Банки верят строителям
С начала года банки Петербурга увеличили количество выданных кредитов строительным компаниям в 1,5 раза. Снижение ставок способствуют росту спроса на кредиты, считают эксперты.
Согласно сведениям Центробанка, объем кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в рублях в сфере строительства в январе-мае 2017 года составил по всему Северо-Западному округу 84,635 млрд рублей, увеличившись на 26,8%. В Санкт-Петербурге банки выдали 66,484 млрд рублей, что превышает прошлогодние выдачи на 53,4%. Это наиболее значительный рост за последнее время.
«Спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. Заявки на инвесткредиты зависят также от долгосрочного прогнозирования. Строительный сектор региона, особенно в жилищном сегменте, удерживает устойчивые позиции, а для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов», – отмечает заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – старший вице-президент банка ВТБ Руслан Еременко. По его словам, банк выдает застройщикам кредиты как на завершение текущих объектов, так и рассматривает заявки на финансирование новых проектов, продолжая участвовать в крупных проектах надежных застройщиков. Общий объем выдач компаниям данной отрасли за первое полугодие 2017 года в СЗРЦ ВТБ также вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Кредиты дешевеют
Рост объемов кредитования в этом году обусловлен, в первую очередь, снижением процентных ставок, отмечает Артем Фильков, начальник управления кредитного анализа банка «Александровский». Строительные компании получили возможность привлечь дополнительные заемные средства в большем объеме – для реализации новых проектов и дофинансирования расходов по текущим. Ставки, по словам банкира, снизились с начала года на 1–2%.
Стоимость кредитов падает параллельно со снижением ключевой ставки регулятором, которая на сегодняшний день составляет 9%. Соответственно, снижается и стоимость обслуживания кредитов, они становятся более привлекательными для компаний. Хотя условия кредитования и ставки существенно зависят от состояния застройщика и залогового имущества. «Если рассматривать доходность по облигациям крупных застройщиков как ориентир, то скорее всего в большинстве случаев ставки по кредитам строительным компаниям, учитывая повышенные риски данного сектора, превышают 12%», – полагает аналитик группы «ФИНАМ» Богдан Зварич.
Уровень ставок по проектному финансированию составляет 12–15% годовых, отмечает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство». Реальные ставки и условия ни банки, ни застройщики не разглашают, они могут сильно отличаться по клиентам. «Условия предоставления заемных средств были и остаются индивидуальными, зависящими от многих критериев, среди которых параметры сделки, финансовое положение клиента, состав и качество обеспечения», – добавляет Руслан Еременко.
Большинство кредитных заявок по-прежнему поступает на пополнение оборотных средств, но банки отмечают постепенное восстановление спроса на «длинные» деньги. Так, в этом году ВТБ открыл финансирование нескольких новых крупных проектов. «Мы активно работаем в сфере финансирования жилых проектов крупных и надежных застройщиков, обладающих большими портфелями объектов. Проекты в этой сфере в нашем портфеле занимают бoльшую долю, нежели коммерческая недвижимость», – рассказывает банкир.
Проектные перспективы
Однако говорить о том, что проектное финансирование возвращает прежние позиции, пока рано. Банки готовы кредитовать, а застройщики кредитоваться, но критерии банков очень сильно разнятся. Банки ждут улучшения финансового состояния застройщиков, а для этого, как минимум, должны вырасти продажи и стоимость жилья.
Проектное финансирование выделяется на весь срок строительства дома, но наиболее необходимо на старте проекта, когда застройщик может позволить себе более высокую относительно ипотеки процентную нагрузку, объясняет г-н Ельцов. На этом этапе продавать жилье, особенно не самым крупным застройщикам, невыгодно: низкая степень готовности не позволяет реализовывать квартиры по цене, близкой к цене построенного дома. Именно на этапе 0–40% готовности дома застройщик, финансируя стройку за счет дорогих кредитов, без привлечения дольщиков по низким ценам, выиграет в цене продажи квартир на более высокой степени готовности объекта. Для дольщиков также безопаснее покупать объект на более поздних стадиях. Ситуация же, когда застройщик активно распродает дом еще на нуле, по низким ценам, вызывает много вопросов: риски, что собранных денег потом не хватит, в том числе из-за роста себестоимости на протяжении 2–3 лет строительства дома, очень высоки.
Банки, в свою очередь, требуют, чтобы у застройщика было как можно больше иных источников финансирования, в том числе собственных средств. И когда объект более-менее «раскручен», это требование выполнить проще. Но когда стройка только начинается, застройщик потратился на покупку участка, проектную документацию, начальные работы и пр., потребность в дополнительном финансировании, конечно, высока.
В текущей ситуации проектное финансирование по хорошим ставкам доступно только самым крупным застройщикам. Так, в прошлом году Банк «Санкт-Петербург» профинансировал ЖК «LEGENDA на Комендантском, 58» на 2,2 млрд рублей. С привлечением ресурсов банка ВТБ ведутся проекты «Ясно. Янино» и «Новое Сертолово» Группы КВС, строится многоквартирный дом в ЖК «Огни Колпино» Группы «Квартал 17А». Setl Group возводит офисный центр в ЖК «Riverside» с привлечением кредитной линии ВТБ. Недавно банк профинансировал реализацию проекта концерна «Детскосельский». Невозобновляемая кредитная линия на 2 млрд рублей открыта на семь лет.
Банк «Российский капитал» выдал 500 млн рублей кредита застройщику «Проспект КИМа, 19». Эти деньги фирма вложит в гостинично-офисный лофт-квартал Docklands на Васильевском острове.
В июне текущего года Северо-Западный банк Сбербанка открыл строительной компании «ЛенРусСтрой» кредитную линию в 650 млн рублей на строительство ЖК «Новое Горелово».
Кстати, Сбербанк улучшил условия кредитования строительства жилой недвижимости. Минимальная доля собственных средств заемщика в финансировании проекта снижена с 25 до 15% для объектов с высокой степенью строительной готовности. Для иных проектов доля собственных средств может быть снижена за счет предоставления дополнительного (комплементарного) кредита под более высокую процентную ставку. Кроме того, Сбербанк запустил новый продукт – бридж-кредитование под залог жилья, строящегося с привлечением кредитных средств Сбербанка (обязательное условие – срок завершения строительства составляет менее одного года). Бридж-кредиты предоставляются на срок до четырех лет, средства можно будет использовать для финансирования начальных этапов новых проектов строительства жилой или коммерческой недвижимости. По данным Сбербанка, объем кредитов на строительство жилой недвижимости растет и составил 33% в кредитном портфеле корпоративных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка по направлению финансирования строительства.
Мнение
Дмитрий Ипатов, гендиректор ООО «Петрострой»:
– На данный момент мы используем для строительства наших объектов только собственные средства, в последнее время большую активность в направлении проектного финансирования проявляет Сбербанк. Но мы запустили такую схему на одном из объектов и хотим посмотреть, что из этого получится. У проектного финансирования есть очевидные плюсы: когда покупатели видят, что целевое финансирование проводит банк, это является для них дополнительным элементом доверия к застройщику. Кроме того, при участии банка покупатель знает, что объект будет точно достроен.
В этом сочетании учтены все интересы: банк сам финансирует строительство, сам выделяет ипотеку, то есть получает свою процентную ставку от застройщика. Застройщик минимизирует свои расходы, так как получает возможность строить объект быстро. При этом, если что-то происходит с компанией, банку достается залог в виде квартир. Если количество свободных денег сможет удовлетворить рынок, то скорее всего за проектным финансированием будущее.
Евгений Удальцов,
генеральный директор ГК «Бау Сити»:
– Получить у банка заемные средства возможно, лишь предоставив залоговые активы, оценка которых, произведенная по заказу банка, обычно бывает далека от реальной рыночной стоимости. В данном случае преимущество имеют крупные застройщики и промышленные группы.
Проектное финансирование, позволяющее получить кредит без предоставления залога, на сегодняшний день почти не работает, так как увеличивает риски банков, связывает оперативную свободу застройщика и увеличивает его штат. При всех озвученных сложностях кредитование помогает соблюсти плановые темпы строительства при колебаниях спроса на первичную недвижимость. Конечную цену новостройки формирует рыночная цена, которую готов платить покупатель вне зависимости от того, пользуется застройщик кредитованием или нет.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга с января по апрель 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,102 млн кв. м жилья – 571 дом на 19467 квартир. Этот показатель составляет 41% от общего объема запланированного ввода.
Для сравнения по состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1,181 млн кв. м жилья.
Новые «квадраты»
Лидером по вводу за четыре месяца 2015 года традиционно стал Приморский район с показателем в 181124,50 кв. м (43 дома на 3351 квартиру). На втором месте Пушкинский район, где было введено в эксплуатацию 126788, 90 кв. м (173 дома на 2372 квартиры). На третьем месте Московский проспект, где было сдано 120687 кв. м (6 домов на 2556 квартир).
В апреле в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 94231,80 кв. метра жилья - это 156 домов на 1403 квартиры. Тройка лидеров выглядит следующим образом: Приморский район – 34724,10 кв. м (9 домов на 783 квартиры), Адмиралтейский район - 28187,90 кв. м (один дом на 474 квартиры), Колпинский район – 6599 кв. м (31 дом на 31 квартиру). Ни одного квадратного метра не было введено сразу в нескольких районах Петербурга – Невском, Центральном, Фрунзенском, Петроградском, Московском, Красногвардейском и Кронштадтском.
Среди девелоперов, которые сдали свои новостройки в апреле, следует отметить ООО «БалтИнвестСтрой» и ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург».
Помимо жилья в апреле в Петербурге были введены в строй и промышленные объекты. В частности, в Петродворцовом районе построен завод по производству лакокрасочной продукции. На Мебельной улице введен в эксплуатацию производственно-полиграфический комплекс. В Пушкинском районе произведена реконструкция логистического центра под производственно-складской комплекс.
Среди общегражданских объектов можно отметить окончание реконструкции здания автомобильного завода Тойота и строительство торгово-распределительного комплекса в поселке Шушары. В Московском районе на Дунайском проспекте построен новый гостиничный комплекс, а на Кубинской улице - здание салона продажи и обслуживания автомобилей и охраны. Гипермаркет строительных материалов «Леруа Мерлен» открыл свои двери для жителей Калининского района. Кроме того, в городе были построены объекты оптовой и розничной торговли, котельные, автосервис, бизнес-центр и автозаправка, добавили в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Рынок стабилизировался
По мнению Олега Пашина, генерального директора директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», ситуация на первичном рынке недвижимости по итогам первого квартала 2015 года остается стабильной. «Покупатели, в начале года сбитые с толку рядом произошедших в экономике страны событий, сегодня чувствуют себя более уверенно. Наша компания за первые четыре месяца 2015 года реализовала более 7800 квартир в новостройках, что превышает уровень продаж января-апреля 2014 года, когда было заключено 7200 сделок на первичном рынке. Рост объема сделок нашей компании на первичном рынке в апреле связан, несомненно, и с появлением ипотеки с господдержкой по ставкам от 11,9% годовых. Сегодня доля ипотечных сделок вернулась к прошлогодним показателям и составила порядка 40%», - прокомментировал эксперт.
Он добавил, что традиционно наибольшим спросом пользовалось ликвидное жилье небольшого метража в сегменте масс-маркет – это однокомнатные квартиры и студии. Высокий интерес отмечался к строящимся объектам в Приморском и Красносельском районах города, а также к новостройкам, которые возводятся во Всеволожском районе Ленинградской области, в частности, в Кудрово и в Мурино.
Со своей стороны, эксперты компании Knight Frank Saint-Petersburg говорят, и о стабилизации спроса на рынке недвижимости бизнес-класса даже на фоне пиковой активности, наблюдавшейся во второй половине 2014 года. Рынок вышел на среднеквартальные показатели прошлых лет, отмечают они.
Сфера применения модульных зданий постоянно расширяется. Если раньше блок-модули ассоциировались лишь со скучными бытовками на стройплощадках, то сегодня из них создают офисы, жилье, социальные объекты. Современные технологии за считанные дни и приемлемую цену позволяют возвести полноценные здания там, где не нужен капитальный объект.
По данным аналитиков, оборот рынка блок-контейнеров и модульных зданий в России оценивается специалистами на уровне 120 млн EUR в год.
Как рассказал Максим Разводов, проектный менеджер ООО «ПК Ресурс», модульные здания – это сооружения, изготовленные из стандартных блок-модулей или блок-контейнеров. Их основа – силовой цельнометаллический каркас, произведенный из различных по размеру металлических швеллеров и балок, которые обшиты по стенам и потолку сэндвич-панелями. «Заводская комплектация блок-модулей включает в себя все необходимое оборудование. Для внешней и внутренней отделки зданий используются различные облицовочные материалы. Долговечность, мобильность, многофункциональность, возможность легкого монтажа, а также демонтажа сделали их рейтинг весьма высоким в строительной сфере», – прокомментировал Максим Разводов.
Широкие возможности
Сегодня спектр применения модульных зданий постоянно расширяется. На их основе организуют административно-офисные, бытовые и складские помещения, объекты промышленного и гражданского назначения, гаражи, ангары, минимаркеты, автосалоны, станции техобслуживания автомобилей и так далее.
Со своей стороны Виталий Савчин, генеральный директор ООО «Элмако», рассказал, что во всем мире уже давно модульные здания превращают в школы, детские сады, больницы, ветеринарные станции, отделения банков.
Это особенно актуально для небольших населенных пунктов и мест, где капитальное здание строить нецелесообразно. В западных странах государство как покупает блок-модули, так и берет их в аренду у специализированных компаний, говорит он.
«В нашей практике, например, был реализован проект создания модульных зданий для летней практики студентов СПбГУ. В настоящее время у застройщиков популярны мобильные офисы продаж, которые создаются на территории конкретной строительной площадки. Например, у нас есть несколько успешно реализованных контрактов с застройщиками, среди которых можно отметить компании LEGENDA Intelligent Development, «ЮИТ», Setl Group», – добавил Виталий Савчин.
По его словам, российское законодательство относит модульное здание к временным сооружениям и не требует получения разрешения на его строительство в том случае, если это объект до трех этажей, а по площади он составляет не более 1500 кв. м.
Максим Разводов объяснил, что быстровозводимые модульные здания изготавливаются из высококачественных прочных материалов с использованием современных технологий и методов сборки. Именно это позволяет эксплуатировать их на протяжении длительного времени, не испытывая каких-либо неудобств. «Современные объекты оборудуются на основе современных технологических решений: в них окна-витрины различного размера и дизайна, внутренняя отделка в соответствии с современными требованиями, устанавливается электрическое или жидкостное отопление, подводится электричество, водопровод и все, что нужно для комфортного проживания», – рассказал он.
Развитый рынок
По данным аналитиков, наибольшее число производителей блок-модулей сосредоточено в Центральном, Северо-Западном и Уральском федеральных округах. По экспертным оценкам, число подобных организаций в России еще два года назад оценивалось на уровне свыше 200. При этом в цифру не вошли кустарные производства, которые в регионах очень сложно сосчитать. Хотя бы приблизительно оценить число фирм, работающих в Петербурге, эксперты не смогли.
Как рассказал Виталий Савчин, блок-модули можно покупать или брать в аренду. Он выделяет две самые крупные арендные компании: «Фортрент» и французскую «Алжеко». «Плюс есть много мелких игроков, которые сдают в аренду бытовки. То же самое и с производителями: есть масса небольших компаний, которые изготавливают бытовки. Среди них стоит выделить пятерку крупных игроков, которые занимаются полноценными модульными зданиями», – пояснил он.
Среди крупных производителей, которые работают в Петербурге, стоит отметить компании «Завод модульных зданий», «ОВК», «Центр Бытовых Помещений» и др.
Максим Разводов говорит, что хоть рынок Петербурга и насыщен компаниями, предлагающими свои услуги по сооружению модульных зданий, не все они могут предложить полный комплекс услуг.
Мнение:
Антон Зырянов, директор по развитию ООО «Фортрент»:
– Модульные здания в аренду являются наиболее оптимальным и простым решением таких вопросов, как расширение рабочего или жилого пространства на ограниченный период времени. Например, надобность в аренде модульных помещений может возникнуть, когда есть потребность в организации временного пространственного решения в процессе, создания временного проектного офиса компании или на период строительства нового капитального здания. Аренда модульных зданий в компании Fortrent позволяет оперативно расширять существующие и создавать временные офисные помещения в соответствии с быстро меняющимися потребностями бизнеса.
Также модульные здания востребованы для использования их в качестве временных жилых помещений, которые могут быть созданы по специальному заказу, укомплектованы мебелью, оснащены системами отопления и кондиционирования, электричеством и телекоммуникациями.
В целом, аренда модульных помещений – это одновременно простое и практичное решение для организации помещений под различные задачи в соответствии с индивидуальными потребностями каждого клиента с учетом принятых стандартов и привычного уровня комфорта. Компания Fortrent имеет большой опыт реализации проектов модульных зданий и всегда индивидуально подходит к каждому клиенту, максимально прислушивается к пожеланиям заказчика и предлагает наиболее оптимальные условия для сотрудничества