Бартер в помощь дольщикам
Компаниям, взявшимся завершать долгострои, может быть предоставлен бесплатный земельный участок под жилой дом. Это, по мнению властей Ленобласти, стимулирует инвесторов браться за проблемные объекты, а следовательно и снизит число обманутых дольщиков.
На выездном заседании областного правительства в пос. Смолячково рассматривались изменения в областной закон «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области».
Земля в подарок
Согласно законопроекту, застройщику, который решил достраивать так называемый проблемный объект, дают в аренду земельный участок, на котором должен быть построен жилой дом. Причем бесплатно и без проведения торгов. Такой бонус, по мнению заместителя председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Вячеслава Шибаева, должен стимулировать застройщиков на завершение проблемных объектов.
«Если бы не изменения в Земельный кодекс, проблемы 279 дольщиков в Гатчине и Шлиссельбурге были бы решены, - считает Шибаев. - Всего в Ленобласти насчитывается 731 человек, признанных пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков».
Как объяснили в комитете по строительству региона, такой закон уже действовал в Ленобласти, однако из-за изменений в ЗК с 1 марта 2015 года отдавать участки в собственность застройщикам стало нельзя. Разрабатываемый сейчас законопроект приводит действующий областной закон в соответствие с федеральным. Согласно поправкам, земельный участок будет предоставляться не в собственность, а в аренду, в «соответствии с распоряжением губернатора».
Получить участок по данной схеме смогут лишь застройщики, предоставившие инвестпроект, подходящий по определенным критериям. Землю предоставят именно в том муниципалитете, где находится долгострой. Взамен «льготного» участка застройщик должен будет заселить дольщиков в течение трех лет. Предоставленная жилплощадь не должна быть меньше той, которая изначально покупалась у первого, не добросовестного застройщика. Новый инвестор должен будет работать только в рамках 214-ФЗ.
Сейчас чтобы сменить проблемного застройщика и приступить к завершению объекта, нужно создать жилищно-строительный кооператив. Причем, эта возможность предоставляется в одном случае - если застройщик признан банкротом. После создания ЖСК, достройка дома ложится на плечи пайщиков, включая дополнительные финансовые затраты и поиск подрядчика. Однако с вступлением в силу изменений в закон, привлекать нового инвестора взамен недобросовестного можно будет независимо от того, находится он в процедуре банкротства или нет.
Скрытые проблемы
Ленобласть приступила к «перекраиванию» данного областного закона под федеральный одной из первых среди субъектов РФ. Многие регионы за эту задачу возьмутся только осенью. Но пока на данном этапе в законопроекте есть много подводных камней, считают его разработчики.
«Фактически мы будем решать проблему обманутых дольщиков за счет ресурсов Ленобласти, - говорит врио губернатора Ленобласти Александр Дрозденко. - Важно не допустить ситуации, когда какой-то застройщик искусственно создаст проблему с дольщиками, чтобы получить земельный участок на льготных условиях, а потом быстро ту проблему быстро закроет и у него будет участок».
По мнению вице-губернатора Ленобласти по финансам Романа Маркова, при разработке законопроекта важно не забыть прописать ситуацию, когда на земельный участок будут претендовать два и более инвесторов. Первый заместитель председателя КУГИ Ленобласти Олег Зинченко сообщил, что в этом случае он видит поле деятельности для коррупционной составляющей.
В итоге, всеми вопросами и недочетами, касающимися законопроекта, поручили заняться профильным комитетам. В скором времени законопроект будет рассмотрен в первом чтении законодательного собрания Ленобласти.
Сомнительное наследство
Закончить долгострой возьмется не каждый, ведь до последнего не известно, что достанется по наследству от предыдущего застройщика, говорят участники строительного рынка.
«Мы никогда не достраивали ни за кем, потому что это дело сложное. Там, как правило, часть квартир продана, плюс к этому прибавляется вереницы юридических проблем. Много подводных камней. Это имиджевые риски. Я на это никогда не пойду, - признался гендиректор «Отделстрой» Марк Окунь.
О строительстве проблемных объектов гендиректор Денис Кондратьев «Квартал 17А» знает не понаслышке. В марте этого года в поселке имени Тельмана он сдал жилой дом, строительство которого было «заморожено» на десять лет. Объект ему достался от ликвидированной компании «Стройинвест». Большинство квартир в этом доме (100 из 124) к тому времени было продано и на существенную прибыль застройщик не рассчитывал. Но согласился принять участие в проекте Кондратьев потому как областные власти разрешили увеличить этажность жилых домов с 12-ти до 16 этажей в рамках проекта комплексного освоения территории, который реализует «Квартал 17А».
«Основная сложность на достраиваемом нами объекте – проблемы с сетями. Хотя в целом, объект как объект, - вспоминает Денис Кондратьев. - Но дело даже не процессе, а в результате. Из-за этого дома в 2014 году мы получили убыток 80 млн. рублей. Да, у нас будет прибыль от дополнительных этажей нашего проекта КОТ, но это в 2018 году. Так что прибыль получилась отложенная».
«Идея очень хорошая. У нас опыта достраивать объекты за кем-то нет, но при таких условиях, возможно, мы рассмотрим это предложение», - сказал гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
В целом, на сегодняшний день строителей области в новом законе смущает качество предоставляемых участков.
«Главное чтобы, они были ликвидные. Тогда есть смысл. Но обычно предлагают неликвид», - считает Окунь.
Похожего мнения придерживается и Денис Кондратьев: «Земля – это хорошо конечно. Но только если она рядом с городом и с проложенными сетями. Все очень индивидуально и предложение участвовать в таком проекте я бы рассмотрел».
По данным на 1 декабря 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 616 967,9 кв. м жилья в 1329 домах на 43 395 квартир, включая индивидуальное жилищное строительство.
Лидером по итогам отчетного периода стал Пушкинский район, где было введено 370 436,6 кв. м в 376 домах на 6072 квартиры. На втором месте находится Приморский район с объемом введенного жилья в 358 795,3 кв. м (122 дома на 6002 квартиры). На третьем месте стоит Московский район, где всего было построено 289 222,2 кв. м с 28 домах на 4759 квартир.
Тройка лидеров в сфере индивидуального жилищного строительства выглядит следующим образом: Пушкинский район – 51 510 кв. м, Курортный район – 51 041,3 кв. м и Петродворцовый район – 28 386,7 кв. м.
В ноябре в Санкт-Петербурге введено в строй 12 домов на 4488 квартир – всего 285 616 кв. м. «Золото» за этот месяц принадлежит Красногвардейскому району, где строители ввели в эксплуатацию 8 домов на 2107 квартир – всего 126 937,3 кв. м. «Серебро» заслужил Приморский район, где введен один дом на 999 квартир – 67 976,9 кв. м. «Бронза» у Красносельского района, в котором построен один новый дом на 956 квартир – всего 63 248,4 кв. м.
Среди застройщиков, которые сдали свои жилые объекты в эксплуатацию в ноябре 2014 года ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЗАО "Балтийская жемчужина", ООО "Л1-5", ООО "ЛенСпецСтрой".
Среди законченных строительством и реконструкцией объектов общегражданского назначения за ноябрь 2014 года стоит отметить: дошкольное образовательное учреждение на 140 мест от ЗАО «Балтийская жемчужина», многофункциональный общественно-деловой центр (первый этап) от ООО "СТРОЙИНВЕСТ", техническое перевооружение и реконструкция действующего стеклопластикового производства, здание очистных сооружений и НС пожаротушения от ОАО "Средне-Невский судостроительный завод", реконструкцию нежилого здания под размещение офисов ООО «Сенатор» и другие.
С прошлого года власти объявили, что строительство объектов социальной инфраструктуры ложится на плечи девелоперов. Сегодня, как говорят участники рынка, затраты на инфраструктуру могут составлять от 5 до 20% от стоимости проекта.
Сейчас девелоперы приняли новые условия, предложенные властями Петербурга и Ленинградской области для обеспечения строящегося жилья социальными объектами и тем самым формирования более комфортной среды проживания.
«В Ленобласти детские сады и школы строятся бизнесом, но впоследствии компенсируются из налогов. В Петербурге застройщики могут выбрать удобный вариант исполнения обязательств по инфраструктуре. В среднем расходы на строительство детского сада или школы увеличивают стоимость квадратного метра жилья на несколько тысяч рублей, – рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Так, строительство социальных объектов в Мурино, где ГК «ЦДС» возводит ЖК «Новое Мурино» и «Муринский посад», будет осуществляться на средства компании. Затраты на каждый детский сад в этом районе составят более 100 млн рублей, а на возведение школ потребуется около 700 млн рублей. Объекты социальной инфраструктуры возводятся в рамках региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подсчитала, что сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, оценивает затраты на инфраструктуру от 5 до 20% от стоимости инвестиционных затрат, включающих покупку земли и строительство.
Господин Богданов рассказал, что по нормативам на 1000 кв. м жилья в детских садах должно быть 35 мест, в школах – 115.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, уточняет: «В Петербурге действуют следующие правила: на 1 тыс. жителей приходится 61 ребенок, на одного жителя — 35 кв. м жилых площадей, а на одного ребенка – 18 кв. м в социальном объекте. Таким образом, в жилом комплексе площадью 35 тыс. кв. м, где проживает 1 тыс. жителей, из которых 61 ребенок, застройщик должен возвести 1,1 тыс. кв. м детской социальной инфраструктуры. Напомню, что девелопер может не возводить социальную инфраструктуру, а заплатить в бюджет определенную денежную сумму, покрывающую расходы на возведение необходимых объектов».
Правительство Ленинградской области с 2012 года внедрило новый механизм привлечения финансирования строительства «социалки» в местах активной застройки. В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» администрация региона обещает застройщикам компенсировать расходы на создание социальных объектов в размере 70% уплаченных в областной бюджет налогов. Так, например, в 2012 году по этой схеме у застройщика уже был выкуплен детский сад в Новом Девяткино.
«Однако таких примеров не так много, и пока, как показывает практика, участие в программе правительства Ленинградской области «Социальные объекты в обмен на налоги» не гарантирует застройщикам возврата вложенных средств. Поэтому для того чтобы окупить затраты, застройщики готовы открывать частные школы. Таким образом, строители видят выход в привлечении специализированных управляющих компаний и передаче им построенных детских садов и школ на коммерческой основе», – сокрушается госпожа Беляева.
Господин Богданов отмечает, что школы не обязательно строить под государственные учреждения. «Район должен быть обеспечен определенным количеством мест в детских садах и школах. Они могут находиться как в частных, так и в государственных заведениях», – говорит господин Богданов.
Впрочем, спрос на частные школы и детские сады на окраинах города крайне мал. «Однако детские сады подобного типа периодически находят частных инвесторов, в то время как частные школы, находящиеся в спальных районах, не являются привлекательными объектами для бизнесменов и встречаются очень редко», – говорит господин Богданов.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, добавляет: «Отдельные частные детские сады могут быть востребованы даже в проектах у КАД. Это доказывает практика «Нового Оккервиля». Но они не могут полностью перекрывать нормативы, пока существует относительно бесплатная альтернатива. С частными школами еще сложнее: чтобы заработать репутацию, нужны успешные выпуски».
Мнение:
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Нормативы по обеспечению жителей были увеличены по новым нормативам РНГП. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115). Остальные показатели, в частности нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее с принятием этих норм и законодательным закреплением затрат на строительство социальной инфраструктуры за застройщиком, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%.