Время ипотеки
Жители Петербурга придерживаются накопительной стратегии – банковских вкладов в этом году открылось больше, чем в прошлом.
Заемные же средства в основном уходят на приобретение жилья – ипотечный портфель значительно возрос.
Об этих и других основных итогах работы Северо-Западного банка Сбербанка в этом году сообщили его представители на брифинге в минувший вторник.
По словам председателя Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрия Курдюкова, с 2013 года индекс потребительской уверенности, или так называемый индекс Иванова, имеет отрицательное значение. Так, по данным аналитиков Сбербанка, сегодня 39% россиян опасаются увольнений, 77% чувствительны к уровню цен, а 69% перешли на более дешевые товары. Несмотря на это, активы и прибыль банка возросли на 3% и составили 1,6 трлн и 23,1 млрд рублей соответственно.
«Серьезное падение индекса произошло в IV квартале 2014 года из-за девальвации рубля и введенных санкций. И нам очень приятно наблюдать сейчас, что есть позитивная динамика. Начиная с IV квартала прошлого года индекс постепенно увеличивается. Таким образом, экономическая ситуация остается напряженной, но потребители адаптируются в сложившихся условиях», – отмечает господин Курдюков.
Положительная динамика прослеживается и в числе открытых вкладов – люди стали больше копить. За первое полугодие 2016 года клиенты Сбербанка на Северо-Западе открыли на 20% больше вкладов, чем за аналогичный период прошлого года. Объем средств частных клиентов превысил 1 трлн рублей. В текущем году граждане открыли 782 тыс. вкладов. Средняя сумма вклада составила 389 тыс. рублей, что на 13% больше, чем в прошлом году. Возрос и предпочтительный срок вкладов. Год назад он был в районе 6-12 месяцев, сейчас – 1-2 года. «То, что клиенты стали вкладывать средства на более длительный срок, говорит о стабилизирующейся экономической ситуации», – считает Дмитрий Курдюков.
Что же касается розничных кредитов, то больше половины из них приходится на ипотеку. В этом году ее доля составила 53%, что на 4% больше, чем в прошлом году. В целом же объем ипотечного портфеля составил 182 млрд рублей, что на 22% больше аналогичного периода 2015 года. С начала года Сбербанк выдал жилищных кредитов жителям СЗФО на сумму 34,4 млрд рублей. 55% кредитов приходится на строящееся жилье, 45% – «вторичка». Доля просроченной задолженности составила 0,75%. Интересно, что сегодня уже 30% заявок на получение ипотеки принимается удаленно, вне офиса, благодаря онлайн-сервисам банка.
По словам Дмитрия Курдюкова, среди регионов Северо-Запада самая высокая средняя сумма ипотечного кредита – в Петербурге. Она составляет 2 млн рублей (на 100 тыс. рублей больше, чем в 2015 году), наименьшая – в Пскове – 1,1 млн рублей. «Во втором полугодии динамика спроса сохранится, а ноябре-декабре он традиционно возрастет», – прогнозирует ситуацию эксперт.
В то же время в общем объеме розничных кредитов доля потребительских снизилась на 2% – до 34%. Бизнесмены же, напротив, стали брать кредиты чаще. Так, средства корпоративных клиентов возросли на 9%. В этом году банк выдал на 11% больше кредитов предприятиям среднего бизнеса, объем которых составил 31% от общего числа. Количество заемщиков из числа крупнейших компаний региона сократилось на 5%.
Наиболее активно берут кредиты для развития предприятий обрабатывающих производств – 19%, оптовой и розничной торговли – 17%, сельского хозяйства – 7%, строительства – 5%. В целом за полгода 2016 года Сбербанк выдал бизнесу заемных средств на сумму 104 млрд рублей.
Цифра:
2 млн рублей – средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге
В Петербурге до трети квартир в новостройках приобретают жители других регионов. И эта доля растет.
Как говорят сами строители, к региональным покупателям подход нужен иной, нежели к местным жителям.
Петербург продолжает оставаться центром притяжения для бизнеса и миграции из регионов России. Наибольшей популярностью петербургские новостройки по-прежнему пользуются у жителей соседних регионов Северо-Запада, нефтегазовых регионов – Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Сибири, Урала, а также Дальнего Востока. В последнее время существенно увеличилась доля покупателей из Москвы и Московской области. «Восточный» клиент
Как говорит большинство девелоперов, региональные покупатели чаще становятся приобретателями жилья класса эконом (за исключением жителей столицы). Интерес иногородних граждан к приобретению недвижимости повышается во время скачков курса валют. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», говорит: «Периодически мы наблюдаем всплеск спроса со стороны региональных покупателей. Сегодня это часто бывает обусловлено поведением валют: если доллар начинает снижаться, люди спешат обменивать часть накоплений и вкладываться в недвижимость».
Директор по маркетингу ООО «H+H» Майя Афанасьева отмечает при этом, что разница в менталитете региональных и местных покупателей заметна – проявляется она в запросах к самим характеристикам недвижимости. «Анализируя требования иногородних покупателей, отмечу следующие особенности. У таких потребителей, во-первых, больше вопросов к самому застройщику: насколько он надежен и способен выполнить свои обязательства в срок. Во-вторых, иногородние клиенты обычно более внимательно относятся к условиям договора. В-третьих, у них, в отличие от петербуржцев, нет жесткой привязки к району. Петербуржцы, зная особенности города, ориентируются на местоположение и инфраструктуру будущего жилья, на какие-то личные привязанности. По статистике, 80% покупателей хотят остаться жить в том же районе или поблизости: их уже устраивает сложившаяся инфраструктура, есть свой круг общения и знакомых, да и родители, скорее всего, проживают недалеко», – объясняет Майя Афанасьева.
Столичные запросы Елена Шишулина, директора по маркетингу ООО «УК СТАРТ Девелопмент», полагает, что большой разницы в менталитете покупателей из Петербурга и регионов нет, просто жители регионов меньше знакомы с нюансами местного рынка: основными игроками, устоявшейся терминологией, особенностями работы Росрееста и т. п. Иногда такие сделки проходят сложнее, так как в них участвует больше лиц, принимающих решение. «Например, дети собирают первоначальную информацию, ездят на просмотры, а потом их выбор одобряют (ну или не одобряют) родители. Если же клиенты сами ведут поиск, то бывает, что они прилетают в Петербург буквально на один день, за который хотят посмотреть все отобранные варианты. И потом еще на один день на подписание договора и оформление всех документов. Ну и конечно, менеджерам по продажам нельзя забывать о разнице во времени. Также сложности, связанные с документооборотом, возникают, если недвижимость приобретается при помощи ипотечного кредита (обычно его берут по месту жительства клиента), – напоминает Елена Шишулина. – В целом претензий у таких клиентов обычно меньше, и чисто по-человечески с ними работать приятно. Ну а самые сложные клиенты однозначно из Москвы». Госпожа Афанасьева с ней согласна: «Самые сложные клиенты – это все-таки москвичи. У них чаще всего завышенные ожидания: как минимум из каждого окна они хотят видеть Исаакиевский собор. Ну а самые состоятельные клиенты традиционно приезжают из нефтяных и газовых регионов. Требования у покупателей бывают разные и подчас самые неожиданные. Но случаются и совсем оригинальные. Например, один из клиентов требовал подвинуть наружную стену дома чуть вперед, чтобы его квартира стала побольше. Самые «комфортные» покупатели в моей профессиональной практике были из Мурманска и других близких к этому городу территорий, а также с Урала и Сибири». Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает разную восприимчивость к маркетинговым акциям и рекламе. «Если в целом по РФ более эффективна таргетированная реклама (например, контекстная), то в Петербурге очень большое значение имеет медийная реклама, которая формирует бренд ретейлера. Возможно, это связано с несколько более распространенной комплексной застройкой в регионе. Также отмечу, что в Петербурге заметно меньше доля покупателей недвижимости, которых устраивают сделки только с использованием наличных. Я связываю это с более высокой финансовой грамотностью», – рассуждает Тимур Нигматуллин.
Мнение:
Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе: – Доля иногородних покупателей в наших жилых комплексах класса масс-маркет в I квартале 2016 года составила 35%. При этом более половины из них приехали из Мурманской области, Республики Коми, Москвы и Московской области, Красноярского края, Архангельской области, Ханты-Мансийского АО, Камчатской области, Псковской области, Республики Карелия и Казахстана. Доля иногородних покупателей квартир бизнес-класса в первые три месяца текущего года составила 42%. Большинство из них из Москвы и Московской области, Ханты-Мансийского АО, Архангельская области, Казахстана, Республики Алтай и Самарской области. Доля региональных покупателей в комплексах премиум-класса за этот же период составила 19%. Это преимущественно жители Москвы и Московской области.
Два девелопера - «ЛСР» и «Эталон» опубликовали данные по итогам I полугодия 2016 года. Из отчетов следует, что рынок недвижимости восстанавливается.
Из отчетности «Группы ЛСР» следует, что за первые шесть месяцев года было заключено контрактов на 37,8 млрд рублей, что на 76% больше, аналогичного периода прошлого года. В 2015 году этот показатель составлял 21,5 млрд рублей. С начала года было продано 366 тыс. кв.м, в то время как в первом полугодии 2015-го — на 228 тыс. кв.м. В течение первого полугодия компания ввела в эксплуатацию 206 тыс. кв.м, продемонстрировав рост 58%.
«В первом полугодии нам удалось достичь высоких показателей по жилой недвижимости во всех регионах присутствия, - Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Свердловской области. Это позволяет нам уже сейчас говорить о том, что мы перевыполним план продаж на текущий год. Значительная часть сделок проходит с привлечением ипотечных средств, и сейчас банки предлагают все более привлекательные условия кредитования», - комментирует итоги работы компании коммерческий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.
По словам эксперта, в Москве было заключено контрактов на покупку недвижимости на 119 тыс. кв. м жилой площади, - это на 104% больше аналогичных показателя 2015 года. Рост продаж эксперт объясняет выводом в продажу новых жилых комплексов арт-класса «ЗИЛАРТ» и ЖК «ЛУЧИ» (оба Москва). В Санкт-Петербурге «Группа ЛСР» анонсировала два новых проекта «Цивилизация» и «Цветной город». «В Екатеринбурге стартовали продажи квартир в новом 25-этажном жилом доме на улице Расточная. Во втором полугодии мы планируем не менее активно увеличивать предложение квартир, выводить новые проекты», - констатирует Юрий Ильин.
Со своей стороны, - другой девелопер - ГК «Эталон» обнародовал рост продаж по новым контрактам, до 236 тыс. кв. м и 23 143 млн рублей. По словам представителей компании, показатели превышают свои аналоги прошлого года на 165% и 192%, соответственно. За отчетный период времени было введено в эксплуатацию 94 тыс. кв. м площадей, что на 4% выше показателя за аналогичный период 2015 г.
«Впечатляющие показатели новых продаж сопровождались хорошей динамикой роста цен - средняя цена за квадратный метр квартир во втором квартале 2016 года выросла на 11% по сравнению с 4 кварталом 2015 года», - комментирует итоги полугодия председатель Совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков. По его словам, успеху ГК «Эталон» способствовали стабилизация рынка и наша способность динамично увеличивать рыночную долю благодаря надежной репутации и расширению ассортимента проектов.
Сторонние эксперты так же отмечают репетиционную важность в нынешних условиях. «Сейчас на первый план выходит совокупность таких факторов, как надежная репутация застройщика, большой опыт и длительность пребывания на рынке, сроки ввода предыдущих объекты (отсутствие долгостроев в портфеле девелопера), профессионализм персонала в отделе продаж, большой выбор ипотечных программ от банков-партнеров, наличие рассрочки до конца строительства, современные и комфортные планировочные решения и многое другое. Те компании, которые развиваются в этих направлениях, и будут перетягивать на себя основной покупательский спрос», - говорит коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT Роман Стогов.
В свою очередь руководитель департамента аналитики группы компаний E3 Group Константин Сергеев считает, что значительный прирост ключевых экономических показателей у ЛСР связан с выходом компании на рынок Москвы - двумя масштабными проектами, и выбранной стратегией продвижения. «Как на московском, так и на петербургском рынке новостроек спрос на проекты КОТ, строящиеся на периферии города и испытывающие проблемы с транспортной доступностью и социальной инфраструктурой, снизился и продолжает падать. Интерес покупателей смещается в сторону проектов внутри города. В частности, это жилье в рамках проектов редевелопмента промзон», - говорит эксперт.
По оценкам Константина Сергеева, рост продаж в первом полугодии, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года в Петербурге и ближайших пригородах составил 5-10%. «Московский рынок демонстрирует схожие показатели», - говорит эксперт.
Однако по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» объем продаж новостроек Петербурга и пригородов в январе-июне вырос на 20% и составил 1,9 млн. кв.м.
«Объем сделок на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в первом полугодии 2016 года составил 45 тысяч, - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Это порядка 1,9 млн. кв.м строящегося жилья. Показатели продаж в первом полугодии 2016 года оказались значительно выше, чем в первом полугодии 2015 года. Основной причиной, на мой взгляд, является стабильность в сфере ипотечного кредитования. В отличие как раз от ситуации, сложившейся в начале прошлого года. В частности, большую роль для сохранения спроса на строящееся жилье на высоком стабильном уровне сыграла господдержка ипотеки».