В августе 2009 г. цены на жилье в Москве и Петербурге снизились менее чем на 1%
Рынок жилья России – все ближе к точке ценового равновесия и по мере приближения к ней темпы снижения цен замедляются. Итоги августа подтверждают этот вывод. Если в июле 2009 года средние цены предложения на жилье в Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) снизились на 1,4%, а в Санкт-Петербурге на 1,8%, то в августе снижение цен предложения на жилье в Москве составило 0,3%, а в Санкт-Петербурге – 0,7%.
Из трех рассматриваемых в данном обзоре регионов – Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области темпы снижения рублевых цен предложения сохранились только в последнем. Если в июле цены предложения в Московской области снизились на 1,8%, то в августе – на 1,9%. В основном это связано с локальными событиями на рынке жилья области – в первую очередь сохранением высокого объема ввода в строй новостроек.
К концу августа средние цены предложения в Москве установились на уровне 136700 рублей за кв. м. В начале лета они составляли 142900 рублей за кв. м. За лето цена квадратного метра снизилась на 6200 рублей или на 4,3%. И это на фоне инфляции, которая за три летних месяца составила 1,5%.
Покупатель средней московской квартиры (54 кв. м), отложивший покупку с концы весны на начало осени, спокойно отдохнул и сэкономил за счет снижения цен 334800 рублей. А если он положил сумму, предназначенную на покупку квартиры, на три летних месяца на рублевый депозит под 15% годовых, то выиграл дополнительно еще 3,75% от суммы (около 290 тыс. рублей).
В Санкт-Петербурге к концу августа средние цены предложения остановились на уровне 69500 рублей за кв. м. За лето питерский квадратный метр «потерял» 4000 рублей своей ценности или 5,4%. Стоимость средней петербургской квартиры (64 кв. м) за лето снизилась на 256000 рублей.
Квадратный метр в Подмосковье предлагают купить в конце августа в среднем по 57800 рублей, что на 2800 рублей дешевле, чем в начале лета (снижение на 4,6%). Экономия покупателя стандартной подмосковной квартиры (60 кв. м) за лето составила 168000 рублей.
Однако, при стабильности текущей макроэкономической ситуации вероятность дальнейшего повсеместного снижения рублевых цен на жилье осенью 2009 в несколько раз меньше, чем летом 2009 года. Поэтому, данные расчеты нельзя считать рекомендацией к дальнейшему ожиданию их снижения. Более того, в отдельных локальных территориях и сегментах жилого рынка к концу года возможен рост цен предложения на жилье.
Дальнейшее движение цен в различных городах и регионах страны будет определяться не глобальными макроэкономическими изменениями, влияние которых на цены за прошедший с начала кризиса год почти отыграно, а локальными особенностями рынков, а также внутренней экономической политикой государства, местных властей и крупных игроков рынка.
Поощрение выдачи новых ипотечных кредитов, кредитования новых и крепко стоящих на ногах застройщиков, эффективное донесение до населения информации о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление государственных гарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками – все это может способствовать активизации рынков жилой недвижимости. При грамотной стратегии поведения властей и застройщиков будет происходить постепенное восстановление количества сделок и объемов строительных работ на фоне снизившегося и в целом стабильного уровня цен.
Конечно, данные выводы верны только в условиях стабильной макроэкономической ситуации, которая может быть нарушена, например, в случае снижения цен на мировом рынке на нефть и иные товары российского экспорта. Например, в случае снижения цены барреля нефти до 45-50 долларов средние цены предложения в Москве могут скорректироваться до уровня 125 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. еще примерно на 10% от текущего уровня.
Цены жилья за август 2009 г. в рублях
Регион, тип недвижимости |
Средняя цена предложения, руб. за 1 кв. м на 31.08.2009 |
Прирост за август, % |
Прирост с начала 2009 года, % |
Москва |
136700 |
-0,3 |
-9,2 |
Санкт-Петербург |
69500 |
-0,7 |
-16,5 |
Московская область |
57300 |
-1,9 |
-13,3 |
Москва, новостройки |
135700 |
-0,7 |
-5,3 |
Москва, вторичный рынок |
138500 |
-0,2 |
-9,6 |
Санкт-Петербург, новостройки |
68600 |
-0,1 |
-14,3 |
Санкт-Петербург, вторичный рынок |
82150 |
-2,0 |
-17,9 |
Московская область, новостройки |
55400 |
-1,4 |
-11,1 |
Московская область, вторичный рынок |
62100 |
-5,6 |
-16,3 |
Цены жилья за август 2009 г. в долларах США
Регион, тип недвижимости |
Средняя цена предложения, $ за 1 кв. м на 31.08.2009 |
Прирост за август, % |
Прирост с начала 2009 года, % |
Москва |
4331 |
0,3 |
-16,6 |
Санкт-Петербург |
2202 |
-0,1 |
-23,3 |
Московская область |
1816 |
-1,3 |
-20,4 |
Москва, новостройки |
4300 |
-0,1 |
-13,0 |
Москва, вторичный рынок |
4388 |
0,4 |
-16,9 |
Санкт-Петербург, новостройки |
2174 |
0,5 |
-21,2 |
Санкт-Петербург, вторичный рынок |
2603 |
-1,4 |
-24,5 |
Московская область, новостройки |
1755 |
-0,8 |
-18,3 |
Московская область, вторичный рынок |
1968 |
-5,1 |
-23,1 |
Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics
Специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости подготовили обзор по состоянию рынка выставочных и конференц-площадей Санкт-Петербурга. В нем рассмотрено сегодняшнее состояние этого сегмента недвидимости, спрос и существующие тенденции.
Выставочные комплексы
Объем предложения выставочных (экспозиционных) площадей в Санкт-Петербурге ограничен. Всего в городе насчитывается около 73000 кв. м закрытых экспозиционных площадей.
«Открытые экспозиционные площади сложно подсчитать в связи с отсутствием информации по данным площадкам, - отмечает
По мнению специалистов АРИН выставочные объекты делятся на три вида:
1. профессиональные выставочные комплексы, изначально возведенные для организации кратковременных выставок и ярмарок. Под эту категорию подпадает только один объект – выставочное объединение «Ленэкспо» (55% закрытых выставочных площадей);
2. комплексы с периодически действующей экспозицией. К таким комплексам в Петербурге можно отнести КВЦ «Евразия», «Михайловский Манеж» и другие (21% закрытых выставочных площадей);
3. к третьему типу относятся дворцы спорта и культуры, склады и площадки различных сфер деятельности, которые не были изначально приспособлены для проведения выставок. На дворцы спорта приходится около четверти выставочных площадей.
Арендные ставки второго и третьего типа значительно ниже, чем у профильных объектов первого типа. В расчете объема предложения учитывались только крупные площадки.
Выставочные центры тяготеют преимущественно к центру города (Адмиралтейский, Московский, Центральный, Василеостровский районы).
Высота потолков выставочных комплексов варьируется от 4 до
«Использование дворцов спорта и культуры для проведения выставок отчасти свидетельствует о недостаточном объеме выставочных площадей», - отмечает
Согласно данным АРИН, доходность выставочных центров составляет 7%.
В силу своего геополитического положения Петербург при развитии соответствующей инфраструктуры может стать крупным центром выставочной деятельности. В Петербурге и Ленинградской области проводится более 200 различных крупных выставок в год, но при этом существует только один профессиональный выставочный комплекс.
Спрос на выставочные площади носит сезонный характер. Пик выставочной активности в Петербурге приходится на апрель-май и октябрь-ноябрь, а наибольший спад – на июль и август.
«В Москве среднегодовая заполняемость выставочных залов, достигает 60%», - рассказывает
Можно выделить следующие общие требования к выставочным центрам со стороны арендаторов:
1. Месторасположение;
2. Транспортная доступность;
3. Наличие парковки;
4. Наличие кафе/бара/иного объекта общественного питания;
5. Помещение должно быть достаточно вместительным;
6. Наличие необходимого оборудования;
7. Гардероб;
8. Туалет.
Открытые выставочные площадки используются для демонстрации крупногабаритной техники и оборудования. Так, по данным с московской выставки «Стройдормаш», средняя арендуемая площадь открытой площадки составляет около
Общий объем конференц-площадей в городе составляет более 43000 кв. м, или 32630 мест (более 80 объектов). Более трети площадей приходится на небольшие залы (до
«На сегмент специализированных объектов (конгрессные центры) для проведения различных мероприятий приходится около 9% площадей, или 11% посадочных мест», - рассказывает Е.Марковец.
При реализации всех заявленных проектов к
По мировой и московской практике, окупаемость конгресс-центров составляет 10-15 лет.
«Развитие экономики страны сопровождалось ростом количества деловых мероприятий различного уровня, что, соответственно повлекло за собой рост спроса на конференц-площади», - считает
Спрос на площади зависит от масштаба деловых мероприятий. Можно выделить мероприятия:
§ локального;
§ регионального;
§ международного масштаба.
Локальные мероприятия проводятся чаще остальных, поэтому спрос на площади до 200 кв.м наиболее высок. «При этом наиболее востребованы преимущественно площади около 50 кв.м. и от 100 до 200 кв.м, - комментирует
Деловые мероприятия регионального масштаба привлекают посетителей из других городов, проводятся реже, чем локальные мероприятия, и требуют более тщательной подготовки. Здесь диапазон востребованных площадей может быть различным, однако наибольший спрос приходится на 300-500 кв.м при небольшом объеме предложения – 3,8%. «В настоящее время мероприятия регионального масштаба проводятся при крупных гостиницах и выставочных центрах», - добавляет
Мероприятия международного масштаба подразумевают встречу, собрание руководителей или представителей государств, территорий, организаций (как вид международной конференции). В данном сегменте существует недостаток качественных больших залов (от 1000 кв.м.). Развитие данного сегмента связывают со строительством современных конгресс-центров.
«Важная предпосылка дальнейшего роста спроса на конференц-площади – конгрессный туризм является одной из стратегических задач Правительства Санкт-Петербурга, - отмечает Е.Марковец. – Потенциал конгрессного туризма оценивается как высокий, и развитие инфраструктуры (аэропорта, морского порта, новых гостиниц) повлечет за собой спрос на крупные конференц-площади от 1 000 кв.м».
Согласно мировому опыту, основными потребителями услуг конгресс-центров являются:
§ Государственные структуры;
§ Крупные международные и транснациональные компании;
§ Профессиональные ассоциации (для международных встреч на постоянной основе).
Конкуренция между конгрессными центрами наблюдается на уровне стран и городов. В данном случае требования к месту проведения конференций следующие:
§ Близость к аэропортам;
§ Объемы трафика в городе;
§ Расположение конгресс-центра относительно центра города и достопримечательностей.
Таким образом, наиболее востребованными на рынке Петербурга являются:
§ конференц-залы, дополняющие бизнес-центры и гостиницы, площадью 50 кв. м., 100-200 кв. м;
§ современные конференц-площадки 300 – 500 кв. м;
§ конгресс-залы от 1000 кв. м.
Важной характеристикой спроса является его сезонность. Среднегодовая заполняемость конференц-залов составляет 20-40%. По экспертным оценкам, заполняемость конференц-залов в зависимости от сезона на петербургском рынке составляет:
период |
средняя заполняемость |
январь, май-август |
10% - 15% |
сентябрь – декабрь, февраль-апрель |
60% - 80% |
Материал предоставлен АРИН
В настоящий момент в Петербурге на этапе строительства находится 71 бизнес-центр офисной площадью около 1,36 млн. кв.м. Из них чуть более половины - 58% - находится в состоянии строительной активности. По площади это 71% всех строящихся объектов.
«Наибольшая часть строящихся бизнес-центров, около 58%, находится на начальной стадии строительства, - рассказывает
«Это обусловлено ростом спроса и сохраняющимся дефицитом качественной офисной недвижимости в
Следует отметить значительный рост средней площади бизнес-центров, находящихся на начальной стадии строительства, по сравнению с офисной недвижимостью на завершающих стадиях. Это обусловлено началом реализации крупных проектов развития территорий.
Бизнес-центры, готовые более чем наполовину, преимущественно активно достраиваются девелоперами. Так, ни один из бизнес-центров, находящихся на завершающей стадии (это около 158 тыс.кв.м), не приостановлен.
Минимальная строительная активность характерна для начального этапа строительства – только 18% бизнес-центров на данном этапе продолжает строиться.
Если говорить о классах объектов офисной недвижимости, то по количеству строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «В» и «В+» (57%), около 40% объектов позиционируется в классе «А». Вместе с тем, по объемам офисных площадей лидируют бизнес-центры класса «А» (47%).
«Наиболее активно строятся бизнес центры класса В+ и В, - рассказывает
Доля активного строительства в зависимости от класса бизнес-центра
класс бизнес-центра* |
по площади |
по количеству |
A |
9% |
30% |
B+ |
35% |
53% |
B |
46% |
47% |
C/С+ |
0% |
0% |
По данным на конец июля, строительная активность в сегменте офисной недвижимости сконцентрирована в Центральном, Приморском, Красногвардейском, Московском и Выборгском районах.
«Из районов с наибольшим количеством строек, наибольшая активность наблюдается в Приморском, Московском и Центральном районах, при этом большая часть строек находится на начальных этапах строительства, - рассказывает
Доля активного строительства в зависимости от района
район |
по площади |
по количеству |
Адмиралтейский |
1% |
3% |
Василеостровский |
1% |
3% |
Всеволжский |
10% |
4% |
Выборгский |
8% |
8% |
Калининский |
0% |
3% |
Кировский |
1% |
3% |
Красногвардейский |
18% |
8% |
Московский |
9% |
8% |
Невский |
2% |
4% |
Петроградский |
5% |
7% |
Петродворцовый |
1% |
1% |
Приморский |
19% |
15% |
Фрунзенский |
2% |
3% |
Центральный |
21% |
29% |
По объемам активно строящихся площадей лидирует Центральный район – 251 тыс.кв.м, также значительный объем строится в Приморском районе – 276 тыс.кв.м. (диаграмма 7).
Материал предоставлен АРИН