Железобетонные возможности
В целом спрос на рынке ЖБИ в 2015 году снизился на 25-30%, отмечают эксперты. Но объемы полносборного домостроения остаются прежними – существенных изменений в этом сегменте пока не ожидается. Несмотря на то что уменьшается количество новых объектов на рынке, расширяется число проектов с использованием этой технологии.
По данным компании «УНИСТО Петросталь», в целом за 10 месяцев 2015 года объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти составил порядка 450 тыс. куб. м, или около 8-10 млрд рублей.
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», пояснил, что следует разделять рынок ЖБИ и рынок крупнопанельного домостроения (КПД). «Рынок железобетонных изделий ориентирован в первую очередь на реализацию самих изделий без привязки к строительно-монтажных работам (будь то кольца, лестницы, ригели, плиты и т. д.). В то время как рынок КПД связан даже не с железобетонными панелями, а с производством этих панелей и их монтажом, в некотором смысле это рынок услуг по изготовлению и монтажу зданий и сооружений», – прокомментировал эксперт. По его словам, сейчас наблюдается тенденция по снижению емкости ЖБИ. Но на рынке КПД динамика снижения менее заметна, поскольку спрос в этом сегменте более долгосрочный и более плановый.
Со своей стороны, Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», также подтвердил, что спрос на товарные ЖБИ снизился за 10 месяцев 2015 года на 25-30%, что, конечно, скажется на объеме предложения. Но объемы полносборного домостроения, напротив, пока остаются прежними, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений в этом сегменте.
По данным аналитиков, сборные железобетонные элементы применяются в 60-70% проектов, а доля домов, преимущественно состоящих из сборных элементов, не опускается ниже 25-30%. В ближайшие год-два даже при условии спада на рынке и сокращения объемов строительства производство ЖБИ может вырасти на несколько процентов.
Эксперты отмечают, что рынок ЖБИ высококонкурентный. По мнению господина Васильева, компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона, в Петербурге и Ленинградской области насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90. «Но следует отметить, что можно выделить не больше 15-20 компаний, которые оказывают заметное влияние на рынок. В условиях кризиса мелкие компании, выпускающие дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам ее изготовления и цене», – прокомментировал Арсений Васильев.
Лидером отрасли с 30% рынка является «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Также в отрасли со значительными объемами присутствуют компании «СиБ-центр», «Бетонекс», «Бетсет», «Гатчинский ССК», «Метробетон», «Лидер-Пром», «Экспериментальный завод», «Неостром» и др.
Петр Забегаевский глобального передела рынка не прогнозирует. «Интересен будет 2016 год, когда по строительным материалам экономическая ситуация станет чуть более острой, нежели сейчас. Возможны некоторые изменения на рынке как по составу игроков, так и их качеству», – добавил он.
Эксперты отмечают, что в условиях кризиса участники рынка стараются свести к минимуму все затраты, и в этом случае у ЖБИ появился шанс вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Некоторые игроки строительного рынка стремятся запустить собственное производство ЖБИ, чтобы оптимизировать затраты. Например, собственный завод планирует запустить до конца текущего года компания «УНИСТО Петросталь». Общая производственная мощность составит 150 тыс. кв. м в год.
Как отметил Арсений Васильев, завод возводится в рамках перехода компании на полный производственный цикл. Собственные мощности позволяют не зависеть от ситуации на внешнем рынке, дают возможность контролировать качество строительных материалов, ускорить сроки строительства, удешевить на 5-7% его стоимость, а в конечном итоге и цену 1 кв. м для покупателей. По расчетам компании, основная загрузка мощностей завода будет направлена на производство изделий для собственных строительных объектов ГК «УНИСТО Петросталь».
Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», считает, что уходу с рынка мелких игроков способствует и рост стоимости доставки инертных материалов производителям ЖБИ и бетона и готовых изделий и товарного бетона покупателям. «Рост стоимости инертных материалов составил 20-60%. Но только увеличение стоимости перевозок уже привело к повышению стоимости ЖБИ, приобретаемых застройщиками, например домокомплектов, на 10-15%, что достаточно быстро скажется на стоимости продаваемого нового жилья. При этом крупные производители ЖБИ, решая вопросы выживания, демпингуют на рынке в течение последних полутора-двух месяцев, что пока ограничивает экономически обоснованное увеличение цены изделий из железобетона», – прокомментировал господин Семенов.
«Наша компания думает об увеличении объемов и номенклатуры производства, но в настоящих условиях принятие решения должно быть просчитано многократно – риски слишком непредсказуемы. Аргументом в пользу инвестиций являются существующие потребности в изделиях для объектов к чемпионату мира по футболу и продолжающееся активное развитие федеральных автодорог», – прокомментировал Андрей Семенов.
Мнение:
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Мы наблюдаем тенденцию, когда крупнопанельное домостроение отвоевывает долю рынка у других технологий. Это нормальная практика, все строительные рынки, в том числе Европы, прошли такой путь. Индустриальное домостроение снова заслуживает все больше симпатий строителей, проектировщиков и покупателей. И мы уверены, что и рынок ЖБИ, и рынок КПД, несмотря на кризис, продолжат развиваться и совершенствоваться.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние 10 лет.
Такой прогноз дают аналитики JLL.«В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Она добавляет, что годовой объем инвестиционных сделок в России составил 3,5 млрд USD, снизившись на 57% по отношению к 2013 году. В том числе в IV квартале объем инвестиций составил 609 млн USD, сократившись на 81% в годовом сопоставлении.
«На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая, в свою очередь, не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем», – считают в JLL.
Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За IV квартал для премиальных активов в Москве, арендный поток и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0 и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%.
Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования могут привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.
В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около 830 млн USD, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.
Олеся Дзюба отмечает: «Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например из Китая, ОАЭ, Катара».
В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2 и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7 и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса «Покровские холмы», торгово-делового центра «Новинский пассаж», 84,1% ОАО «Гостиничная компания», а также 39 кинотеатров в Москве.
«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – добавляет Олеся Дзюба.
В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.
В наступившем году можно ожидать значительный рост банкротств, в том числе и в строительной сфере. По мнению экспертов, увеличение финансово несостоятельных компаний связано как с ухудшением экономической ситуации в стране, так и с нововведениями в самом банкротном законодательстве.
В Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области растет количество дел о банкротстве организаций. Согласно статистике ведомства, за весь 2013 год судом было рассмотрено 1700 исков о финансовой несостоятельности компаний, в 2014-м их стало уже 2084. В наступившем 2015 году, считают эксперты, их будет еще больше. Только за две недели этого года судебной канцелярией зарегистрировано 114 новых дел о банкротстве, за аналогичный период прошлого года их было 63.
По словам специалистов, главным образом на рост несостоятельности организаций будет влиять неблагоприятная экономическая ситуация в стране. По мнению управляющего партнера юридической фирмы «ЛИГАЛ СТУДИО» Владимира Комарова, в том числе тенденция увеличения банкротств затронет и строительные компании, в основном из-за текущей нехватки оборотных средств и сложностей в привлечении кредитных ресурсов.
Мнение юристов совпадает с выводами экспертов Высшей школы экономики. Согласно их прогнозам, в 2015 году одной из самых уязвимых для кризиса отраслей будет именно строительная. Причем неминуемый уход с рынка ждет часть строительных организаций, которые, по большому счету, последнее время находились на грани банкротства.
Эксперт консалтинговой группы «Беспалов и партнеры» Иван Самойлов добавляет, что в 2015 году ожидается существенный рост себестоимости выполнения строительно-монтажных работ из-за удорожания материалов. Заказчики по уже реализующимся проектам будут стремиться сократить свои расходы и ориентироваться на стоимость строительства установленного до кризиса. Компании с плохим финансовым положением будут демпинговать, чтобы продлить свою жизнь, и соглашаться на недостаточные цены, что опять же негативно отразится на их жизнедеятельности.
Между тем влиять на рост банкротств в этом году будет не только кризис, но и изменения в самом банкротном законодательстве. По словам Владимирова Комарова, поправки в правовой документ вступают в силу уже с 29 января. Они направлены на большую транспарентность процедуры банкротства. «В частности, согласно нововведениям, должник обязан не менее чем за 15 календарных дней до даты подачи заявления опубликовать уведомление об обращении в арбитражный суд с заявлением должника путем включения его в
Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц. Кроме того, теперь меняются условия по назначению арбитражного управляющего и рассмотрения требований кредиторов. В связи с этим мы прогнозируем снижение количества так называемых контролируемых банкротств», – отмечает он.
Юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры» Александра Улезко рассказывает, что ряд изменений в банкротное законодательство направлен на предоставление доступа кредиторов к документам и информации о деятельности должника, комитета кредиторов и арбитражного управляющего. Эти нововведения, полагает специалист, однозначно можно оценить положительно, поскольку при их правильном применении судами у недобросовестных должников останется гораздо меньше возможностей обернуть процедуру банкротства в свою пользу.
Эксперт напоминает, что этом году с 1 июля вступят в силу нормы о банкротстве физических лиц. «В судах общей юрисдикции будут рассматриваться сложные и многоэпизодные дела о банкротстве граждан. Что из этого получится – вопрос непростой, поскольку до настоящего времени дела о банкротстве рассматривали арбитражные суды, которые годами «латали дыры» и формировали свое единообразие в толковании законодательства о банкротстве», – резюмирует Александра Улезко.