«Лесные» перспективы
Кварталы новостроек на проспекте Маршала Блюхера на фоне окружающих его «сталинок», «хрущевок» и индустриальных пейзажей смотрятся очень контрастно. Плотность застройки данной локации немногим уступает Мурино и Кудрово, однако главный ее плюс – близость к центру города.
Массовое жилищное строительство возле станции метро «Лесная» ведется преимущественно на территориях бывших промышленных и складских зон. Ранее земли принадлежали Минобороны, но несколько лет назад их начали стремительно выкупать крупнейшие петербургские застройщики. По оценкам экспертов, к началу этого года в новых кварталах было сдано более 200 тыс. кв. м жилья.
Точки активности
Сегодня у станции метро «Лесная» на разной стадии реализации насчитывается около 20 проектов жилой недвижимости. Управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева разделила район у станции метро «Лесная» на три локации, где жилищное строительство ведется наиболее активно. Первая и самая востребованная у девелоперов территория находится вдоль проспекта Маршала Блюхера.
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, наибольший интерес к локации проявили «Группа ЛСР» и «РосСтройИнвест». «Группа ЛСР» построила здесь ЖК «Калейдоскоп», ЖК СINEMA, ЖК «Калина-парк» и ЖК «Калина-парк 2».
В портфеле «РосСтройИнвеста» – ЖК «Город мастеров» и ЖК «Утренняя звезда». Недавно в компании заявили о новом проекте – ЖК «Суворов». Это дом переменной этажности (от 18 до 24 этажей). Он рассчитан на 568 квартир, общая жилая площадь объекта составит 30 тыс. кв. м. Объект планируется сдать в 2020 году. Кроме того, в середине июня Градостроительный совет Петербурга рассматривал еще один проект «РосСтройИнвеста», который будет расположен на пр. Маршала Блюхера, 12, лит. В и С, рядом с ЖК «Суворов». Строительный холдинг планирует построить 88 тыс. кв. м жилья на территории в 5,6 га. Члены Градсовета рекомендовали сделать жилой квартал менее однообразным и отправили его на доработку. Была утверждена высотность зданий: она будет переменной, от 12 до 17 этажей.
«Изначально мы здесь хотели построить дома высотой 75 м, однако после последней редакции ПЗЗ было принято решение ограничиться 55 м», – пояснил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
Также эту локацию облюбовала ГК «ЦДС», построив здесь ЖК «Кантемировский». ГК «КВС» сдала в 2015 году ЖК «Иван-да-Марья», а через год планирует сдать ЖК «Кирилл и Дарья». У Setl City на данном участке есть два полностью реализованных объекта («Атланта» и «Атланта 2») и третий находится на стадии строительства – ЖК «Полюстрово Парк». Также в районе станции метро «Лесная» свои объекты строят «ЛенСпецСМУ», «Лидер Групп», «Пионер», «Графит», «КапСтрой».
Ко второй локации, активно осваиваемой застройщиками, Катерина Соболева отнесла участки на Новолитовской улице. Здесь появился проект «LIFE-Лесная» от ГК «Пионер». Там же, около метро, компания Setl Сity приобрела земельный участок и планирует построить на нем ЖК.
И третья точка нового жилищного строительства в данной локации – это участки ближе к набережной Невы. Здесь в 2019 году появится апарт-отель «Vertical на Мужества» под управлением компании NAI Becar (строительство ведет «СтройАльянс»), также планируется строительство объектов «Арсенал-Недвижимости» и «ЛенСпецСМУ», ожидается появление жилых комплексов бизнес-класса.
Комфорт повыше
Сегодня приобрести квартиру в районе «Лесной» можно в 15 комплексах. Стоимость жилья зависит от уровня и класса жилого комплекса, а также от стадии строительства. Минимальная цена – 1,9 млн рублей за квартиру-студию (ЖК «Суворов» от «Росстройинвеста»). «Стоимость квадратного метра варьируется от 69 до 162 тыс. рублей. Наибольшее количество квартир в продаже – у проекта «Калейдоскоп» от компании «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад», а именно – 396. В комплексе «Life-Лесная» от застройщика «Пионер» в предложении 305 квартир», – предоставила данные Юлия Семакина.
По данным руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, средняя цена объектов данной локации составляет около 92 тыс. рублей за кв. м.
По большей части возле «Лесной» строятся дома класса «эконом плюс» и «комфорт». Однако, как сообщила директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей, сегодня разрабатывается целый ряд проектов КОТ в классе «высокий комфорт», которые должны выйти в продажу в 2017-2020 годах. Это ЖК «Leningrad» («Лидер Групп»), «Усадьба на Ланском» («С.Э.Р»), «Дом у Березового сада» («Эльба») и «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»).
Спрос стабилен
Эксперты сошлись во мнении: спрос на жилье в данной локации высок. Это вполне обосновано, во-первых, из-за близости к метро. До станции «Лесная» – 1-1,5 км, до «Площадь Мужества» или «Выборгской» – 3 км. Во-вторых, рядом находятся магистрали городского значения – ул. Кантемировская и Большой Сампсониевский проспект.
«Одно из достоинств территории – местоположение. Отсюда можно без проблем попасть в любой район города. Наличие метро и развитой инфраструктуры – вот основные критерии, которые привлекают людей», – сказала Катерина Соболева. Однако часто дороги бывают очень загружены, жильцы жалуются на сложности выезда из новых кварталов.
В отличие от других проектов квартальной застройки, в районе «Лесной» проблемы нехватки соцобъектов стоят не так остро. «Район давно сложился. Здесь есть школы, детские сады, магазины, большой торговый центр», – комментирует Катерина Соболева.
По поводу обилия соцобъектов Светлана Московченко со своими коллегами не согласна: «Среди минусов локации – нехватка объектов социальной инфраструктуры».
Игорь Креславский обнадежил – согласно расчетам администрации Калининского района, детских садов и школ в новом квартале будет хватать. Однако в данной локации мало спортивных объектов, поэтому было принято решение построить крытую ледовую спортивную арену с искусственным льдом. Ее возведет ГК «РосСтройИнвест» одновременно с новым жилым комплексом на Блюхера, 12.
Главный минусом локации, по мнению экспертов рынка, является высокая плотность застройки. На втором месте антирейтинга территории – обилие промышленных зон и нехватка зелени. Тем не менее, проекты, реализуемые в массовом сегменте в этой локации, будут продолжать пользоваться стабильным спросом.
Мнение
Анжелика Альшаева, управляющая ООО «КВС. Агентство недвижимости»:
– Калининский район является одним из самых востребованных как среди девелоперов, так и у покупателей недвижимости. Его отличает хорошая транспортная доступность, сложившаяся коммерческая инфраструктура, большой выбор детских садов и школ, благоприятная экологическая среда. Характеристики локации, а также наличие свободных территорий под застройку вызвали в окрестностях станции метро «Лесная» настоящий бум жилищного строительства. Основная активность сосредоточена в районе проспектов Маршала Блюхера и Лабораторного, Кушелевской дороги.
Мы реализуем в этой локации уже второй жилой проект. Первый – комплекс «Иван-да-Марья» на Лабораторном проспекте – сдан в 2015 году, и уже через полгода после сдачи в эксплуатацию в нем не осталось непроданных квартир. Новый проект – жилой комплекс «Кирилл и Дарья» – «КВС» возводит практически рядом с ним, в полутора километрах от «Лесной». Примечательно, что заметная часть покупателей – это жители ЖК «Иван-да-Марья». Люди оценили качество нашего строительства и возвращаются к нам за новыми квартирами.
Жилой комплекс «Кирилл и Дарья» представляет собой три кирпично-монолитных жилых секции высотой в 13, 15 и 16 этажей. Всего в комплексе будет более 800 квартир, первую очередь (248 квартир) мы сдаем уже в конце следующего года. Квартиры – от студий до 4-комнатных, с хорошими планировками, все с полной чистовой отделкой. В местах общего пользования предусмотрено хранение колясок и велосипедов. Запроектированы два встроенно-пристроенных паркинга на 480 автомобилей, на первых этажах запроектированы коммерческие помещения, в которых разместятся аптеки, магазины и другие сервисы для жителей. Для малышей построим свой детский сад с бассейном.
Закир Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой», почетный строитель России:
– У станции метро «Лесная» ООО «КапСтрой» строит 16-этажный жилой комплекс комфорт-класса «Фламинго». Первая очередь на 337 квартир построена, вторую очередь (239 квартир) сдаем в январе 2018 года. В составе комплекса – подземный паркинг, фонтан с зоной отдыха, две детские площадки, спортплощадка, площадка для барбекю, летний кинотеатр. Закрытая охраняемая территория. На первом этаже магазины и коммерческие помещения. Большой выбор квартир: студии (30,5 кв. м) и евро-студии (31,4 кв. м), 1-комнатные квартиры (от 37 до 47 кв. м), 2-комнатные квартиры (от 56 до 71 кв. м), 3-комнатные квартиры (90 кв. м). Стоимость квартир – от 78 тыс. руб./кв. м.
Комплекс находится недалеко от центра Санкт-Петербурга. Станция метро «Лесная» в пешеходной доступности, рядом проектируется станция «Арсенальная». Вопросы по инженерному обеспечению объекта решены. В жилом комплексе есть электричество, подключены и функционируют системы водоснабжения и теплоснабжения, канализация. Лифты работают.
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– В районе проспекта Маршала Блюхера мы реализовали уже два жилых комплекса: «Утренняя звезда» и «Город мастеров». И планируем построить еще два. Один из первоочередных вопросов, которые надо решить в данной локации, – строительство внутриквартальных дорог и проездов. Особенно в квартале 24-27, где жилые комплексы уже сданы. Этим сегодня занимается администрация города. В свою очередь, мы за свой счет проведем проектирование пробивки улицы Бестужевской до Кушелевского путепровода.
Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР»:
– Калининский район пользуется особой популярностью у жителей Петербурга. Это место, в котором прекрасно развита вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура – социальная, торговая, транспортная, досуговая. Здесь много парков и зеленых зон. Именно поэтому эта локация привлекательна не только для покупателей, но и для самих застройщиков.
«Группа ЛСР» здесь строит жилые комплексы «Калейдоскоп» и СINEMA. Недавно мы завершили строительство ЖК «Калина-парк 2» – это второй этап масштабного проекта «Группы ЛСР» по застройке территории рядом со станцией метро «Лесная». Все три комплекса находятся недалеко друг от друга и обеспечены всей необходимой инфраструктурой, в том числе и социальной. Так, в прошлом году в составе ЖК «Калина-парк 2» появилась самая большая в городе школа на 1375 мест, открылся детский сад для 180 малышей. До конца года здесь появятся еще одна школа и детский сад, и всем этим жители домов смогут в скором времени воспользоваться.
По итогам 2014 года объем производства товарного бетона в Петербурге и Ленобласти составил 6,1 млн куб. м – практически столько же, сколько было выпущено в 2013 году. На фоне кризисных явлений в экономике участники рынка прогнозируют, что 2015 год станет временем закрытия бетонных узлов и самоочищения отрасли от более мелких производителей.
По мнению Александра Батушанского, генерального директора ЗАО «Решение», основная проблема на рынке бетона Петербурга в настоящее время – это переизбыток производственных мощностей. Именно это не позволяет подавляющей части игроков работать с минимально приемлемой рентабельностью.
Так, по данным ЗАО «Решение», число игроков на рынке бетона Петербурга составляет до 100 компаний. Лидером рынка является компания «ЛСР-Базовые» с долей более 18%, «Беатон» занимает около 7%, «Ленстройдеталь» – около 5%, «Лидер-Бетон» – в пределах 5%, а компания «Такси-Бетон» – более 4%. «Причем вся пятерка нарастила долю в ушедшем 2014 году. Наибольший относительный прирост объемов производства продемонстрировала компания «Такси-Бетон», а в абсолютных цифрах – «ЛСР-Базовые», – прокомментировал ситуацию господин Батушанский.
Перезагрузка на рынке
Примерами крупных сделок на рынке бетона Петербурга в 2014 году может служить покупка компанией «НСК-Монолит» одного из значительных производителей бетона последних лет – «ТСК Бетон», а также заявление об объединении компаний «Бетомикс ЛО» и «Луябетон». Александр Батушанский отметил, что оба этих события говорят о сложной конкурентной ситуации на рынке. Но даже в этих условиях продолжают появляться новые бетонные узлы.
В «ЛСР-Базовые» газете «Строительный Еженедельник» рассказали, что, несмотря на стагнацию и первые признаки надвигающегося кризиса, по итогам 2014 года компания увеличила объемы продаж товарного бетона в Петербурге на 12%. «Наша доля на рынке бетона в Петербурге, по данным ЗАО «Решение», равна 18%. Это на 2% больше, чем в спокойном 2013 году. И на 2015 год у нас амбициозные планы – увеличить объем продаж более чем на 15%. Для этого, если потребуется, мы готовы открыть дополнительные мощности», – рассказал Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые».
В то же время в прошлом номере газета «Строительный Еженедельник» (№ 2 (639) от 26.01.2015) со ссылкой на Александра Вахмистрова, генерального директора Группы ЛСР, сообщала, что в связи с низкой рентабельностью компания готова расстаться с бетонными мощностями, находящимися в Москве, и уже начала подготовку к их продаже. Кроме этого, Александр Вахмистров отметил, что будет закрыто производство ЖБИ в Назии в Петербурге.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», считает, что на фоне проблемы низкой рентабельности производства бетона основной препоной на рынке является усиление неплатежей за поставки продукции. По его мнению, с резким ухудшением финансовой ситуации в межбанковском секторе пропали кредитные деньги, что ставит под угрозу всю бетонную отрасль.
По прогнозу Александра Батушанского, вероятно, что при возможном снижении объема рынка и при отсутствии его роста рынок ждет закрытие части бетонных узлов и некоторое очищение рынка. «Прежде всего это коснется мелких игроков, но вероятны сложности и у более крупных компаний. Той их части, кто не справляется с управлением издержками. Мы надеемся, что 2015 год остановит нездоровую тенденцию появления новых узлов в условиях переизбытка предложения на рынке», – заключил господин Батушанский.
По данным Василия Кострицы, сегодня в Петербурге работают более 150 поставщиков бетона. Из них меньше 10% – крупные производители. «Если взять официальную статистку, то мы увидим, что производство бетона в Петербурге практически равно объемам продаж ЗАО «ЛСР-Базовые». Это говорит о том, что на рынке вращается большое количество официально не учтенных производителей. Следовательно, государство не получает значительную часть налогов от этого сегмента, а на рынок поставляется дешевый и некачественный продукт, потому что при малых мощностях и отсутствии собственной сырьевой базы бетон не может быть дешевым априори. Слишком большие издержки», – отметил Василий Кострица.
Две проблемы
Одной из главных проблем на рынке бетона Василий Кострица называет слабый входной контроль материалов или его отсутствие на подавляющем большинстве строительных объектов. «Зачастую руководители строительных компаний не вникают, кто и какие материалы привозит на объект. Во многом это связано со второй проблемой – взятки. Процветают неформальные договоренности, коррупция, перетягивающие все плюсы применения качественных базовых материалов.
Бывало, мы вылавливали поддельные паспорта качества, в которых под видом продукции «ЛСР-Базовые» доставлялся материал, не имеющий к нам никакого отношения. Это происходит из-за низкого контроля над стройкой не только со стороны заказчика или генподрядчика, но и со стороны правительства и профессиональных сообществ», – прокомментировал ситуацию господин Кострица.
Он уверен, что в кризис проблема качества и его контроля встанет еще острее в связи с необходимостью сокращать издержки. Он подчеркнул, что пока законодательного контроля не будет, будут оставаться объекты, построенные из низкосортной продукции.
Рост цен на нуле
Александр Батушанский констатировал, что в декабре 2014 года по сравнению с декабрем 2013 года цены на товарный бетон практически не изменились. По его словам, на основные составляющие – щебень и цемент – они также не выросли. За ноябрь-декабрь 2014 года динамика изменений (прирост) была около 0%. Цены незначительно росли только в июне-июле 2014 года, вернувшись к значениям конца 2013 года в течение III квартала 2014 года, рассказал эксперт.
Ян Даровский также отметил, что цены на бетон за 2014 год в целом не менялись. Но он уверен, что уже в конце года резкий рост стоимости импортного цемента, а следом за ним в начале 2015 года и цен на отечественное сырье вызовут резкий рост себестоимости бетона. Эксперт добавил, что на фоне сильного провала на рынке возможен дефицит сырья для бетона, что приведет к резкому росту цен на продукцию.
«Мы не наблюдали роста цен и не думаем, что они могут сильно измениться, поскольку бетон производится из российского сырья. В 2014 году даже была обратная тенденция – цены снижались, что было связано с перенасыщенностью рынка», – прокомментировал Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия.
Мнение:
Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия:
– В 2014 году проявлялась одна интересная тенденция – петербургские строительные компании стремились обзавестись собственным производством бетона. Так, например, поступили компании «УНИСТО Петросталь» и «НСК Монолит». Таким образом многим крупным застройщикам удается снизить себестоимость бетона и взять качество под собственный контроль. Думаю, что эта тенденция продолжится и в 2015 году. Нам кажется, что в этом году не стоит ожидать роста рынка – сейчас крупные стройки, которые способны значительно влиять на отрасль, можно пересчитать по пальцам.
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– На рынке ходят разговоры, что скоро бетонщики поднимут цены. У нас таких планов нет. «ЛСР-Базовые» имеет ряд неоспоримых преимуществ перед всеми производителями бетона в Петербурге: собственная сырьевая база, самая широкая сеть БРУ и строгий контроль качества. Аналогов нам в городе нет и не будет даже при тех слияниях и поглощениях, которые прошли у других производителей в 2014 году. Мы добываем песок в пяти карьерах Ленинградской области и выпускаем щебень на восьми заводах. На каждом предприятии осуществляется тотальный контроль качества на входе и выходе. Мы знаем досконально, из чего мы делаем наш бетон. Благодаря всему этому у нас низкие цены и высокое качество. Единственное, чего мы не предлагаем, – это откаты. И меняться в этом отношении не собираемся.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние 10 лет.
Такой прогноз дают аналитики JLL.«В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Она добавляет, что годовой объем инвестиционных сделок в России составил 3,5 млрд USD, снизившись на 57% по отношению к 2013 году. В том числе в IV квартале объем инвестиций составил 609 млн USD, сократившись на 81% в годовом сопоставлении.
«На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая, в свою очередь, не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем», – считают в JLL.
Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За IV квартал для премиальных активов в Москве, арендный поток и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0 и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%.
Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования могут привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.
В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около 830 млн USD, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.
Олеся Дзюба отмечает: «Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например из Китая, ОАЭ, Катара».
В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2 и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7 и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса «Покровские холмы», торгово-делового центра «Новинский пассаж», 84,1% ОАО «Гостиничная компания», а также 39 кинотеатров в Москве.
«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – добавляет Олеся Дзюба.
В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.