Кирпич готовится к падению
Рынок кирпича пока не почувствовал негативного влияния кризиса – статистика за шесть месяцев 2015 года говорит о росте потребления этого материала на 15-20%. Причина в том, что строители хотят быстрее закончить давно начатые объекты, проданные во время ажиотажных покупок жилья в конце 2014 года. Но число новых проектов в этом году заметно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах.
Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы «Решение», рассказал, что объем рынка кирпича за полгода 2015 года в Петербурге и Ленинградской области составил около 180-200 млн усл. шт. Рост составил 15-20%. Среди причин роста эксперт назвал заметное увеличение объема работ по кладке стен на проектах жилищного строительства. «По данным нашего мониторинга, этот рост составил около 20% – с 1,9 млн кв. м будущего жилья до 2,2 млн кв. м. Сам рост этих объемов является следствием увеличения обязательств перед покупателями жилья после заметного роста объемов продаж в 2014 году», – прокомментировал господин Батушанский.
Он отметил, что, по данным Росстата, в первом полугодии 2015 года также наблюдается рост потребления кирпича в 5%, отдельные производители также констатируют такую тенденцию (у кого-то рост более 20%, у других более 10%).
Другая статистика
Совсем другую статистику представляют аналитики CM PRO. Они констатируют, что производство кирпича в РФ в первом полугодии 2015 года сократилось на 2,6% по отношении к такому же периоду 2014 года и составило 5,4 млрд условных кирпичей. Отгрузка кирпича средним и крупным предприятиям в первом полугодии 2015 года упала на 10%, или на 482 млн условных кирпичей. Объем остатков кирпича на складах средних и крупных предприятий в РФ в июле 2015 года составил 1,2 млрд условных кирпичей. Средние цены производителей на кирпич с начала года не растут, свидетельствуют аналитики CM PRO. «Снижение объемов отгрузки керамического кирпича идет меньшими темпами, чем силикатного. Если поставки первого снизились на 9% за первое полугодие 2015 года, то второй тип кирпича показал падение почти на 13%», – подсчитали в CM PRO.
На пути к замедлению
Со своей стороны, Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», сказал, что если смотреть на цифры по отгрузке кирпича, то кажется, что на рынке идет бурный рост, и никакого кризиса нет. «Но эти тенденции на рынке уже замедляются, а по некоторым сегментам уже и не прослеживаются. Объем отгрузок «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» за первые шесть месяцев 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос как по Петербургу и Ленинградской области, так и по другим регионам. Мы чувствуем себя довольно комфортно. Сейчас строители стараются интенсифицировать темпы строительства, чтобы завершить текущие объекты в срок либо с опережением графика строительства. К сожалению, количество новых объектов в этом году существенно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах», – уверен Алексей Онищенко.
Уже сегодня эксперты отмечают снижение объемов импортного кирпича из стран Европы. По данным «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по предварительным оценкам, в первом полугодии 2015 года он снизился по различным позициям на 30-70%.
«Конечно, этот фактор дает существенный толчок к развитию российского производства клинкерной продукции, поскольку клинкер (фасадный и тротуарный) – основа импорта из Европы. Группа ЛСР в настоящее время реализует фасадный и тротуарный клинкер собственного производства, который по всем характеристикам не уступает европейским аналогам», – прокомментировал Алексей Онищенко.
Со своей стороны, Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест» (компания использует большой объем кирпича при возведении жилья), также наблюдает на рынке тенденцию к сокращению потребления кирпича, поскольку объемы строительных работ снижаются – многие компании сегодня не закладывают новые проекты, а стараются сосредоточиться на завершении строительства текущих объектов.
«В связи с чем в этом году возможна ситуация, когда показатели общего объема ввода жилой недвижимости будут находиться на уровне 2014 года или даже выше. Скорее всего, аналогичная ситуация будет наблюдаться и в 2016 году, поскольку проекты, ввод которых намечен на следующий год, были запланированы еще в 2013-м. Если ситуация в экономике не изменится, в конце 2016 – середине 2017 года на первичном рынке может произойти значительное снижение объемов ввода новых объектов», – прокомментировал господин Кузнецов.
Производители остались прежними
Александр Батушанский говорит, что число производителей кирпича в Петербурге и Ленинградской области не изменилось. «Оно уменьшилось на одного игрока после покупки в 2014 году Группой ЛСР Рябовского кирпичного завода. Безусловный лидер рынка – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», также производят керамический кирпич «Петрокерамика» и ГК «Эталон». На рынок поставляются незначительные объемы импортного кирпича и ввозится продукция из других регионов», – перечисляет господин Батушанский.
Как рассказали в Группе ЛСР, сегодня у компании четыре кирпичных завода – три в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, один в Московской области. Совокупная мощность достигает 450 млн шт. условного кирпича в год.
Мнение
Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест»:
– Вследствие сложной экономической ситуации в стране, снижения платежеспособности населения и спроса на жилую недвижимость предпосылок к увеличению предложения недвижимости нет, и, соответственно, тенденций к увеличению производства работ, потребляющих кирпичную кладку, не наблюдается. Еще одна тенденция – колебание курсов валют повлияло на цену стройматериалов. В частности, за последние полгода стоимость кирпича, который использует объединение «Строительный трест» для строительства своих объектов (поризованный и облицовочный керамический кирпич разных цветов и фактур), увеличилась в среднем на 3-4%. Крупнейшим производителем кирпича в Петербурге является компания «ЛСР-Стеновые». При этом уход игроков с рынка мы не наблюдаем.
Кстати
По данным КГ «Решение», цены за полгода 2015 года на некоторые позиции кирпича не изменились, а на некоторые повысились до 5-7%.
В первом полугодии 2012 года загородный рынок отличала более высокая потребительская активность, чем в прошлом году. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество реализованных на рынке Ленобласти инженерно подготовленных участков увеличилось на 70%.
На земельные участки с подведенными коммуникациями приходится более 60% всех сделок, совершенных на загородном рынке в первом полугодии 2012 года. Средняя площадь приобретаемых участков составляет 14 соток.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2012 года открылись продажи в 5 новых элитных поселках. Оксана Малеева, директор по маркетингу компании London Real Invest, считает, что в общей сложности объем предложения в премиальном сегменте увеличился на 83 домовладения.
За первое полугодие 2012 года зафиксирован рост цен в сегменте элитной загородной недвижимости, который оценивается в пределах 11-12%. В основном это связано с выходом некоторых элитных коттеджных поселков на завершающий этап реализации, поэтому на остающиеся в ограниченном количестве готовые построенные коттеджи застройщики поднимают цены.
Олег Пашин, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость", говорит, что за квартал фиксируется порядка 30 сделок в высоком ценовом сегменте. Оксана Малеева в целом согласна с такой оценкой. По ее подсчетам, темпы продаж в коттеджных поселках сегмента премиум находятся на уровне 0,1-0,5 домовладения в месяц.
"По сравнению с Москвой, например, круг покупателей элитной загородной недвижимости в Петербурге достаточно узок, поэтому, на наш взгляд, до конца года имеющийся темп продаж сохранится", - продолжает господин Пашин.
Главной проблемой при подготовке участков в Ленобласти девелоперы дружно называют сложность согласований и нехватку мощностей.
Как уже говорилось выше, сегодня инженерно подготовленные участки составляют около 60% от имеющегося на рынке предложения участков под самостоятельную застройку ("без подряда"). Однако участки с действительно полным инженерным обеспечением составляют менее трети от этого показателя. Остальные девелоперы предлагают доплатить за подведение всех коммуникаций.
Генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко при этом отмечает: с начала года на торги муниципалами Ленобласти выставлялось не более 10 участков под многоквартирное жилищное строительство. В основном в области торгуют землями под индивидуальное жилье.
Большинство экспертов говорят, что стоимость инженерной подготовки одной сотки площади загородных земельных участков будет сильно зависеть от местоположения поселка, наличия готовых коммуникаций в ближайших окрестностях, готовности соседей участвовать в совместном инженерном развитии района и ряда других факторов.
Евгения Шишулина, начальник отдела маркетинга компании "Старт Девелопмент", утверждает, что поселки без инженерии (электричество плюс дороги) на рынке встречаются, но достаточно редко. В большинстве случаев к киловаттам и грунтовкам добавляются водоснабжение (в основном от скважин, изредка центральное) и канализация (септик на каждый дом или общий на поселок). Реже в данный пакет входит подведение газа.
Общая стоимость инженерной подготовки одного участка, по ее оценкам, может варьироваться от 400 тыс. до 2 млн рублей в зависимости от объемов предоставляемой инженерии и сложности ее подведения, а также условного класса поселка.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по состоянию на конец II квартала 2012 года, в регионе в продаже находится 341 коттеджный поселок с предложением коттеджей, причем в 78% коттеджных поселков можно приобрести участок под застройку. Более чем в половине проектов с предложением участков под застройку (56% от количества проектов) коммуникации в стоимость не включены, за них нужно будет доплатить или проводить самостоятельно. Обычно диапазон доплаты за минимальную инженерию (свет и вода) колеблется в пределах 300-800 тыс. рублей в зависимости от локации.
"Стоимость земли до и после инженерной подготовки может отличаться в 2 раза. Потенциальные покупатели, которые уже достаточно давно занимаются выбором места для будущего проживания за чертой города, понимают разницу в ценах и делают выбор в пользу инженерно подготовленных территорий", - считает руководитель проекта "Юкковское" Сергей Михайлов.
Лариса Инченкова, руководитель департамента элитной недвижимости бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", коммерческий директор ООО "Особняк" (предприятие Группы ЛСР), полагает, что стоимость сотки так называемой нарезки (участка без коммуникаций) и инженерно подготовленного участка отличаются в 4-5 раз (по состоянию на конец первого полугодия 2012 года).
А по подсчетам руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, участок с полным пакетом коммуникаций (свет, вода, газ) в среднем в 3 раза дороже неподготовленной земли. «Так, например, цены на подготовленную землю обычно начинаются от 150 тыс. рублей за сотку, а на неподготовленную - от 60 тыс. рублей за сотку при сопоставимых локациях. В более отдаленных районах, например в Лужском или Волховском, эта разница будет меньше, но все равно останется существенной", - рассказала она.
В ФГУП «ЦПО» при «Спецстрое России» уверены, что ввиду высокой стоимости получения услуг по технологическим подключениям к инженерным системам, а также сложной процедуры оформления земельных участков доля затрат на подготовительные работы может составлять до 40% от стоимости проектирования.
"Это в том случае, если комплекс работ - от изысканий до разработки рабочей документации - выполняется одной организацией в рамках реализации полного инвестиционного цикла, завершающегося сдачей объекта в эксплуатацию. Если инвестор покупает землю с уже готовыми правами собственности, в той или иной степени готовности застройки, то строительство обойдется ему дороже за счет увеличения числа участников цикла - появляется посредник с привлеченными им узкоспециализированными фирмами для подготовки земли", - говорят в ФГУП.
На офисном рынке Центрального района наметился дефицит предложения. По данным Knight Frank St Petersburg, из 270 тыс. кв. м арендопригодной площади всех качественных бизнес-центров Центрального района доля вакантных площадей составляет 9%, что не превышает 24 тыс.кв.м.
Вместе с тем, структура запросов арендаторов компании показывает, что подавляющее число клиентов считает приоритетной аренду офиса именно в центре города, причем в наиболее привлекательных его районах. Это обусловлено, в первую очередь, географическими особенностями нашего города – в интересах компаний-работодателей максимально повысить удобство своих сотрудников, сократив по возможности их потери времени на дорогу от дома до офиса и обратно.
Так, по данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, большинство компаний ограничивают географию поиска нового офиса центральными районами города, к которым относятся Центральный, Василеостровский и Петроградский. При этом спрос смещен в Центральный административный район – треть потенциальных арендаторов намерены снять офис именно здесь. На долю районов, не относящихся к центральным, приходится всего 32% обращений.
"Средний уровень вакансии по центральному району аналогичен среднему показателю по городу, что подтверждает укрепление тенденции децентрализации офисного рынка города. Успешность бизнес-центра не определяется расположением в центральном районе города", - считают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
"Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наиболее востребованными являются офисы в Центральном, Московском, Петроградском районах. Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Красносельского и Калининского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест)", - полагает Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
По данным компании London Real Invest, близость к центру города и зданиям администрации является одним из основных ценообразующих факторов сегмента офисной недвижимости. Среди прочих значение имеют и статус делового окружения, транспортная доступность, удаленность от метро, наличие паркинга, удобные планировки, техническое оснащение здания, инженерное оснащение, уровень управления и арендуемая площадь (при аренде помещения, площадь более 500 кв.м, арендная ставка может снижаться на 5-15%).
На сегодняшний день площадь качественных офисных помещений класса А и В в Петербурге, согласно данным Knight Frank St Petersburg, составляет 1,7 млн кв. м. Их распределение по укрупненным зонам деловой активности имеет значительный перевес в районы так называемого "промышленного пояса".
По данным аналитиков, наблюдается дисбаланс между распределением по поясам арендопригодных площадей в действующих бизнес-центрах и распределением свободных площадей. Например, в престижных локациях центральных районов объем арендопригодного предложения эквивалентен 34% от общего объема функционирующих бизнес-центров, что составляет 591 тыс. кв. м.
При этом анализ реального предложения на рынке показывает, что доля свободных площадей в центральном поясе не превышает 25% от площади всех свободных помещений города. По данным Knight Frank St Petersburg, всего на рынке около 155 тыс. кв. м вакантных помещений в качественных БЦ.
По данным Colliers International, на начало 3-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А и В составил 1,68 млн кв. м, из которых – 488 тыс. кв. м офисы класса А и 1,196 млн кв. м – офисы класса В. В 1-м полугодии 2012 года было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью 23 тыс. кв. м, а прирост площадей класса А составил 4 тыс. кв. м, офисов класса В – 19 тыс. кв. м.
Во 2-м полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 11-ти офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 110 тыс. кв. м. Всего на стадии строительства, по данным компании, находится 40 офисных центров класса А и В суммарной арендной площадью около 480 тыс. кв. м.
Специалисты Colliers International говорят, что в первой половине 2012 года отмечен рост ставок в офисах класса А и В в среднем на 7-10% в рублевом выражении в бизнес-центрах, заполненных более чем на 80%. Это объясняется снижением доли свободных помещений, а также наличием небольшого количества новых площадей на рынке.
В компании также отмечают оживление на рынке как со стороны арендаторов, продолжающих улучшать свои условия, ищущих новые офисы или переезжающих из старых офисов в новые, так и со стороны девелоперов, начинающих строительство или проектирование новых бизнес-центров.
Аналитики компании подтверждают, что по-прежнему, высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А в центре Санкт-Петербурга. В целом по рынку, арендаторами наиболее востребованы качественные и функциональные бизнес-центры, предлагающие площади по ставкам 1200-1400 руб./кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. В бизнес-центрах с негибкой ценовой политикой и некачественными инженерными системами арендаторы расторгают договоры.
В 2013-2014 гг. ожидается выход на рынок новых офисных проектов, по своим качественным характеристикам превосходящих существующие бизнес-центры, отмечается в анлитическом отчете Colliers International.
Эксперты рынка единогласно сходятся во мнении, что Центральный район остается одним из самых интересных для арендаторов офисной недвижимости, а в условиях недостатка свободных пятен под застройку дефицит офисных площадей в этой локации будет нарастать.