«Крылатые качели» рынка жилья
В 2006 году рынок жилой недвижимости Петербурга пережил период бурного роста и внезапной остановки. Согласно теории цикличности, 2007 год будет периодом стабилизации и дифференциации цен по категориям жилья.
Стремительный рост цен на жилье в Петербурге в 2006 году (а до этого в 2004 году) был обусловлен экономической нестабильностью в стране, а также рядом других факторов, которые в совокупности привели к шквальному удорожанию недвижимости.
На круги своя
По мнению заместителя руководителя группы АН «Бекар» Юлии Папуловской, большой приток ипотечных денег, средств из регионов, а также ажиотаж, возникший на этом фоне, и стали причиной роста цен. Ряд экспертов утверждает, что такое развитие событий было предсказуемо. Но для многих специалистов ситуация была неожиданной, в частности тем, что подъем цен превысил 100 процентов.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский не согласен, что рынок жилья цикличен. По его словам, если рассматривать ситуацию с 1992 года, то на рынке не было повторяющихся периодов роста и падения цен на жилье, хотя этапы разительных изменений на рынке были.
Первый этап, по его словам, -- «удовлетворение жилищного голода». Он пришелся на 1992-1998 годы. В этот период цены только росли. Второй период связан с кризисом августа 1998 года. Причем стабилизация цен и их падение начались только через полгода после «черного понедельника» -- в январе 1999 года. Цены падали полгода и в итоге снизились на 40-50 процентов. Это был самый затяжной период стабильно низких цен в истории рынка недвижимости, который продолжался до сентября 2002 года. Третий период: сентябрь 2002 - май 2004 года. Цены резко пошли вверх, и рост цен этого периода считался беспрецедентным. Затем, начиная с сентября 2004 года и по август 2005 года цены «стояли», после чего опять пошли резко вверх. Сейчас, начиная с сентября 2006 года, на рынке недвижимости стабильные, не растущие цены.
А руководитель отдела жилой недвижимости «Центрального агентства недвижимости» Елена Павловская, в свою очередь, считает, что рынок недвижимости развивается циклично -- период безудержного роста цен сменяется периодом стабилизации. Это общемировая тенденция, но в Петербурге «рыночные качели» раскачиваются с большей амплитудой. В 1998 году, после дефолта, на рынке недвижимости наступил кризисный период, который продлился до середины 1999 года. Падение цен произошло более чем в два раза. В 2000 году наблюдался период постепенного подъема рынка. Осенью 2003 года произошло резкое повышение спроса на недвижимость, отчасти связанное с юбилеем Петербурга. До лета 2004 года цены выросли почти в 2,5 раза. Однако затем рынок остановился, и даже «откатился» на 10 процентов. Весь 2005 год рынок недвижимости переживал период стагнации. Весной 2006 года снова начался безумный рост цен. Сейчас квартиры перестали дорожать, по некоторым позициям происходит даже небольшой откат.
Во всем виновата ипотека?
Дмитрий Щегельский утверждает, что длительность цикла с момента стабилизации до изменения цен составляет 6-8 месяцев. Этот промежуток времени распространяется как на рост, так и на падение и стабилизацию цен. Отсчет нынешнего цикла начался в сентябре 2006 года -- прошло восемь месяцев, рынок стабилен. Цена предложения за первый квартал 2007 года выросла на 3,5 процента.
В апреле-мае 2007 года цены ведут себя не адекватно, что-то дорожает, на какие-то объекты продавцы немного снижают цену при наличии реального покупателя. Скорее всего, цены после нынешнего периода будут расти на сумму, учитывающую инфляцию. Ценовая ситуация на рынке жилья летом-осенью 2007 года -- стабильность и плавный рост, усиливающийся к осени.
Елена Павловская считает, что средняя продолжительность периодов роста и стабилизации на рынке недвижимости Петербурга составляет 6-12 месяцев. Чем более ажиотажный характер носит спрос, чем быстрее растут цены, тем дольше длится восстановление рыночного баланса между платежеспособным спросом и предложением.
Причин резкого подъема цен много. Однако можно выделить несколько основных. Как только на рынке недвижимости повышается спрос, и, соответственно, цены начинают расти, появляются перекупщики, которые приобретают квартиры ради инвестирования. Они создают ажиотажный спрос на рынке. Затем, «вбрасывая» на рынок квартиры, инвесторы создают избыток предложения в условиях пониженного спроса из-за неадекватных доходам населения цен.
В 2006 году одной из основных причин резко повысившегося спроса можно назвать стремительное развитие ипотеки. Нынешний период стабилизации продлится до весны 2008 года по политическим причинам. Однако не исключен плавный рост спроса, а значит и цен, с осени 2007 года. Летом следующего года эксперт прогнозирует новый всплеск спроса на рынке.
Слоеный пирог
В момент бурного роста цен покупатели торопятся приобрести недвижимость, пока она не подорожала еще больше. Поэтому «сметают» все предложения, не особенно обращая внимание на характеристики и качество жилья. Покупатели не заинтересованы даже в юридической чистоте вопроса и приобретают квартиры с «темной» историей.
Покупатели понимают, что пока они выбирают, цены могут уйти далеко вперед и превысить их возможности. Однако, когда наступает стагнация, у них появляется время подумать. Многие откладывают приобретение жилья, надеясь, что предложение перерастет спрос и скоро жилье подешевеет.
Юлия Папуловская отметила, что сейчас у покупателя нет резона платить больше за менее качественное жилье -- он выбирает лучшие варианты. В итоге они и продаются. Низкокачественное жилье «зависает» в листингах. Сейчас продавцы, привыкшие к тому, что рынок «догоняет» самые заоблачные цены, не склонны снижать свои требования. Но звонков по таким вариантам нет.
Цены снижают те, кому нужно продать квартиру быстро. Через некоторое время продавцы поймут, что ждать бесполезно и начнут понемногу снижать цены на невостребованные варианты. В секторе дорогого жилья продавцы будут стоять до последнего. Тем более, что многие заранее создали значительный запас финансовой прочности.
Ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Качественные «слои» распределились следующим образом: хрущевки, корабли -- старое, некачественное жилье; блочные дома 70-х гг.; серийные дома 80-х гг.; постройка 90-х гг. и кирпичные дома. Следует отметить, что ценовое расслоение вряд ли будет слишком сильным. Каждый слой будет отличаться по цене от следующего примерно на 10 процентов. Это связано с тем, для большинства покупателей цена приоритетнее, чем качество -- дешевое жилье даже низкого качества всегда востребовано.
Дмитрий Щегельский полагает, что расслоение цен по принципу: некачественное жилье будет дешеветь, а качественное -- дорожать, является мифом. Огромное количество питерцев нуждаются в жилье, в Петербург приезжает много иногородних, которым тоже нужно где-то жить, но не у всех есть достаточно средств на покупку качественного жилья. Людей с маленькими деньгами, готовых приобрести хоть какую-то недвижимость намного больше, чем тех, у кого огромная масса денег.
Ипотека этим людям с небольшими деньгами не поможет, так как они входят в группу нежелательных клиентов для банка в связи с отсутствием работы либо возможности подтвердить свои доходы официально. Вот и получается, что спрос на некачественное жилье огромен в связи с его невысокой ценой, и этот спрос, в итоге, толкает цены на некачественное жилье вверх.
Любая категория жилья пользуется спросом. Больше всего пользуются спросом 1- 2 к.кв., далее спрос уменьшается с увеличением количества комнат в квартире. Это и понятно, большие многокомнатные квартиры не всем по плечу. Расслоения цен по качеству жилья не будет. Оно начнется в связи с социальной составляющей, когда у нас появится свой Бруклин, Гарлем и Беверли-Хилз. При таком раскладе цена на жилье одного типа в благополучном районе и неблагополучном могут разниться в несколько раз, полагает эксперт.
Квартал стабильности
Елена Павловская сообщила, что первый квартал 2007 года можно назвать кварталом стабильности на рынке недвижимости. Наметилось несколько тенденций. Тенденция к расслоению рынка жилья становится явной. Покупатели стали требовательнее к качеству и все больше отдают предпочтение просторному и современному жилью.
Рост цен на малогабаритное и некачественное жилье практически остановился, а по некоторым позициям цены даже незначительно снизились, так как упал спрос на данный тип жилья. В то же время, современное и качественное жилье продолжает пользоваться спросом. Если судить по цене предложений, то стоимость 1 кв. метра за первый квартал 2007 года выросла в среднем на 3,2 процента и составила $2540 за 1 кв. метр.
Если говорить о ценах реальных сделок, то их стоимость, как правило, снижается при торге прямо на объекте. При этом разрыв между ценой предложения и реальной стоимостью сделки постоянно растет. Чем менее ликвидно жилье, тем больше приходится продавцу уступать по стоимости. За первый квартал 2007 года лидерами подорожания стали Василеостровский и Центральный районы -- до $2800 за 1 кв. метра. Самые низкие цены отмечены в Красносельском, Фрунзенском и Невском районах. Нельзя не отметить такой факт, как сближение стоимости 1 кв. метра между однокомнатными и трехкомнатными квартирами. Сегодня разница в стоимости снизилась до 12 процентов, в то время как ранее при таком рынке не опускалась ниже 14 процентов, а при ажиотаже доходит до 25 процентов.
За первый квартал 2007 года средняя цена предложения 1 кв. метр в пятиэтажных панельных домах, «хрущевках» и «брежневках» снизилась на 0,7-1 процент, в зависимости от расположения. Кирпичные и кирпично-монолитные новостройки в цене не изменились. Подорожали квартиры в «сталинках» и старом фонде после капитального ремонта, рост цены предложения составил 1-1,2 процента. Очевидно, что клиенты, имеющие достаточно средств для приобретения недвижимости, будут предъявлять все большие требования к качеству жилья. Поэтому цены на квартиры в домах массовых серий 1950-1970-х годов постройки, скорее всего, продолжат снижение.
Квартиры в кирпичных, кирпично-монолитных, «сталинских» домах, а также в домах, расположенных в центре, прошедших капитальный ремонт или имеющих историческую и архитектурную ценность с парадным входом, хороший вид из окон, скорее всего, будут дорожать и дальше. Разница между разными типами жилья может достигнуть 30 процентов.
Радужная перспектива
По мнению экспертов в ближайшее время резкого роста не предвидится. Поэтому сейчас покупать жилье с целью его продажи через короткий промежуток времени -- не имеет смысла. Но, если речь идет о ближайших пяти годах, то резон в такой покупке есть. Продав квартиру на пике роста в 2006 году, купленную несколькими годами раньше, можно было заработать 100-200 процентов. Сейчас, инвестируя в недвижимость в долгосрочной перспективе, с целью продажи или сдачи в аренду, при очередном витке роста цен, квартиру в дальнейшем можно будет реализовать с прибылью.
Елена Павловская ожидает рост цен до конца 2007 года, но не более чем на 3-5 процентов. Фактически, это означает стабилизацию рынка. Предложение значительно превышает спрос. Он низкий, так как у населения недостаточно собственных средств для покупки жилья. Ипотека -- это замечательно, но уровень доходов не каждой семье позволяет взваливать на себя бремя ипотечного кредита. В тоже время стабильность на рынке жилья открывает более широкие перспективы для расселения многокомнатных коммунальных квартир, что приведет к сокращению количества коммуналок в нашем городе.
Дмитрий Малышев
Сегодня в Петербурге около 1 млн кв. метров жилья относится к категории ветхого и аварийного. На его ликвидацию необходимо около 35 млрд рублей. Получается, что стоимость ликвидации 1 кв. метра такого жилья составляет 35 тыс. рублей. Эксперты прокомментировали перспективы решения вопроса с проблемными зданиями Петербурга.
Ликвидация
Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский сообщил, что если говорить о технической части решения проблемы, то ясно, что снос ветхих зданий обойдется дешевле – не ,2 тыс. за 1 кв. метр, а -100. Но в эти цифры не включена подготовка всей необходимой для сноса документации, получение технических условий и т.д.
А руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Елена Павловская считает, что для сноса здания сумма в 35 тыс. рублей за 1 кв. метр вполне адекватная. «Но если на эти средства предполагается еще и провести расселение, тогда это слишком мало», – отметила она.
Расселение
Вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко заявил, что интерес инвесторов к расселению, безусловно, есть. Однако пока не создан четкий правовой механизм, позволяющий определить затраты на расселение, для участников рынка. Эта область остается зоной высоких рисков.
Проблемы, в первую очередь, связаны с расселением приватизированных квартир, доля которых в аварийных домах достигает 60-70 процентов. Здесь существует финансовая и правовая неопределенность. Как правило, инвестору приходится сталкиваться со спекулятивными ожиданиями собственников, и заранее рассчитать затраты, связанные с расселением, нереально.
Другая проблема связана с присвоением объектам недвижимости статуса аварийности – данный процесс также сложен и невнятен. «Но это не означает, что трудности не надо преодолевать. Необходимо работать в этом направлении, создавать правовые механизмы», – утверждает эксперт.
По мнению Игоря Горского, привлечение к расселению жилья коммерческих структур – агентств недвижимости – не только возможно, но и необходимо. Он уверен, что без участия профессиональных риэлтеров, город не сможет решить эту проблему. «Для того чтобы провести расселение без особых проблем, необходим опыт, который отсутствует у властей. Для того чтобы избежать конфликтов, достаточно индивидуального подхода к каждому случаю. Иногда надо просто приехать, поговорить, объяснить жильцу, что его права не ущемляются, и все будет закончено», – отметил он.
По оценке Игоря Горского, расселение обойдется городу примерно в -27 млрд. «Естественно, потом город вернет эту сумму за счет продажи участков и построенного на его месте жилья. Кроме того, казна получит новые налоги, в том числе, с построенного жилья и коммерческих объектов, произойдет улучшение имиджа города и всей городской среды», – считает он.
А Елена Павловская отметила, что интерес коммерческих структур к расселению ветхого и аварийного жилья сегодня достаточно высок. Агентства недвижимости активно занимаются расселением, особенно когда речь идет о расселении «под инвестора».
Проблема в том, что в ветхих и аварийных домах часто проживают люди с низким уровнем жизни. Для агентств недвижимости – это «трудные» жильцы. Много случаев, когда собственность зарегистрирована на несовершеннолетних детей, а их родители лишены родительских прав, когда в квартире живут пьющие люди или, вообще, «мертвые души» – те, что ушли и не вернулись.
Расселение в таких случаях усложняется в разы. Единственный путь для специалиста по недвижимости – поиск собственников и переговоры. Если это невозможно, суд признает человека безвестно отсутствующим, а его собственность перейдет к наследникам или государству.
Жилая и коммерческая
Игорь Горский полагает, что избавиться от 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья можно примерно за десять лет. Генпланом определено, что можно построить на месте снесенных зданий: в центре – жилье, около транспортных магистралей – коммерческую недвижимость или офисно-торговые центры.
Елена Павловская заметила, что инвестиционная привлекательность участков под аварийными домами велика. Аварийное и ветхое жилье в основном располагается в старых районах, где земля на вес золота, – Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах. Непосредственно землю под новое строительство там не предоставляют. Желающим продают дом под снос для последующего строительства по цене от 5 до 17 тыс. рублей в зависимости от расположения.
Основные факторы, влияющие на стоимость дома, – расположение, экология района, транспортная доступность, социальное окружение. На Крестовском острове, который стал центром элитного домостроения, цена дома будет самой высокой, а в Адмиралтейском районе, вблизи Обводного канала, – значительно ниже.
Инвестиционная привлекательность
По оценке экспертов, на расселение всего аварийного фонда города, при условии активной работы и финансирования, понадобится 5-7 лет. Резкого повышения средней цены квадратного метра в городе из-за расселения не произойдет. Рост прогнозируется в пределах 5-10 процентов, в зависимости от скорости реализации проекта.
Для того чтобы понять, что строить на освободившемся участке, необходимо взглянуть на месторасположение пятна. Если это ликвидный район с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, участок под застройку находится среди жилых кварталов, то целесообразно строить жилье. Сейчас в Петербурге наблюдается дефицит пятен под застройку, а значит, и дефицит предложения, который порождает рост цен и нестабильность развития рынка недвижимости.
Именно поэтому принята и реализуется программа вывода промышленных предприятий из центра города и застройки этих территорий жильем. Ликвидируются и застраиваются трамвайные и автомобильные парки, находящиеся в центральных районах. Конечно, если освободившийся участок расположен в окружении промышленных зон, то, вероятно, стоит задуматься о нежилой функции будущего здания.
Вячеслав Семененко согласен, что инвестиционная привлекательность территорий под ветхим и аварийным жильем очень высока. Ведь речь идет о территориях в центре и престижных спальных районах.
Если соответствующие правовые алгоритмы будут разработаны, то 1 млн кв. метров ветхого и аварийного фонда будет ликвидирован очень быстро. А это, в свою очередь, приведет к повышению инвестиционной привлекательности города в целом, росту уровня жизни горожан.
Дмитрий Малышев
На днях вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил, что в 2007 году в Петербурге в рамках экспериментальной застройки появится 3 тыс. кв. метров малоэтажных жилых домов.Пока неясно, насколько малоэтажная застройка сможет решить «квартирный вопрос» горожан, но очевидно, что петербуржцы все больше хотят жить в собственных домах.
Как грибы
За последние два года количество коттеджей, предлагаемых к продаже на первичном рынке, значительно увеличилось. Но указать точный показатель роста предложения довольно сложно, хотя порядок цифр у всех компаний примерно одинаковый. Так, эксперты компании Knight Frank Санкт-Петербург считают, что относительно лета 2005 года рост составил 206,8 процентов. По данным компании «Петербургская недвижимость», за 2006 год количество объектов организованной коттеджной застройки на территории Петербурга и области увеличилось почти в два раза, а индекс роста предложения в декабре 2006 года относительно декабря 2005 года составил 188,1 процентов. В настоящее время объем предложения новых коттеджей в организованных поселках составляет порядка 2,5 тысяч.
И место красит…
Если в 2005 году первое место по количеству предлагаемых поселков занимал Всеволожский район, то в 2006 году ситуация изменилась и на позиции лидера теперь находится Выборгский район. Согласно данным «Петербургской недвижимости», на начало 2007 года наименьшее число реализуемых объектов находилось в Приморском, Волосовском и Волховском районах. По данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, по количеству проектов лидирует Выборгский район. И, учитывая заявления о строительстве со стороны девелоперов, это лидерство в ближайшее время сохранится. Основные предложения коттеджной недвижимости сосредоточены на Карельском перешейке, который еще долго будет лидировать в этом сегменте. Распределение общего количества домов в поселках северных и южных направлений по-прежнему остается равномерным с небольшим перевесом в сторону севера. Львиную долю предложения составляют поселки в Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном районах. Южные районы пока менее популярны и менее освоены в плане девелопмента, хотя сейчас ситуация начинает меняться – эти районы традиционно лучше обеспечены в плане инженерной инфраструктуры (газ, электричество) в силу того, что раньше там было много сельскохозяйственных и производственных предприятий, инженерные мощности которых можно использовать при застройке.
Не каждый дом классный
По словам Николая Пашкова, директора по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург, ценовой мониторинг рынка загородного домостроения иллюстрирует значительную дифференциацию стоимости объектов в зависимости от рыночного сегмента. Так, цена коттеджа класса «А» превышает цену в классе «В» в среднем в три раза. Последняя, в свою очередь, отрывается от класса «С» в два раза. Учитывая, что большинство проектов на сегодняшний день не испытывают проблем с реализацией, это свидетельствует, в первую очередь, о дефиците качественных объектов на рынке, действительно соответствующих заявленному уровню позиционирования. «Можно констатировать, что в классе А стоимость объекта порядка млн – уже свершившийся факт, хотя еще год-полтора назад в успех подобных проектов многие эксперты рынка ставили под сомнение», – говорит Николай Пашков.
На чем стоим
Если говорить о географии спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, она остается неизменной. По данным экспертов Центрального Агентства Недвижимости, наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла -20 тыс. (за сотку), максимальная цена – тыс., в Сестрорецке – до тыс. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году – -6 тыс. Эксперты Центрального Агентства Недвижимости прогнозируют рост средней цены в 2007 году в этих районах не более чем на 20-30 процентов. Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, по прогнозу, участки в Ломоносове и Гатчине (на 40-50 процентов). «Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос», – говорит руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального Агентства Недвижимости Вадим Цыганок.
В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла -4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30 процентов. Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2006 году в среднем по -2 тыс. за сотку. Вадим Цыганок прогнозирует более активный спрос на эти участки в 2007 году – рост цены может составить 40 процентов.
Среди основных факторов, которые влияют на стоимость земли, Вадим Цыганок выделяет расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важны также наличие железнодорожной станции, удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров и рощ. Также цена зависит от состояния соседних домов и социального статуса соседей.
Не выделяя
Анализ рынка недвижимости, проведенный экспертами компании «Прогаль», свидетельствует, что на конец зимы 2007 года дешевых объектов в ближайших пригородах Петербурга не было. Даже летние садовые домики нижнего ценового диапазона в окрестных районах города встречались нечасто. Чуть больше их оказалось в Кировском и Лужском районах, где расположены большие садоводческие массивы – Синявино и Мшинская.
Предложение домов нижней границы среднего ценового диапазона -60 тыс. в основном сосредоточено в Гатчинском и Всеволожском районе.
Основное предложение домов индивидуальной жилищной застройки с ценами от до 100 тыс. поступает из Всеволожского, Гатчинского и Выборгского районов области.
Верхние ценовые диапазоны 0-300 тыс. традиционно делят между собой Всеволожский, Выборгский, Гатчинский и Курортный районы.
По типам объектов наибольшие изменения в сравнении с зимой 2006 года произошли в структуре сделок с объектами в садоводствах, считают эксперты компании «Прогаль». Количество сделок с домами в садоводствах уменьшилось почти на 20 процентов, а с земельными участками, напротив, увеличилось примерно на такую же величину. И если еще год назад предложение участков в садоводствах превышало спрос на 10 процентов, то теперь предложение и спрос практически выровнялись.
К чему готовится
По мнению Николая Пашкова, перспективы развития загородного рынка коттеджного строительства связаны, во-первых, с увеличением размера поселков (большие поселки позволяют девелоперам создавать более развитую инфраструктуру), во-вторых, с более активным развитием объектов массового спроса, в-третьих, с развитием строительства не только на Карельском перешейке, но и в южных районах города. Известны успешные проекты в окрестностях «имперских» пригородов – Стрельны, Пушкина, Павловска, которые в силу близкого расположения к мегаполису отлично подходят для постоянного проживания. Особенностью южных коттеджных поселков можно считать их принадлежность к высоким ценовым сегментам. Это заметно даже по конструктивным особенностям – несмотря на низкую долю южных объектов в предложении (сейчас это около 8-9 процентов), можно заметить, что в этих районах чаще возводятся дома с использованием каменных технологий, в престижных зонах поселки из дерева практически отсутствуют.
Со своей стороны, специалисты Центрального Агентства Недвижимости ожидают увеличение спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки, со статусом индивидуальной жилищной застройки, начинают работать с ипотекой не под залог имеющегося недвижимого имущества в городе, а под покупаемый дом с участком в поселке. Эта услуга значительно повысит спрос. По нашим прогнозам, на 20-30 процентов.
«У будущих покупателей в новом году появится большая возможность выбора земельного участка и коттеджа, так как количество коттеджных поселков заметно выросло. Если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120», – говорит Вадим Цыганок.
Столичный опыт
В Москве уже начала работу «земельная» ипотека. Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы: 30 процентов стоимости участка требуется в качестве первого взноса, срок кредитования – 10-15 лет по ставкам 11-16 процентов годовых в долларах и 16-18 процентов годовых в рублях. В столице разработали еще один механизм кредитования первичного загородного рынка – ломбардное кредитование. По этой схеме в качестве залога выступает не земельный участок или недвижимое имущество, а право требования на строящийся коттедж. Пока ломбардное кредитование не получило своего развития. Безусловно, если подобный механизм «заработает», то проценты по кредиту будут высоки, поскольку риски банка велики. До сих пор кредиты выдавались только под залог квартиры в городе или готового коттеджа. Причем ипотека под готовый коттедж сопряжена с рядом трудностей. Оценка стоимости загородного дома сегодня слишком индивидуальна, поэтому кредит, как правило, выдают по нижней планке этой оценки. Сегодня в Москве количество ипотечных сделок по приобретению загородной недвижимости из всего объема ипотечных сделок составляет примерно 15 процентов. Участники рынка высказывают мнение, что таких показателей Петербург достигнет в ближайшие год-два.