Схема для элиты
Рост стоимости жилья не обошел стороной сегмент элитной недвижимости. Сегодня квадратный метр такой недвижимости стоит не менее тыс. В конечном итоге полная стоимость квартиры составляет достаточно большую сумму, которую не все хотят платить сразу, а ищут иные пути. С каждым годом таких людей становится все больше.
Как много жилья на кредитные схемы
«Интерес к элитной недвижимости остается высоким. Приобретение недвижимости с помощью кредитных средств пользуется популярностью. Многие бизнесмены пользуются заемными средствами, чтобы не «вытаскивать» большие средства из собственного бизнеса, а платить частями на протяжении нескольких лет», – говорит Ирина Чернецова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость».
Среди оформителей ипотечных кредитов все чаще стали появляться заявители на крупные суммы от 0-800 тыс. По разным оценкам их число не превышает 10-15 процентов от количества получателей всех ипотечных кредитов в городе. «В дальнейшем увеличение числа заемщиков, обращающихся за получением крупных кредитов, для банков становится актуален, и вполне возможно, что превратится в отдельный блок VIP-ипотеки», - считает директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.
Однако к удовлетворению спроса пока готовы не все банки. Дело в том, что элитная недвижимость обладает особенностью – она менее ликвидна. «По сравнению с обычной квартирой элитную квартиру продать не так просто, срок экспозиции такой квартиры на рынке до момента покупки обычно составляет довольно длительный период: от 5-6 месяцев до года», – рассказывает Надежда Волкова, начальник кредитно-аналитического отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Понятно, что банкам интереснее кредитовать недвижимость, которую можно будет легко продать в случае дефолта закладной, чтобы вернуть средства, затраченные на выдачу кредита. Кроме того, при кредитовании элитного жилья речь идет об очень крупных суммах, что тоже увеличивает риски банка-кредитора. Если при кредитовании покупки обычных объектов недвижимости в большинстве банков максимальная сумма кредита составляет 90 процентов от стоимости залога, то при кредитовании элитного жилья банки выдают не более 60 процентов. Стоит отметить, что у большинства банков есть также жесткие ограничения по выдаваемым суммам. Иными словами лимита, установленного банком, может не хватить на покупку элитной квартиры.
Схемы
Наиболее популярной схемой покупки недвижимости остается классическая ипотека (кредит под залог покупаемой готовой недвижимости). На втором месте – различные виды кредитов, включая кредит под залог прав требования. «Заметен рост интереса к лизинговым схемам», – говорит Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар».
Схема финансовой аренды или лизинга пока еще мало развита и малоизвестна, хотя в последнее время она набирает популярность.
Лизинг отличается от ипотеки по нескольким параметрам: проценты по лизингу несколько меньше, чем по ипотечным кредитам, при лизинге не регистрируется обременение на объект недвижимости и т.д. Однако самое главное отличие заключается в том, что при ипотеке право собственности заемщика на приобретаемую недвижимость возникает сразу после заключения кредитного договора и регистрации сделки в УФРС, в то время как при лизинге собственность на объект недвижимости на лизингополучателя оформляется только после истечения срока договора и осуществления всех лизинговых платежей. До этого момента недвижимость находится в собственности у лизингодателя.
По словам Ирины Чернецовой, очень активно берутся кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Надежда Волкова отмечает, что состоятельные граждане не боятся закладывать уже имеющееся в собственности элитное жилье для приобретения еще одного дорогостоящего объекта. Нередко квартиры приобретают в рассрочку сроком на 2-3 года.
Необходимо учитывать, что при покупке элитных объектов речь идет об очень крупных суммах, и проценты по кредиту добавляют дополнительный вес окончательной стоимости объекта. Поэтому специалисты отмечают особую щепетильность заемщиков при выборе различных схем. К примеру, экономия на процентах по кредиту сможет составить около 5 процентов, если речь идет о строящемся объекте и около 3 процентов, если квартира покупается на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
Если говорить о плюсах и минусах, то найти абсолютно идеальную схему достаточно сложно и необходимо очень тщательно взвешивать все «за» и «против».
Классическая ипотека. Плюсы: жилье сразу оформляется в собственность заемщика, возможно оформление сделки и покупка квартиры в короткий срок – порядка 2-3 дней. Минусы: для получения минимальной процентной ставки по договору, как правило, необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита, при классической схеме заемщик должен располагать суммой на первоначальный взнос (от 10 процентов стоимости жилья).
Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Плюсы: кредит можно использовать на различные цели, в том числе для строительства жилья или покупки объектов за рубежом. Заемщик остается собственником закладываемой недвижимости, может там продолжать проживать. Минус: необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита и уже иметь недвижимость в собственности на свое имя. Жилищно-накопительные кооперативы. Плюс: не требуется подтверждение дохода. Проценты в ЖНК, как правило, ниже, чем при классическом рыночном ипотечном кредите. Минус: член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость и проценты. Есть временной лаг между внесением первого взноса и получением жилья полностью в собственность (период накопления, подбора и приобретения).
Проектное финансирование (кредит выдается застройщику под определенный проект). Плюсы: возможность привлечения консолидированного ресурса и реализации квартир в объекте в более высокой стадии готовности – плюс для застройщика. Минусы: не каждая компания в состоянии соответствовать критериям банка как заемщик.
Кредитование под залог прав требования. Плюсы: возможность получения кредита на строящуюся недвижимость. Минус: риски для банка-кредитора (отсутствие залога недвижимости), строительные риски: сдача дома в срок надлежащего качества и срок оформления собственности – все на плечи дольщика и кредитора.
Рассматривается законопроект о стройсберкассах. Возможные плюсы: нет необходимости подтверждения дохода заемщика. Возможные минусы: существование периода накопления средств заемщика в стройсберкассе.
Потребительский кредит – не целевой кредит. Он может быть использован, когда для покупки недвижимости не хватает небольшой суммы. Участие в кооперативе даст меньше накладных расходов. Однако в этом случае имущество становится собственностью кооператива и, как следствие, – сложности при оформлении его в залог.
Лизинг относительно новая схема, позволяющая проводить ускоренную амортизацию, оптимизацию налогообложения. Однако недвижимость будет оформлена в собственность на продавца. Лизинг хорош тем, что из-за отсутствия права собственности во время действия договора лизинга, лизингополучатель не платит налоги на собственную недвижимость. Кроме того, финансовая аренда выгодно отличается от обычной тем, что гарантирует получение права собственности на арендуемое помещение, при условии выполнения всех пунктов договора лизинга. В то время как обычная аренда может быть оформлена на не очень долгий срок, и договор аренды может быть не продлен вне зависимости от того, окупились ли вложения в ремонт и рекламу или нет. Минусы лизинга в том, что законодательство позволяет при помощи этой схему приобретать только коммерческое помещение. Однако, как признавались некоторые специалисты, всегда найдутся умельцы способные выстроить целую цепочку и добиться поставленного результата – купить элитное жилье. Также в случае лизинга недвижимости законодательно еще не урегулирован вопрос с землей, т.к. земля не может быть передана в лизинг. Лизинговым компаниям необходимо придумывать менее удобные схемы работы, чтобы действовать в рамках закона и с минимальными рисками. Однако этой схемой могут воспользоваться небольшие и средние фирмы, владельцами которых и могут быть покупатели элитной недвижимости.
Когда в компании вам рады
Среди прочих схем приобретения элитного жилья можно указать иные схемы, расходы по которым могут определить лишь сами заемщики. Некоторые организации кредитуют своих сотрудников, решивших приобрести жилье, и при этом выдают им беспроцентные кредиты и ссуды. Иногда юридические лица, являющиеся собственниками недвижимости, продают недвижимость своим сотрудникам по ценам, значительно меньше рыночных. Впрочем, кредит юридического лица собственным сотрудникам не всегда бывает беспроцентным. Практика показывает, что кредиты на приобретение жилья, могут себе позволить выдавать не все, но сделать кредит лишь для одного сотрудника компании могут многие. Весь вопрос заключается в том, будете ли вы этим единственным человеком или вам надо будет выходить на рынок заимствований, чтобы приобрести квартиру своей мечты.
Игорь Федоров
Государственную регистрацию договоров ипотеки планируют упростить. На прошлой неделе комитет по собственности Госдумы РФ рекомендовал парламенту принять соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эксперты считают, что эта инициатива позволит снизить временные и материальные затраты заемщиков на получение кредита, и, как следствие, снизит стоимость привлекаемых средств на покупку жилья.
Правовые противоречия
Как пояснил «Строительному Еженедельнику» заместитель председателя думского комитета по собственности Евгений Богомольный, сегодня очень велика потребность в упрощении процедуры ипотечного кредитования. «В частности, важно, чтобы расчеты по договору купли-продажи квартиры проводились в день подписания ипотечного договора. До сих пор, зачастую, из-за задержек с госрегистрацией эта процедура занимает от недели до месяца. И все это время продавец недвижимости не может получить деньги от банка», - отметил депутат. Теперь в законе будет предусмотрена норма, которая не допустит приостановку государственной регистрации договора, а также отказ от нее по заявлению одной или обеих сторон договора, если из документа следует, что квартиру купили с использованием кредита до государственной регистрации.
По словам парламентария, предлагаемые изменения позволят снять существующие правовые противоречия, которые сдерживают развитие российской ипотеки.
Советовались со всеми
По словам другого думского эксперта, специалиста комитета по наукоемким технологиям и строительству Олега Мащенко, принятие этого закона должно хорошо сказаться и на инвесторах, и на рынке в целом. По его словам, с игроками рынка в процессе работы над законом проводились многократные консультации. Реакция была положительная. «Закон, в потенциале, сможет снизить ставки по ипотечным кредитам. Но нужно помнить, что у всего рынка ипотеки есть «оборотная сторона» - как бы мы ни снижали ипотечные ставки, рост цен на недвижимость такой, что люди не в состоянии брать кредиты. Надо что-то делать именно с ростом цен на квартиры», - отметил эксперт. По его словам, для этого нужно сделать более дешевыми стройматериалы, «а также устранить взятки чиновникам, которые берут сегодня за выделение земельных участков». «Застройщики не скрывают, что у них главный расход не затраты на строительство, а именно на выделение земли, согласование документов, подключение дома к коммуникациям. Если эти перегибы убрать, цена квадратного метра будет в два и даже три раза меньше, чем сейчас», - заключил он.
Меньше бюрократии!
Президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян в беседе со «Строительным Еженедельником» также позитивно оценил новую законодательную инициативу. По его словам, «во всех случаях упрощение процедур, связанных с ипотечным кредитованием, благотворно отразится на рынке ипотеки». «Любые разговоры о том, что развитие этих процедур может приводить к более массовому обращению граждан в кредитные организации, и, как следствие, удорожанию ипотеки - неимоверная глупость. Давайте тогда вообще забюрократизируем и ограничим весь ипотечный процесс, чтобы доступ к нему имели только единицы банков и граждан. Рынок встанет. На самом деле, упрощение приводит к увеличению и спроса, и предложения ипотеки, а цена продукта из-за конкуренции между банками будет снижаться. Это будет способствовать более бурному росту рынка», - отметил Гарегин Тосунян.
По его словам, сегодня в России регистрация ипотечной сделки занимает от недели до месяца из-за сложностей в законодательстве. «Эталоном для нас должны быть развитые страны, где выдача ипотечного кредита занимает от суток до трех дней. Нам до этого расти и расти. Но есть к чему стремиться», - заключил эксперт.
На плечах заемщика
Как заявил генеральный директор «Интерфакс - центр экономического анализа (ЦЭА)» Михаил Матовников, новшество не будет иметь серьезного влияния на рынок. «Дело в том, что нынешние сроки регистрации ипотечных сделок не особенно отличаются от сроков регистр иных сделок с недвижимостью. И сам по себе факт регистрации не является критически сдерживающим для рынка ипотеки. Но проблема в том, что обычно кредит предоставляется через ячейку, поскольку продавцы квартир боятся получать деньги на счет в банке. Это означает, что кредит должен быть предоставлен в момент заключения сделки, а объект залога появляется только в момент регистрации сделки - недели через две. То есть, в течение двух недель ипотечный договор не является таковым, а является договором кредитования на короткий срок. Для многих банков это существенная вещь», - отметил эксперт. По его словам, сокращение сроков госрегистрации тем самым может снизить риски банков и сократить расходы заемщиков, поскольку очень часто две недели оплачивает заемщик по повышенной, а не по ипотечной ставке», - заключил специалист.
О том, как новая законодательная инициатива повлияет на развитие российского ипотечного рынка, рассуждают представители банковского сообщества Петербурга.
Игорь Жигунов, член правления ООО «Городской Ипотечный Банк», директор по Северо-Западному округу:
- Возможность подобного регулирования вопросов государственной регистрации сделки купли-продажи с использованием кредитных средств - положительный момент для развития рынка недвижимости и ипотеки. Это позволит снизить рисковую составляющую для всех участников сделок (и кредитной, и отчуждения). В некоторых регионах РФ специфика рынка такова, что расчеты осуществляются сторонами до регистрации договоров, а это определенные риски, в том числе и для кредитора.
Невозможность приостановки сделки без участия какой-либо из сторон - это плюс для рынка. Она означает повышение его прозрачности, снижение рисков и безопасности для добросовестных участников. Кроме того, это обеспечивает упрощение расчетов между заемщиком и продавцом. Часто в регионах продавцов недвижимости пугает перспектива в течение 2-4 недель (регистрация сделки купли-продажи и ипотеки) ожидать получения средств. Введение необходимости участия всех сторон в приостановке сделки снижает риски для каждого ее участника, и дает возможность проводить расчеты раньше, покупка недвижимости в результате становится доступнее для заемщика.
Еще один момент - необходимость подобной четкой регламентации именно для сделок ипотеки. Ведь все более актуальным становится так называемое потребительское ипотечное кредитование под залог имеющейся недвижимости. Уже сейчас доля таких сделок на рынке ипотеки иногда доходит до 20-30 процентов. В основном в таком случае средства используются на новостройку. Таким образом, наличие такой меры и по ипотеке позволит активизировать данные сделки, повысить их привлекательность и для банка, и для клиента, увеличив приток средств в строительную отрасль.
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» ОАО «Альфа-Банк»:
- Данный закон, безусловно, необходим. В настоящее время в регионах сложилась практика предоставления кредитов и осуществления расчетов между продавцом и покупателем (заемщиком) до момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец и покупатель, получив кредитные средства, могут беспрепятственно отозвать документы с государственной регистрации. В данной ситуации банки являются самой незащищенной стороной данной схемы, поскольку могут остаться и без залога, и без денег. Вносимые изменения устанавливают невозможность отзыва продавцом и покупателем документов после их сдачи на регистрацию в случае, когда квартира приобретается за счет кредитных средств, кредит уже предоставлен и расчеты между продавцом и покупателем произведены до регистрации прав.
Данный закон, безусловно, нужен рынку, поскольку минимизирует риски кредитования и защищает добросовестных участников. Кроме того, данный закон способствует безопасной реализации так называемых «альтернативных» сделок с привлечением ипотечного кредита. Реализация данного законопроекта позволит без дополнительного риска кредитовать заемщиков, приобретающих квартиры по цепочке сделок, тогда как в настоящее время покупка таких квартир посредством ипотечного кредита для таких сделок иногда становится непреодолимым препятствием. Безусловно, это даст развитие и рынку недвижимости, и рынку ипотечного кредитования.
Евгения Кохановская, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Энергомашбанк»:
- Обычно банки заинтересованы в том, чтобы государственная регистрация договоров происходила до предоставления кредита. Поскольку, в том случае, если ФРС отказывает в регистрации недвижимости, а банк уже выплатил кредитные средства, то кредит оказывается необеспеченным. Снижение рисков кредитной организации в этом случае возможно, но только за счет дополнительных видов страхования, в частности титула. Однако, например, на данный момент «Энергомашбанк» оставляет страхование титула на выбор заемщика, что существенно влияет на снижение уровня его дополнительных расходов. Поэтому обязательная регистрация договоров после выдачи кредитных средств может отрицательно сказаться на доступности ипотеки в целом.
В 2006 году рынок жилой недвижимости Петербурга пережил период бурного роста и внезапной остановки. Согласно теории цикличности, 2007 год будет периодом стабилизации и дифференциации цен по категориям жилья.
Стремительный рост цен на жилье в Петербурге в 2006 году (а до этого в 2004 году) был обусловлен экономической нестабильностью в стране, а также рядом других факторов, которые в совокупности привели к шквальному удорожанию недвижимости.
На круги своя
По мнению заместителя руководителя группы АН «Бекар» Юлии Папуловской, большой приток ипотечных денег, средств из регионов, а также ажиотаж, возникший на этом фоне, и стали причиной роста цен. Ряд экспертов утверждает, что такое развитие событий было предсказуемо. Но для многих специалистов ситуация была неожиданной, в частности тем, что подъем цен превысил 100 процентов.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский не согласен, что рынок жилья цикличен. По его словам, если рассматривать ситуацию с 1992 года, то на рынке не было повторяющихся периодов роста и падения цен на жилье, хотя этапы разительных изменений на рынке были.
Первый этап, по его словам, -- «удовлетворение жилищного голода». Он пришелся на 1992-1998 годы. В этот период цены только росли. Второй период связан с кризисом августа 1998 года. Причем стабилизация цен и их падение начались только через полгода после «черного понедельника» -- в январе 1999 года. Цены падали полгода и в итоге снизились на 40-50 процентов. Это был самый затяжной период стабильно низких цен в истории рынка недвижимости, который продолжался до сентября 2002 года. Третий период: сентябрь 2002 - май 2004 года. Цены резко пошли вверх, и рост цен этого периода считался беспрецедентным. Затем, начиная с сентября 2004 года и по август 2005 года цены «стояли», после чего опять пошли резко вверх. Сейчас, начиная с сентября 2006 года, на рынке недвижимости стабильные, не растущие цены.
А руководитель отдела жилой недвижимости «Центрального агентства недвижимости» Елена Павловская, в свою очередь, считает, что рынок недвижимости развивается циклично -- период безудержного роста цен сменяется периодом стабилизации. Это общемировая тенденция, но в Петербурге «рыночные качели» раскачиваются с большей амплитудой. В 1998 году, после дефолта, на рынке недвижимости наступил кризисный период, который продлился до середины 1999 года. Падение цен произошло более чем в два раза. В 2000 году наблюдался период постепенного подъема рынка. Осенью 2003 года произошло резкое повышение спроса на недвижимость, отчасти связанное с юбилеем Петербурга. До лета 2004 года цены выросли почти в 2,5 раза. Однако затем рынок остановился, и даже «откатился» на 10 процентов. Весь 2005 год рынок недвижимости переживал период стагнации. Весной 2006 года снова начался безумный рост цен. Сейчас квартиры перестали дорожать, по некоторым позициям происходит даже небольшой откат.
Во всем виновата ипотека?
Дмитрий Щегельский утверждает, что длительность цикла с момента стабилизации до изменения цен составляет 6-8 месяцев. Этот промежуток времени распространяется как на рост, так и на падение и стабилизацию цен. Отсчет нынешнего цикла начался в сентябре 2006 года -- прошло восемь месяцев, рынок стабилен. Цена предложения за первый квартал 2007 года выросла на 3,5 процента.
В апреле-мае 2007 года цены ведут себя не адекватно, что-то дорожает, на какие-то объекты продавцы немного снижают цену при наличии реального покупателя. Скорее всего, цены после нынешнего периода будут расти на сумму, учитывающую инфляцию. Ценовая ситуация на рынке жилья летом-осенью 2007 года -- стабильность и плавный рост, усиливающийся к осени.
Елена Павловская считает, что средняя продолжительность периодов роста и стабилизации на рынке недвижимости Петербурга составляет 6-12 месяцев. Чем более ажиотажный характер носит спрос, чем быстрее растут цены, тем дольше длится восстановление рыночного баланса между платежеспособным спросом и предложением.
Причин резкого подъема цен много. Однако можно выделить несколько основных. Как только на рынке недвижимости повышается спрос, и, соответственно, цены начинают расти, появляются перекупщики, которые приобретают квартиры ради инвестирования. Они создают ажиотажный спрос на рынке. Затем, «вбрасывая» на рынок квартиры, инвесторы создают избыток предложения в условиях пониженного спроса из-за неадекватных доходам населения цен.
В 2006 году одной из основных причин резко повысившегося спроса можно назвать стремительное развитие ипотеки. Нынешний период стабилизации продлится до весны 2008 года по политическим причинам. Однако не исключен плавный рост спроса, а значит и цен, с осени 2007 года. Летом следующего года эксперт прогнозирует новый всплеск спроса на рынке.
Слоеный пирог
В момент бурного роста цен покупатели торопятся приобрести недвижимость, пока она не подорожала еще больше. Поэтому «сметают» все предложения, не особенно обращая внимание на характеристики и качество жилья. Покупатели не заинтересованы даже в юридической чистоте вопроса и приобретают квартиры с «темной» историей.
Покупатели понимают, что пока они выбирают, цены могут уйти далеко вперед и превысить их возможности. Однако, когда наступает стагнация, у них появляется время подумать. Многие откладывают приобретение жилья, надеясь, что предложение перерастет спрос и скоро жилье подешевеет.
Юлия Папуловская отметила, что сейчас у покупателя нет резона платить больше за менее качественное жилье -- он выбирает лучшие варианты. В итоге они и продаются. Низкокачественное жилье «зависает» в листингах. Сейчас продавцы, привыкшие к тому, что рынок «догоняет» самые заоблачные цены, не склонны снижать свои требования. Но звонков по таким вариантам нет.
Цены снижают те, кому нужно продать квартиру быстро. Через некоторое время продавцы поймут, что ждать бесполезно и начнут понемногу снижать цены на невостребованные варианты. В секторе дорогого жилья продавцы будут стоять до последнего. Тем более, что многие заранее создали значительный запас финансовой прочности.
Ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Качественные «слои» распределились следующим образом: хрущевки, корабли -- старое, некачественное жилье; блочные дома 70-х гг.; серийные дома 80-х гг.; постройка 90-х гг. и кирпичные дома. Следует отметить, что ценовое расслоение вряд ли будет слишком сильным. Каждый слой будет отличаться по цене от следующего примерно на 10 процентов. Это связано с тем, для большинства покупателей цена приоритетнее, чем качество -- дешевое жилье даже низкого качества всегда востребовано.
Дмитрий Щегельский полагает, что расслоение цен по принципу: некачественное жилье будет дешеветь, а качественное -- дорожать, является мифом. Огромное количество питерцев нуждаются в жилье, в Петербург приезжает много иногородних, которым тоже нужно где-то жить, но не у всех есть достаточно средств на покупку качественного жилья. Людей с маленькими деньгами, готовых приобрести хоть какую-то недвижимость намного больше, чем тех, у кого огромная масса денег.
Ипотека этим людям с небольшими деньгами не поможет, так как они входят в группу нежелательных клиентов для банка в связи с отсутствием работы либо возможности подтвердить свои доходы официально. Вот и получается, что спрос на некачественное жилье огромен в связи с его невысокой ценой, и этот спрос, в итоге, толкает цены на некачественное жилье вверх.
Любая категория жилья пользуется спросом. Больше всего пользуются спросом 1- 2 к.кв., далее спрос уменьшается с увеличением количества комнат в квартире. Это и понятно, большие многокомнатные квартиры не всем по плечу. Расслоения цен по качеству жилья не будет. Оно начнется в связи с социальной составляющей, когда у нас появится свой Бруклин, Гарлем и Беверли-Хилз. При таком раскладе цена на жилье одного типа в благополучном районе и неблагополучном могут разниться в несколько раз, полагает эксперт.
Квартал стабильности
Елена Павловская сообщила, что первый квартал 2007 года можно назвать кварталом стабильности на рынке недвижимости. Наметилось несколько тенденций. Тенденция к расслоению рынка жилья становится явной. Покупатели стали требовательнее к качеству и все больше отдают предпочтение просторному и современному жилью.
Рост цен на малогабаритное и некачественное жилье практически остановился, а по некоторым позициям цены даже незначительно снизились, так как упал спрос на данный тип жилья. В то же время, современное и качественное жилье продолжает пользоваться спросом. Если судить по цене предложений, то стоимость 1 кв. метра за первый квартал 2007 года выросла в среднем на 3,2 процента и составила $2540 за 1 кв. метр.
Если говорить о ценах реальных сделок, то их стоимость, как правило, снижается при торге прямо на объекте. При этом разрыв между ценой предложения и реальной стоимостью сделки постоянно растет. Чем менее ликвидно жилье, тем больше приходится продавцу уступать по стоимости. За первый квартал 2007 года лидерами подорожания стали Василеостровский и Центральный районы -- до $2800 за 1 кв. метра. Самые низкие цены отмечены в Красносельском, Фрунзенском и Невском районах. Нельзя не отметить такой факт, как сближение стоимости 1 кв. метра между однокомнатными и трехкомнатными квартирами. Сегодня разница в стоимости снизилась до 12 процентов, в то время как ранее при таком рынке не опускалась ниже 14 процентов, а при ажиотаже доходит до 25 процентов.
За первый квартал 2007 года средняя цена предложения 1 кв. метр в пятиэтажных панельных домах, «хрущевках» и «брежневках» снизилась на 0,7-1 процент, в зависимости от расположения. Кирпичные и кирпично-монолитные новостройки в цене не изменились. Подорожали квартиры в «сталинках» и старом фонде после капитального ремонта, рост цены предложения составил 1-1,2 процента. Очевидно, что клиенты, имеющие достаточно средств для приобретения недвижимости, будут предъявлять все большие требования к качеству жилья. Поэтому цены на квартиры в домах массовых серий 1950-1970-х годов постройки, скорее всего, продолжат снижение.
Квартиры в кирпичных, кирпично-монолитных, «сталинских» домах, а также в домах, расположенных в центре, прошедших капитальный ремонт или имеющих историческую и архитектурную ценность с парадным входом, хороший вид из окон, скорее всего, будут дорожать и дальше. Разница между разными типами жилья может достигнуть 30 процентов.
Радужная перспектива
По мнению экспертов в ближайшее время резкого роста не предвидится. Поэтому сейчас покупать жилье с целью его продажи через короткий промежуток времени -- не имеет смысла. Но, если речь идет о ближайших пяти годах, то резон в такой покупке есть. Продав квартиру на пике роста в 2006 году, купленную несколькими годами раньше, можно было заработать 100-200 процентов. Сейчас, инвестируя в недвижимость в долгосрочной перспективе, с целью продажи или сдачи в аренду, при очередном витке роста цен, квартиру в дальнейшем можно будет реализовать с прибылью.
Елена Павловская ожидает рост цен до конца 2007 года, но не более чем на 3-5 процентов. Фактически, это означает стабилизацию рынка. Предложение значительно превышает спрос. Он низкий, так как у населения недостаточно собственных средств для покупки жилья. Ипотека -- это замечательно, но уровень доходов не каждой семье позволяет взваливать на себя бремя ипотечного кредита. В тоже время стабильность на рынке жилья открывает более широкие перспективы для расселения многокомнатных коммунальных квартир, что приведет к сокращению количества коммуналок в нашем городе.
Дмитрий Малышев