Уйти под землю
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%. Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %. Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно. Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ. Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков: – плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%); - платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%) - платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%). Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости. Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв. Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России: Статья руб./кв.м % Выкуп (аренда) участка 4160 руб. 13,92 % Строительно-монтажные работы: 22764 руб. 76,16 % Подготовительные работы 728 руб. 2,44 % Подземная часть 1990 руб. 6,66 % Наземная часть, в том числе 17316 руб. 57,94 % - Монтаж сборных ЖБИ 11830 руб. 39,58 % - Устройство кровли 260 руб. 0,87 % - Герметизация наружных стыков и окраска фасада 325 руб. 1,09 % - Заполнение оконных и балконных проемов 845 руб. 2,83 % - Сантехнические работы 1027 руб. 3,44 % - Электромонтажные работы, АППЗ, вентиляция дымоудаления 949 руб. 3,18 % - Слаботочные сети, телевидение 104 руб. 0,35 % - Отделочные работы 1196 руб. 4,00 5 - Монтаж лифтов 130 руб. 0,44 % - Оборудование 650 руб. 2,18 % Внешние сети 1820 руб. 6,09 % Благоустройство 546 руб. 1,83 % Прочие по СМР 364 руб. 1,22 % Затраты заказчика: 1 400 руб. 4,68 % Проектирование и авторский надзор 700 руб. 2,34 % Затраты по вводу дома в эксплуатацию 420 руб. 1,41 % Прочие заказчика 280 руб. 0,94 % Накладные расходы 1564 руб. 5,23 % Всего 29888 руб. 100,0% По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто. Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость. Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за Наименование ресурса Рост за 2007 год, %% Изменение за 2008 год, %% Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %% Портландцемент 70-106 % -14,6% -25 % -58,27% Бетон товарный ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
К концу августа средние цены предложения в Москве установились на уровне 136700 рублей за кв. м. В начале лета они составляли 142900 рублей за кв. м. За лето цена квадратного метра снизилась на 6200 рублей или на 4,3%. И это на фоне инфляции, которая за три летних месяца составила 1,5%. Покупатель средней московской квартиры (54 кв. м), отложивший покупку с концы весны на начало осени, спокойно отдохнул и сэкономил за счет снижения цен 334800 рублей. А если он положил сумму, предназначенную на покупку квартиры, на три летних месяца на рублевый депозит под 15% годовых, то выиграл дополнительно еще 3,75% от суммы (около 290 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге к концу августа средние цены предложения остановились на уровне 69500 рублей за кв. м. За лето питерский квадратный метр «потерял» 4000 рублей своей ценности или 5,4%. Стоимость средней петербургской квартиры (64 кв. м) за лето снизилась на 256000 рублей. Квадратный метр в Подмосковье предлагают купить в конце августа в среднем по 57800 рублей, что на 2800 рублей дешевле, чем в начале лета (снижение на 4,6%). Экономия покупателя стандартной подмосковной квартиры (60 кв. м) за лето составила 168000 рублей. Однако, при стабильности текущей макроэкономической ситуации вероятность дальнейшего повсеместного снижения рублевых цен на жилье осенью 2009 в несколько раз меньше, чем летом 2009 года. Поэтому, данные расчеты нельзя считать рекомендацией к дальнейшему ожиданию их снижения. Более того, в отдельных локальных территориях и сегментах жилого рынка к концу года возможен рост цен предложения на жилье. Дальнейшее движение цен в различных городах и регионах страны будет определяться не глобальными макроэкономическими изменениями, влияние которых на цены за прошедший с начала кризиса год почти отыграно, а локальными особенностями рынков, а также внутренней экономической политикой государства, местных властей и крупных игроков рынка. Поощрение выдачи новых ипотечных кредитов, кредитования новых и крепко стоящих на ногах застройщиков, эффективное донесение до населения информации о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление государственных гарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками – все это может способствовать активизации рынков жилой недвижимости. При грамотной стратегии поведения властей и застройщиков будет происходить постепенное восстановление количества сделок и объемов строительных работ на фоне снизившегося и в целом стабильного уровня цен. Конечно, данные выводы верны только в условиях стабильной макроэкономической ситуации, которая может быть нарушена, например, в случае снижения цен на мировом рынке на нефть и иные товары российского экспорта. Например, в случае снижения цены барреля нефти до 45-50 долларов средние цены предложения в Москве могут скорректироваться до уровня 125 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. еще примерно на 10% от текущего уровня. Цены жилья за август 2009 г. в рублях Регион, тип недвижимости Средняя цена предложения, руб. за 1 кв. м на 31.08.2009 Прирост за август, % Прирост с начала 2009 года, % Москва 136700 -0,3 -9,2 Санкт-Петербург 69500 -0,7 -16,5 Московская область 57300 -1,9 -13,3 Москва, новостройки 135700 -0,7 -5,3 Москва, вторичный рынок 138500 -0,2 -9,6 Санкт-Петербург, новостройки 68600 -0,1 -14,3 Санкт-Петербург, вторичный рынок 82150 -2,0 -17,9 Московская область, новостройки 55400 -1,4 -11,1 Московская область, вторичный рынок 62100 -5,6 -16,3 Цены жилья за август 2009 г. в долларах США Регион, тип недвижимости Средняя цена предложения, $ за 1 кв. м на 31.08.2009 Прирост за август, % Прирост с начала 2009 года, % Москва 4331 0,3 -16,6 Санкт-Петербург 2202 -0,1 -23,3 Московская область 1816 -1,3 -20,4 Москва, новостройки 4300 -0,1 -13,0 Москва, вторичный рынок 4388 0,4 -16,9 Санкт-Петербург, новостройки 2174 0,5 -21,2 Санкт-Петербург, вторичный рынок 2603 -1,4 -24,5 Московская область, новостройки 1755 -0,8 -18,3 Московская область, вторичный рынок 1968 -5,1 -23,1 Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics.jpg)
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.
.jpg)
Рынок жилья России – все ближе к точке ценового равновесия и по мере приближения к ней темпы снижения цен замедляются. Итоги августа подтверждают этот вывод. Если в июле 2009 года средние цены предложения на жилье в Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) снизились на 1,4%, а в Санкт-Петербурге на 1,8%, то в августе снижение цен предложения на жилье в Москве составило 0,3%, а в Санкт-Петербурге – 0,7%.
Из трех рассматриваемых в данном обзоре регионов – Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области темпы снижения рублевых цен предложения сохранились только в последнем. Если в июле цены предложения в Московской области снизились на 1,8%, то в августе – на 1,9%. В основном это связано с локальными событиями на рынке жилья области – в первую очередь сохранением высокого объема ввода в строй новостроек.