Открытые для инвесторов
Главной темой форума по недвижимости MIPIM в Каннах в этом году стало привлечение инвестиций в строительную отрасль в условиях кризиса.
Петербург подтвердил свой статус открытого для инвесторов рынка.
Три дня во французских Каннах строители из Петербурга представляли свои проекты и идеи для мирового инвестиционного бомонда.
«Уголок Петербурга» – белый павильон, где был представлен наш город, разместился прямо на морском берегу. Под шум прибоя инвесторы вели переговоры и просто дружеские беседы.
«Для нас этот форум – возможность повидаться и пообщаться в неформальной обстановке с коллегами и чиновниками, обсудить текущие проблемы отрасли, задать наболевшие вопросы и погасить давние споры», – говорит президент NAI Becar Александр Шарапов. «Мы не ждем какого-то быстрого результата от представления здесь. Но это статусное событие, приобщиться к которому и честь, и удовольствие. А в перспективе оно может принести и инвестиционный результат», – добавил Александр Лелин из компании «Главстрой СПб».
Город в этом году показал более 30 инвестиционных проектов на 3,3 млрд USD. «Главстрой СПб» – обновленную концепцию квартала «Юнтолово», «Глоракс Девелопмент» – проект застройки намывных территорий Васильевского острова, «Евроинвест» – проект регионального торгового центра у станции метро «Пионерская», ГК «Пионер» – два новых проекта апартаментов. Больше всего иностранных инвесторов подходило к макету Большого Гостиного Двора, проект реконструкции которого привезла на выставку FORTGROUP. «Люди подходили и спрашивали, что это за странное историческое здание. Интерес понятен – и объект прекрасный, и проект красивый. Никто на MIPIM в этот раз не показывал ничего подобного. Было много проектов новых зданий, макетов целых районов и даже городов. Но реконструкция торгового квартала в историческом центре европейской столицы осталась нашим эксклюзивом», – сообщил представитель компании.
Перспективные соглашения
Смольный на выставке подписал несколько соглашений с бизнес-сообществом: с ГК «Эталон» – по взаимодействию в формате ГЧП при строительстве социальной инфраструктуры в проекте «Галактика», со структурами сети Accor – о сотрудничестве в рамках программы по строительству новых отелей в рамках подготовки к чемпионату мира – 2018, с NCC – о «нулевом доме» – проекте строительства первого в Петербурге дома с нулевыми энергозатратами в новом проекте девелопера на Охте. Чиновники также провели встречи с коллегами из европейских городов и приняли активное участие в деловой программе.
Глава комитета по транспортной инфраструктуре Сергей Харлашкин на одной из панелей резонно отметил, что инвесторы идут туда, где есть инфраструктура. «Ее развитие – наша приоритетная задача. У города подписаны контракты по инфраструктурным проектам на 150 млрд рублей. И до 2018 года, когда в РФ пройдет чемпионат мира по футболу, мы реализуем проекты более чем на 60 млрд рублей. Но этот сегмент недвижимости инвесторами недооценен. Хотя после девальвации рубля бюджеты таких проектов в евро сократились в два раза», – отметил чиновник. Он призвал бизнес активней инвестировать в инфраструктуру. «Мы очень ждем инвесторов. Создадим все условия – только приходите», – сказал Сергей Харлашкин.
«Не смотря на то что за прошедший год инвестиции в российскую недвижимость упали, по официальной статистике, на 7-10%, мы уверены в инвестиционном потенциале Петербурга, который был окном в Европу для России. Мы продолжаем доказывать этот статус, прикладывая усилия для презентации города на международной арене», – заявила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. А ее подчиненный Станислав Скачков, который заведует в Смольном сектором ГЧП, призвал инвесторов активнее использовать механизм такого партнерства. «Он дает возможность грамотно распределять риски. Сейчас мы сфокусированы на медицинских ГЧП. Но открыты для диалога и по другим темам», – заключил он.
Строительство и кризис
Тема привлечения инвестиций в строительную отрасль города в условиях кризиса, судя по программе форума, беспокоит бизнес больше всего. Бизнесмены обсудили сложившуюся ситуацию и дали власти рекомендации по ее улучшению.
Джеймс Карриган из Сбербанк CIB отметил, что сейчас интересно размещать рублевые инвестиции в новых сделках с недвижимостью. «Российский рынок очень внимательно изучают инвесторы из Азии. И санкции против РФ их не пугают. Они же вкладываются в кирпичи. А эта тема не под санкциями», – отметил он.
«Главная наша проблема в том, что падает цена на нефть и обесценивается рубль. Но экономическая турбулентность – не только время проблем, но и время возможностей. Мы оптимизируем стоимость строительства, учимся общаться с монополистами и ищем замену иностранному слову «девелопмент» в рамках программы импортозамещения», – говорит Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP.
Юрий Грудин из ГК «Пионер» поддержал коллегу и заявил, что сейчас время умных девелоперов. «Все меняется: и наш город, и наш потребитель, и наш продукт. Мы учимся соответствовать новому времени. Но порой бизнес чувствует себя как уставший ишак, который идет, а на него все грузят и грузят. И ничего при этом не объясняют. Очень обидно, что разговор между властью и бизнесом не клеится. В результате рождается пустота, которая чревата исходом с рынка инвесторов и остановкой проектов. Вкладывать капиталы в неопределенность никто не хочет», – поделился он.
«Работать в Петербурге не так просто. Мы не успеваем следить за всеми изменениями в градполитике города и в российских законах. Такие стремительные реформы мешают работать и задерживают реализацию проектов, которые к изменениям приходится адаптировать», – поддержал коллегу Ван Линань из компании «Хуа Бао».
Конструктивный диалог
Вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский добавил, что идеальных кейсов для инвесторов не бывает. «Надо помнить, что инвестиции в город, это, прежде всего, инвестиции в среду. А создавать ее должны власти. Пусть не в полном объеме, а в партнерстве с бизнесом. Но инвестор должен понимать перспективу и объективно оценивать свои риски», – говорит он.
«Нам нравится работать в Петербурге. Проблемы есть. Но они не во власти вообще, а в отдельных головах», – не согласен совладелец «Юлмарта» Дмитрий Костыгин.
А Андрей Биржин, собственник «Глоракс Девелопмент», отметил, что инвестировать в РФ сейчас интересно. «Особенно в Петербург, где у нас сложился прямой диалог с властью. Если ты социально ответственный инвестор и держишь слово, то работать в городе легко. Мы планируем усиливать свое присутствие, увеличив портфель проектов в Петербурге с 1 млн до 2,5 млн кв. м уже в ближайшее время. Также присматриваемся к городских рынкам ЖКХ и энергетики. Но сделок здесь пока не заключали», – говорит он.
«Ситуация на рынке очень сложная. Проектов становится меньше, и инвестировать в них сложнее. Можно кивать на санкции против РФ, которые привели к ослаблению конкуренции и росту цен. Но, на мой взгляд, просто надо максимально либерализировать экономику, чтобы рынок получил возможность сам себя регулировать», – говорит Юсси Куутса из SRV. Он добавил, что российский строительный рынок напоминает американские горки. «Здесь качаешься на качелях. Чтобы на них удержаться, не нужно вкладывать в проекты больше, чем можешь позволить себе потерять. Нужно иметь подушку безопасности, чтобы не принимать в России решения в состоянии паники», – добавил он.
«Рисковать нужно на свои. Но без риска не будет и победы. А мест приложения инвестиций в России много, как нигде», – заключил генеральный директор «Авиелен АГ» Андрей Канивец.
Анна Шишкина, директор по маркетингу Glorax Group:
–Мы впервые в этом году представляли на MIPIM собственный проект. Дебютом стал проект масштабной застройки на намывных территориях Васильевского острова – Golden City. В павильоне Санкт-Петербурга состоялась презентация с участием голландских архитекторов, которых мы привлекли к разработке архитектурно-градостроительной концепции. Представляя на MIPIM этот проект, мы хотели получить профессиональную оценку, рассказать о планах и на своем примере показать, что Петербург является территорией для реализации инвестиционных инициатив мирового уровня. Павильон Санкт-Петербурга в этом году в качестве площадки отвечал этим задачам максимально. И деловая программа, и экспозиция были подготовлены на высоком уровне. Благодаря этому участие в MIPIM стало для нас весьма эффективным.
"Рынок товарного бетона Петербурга, по оценкам экспертов, с начала года вырос более чем на 25%. Если темпы роста не снизятся, то уже к концу года рынок сможет приблизиться или даже обогнать докризисные показатели. Однако не все участники рынка настроены оптимистично.
Участники рынка говорят, что текущий год для товарного бетона можно назвать весьма успешным. "Рынок демонстрирует очень высокие темы роста - более 25%. Если объемы потребления во втором полугодии не снизятся, то, вероятно, объем рынка приблизится или даже превысит уровень 2008 года. Емкость рынка товарного бетона и растворов Петербурга и Ленобласти в 2011 году составила более 4,5 млн куб. м, а за 6 месяцев 2012 года – более 2,5 млн куб. м", - отмечает Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО "Решение".
Александр Дубодел, директор по маркетингу "ЛСР-Базовые2, говорит что, по разным оценкам, потребление в первом полугодии 2012 года выросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 35-38%. Особенно бурный рост, по его словам, наблюдался в I квартале.
"На данный момент емкость рынка бетона в Санкт-Петербурге составляет около 450 тыс. куб. м в месяц. С начала года в десятке крупнейших производителей отмечается увеличение спроса в среднем на 10-12%», – подсчитывает Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН".
"За последние 3 года спрос на бетонно-растворные смеси повышается на 10-15% ежегодно. В первом полугодии 2012 года на рынке товарного бетона наблюдался некоторый подъем. Прирост объема составляет примерно 10-15%. За полугодие было отгружено более 2 млн куб. м бетонных смесей. Сейчас ощущается несущественное снижение объемов, связанное с окончанием или приостановкой некоторых строительных объектов», – полагает Дмитрий Карачевцев, директор отдела продаж растворобетонных смесей ОАО "Ленстройдеталь". Говорить, что рынок оправился от кризиса, преждевременно, скорее, он находится в предвкушении нового, считает господин Карачевцев.
О возможной стагнации предупреждает и Михаил Бизяев, заместитель генерального директора ЗАО "Проммонолит". 2Положительная динамика роста производства бетона в 2011 году и в I квартале 2012 года начала притормаживать с апреля, а это тревожный сигнал возможной дальнейшей стагнации", - опасается господин Бизяев.
Между тем цены на товарный бетон с начала года уже упали в среднем на 9%.
Цены с начала года колебались несколько раз и остановились на отметке, не оправдывающей затраты на производство, сетует Дмитрий Карачевцев.
Александр Батушанский поясняет, что цены снижаются на фоне роста спроса, что нетипично и объясняется высокой конкуренцией. "По сравнению с декабрем прошлого года цены на товарный бетон, по нашим замерам, снизились на 5-6%, а по сравнению с уровнем января текущего года – более чем на 20%", – уточняет господин Батушанский.
"Цены на товарный бетон с начала года несколько упали и находятся практически в прямой зависимости от стоимости цемента. Самый ходовой класс бетона (В25) сегодня стоит около 3250 рублей за 1 куб. м. Строительный сезон подходит к концу, соответственно будут сокращаться и объемы потребления при существующих производственных мощностях. Закономерно предположить, что цены на рынке в такой ситуации тенденции к повышению иметь не будут", – говорит Александр Дубодел.
"В этом году мы наблюдаем парадокс – цены на основное сырье растут, а отпускные цены на бетон, наоборот, падают, несмотря даже на вроде бы высокий летний сезон. В среднем с начала года отпускные цены на бетон упали на 8-10%. Это если не брать дебиторскую задолженность по взаиморасчетам, то есть реальные цены еще ниже", – считает Михаил Бизяев.
Евгения Моисеева, ведущий специалист технической поддержки клиентов ООО "Полипласт Северо-Запад", рассказывает, что в некоторых регионах Ленинградской области, напротив, наблюдалось увеличение стоимости бетона в связи с повышением цен на инертные материалы, такие как щебень и песок, а также за счет роста тарифов на доставку сырья из-за дефицита железнодорожного и автотранспорта.
Андрей Мукосеев полагает, что к концу года произойдет снижение цены на бетон. По его словам, этому будут способствовать значительная конкуренция на рынке и ценовой демпинг со стороны крупных производителей, а также прогнозируемое снижение цены на цемент в среднем на 200-300 рублей за тонну. "Необходимо отметить, что рентабельность рынка бетона составляет 8-9%, поэтому любые колебания в сторону снижения цены могут неблагоприятно сказаться на производителях бетона", – добавляет господин Мукосеев.
Александр Дубодел позитивно оценивает перспективы рынка. "Мы планируем развитие сети БРУ (бетонорастворные узлы). У нас уже есть оборудование, которое готово к установке. В кризис мы законсервировали часть своих производств, а сейчас планируем наращивать объемы производства и продаж. Недавно мы открыли новый завод на Васильевском острове, далее планируем открывать заводы в Невском и Приморском районах. Также разместим БРУ в Ленинградской области, где будем выпускать бетонорастворные смеси на основе отсева с наших гранитных карьеров", – говорит он.
"В этом году мы возобновили отгрузки с производства № 8 на Октябрьской набережной и планируем установить еще 1-2 бетонных узла", – делится планами Дмитрий Карачевцев. О возможном увеличении мощностей говорит и Андрей Мукосеев. "Мы рассматриваем такую возможность, однако не готовы сейчас говорить о чем-то конкретном. Решение будет приниматься по результатам 2012 года. При этом возможность реализации новых проектов мы рассматриваем не ранее середины 2013 года", – заключил господин Мукосеев.
Александр Батушанский считает, что рынок имеет шансы как минимум сохранить существующие объемы, так как в последние годы доля монолитных технологий, где в основном потребляется товарный бетон, стабильна.
Евгения Моисеева полагает, что перспективы рынка товарного бетона не ограничены ни объемами, ни возможностью внедрения новых технологий, и, соответственно, они открыты процессу совершенствования качества своей продукции.
Мнение:
Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН":
– Основная проблема для производителей бетона на данный момент – неплатежи строительных компаний, у которых все чаще возникают сложности с финансированием строек. В среднем задержки по оплате составляют 30 дней. В связи с низкой ликвидностью на рынке идет перераспределение долей в пользу производителей, способных работать в условиях низкой платежеспособности потребителей.
В первом полугодии 2012 года загородный рынок отличала более высокая потребительская активность, чем в прошлом году. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество реализованных на рынке Ленобласти инженерно подготовленных участков увеличилось на 70%.
На земельные участки с подведенными коммуникациями приходится более 60% всех сделок, совершенных на загородном рынке в первом полугодии 2012 года. Средняя площадь приобретаемых участков составляет 14 соток.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2012 года открылись продажи в 5 новых элитных поселках. Оксана Малеева, директор по маркетингу компании London Real Invest, считает, что в общей сложности объем предложения в премиальном сегменте увеличился на 83 домовладения.
За первое полугодие 2012 года зафиксирован рост цен в сегменте элитной загородной недвижимости, который оценивается в пределах 11-12%. В основном это связано с выходом некоторых элитных коттеджных поселков на завершающий этап реализации, поэтому на остающиеся в ограниченном количестве готовые построенные коттеджи застройщики поднимают цены.
Олег Пашин, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость", говорит, что за квартал фиксируется порядка 30 сделок в высоком ценовом сегменте. Оксана Малеева в целом согласна с такой оценкой. По ее подсчетам, темпы продаж в коттеджных поселках сегмента премиум находятся на уровне 0,1-0,5 домовладения в месяц.
"По сравнению с Москвой, например, круг покупателей элитной загородной недвижимости в Петербурге достаточно узок, поэтому, на наш взгляд, до конца года имеющийся темп продаж сохранится", - продолжает господин Пашин.
Главной проблемой при подготовке участков в Ленобласти девелоперы дружно называют сложность согласований и нехватку мощностей.
Как уже говорилось выше, сегодня инженерно подготовленные участки составляют около 60% от имеющегося на рынке предложения участков под самостоятельную застройку ("без подряда"). Однако участки с действительно полным инженерным обеспечением составляют менее трети от этого показателя. Остальные девелоперы предлагают доплатить за подведение всех коммуникаций.
Генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко при этом отмечает: с начала года на торги муниципалами Ленобласти выставлялось не более 10 участков под многоквартирное жилищное строительство. В основном в области торгуют землями под индивидуальное жилье.
Большинство экспертов говорят, что стоимость инженерной подготовки одной сотки площади загородных земельных участков будет сильно зависеть от местоположения поселка, наличия готовых коммуникаций в ближайших окрестностях, готовности соседей участвовать в совместном инженерном развитии района и ряда других факторов.
Евгения Шишулина, начальник отдела маркетинга компании "Старт Девелопмент", утверждает, что поселки без инженерии (электричество плюс дороги) на рынке встречаются, но достаточно редко. В большинстве случаев к киловаттам и грунтовкам добавляются водоснабжение (в основном от скважин, изредка центральное) и канализация (септик на каждый дом или общий на поселок). Реже в данный пакет входит подведение газа.
Общая стоимость инженерной подготовки одного участка, по ее оценкам, может варьироваться от 400 тыс. до 2 млн рублей в зависимости от объемов предоставляемой инженерии и сложности ее подведения, а также условного класса поселка.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по состоянию на конец II квартала 2012 года, в регионе в продаже находится 341 коттеджный поселок с предложением коттеджей, причем в 78% коттеджных поселков можно приобрести участок под застройку. Более чем в половине проектов с предложением участков под застройку (56% от количества проектов) коммуникации в стоимость не включены, за них нужно будет доплатить или проводить самостоятельно. Обычно диапазон доплаты за минимальную инженерию (свет и вода) колеблется в пределах 300-800 тыс. рублей в зависимости от локации.
"Стоимость земли до и после инженерной подготовки может отличаться в 2 раза. Потенциальные покупатели, которые уже достаточно давно занимаются выбором места для будущего проживания за чертой города, понимают разницу в ценах и делают выбор в пользу инженерно подготовленных территорий", - считает руководитель проекта "Юкковское" Сергей Михайлов.
Лариса Инченкова, руководитель департамента элитной недвижимости бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", коммерческий директор ООО "Особняк" (предприятие Группы ЛСР), полагает, что стоимость сотки так называемой нарезки (участка без коммуникаций) и инженерно подготовленного участка отличаются в 4-5 раз (по состоянию на конец первого полугодия 2012 года).
А по подсчетам руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, участок с полным пакетом коммуникаций (свет, вода, газ) в среднем в 3 раза дороже неподготовленной земли. «Так, например, цены на подготовленную землю обычно начинаются от 150 тыс. рублей за сотку, а на неподготовленную - от 60 тыс. рублей за сотку при сопоставимых локациях. В более отдаленных районах, например в Лужском или Волховском, эта разница будет меньше, но все равно останется существенной", - рассказала она.
В ФГУП «ЦПО» при «Спецстрое России» уверены, что ввиду высокой стоимости получения услуг по технологическим подключениям к инженерным системам, а также сложной процедуры оформления земельных участков доля затрат на подготовительные работы может составлять до 40% от стоимости проектирования.
"Это в том случае, если комплекс работ - от изысканий до разработки рабочей документации - выполняется одной организацией в рамках реализации полного инвестиционного цикла, завершающегося сдачей объекта в эксплуатацию. Если инвестор покупает землю с уже готовыми правами собственности, в той или иной степени готовности застройки, то строительство обойдется ему дороже за счет увеличения числа участников цикла - появляется посредник с привлеченными им узкоспециализированными фирмами для подготовки земли", - говорят в ФГУП.