Государствено-частная десятина
Уже почти десять лет чиновники всех уровней твердят о необходимости развития схемы государственно-частного партнерства при реализации масштабных проектов. Но пока доля инвестпроектов, реализуемых по схеме ГЧП в России, составляет не более 10%.
Преимуществом государственно-частного партнерства является реализация довольно масштабных проектов, на которые без помощи государства даже не выйти. Как правило, ГЧП предполагает, что не государство подключается к проектам бизнеса, а, наоборот, государство приглашает бизнес принять участие в реализации общественно значимых проектов.
К плюсам ГЧП традиционно относят снижение инвестиционной нагрузки на госбюджет, повышение качества создаваемых объектов или оказываемых услуг, распределение рисков проекта между частным и государственным секторами и, наконец, надёжную занятость для бизнеса. Приоритетными направлениями финансирования проектов по схеме ГЧП являются социально значимые объекты или проекты в сфере строительства, транспорта, энергетики, медицины, образования, культуры и спорта.
В России ГЧП получило развитие только в последние 2-3 года. До этого бизнес и государство предпочитали объединяться только для выполнения крупных проектов – таких, как добыча полезных ископаемых, выработка энергии, строительство дорог и т.д. В западных странах частный бизнес привлекают в первую очередь для участия в сравнительно небольших проектах – общественный транспорт, строительство школ и больниц, ремонт уже имеющихся объектов и т.д. В России нечто подобное начало появляться только в последние годы.
Слабое развитие
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк отмечает, что государственно-частное партнерство, с точки зрения девелопера, сейчас слабо применяется в Санкт-Петербурге. В основном, такая схема используется для строительства социальных объектов, но на данный момент городские власти это не поддерживают. С момента продвижения первых схем ГЧП в России прошло около 20 лет. Однако широкого распространения столь известный на западе инструмент в нашей стране так и не получил, а проекты на основе ГЧП можно пересчитать по пальцам. «Тормозит развитие применение схем ГЧП в России отсутствие необходимой правовой базы для их реализации, низкий уровень гарантии государства относительно неизменности условий проекта, недостаточная проработанность самих проектов. Еще одним из препятствий массового использования механизма государственно-частного партнерства является недостаточно эффективное управление государственным сектором рисками, возложенными на него в соответствии с принятой схемой ГЧП», - считает господин Вовк.
Многие инвесторы не уверены в формате ГЧП, так как это всегда долгосрочные проекты, а при смене власти, как известно, меняются правила игры, в том числе по уже реализуемым проектам, в которые инвестор успел вложить свои средства.
«На мой взгляд, на российском рынке у инвесторов пока слишком мало опыта работы с ГЧП. Далеко не все участники четко понимают, как и на основе чего работает такая система. В этой связи треть проектов ГЧП в России остаются нереализованными. При этом на западе доля неудачных проектов ГЧП существенно меньше - в развитых странах около 1%, в развивающихся – в районе 5%», - подсчитала Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges.
По ее подсчетам, сегодня в России объем проектов ГЧП составляет около 10%. «На западе в ряде стран этот показатель существенно выше, так, в Италии доля таких проектов составляет около 30%. Это неудивительно, если учесть, что мы отстаем от запада лет на пять с точки зрения институционального развития. На мой взгляд, развитие данного сферы тормозит несовершенство нашей законодательной базы, нехватка качественных проектов, а также отсутствие органов власти, ответственных за реализацию данных проектов», - говорит госпожа Пономарева.
Разделить риски
Эксперты полагают, что сокращение бюджета и урезание госрасходов не должно сказаться на реализации проектов по схеме ГЧП.
Роман Черленяк, руководитель практики корпоративного и договорного права Юридической фирмы "ЮСТ" отметил: « Зарубежный опыт показывает, что сокращение государственных расходов вовсе не обязательно должно сопровождаться сворачиванием общественно-значимых проектов. Зачастую их реализация возможна и без прямого бюджетного финансирования. Объекты публичной собственности могут передаваться во временное владение и пользование частным инвесторам, которые, принимая на себя значительную часть расходов по их созданию (модернизации), получают право извлекать доход на этапе последующей эксплуатации. Речь, как правило, не идет о сверхприбыли, но обеспечить возврат инвестиций и стабильный денежный поток вполне возможно».
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar с коллегой согласна: «В нынешних условиях секвестирования бюджетов схема государственно-частного партнёрства вполне реальна. В большинстве случаев ГЧП применяется в рамках проектов по строительству транспортной инфраструктуры. Риски реализации таких проектов заключаются в отсутствии чётких законодательных норм, регулирующих переход прав собственности. Таким образом, инвесторы рискуют остаться ни с чем».
Надо сказать, что законодательство в сфере ГЧП в течение последних десяти лет переживало бурное развитие и на сегодняшний день предоставляет участникам широкий набор инструментов. Активно применяются на практике и доказали свою эффективность механизмы долгосрочной аренды, концессии. С другой стороны, есть и совершенно новая конструкция соглашения о государственно-частном партнерстве (на базе федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2016 г.). Как отмечает господин Черленяк, важным шагом в этом направлении стало нормативное закрепление частной инициативы – процедуры, допускающей возможность заключения договора с инициатором проекта без конкурса (при отсутствии иных заинтересованных претендентов).
В числе же факторов, препятствующих повсеместному распространению ГЧП, эксперты также отмечают высокий уровень инфляции, недостаток «длинных денег» в экономике и отсутствие сложившейся правоприменительной практики. «Для качественного изменения ситуации необходима долгосрочная государственная политика, ориентированная не только на решение государственных задач, но также на поддержку и защиту интересов частных инвесторов», - резюмирует господин Черленяк.
В идеале ГЧП предполагает не только совместные действия по проекту, но и разделение рисков. Макроэкономические, политические и законодательные риски – государству, технологические, эксплуатационные и финансовые – бизнесу.
Мнение
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:
-Перспективы ГЧП в России, на мой взгляд, спорные. В текущих кризисных условиях я не думаю, что найдутся интересанты, желающие принять участие в проекте ГЧП. Такой вид партнерства задействуется при реализации долгосрочных и стратегически важных для города проектов, например, ключевых автомагистралей. Минусы участия в ГЧП – отсутствие гарантий и долгосрочность проектов. Не каждый инвестор может планировать свое участие в столь долгосрочных проектах, при том, что кризисы у нас случаются каждые три года.
Мнение
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges:
-Инструмент ГЧП в большей степени применяется для решения масштабных инфраструктурных задач, в частности, для развития транспортной инфраструктуры – строительства развязок, объездных дорог, аэропортов, мостов и т.д. Из проектов, которые сейчас на слуху – сотрудничество правительства и застройщиков по проекту строительства платной дороги в обход Мурино и Нового Девяткино. На втором месте по использованию ГЧП находятся проекты комплексного развития территорий, в частности, индустриальные парки, агропарки, особые экономические зоны и т.д.
По данным на 1 декабря 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 616 967,9 кв. м жилья в 1329 домах на 43 395 квартир, включая индивидуальное жилищное строительство.
Лидером по итогам отчетного периода стал Пушкинский район, где было введено 370 436,6 кв. м в 376 домах на 6072 квартиры. На втором месте находится Приморский район с объемом введенного жилья в 358 795,3 кв. м (122 дома на 6002 квартиры). На третьем месте стоит Московский район, где всего было построено 289 222,2 кв. м с 28 домах на 4759 квартир.
Тройка лидеров в сфере индивидуального жилищного строительства выглядит следующим образом: Пушкинский район – 51 510 кв. м, Курортный район – 51 041,3 кв. м и Петродворцовый район – 28 386,7 кв. м.
В ноябре в Санкт-Петербурге введено в строй 12 домов на 4488 квартир – всего 285 616 кв. м. «Золото» за этот месяц принадлежит Красногвардейскому району, где строители ввели в эксплуатацию 8 домов на 2107 квартир – всего 126 937,3 кв. м. «Серебро» заслужил Приморский район, где введен один дом на 999 квартир – 67 976,9 кв. м. «Бронза» у Красносельского района, в котором построен один новый дом на 956 квартир – всего 63 248,4 кв. м.
Среди застройщиков, которые сдали свои жилые объекты в эксплуатацию в ноябре 2014 года ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЗАО "Балтийская жемчужина", ООО "Л1-5", ООО "ЛенСпецСтрой".
Среди законченных строительством и реконструкцией объектов общегражданского назначения за ноябрь 2014 года стоит отметить: дошкольное образовательное учреждение на 140 мест от ЗАО «Балтийская жемчужина», многофункциональный общественно-деловой центр (первый этап) от ООО "СТРОЙИНВЕСТ", техническое перевооружение и реконструкция действующего стеклопластикового производства, здание очистных сооружений и НС пожаротушения от ОАО "Средне-Невский судостроительный завод", реконструкцию нежилого здания под размещение офисов ООО «Сенатор» и другие.
С прошлого года власти объявили, что строительство объектов социальной инфраструктуры ложится на плечи девелоперов. Сегодня, как говорят участники рынка, затраты на инфраструктуру могут составлять от 5 до 20% от стоимости проекта.
Сейчас девелоперы приняли новые условия, предложенные властями Петербурга и Ленинградской области для обеспечения строящегося жилья социальными объектами и тем самым формирования более комфортной среды проживания.
«В Ленобласти детские сады и школы строятся бизнесом, но впоследствии компенсируются из налогов. В Петербурге застройщики могут выбрать удобный вариант исполнения обязательств по инфраструктуре. В среднем расходы на строительство детского сада или школы увеличивают стоимость квадратного метра жилья на несколько тысяч рублей, – рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Так, строительство социальных объектов в Мурино, где ГК «ЦДС» возводит ЖК «Новое Мурино» и «Муринский посад», будет осуществляться на средства компании. Затраты на каждый детский сад в этом районе составят более 100 млн рублей, а на возведение школ потребуется около 700 млн рублей. Объекты социальной инфраструктуры возводятся в рамках региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подсчитала, что сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, оценивает затраты на инфраструктуру от 5 до 20% от стоимости инвестиционных затрат, включающих покупку земли и строительство.
Господин Богданов рассказал, что по нормативам на 1000 кв. м жилья в детских садах должно быть 35 мест, в школах – 115.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, уточняет: «В Петербурге действуют следующие правила: на 1 тыс. жителей приходится 61 ребенок, на одного жителя — 35 кв. м жилых площадей, а на одного ребенка – 18 кв. м в социальном объекте. Таким образом, в жилом комплексе площадью 35 тыс. кв. м, где проживает 1 тыс. жителей, из которых 61 ребенок, застройщик должен возвести 1,1 тыс. кв. м детской социальной инфраструктуры. Напомню, что девелопер может не возводить социальную инфраструктуру, а заплатить в бюджет определенную денежную сумму, покрывающую расходы на возведение необходимых объектов».
Правительство Ленинградской области с 2012 года внедрило новый механизм привлечения финансирования строительства «социалки» в местах активной застройки. В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» администрация региона обещает застройщикам компенсировать расходы на создание социальных объектов в размере 70% уплаченных в областной бюджет налогов. Так, например, в 2012 году по этой схеме у застройщика уже был выкуплен детский сад в Новом Девяткино.
«Однако таких примеров не так много, и пока, как показывает практика, участие в программе правительства Ленинградской области «Социальные объекты в обмен на налоги» не гарантирует застройщикам возврата вложенных средств. Поэтому для того чтобы окупить затраты, застройщики готовы открывать частные школы. Таким образом, строители видят выход в привлечении специализированных управляющих компаний и передаче им построенных детских садов и школ на коммерческой основе», – сокрушается госпожа Беляева.
Господин Богданов отмечает, что школы не обязательно строить под государственные учреждения. «Район должен быть обеспечен определенным количеством мест в детских садах и школах. Они могут находиться как в частных, так и в государственных заведениях», – говорит господин Богданов.
Впрочем, спрос на частные школы и детские сады на окраинах города крайне мал. «Однако детские сады подобного типа периодически находят частных инвесторов, в то время как частные школы, находящиеся в спальных районах, не являются привлекательными объектами для бизнесменов и встречаются очень редко», – говорит господин Богданов.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, добавляет: «Отдельные частные детские сады могут быть востребованы даже в проектах у КАД. Это доказывает практика «Нового Оккервиля». Но они не могут полностью перекрывать нормативы, пока существует относительно бесплатная альтернатива. С частными школами еще сложнее: чтобы заработать репутацию, нужны успешные выпуски».
Мнение:
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Нормативы по обеспечению жителей были увеличены по новым нормативам РНГП. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115). Остальные показатели, в частности нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее с принятием этих норм и законодательным закреплением затрат на строительство социальной инфраструктуры за застройщиком, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%.