Лучше, конечно, три звездочки
В Петербурге ощущается нехватка отелей средней ценовой категории класса «три звезды», которые нужны городу к ЧМ - 2018.
Власти уже начали готовить меры по стимулированию строительства таких гостиниц. Но в их эффективности эксперты сомневаются.
Несмотря на то что в 2015 году в Петербурге международными операторами не было введено ни одного отеля, рынок гостиничной недвижимости чувствует себя уверенно. По словам аналитиков, Петербург по-прежнему остается привлекательным как для российских, так и для иностранных гостиничных компаний. С другой стороны, большинство проектов перенесли сроки ввода на более поздние даты (2016-2017 годы) по причине нестабильной экономической и политической ситуации в стране. Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит, что рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга является достаточно насыщенным и дефицита номеров в отелях не ощущается даже в высокий сезон.
По итогам 2015 года в Санкт-Петербурге действуют 78 современных отелей на 16 526 номеров категории «три-пять звезд».
Новые стимулы
По мнению Евгении Тучковой, заместителя директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, в Петербурге наблюдается нехватка отелей средней ценовой категории, и этот сегмент, по ее мнению, имеет все предпосылки для активного развития, поскольку является наиболее устойчивым в условиях экономической нестабильности. С другой стороны, согласно требованиям FIFA Петербург как город проведения полуфинального матча чемпионата мира должен предоставить 40 отелей для болельщиков общей вместимостью 10 тыс. номеров категории «две звезды плюс». Но по данным Смольного, из введенных в эксплуатацию в 2010-2014 годах 15 гостиниц с номерным фондом 100 номеров и выше лишь одна гостиница категории «три звезды».
Как отметила Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, если считать мини-отели и хостелы средствами размещения, соответствующими категории «две звезды плюс», то ввод нового номерного фонда не потребуется. «Но вряд ли стоит ожидать, что 100% этого предложения можно считать «современным», так как чаще всего так называемый сегмент «две звезды» преимущественно состоит из гостиниц советской постройки, мини-отелей и хостелов, которые зачастую не отвечают международным стандартам качества», – добавила она.
Городские власти озаботились увеличением этого типа гостиниц. Так, ЗакС Петербурга во втором чтении одобрил поправки в законопроект «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга». Поправки снижают порог совокупного объема инвестирования в развитие гостиничной инфраструктуры в 10 раз – с 15 до 1,5 млрд рублей для признания таких проектов стратегическими. Кроме этого, парламент Петербурга начал рассматривать законопроект о налоговых каникулах на пять лет для организаций, осуществивших вложения в объект гостиничной недвижимости категории «три звезды» или «четыре звезды» с 50 и более номерами на сумму не менее 100 млн рублей начиная с 2016 года.
По мнению Евгении Тучковой, все меры, которые предлагают власти, носят выборочный характер. «Так, снижение налоговой нагрузки для определенных категорий гостиниц, на наш взгляд, является несправедливой мерой по отношению к другим сегментам. А порог 1,5 млрд рублей для присвоения объектам стратегического статуса в долларовом эквиваленте остается достаточно большой суммой – это бюджет создания гостиницы от 150 номеров. Гораздо более стимулирующей мерой как для самих отельеров, так и для туристической инфраструктуры стало бы введение туристического налога. Этот опыт можно перенять у более развитых европейских столиц», – уверена Татьяна Тучкова.
Усилить поток
Марианна Романовская, директор по консалтингу GVA Sawyer, говорит, что основная проблема не в нехватке гостиниц, а в недостаточности различных мероприятий, которые бы увеличивали поток туристов в город. «Соответственно, увеличив количество отелей без роста турпотока, есть риск возникновения ситуации, при которой заполняемость будет падать. Нужны и усилия по привлечению туристов, – полагает эксперт. – Некая сопоставимая по целям и инструментам программа стимулирования развития бюджетных отелей была и в Москве в начале 2000-х годов, но в основном она так и осталась на бумаге».
По словам Татьяны Веллер, для инвестора, у которого нет финансирования для строительства отеля, выделение земли под целевую застройку не будет являться стимулом для реализации проекта. «Стимулом для гостиничных проектов могло бы явиться льготное финансирование, помощь в получении всех разрешений, прохождении комиссий и т. д. С другой стороны, помощь от города в виде земли без отягощений, с правильным целевым использованием и льготами по аренде – это очень серьезная поддержка гостиничных проектов, но только при условии, что эта земля правильно расположена. Ведь для успешного отеля очень важна локация», – заключила Татьяна Веллер.
Мнение:
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint Petersburg:
– В Петербурге ощущается дефицит современных гостиниц класса «три звезды», в большинстве своем этот сегмент представлен мини-отелями. Любые льготы для гостиниц такого формата будут весьма кстати, поскольку он менее экономически эффективен, чем, например, сегмент гостиниц высокого класса «четыре-пять звезд». Налоговая льгота для инвесторов, вложивших в создание отелей более 100 млн рублей, обеспечит поддержку и для сравнительно небольших отелей. Однако есть опасение, что для получения льгот некоторые девелоперы отелей высокого класса могут специально занижать категорию своих проектов. Что касается поправок о статусе стратегического инвестора, на сегодняшний день, к сожалению, цифра в 1,5 млрд рублей все еще превышает объем вложений в большинство отелей класса «три звезды».
Кстати:
По данным компании Maris, особенностью туристического сезона 2015 года в Петербурге стал тот факт, что увеличился внутренний туризм, в частности поток гостей из Москвы. Это связано с тем, что на фоне девальвации рубля отдых за границей для многих россиян стал недоступен. Также наблюдался рост азиатских туристов, всплеск приезда китайских граждан. С другой стороны, во всех категориях гостиниц стало меньше гостей из Европы, в первую очередь из Западной Европы (Великобритания, Германия, Франция) и США.
Снижение реальной покупательской способности населения изменило расстановку сил на рынке недвижимости Петербурга и области. Покупатели все чаще обращаются к вторичному рынку, но не городскому, а областному, где «квадрат» стоит в два раза дешевле. Спрос на «вторичку» области составляет треть от общего объема спроса в агломерации.
Значительный рост спроса на вторичную недвижимость в Ленинградской области зафиксировали аналитики агентства «Итака». По их данным, в конце первого полугодия суммарная доля районов Ленобласти в общем объеме спроса составила 30% (см. график). Это рекордное значение за весь период наблюдений, говорят аналитики. Ранее квартиры в Ленинградской области предпочитали в среднем 18% покупателей, остальные делали выбор в пользу недвижимости в черте Петербурга.
Причина такой динамики проста: вторичная недвижимость в области в среднем почти в два раза дешевле городской – 48,8 тыс. рублей за 1 кв. м в области против 94,4 тыс. рублей в городской черте. «Непростые экономические условия, снижение уровня доходов и неуверенность в завтрашнем дне заставляют покупателей идти на компромиссы и рассматривать более практичные варианты. Например, отказавшись от покупки «однушки» в городе, можно приобрести двух- или даже трехкомнатную квартиру в пригородах Петербурга», – рассказали в компании «Итака».
Спрос на вторичное жилье в Ленобласти всегда был ниже городского. Эта тенденция сохраняется и в настоящее время, не соглашается руководитель отдела вторичного рынка агентства «ДОМПЛЮСОФИС» Екатерина Мещанова. При этом эксперт признает факт снижения стоимости квадратного метра как в Петербурге, так и в области.
По данным аналитика, средняя стоимость готового жилья в Ленинградской области составляет 48 тыс. рублей за «квадрат», а средняя стоимость строящегося жилья уже составляет 52 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом в городе такого зазора между готовым и строящимся жильем еще пока не прослеживается. «До конца года динамика цен на готовое жилье будет отрицательная, то есть будет продолжать снижаться. Спрос на готовое жилье возрастет только после значительного увеличения разрыва между стоимостью готового и строящегося жилья», – уверена эксперт.
Спрос на вторичном рынке остается значительным, каким и был 3-5 лет назад, когда девелоперы массово зашли на прилегающие к городу территории и начали возводить рядом города-спутники, рассказал Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН».
Районы-лидеры
Основной объем предложения на вторичном рынке области располагается в ближайших к Петербургу районах. Покупатели более всего заинтересованы в объектах, находящихся в районных центрах, где стоимость жилья, как правило, существенно выше.
В целом в Ленобласти есть как ликвидные районы, так и совершенно обделенные спросом, говорят эксперты. Почетное первое место в рейтинге востребованных районов занимает Всеволожский, в котором сосредоточено большое количество вторичного предложения (до 30%), а также строящихся объектов. Он же является самым дорогим по цене «квадрата». Также в лидерах Тосненский, Выборгский, Ломоносовский районы. Все остальные районы, по мнению госпожи Мещановой, относятся к неликвидным. По ее словам, наибольшим спросом пользуется новая «вторичка», лидером по объему предложений этого сегмента является опять-таки Всеволожский район (Девяткино, Кудрово, Колтуши). Кроме того, немало предложений в Никольском и Тосно.
Эти локации пользуются наибольшим спросом, так как находятся рядом с городом и имеют привлекательную стоимость объектов. «Фактически можно продать комнату в коммунальной квартире и переехать в квартиру-студию. В Никольском, например, можно за 1,5 млн рублей найти квартиру-студию в новом сданном доме. В связи с увеличением предложений нового жилья в области продать квартиру в домах до 1990-х годов постройки становится тяжелее, а в ряде случаев вопрос может быть решен только за счет существенного демпинга стоимости объекта», – рассказала аналитик. Она также добавила, что экспозиция объектов в Ленинградской области достаточна большая, поэтому поиск покупателя на однокомнатную квартиру может занять более шести месяцев.
Традиционно для вторичного рынка невысока доля инвестиционных сделок, уверяют эксперты. «На первичном рынке инвестиции в недвижимость очевидно зашкаливают, вторичный перегрет инвестициями значительно меньше», – поведал господин Тетыш.
Доля инвесторов и региональных покупателей в сегменте вторичной недвижимости заметно снижена, соглашаются в «Итаке». На рынке сегодня преобладают покупатели, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса. «По предварительным данным, в июне снижение покупательской активности составит 35% по сравнению со среднегодовыми показателями 2014 года. По оптимистичным прогнозам, благодаря реализации отложенного спроса и сезонным факторам положительная динамика вернется уже в сентябре», – отметил генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
Цены и метраж
По данным аналитиков «Итаки», средняя стоимость комнаты в Ленинградской области составляет 502,5 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры обходятся покупателям в среднем в 1,83 млн рублей, двухкомнатные – 2,5 млн рублей, трехкомнатные – 3,1 млн рублей. Наиболее доступные квартиры продаются в Сланцевском, Бокситогорском и Лужском районах.
Структура спроса на рынке областной «вторички» отличается от городской, хотя также прямо зависит от покупательской способности населения. Обычно на «двушки» в области приходится около 40% спроса, остальную долю делят однокомнатные квартиры и «трешки». В то же время в мае 2015 года однокомнатные квартиры приобрели только 12% областных покупателей, 35% купили двухкомнатные, еще 24% стали обладателями трехкомнатных апартаментов. «В городе процент покупок двух- и трехкомнатных квартир не так высок, здесь традиционно максимально востребованы «однушки», их выбирают 25-35% клиентов, в среднем по 20% в общем объеме продаж приходится на «двушки» и «трешки», – привели статистику в «Итаке».
Комитет по строительству Петербурга отчитался о вводе жилья после реконструкции и нового строительства по итогам июня и за шесть месяцев 2015 года. Всего по данным ведомства, в июне было введено 172 780,9 кв. м жилья – 81 дом на 2859 квартир.
Лидирует по числу сданных квадратным метров Фрунзенский район, где было введено в строй 32 286,60 кв. м – 2 дома на 645 квартир. На втором месте Красносельский район с показателями ввода 28 645,40 кв. м – 7 домов на 519 квартир. На третьем месте Выборгский район – 27 347,70 (13 домов на 631 квартиру).
По итогам шести месяцев (январь – июнь) 2015 года в Петербурге было введено 1 444 848,1 кв. м жилья – 781 дом на 25 168 квартир. «Золото» в гонке за объемами жилья осталось за Приморским районом, где было сдано 233 046,4 кв. м – 64 дома на 4065 квартир. «Серебро» досталось Московскому району с объемом ввода 172 928,4 кв. м (10 домов на 3564 квартиры). «Бронза» за Пушкинским районом, где построено 145 771,9 кв. м (236 домов на 2600 квартир).
Среди застройщиков, которые сдали свои объекты в июне, можно отметить ООО «СПб Реновация», ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», ООО «Коттеджстрой», ЗАО «Комбинат строительных металлоизделий», ООО «Смольный квартал», ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» и другие.
Помимо жилищного строительства в июне был введен в строй ряд общегражданских объектов. Так, состоялось открытие второго вестибюля станции метрополитена «Спортивная», закончена реконструкция гостиничного комплекса в поселке Солнечное на ул. Танкистов, д. 2, построен открытый конькобежный стадион с искусственным льдом на ул. Демьяна Бедного, уч. 1 и другие объекты.