положением будут демпинговать, чтобы продлить свою жизнь, и соглашаться на недостаточные цены, что опять же негативно отразится на их жизнедеятельности.
Между тем влиять на рост банкротств в этом году будет не только кризис, но и изменения в самом банкротном законодательстве. По словам Владимирова Комарова, поправки в правовой документ вступают в силу уже с 29 января. Они направлены на большую транспарентность процедуры банкротства. «В частности, согласно нововведениям, должник обязан не менее чем за 15 календарных дней до даты подачи заявления опубликовать уведомление об обращении в арбитражный суд с заявлением должника путем включения его в
Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц. Кроме того, теперь меняются условия по назначению арбитражного управляющего и рассмотрения требований кредиторов. В связи с этим мы прогнозируем снижение количества так называемых контролируемых банкротств», – отмечает он.
Юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры» Александра Улезко рассказывает, что ряд изменений в банкротное законодательство направлен на предоставление доступа кредиторов к документам и информации о деятельности должника, комитета кредиторов и арбитражного управляющего. Эти нововведения, полагает специалист, однозначно можно оценить положительно, поскольку при их правильном применении судами у недобросовестных должников останется гораздо меньше возможностей обернуть процедуру банкротства в свою пользу.
Эксперт напоминает, что этом году с 1 июля вступят в силу нормы о банкротстве физических лиц. «В судах общей юрисдикции будут рассматриваться сложные и многоэпизодные дела о банкротстве граждан. Что из этого получится – вопрос непростой, поскольку до настоящего времени дела о банкротстве рассматривали арбитражные суды, которые годами «латали дыры» и формировали свое единообразие в толковании законодательства о банкротстве», – резюмирует Александра Улезко.